TITRE
II - AUTRES DISPOSITIONS RELATIVES AU CRÉDIT
CHAPITRE IER - Contrat de
crédit immobilier et assurance emprunteur
Article 16 (art. L. 312-2 du code de la consommation) - Définition des contrats de crédit immobilier
Objet : Cet article vise à redéfinir le champ des contrats de crédit immobilier.
I - Le texte voté par le Sénat en première lecture
Le Gouvernement, dans son texte initial, a retenu la possibilité, accordée par la directive 2008/48/CE, de conserver un régime à part pour le crédit immobilier.
Celle-ci définit le champ du crédit immobilier, à savoir « les opérations de crédit destinées à permettre l'acquisition ou le maintien de droits de propriété d'un terrain ou d'un immeuble existant ou à construire » .
Or, l'actuel article L. 312-2 du code de la consommation, relatif au crédit immobilier, n'en donne pas la même définition. Il vise, s'agissant des immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel d'habitation :
- leur acquisition en propriété ou en jouissance ;
- la souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance ;
- les dépenses relatives à leur construction, leur réparation, leur amélioration ou leur entretien au-dessus d'un certain montant (fixé par l'article L. 311-3).
Le texte du Gouvernement a donc adapté les règles du contrat de prêt immobilier aux nouvelles exigences communautaires :
- les opérations de réparation, d'amélioration ou d'entretien d'immeubles, pour relever du droit du prêt immobilier, doivent dépasser le seuil de 75 000 euros ;
- toutes les opérations de construction d'immeubles, quel que soit leur montant, sont désormais soumises au régime des prêts immobiliers ;
- enfin, les contrats destinés à financer l'acquisition en jouissance ou l'achat de parts ou actions de société donnant vocation à leur attribution en jouissance d'un montant inférieur à 75 000 euros relèvent du champ du crédit à la consommation.
En première lecture, le Sénat a considéré que le fait d'avoir deux régimes de crédit applicables, avec un seuil à 75 000 euros, n'était pas lisible, et que « traiter différemment le droit de jouissance lorsqu'il est séparé des autres composantes du droit de propriété » n'avait pas de sens.
Il a donc clarifié le dispositif : entrent désormais dans le champ du crédit immobilier tous les crédits destinés aux achats de biens immobiliers à temps partagé, et ce, quel que soit le montant de l'emprunt.
II - Les modifications adoptées par l'Assemblée nationale
En dehors d'un amendement rédactionnel adopté en commission, l'Assemblée nationale a introduit en séance deux modifications visant à tirer les conséquences de la nouvelle rédaction de l'alinéa 19 de l'article 1 er du présent texte qui exclut les crédits souscrits pour la réalisation de travaux liés à l'achat d'un bien immobilier du champ du crédit à la consommation.
III - La position de votre commission
Les précisions apportées par l'Assemblée nationale sur cet article complètent utilement les modifications introduites à l'article 1 er du projet de loi et répondent ainsi, conformément à l'objectif de votre commission dès la première lecture, à une exigence de plus grande lisibilité pour le consommateur. En effet, dans la mesure où les prêts pour l'achat d'un bien immobilier ainsi que pour la réalisation de travaux sont souvent souscrits simultanément, il importe de ne pas multiplier les régimes juridiques qui leur sont applicables.
Votre commission a adopté cet article sans modification.
Article 17 (art. L. 312-8 et L. 312-9 du code de la consommation) - Droit de l'emprunteur de souscrire l'assurance de son choix
Objet : Cet article vise à interdire la subordination de la souscription d'un contrat de crédit immobilier à celle d'un contrat d'assurance de groupe.
I - Le texte voté par le Sénat en première lecture
Dans sa rédaction initiale proposée par le Gouvernement, cet article visait, dans le souci d'une plus grande concurrence au bénéfice des consommateurs, à supprimer la possibilité pour les prêteurs d'imposer à l'emprunteur, lors de la souscription d'un contrat de crédit immobilier, l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe, en procédant à une modification des articles L. 312-8 et L. 312-9 du code de la consommation.
En effet, si la loi Chatel du 3 janvier 2008 pour le développement de la concurrence au service des consommateurs avait fait un pas dans ce sens en imposant que figure dans l'offre de contrat une disposition informant le consommateur de son droit à souscrire une autre assurance que celle proposée par le prêteur, cet avertissement ne valait que pour les contrats proposés par des prêteurs n'exigeant pas l'adhésion à un contrat d'assurance collective 18 ( * ) .
En première lecture, le Sénat s'est déclaré favorable à la suppression de cette possibilité laissée au prêteur, considérant notamment que ce dispositif pourrait favoriser le système de la délégation d'assurance qui permet à l'emprunteur de souscrire avec l'assureur de son choix un contrat d'assurance offrant des garanties strictement équivalentes au contrat de groupe souscrit par le prêteur. Il n'a apporté que des modifications mineures, purement formelles à cet article.
II - Les modifications adoptées par l'Assemblée nationale
Outre des amendements rédactionnels, l'Assemblée nationale a procédé à trois ajouts visant à :
- renforcer l'efficacité du dispositif de « déliaison » de l'assurance emprunteur en matière de crédit immobilier prévu par le projet de loi, en imposant aux banques de motiver leurs décisions de refus des contrats d'assurance individuels apportés par les emprunteurs ;
- empêcher le prêteur de prévoir un taux d'intérêt plus élevé en cas d'assurance déléguée ;
- renforcer l'information du prêteur en cas de délégation d'assurance dans le cadre d'un contrat immobilier.
III - La position de votre commission
Votre commission approuve l'objectif d'une concurrence accrue, souhaité par l'Assemblée nationale sur cet article.
L'obligation pour les banques de motiver leur refus d'un contrat d'assurance individuel apporté par l'emprunteur est un encouragement au développement de la délégation d'assurance : le refus d'une assurance déléguée devra en effet désormais reposer sur des éléments objectifs, tels que l'insuffisance des garanties que cette dernière apporte.
L'interdiction faite au prêteur de modifier les conditions de taux prévues dans son offre en cas d'assurance déléguée, alors que, sur ce point, la pratique actuelle dissuade l'emprunteur de recourir à une autre assurance que celle proposée par le prêteur, poursuit également cet objectif.
Enfin, le renforcement de l'information du prêteur dans le cadre des délégations d'assurance permettra de mieux sécuriser le prêteur : l'assureur sera en effet désormais tenu d'informer le prêteur des défauts de paiement de l'assurance par l'emprunteur et de tout changement substantiel de la couverture assurantielle de celui-ci.
Votre commission a adopté cet article sans modification.
* 18 Le 4° bis de l'article L. 312-8 du code de la consommation, introduit par la loi Chatel, prévoit que « sauf si le prêteur exerce, dans les conditions fixées par l'article L. 312-9, son droit d'exiger l'adhésion à un contrat d'assurance collective qu'il a souscrit », le contrat de crédit « mentionne que l'emprunteur peut souscrire auprès de l'assureur de son choix une assurance équivalente à celle proposée par le prêteur ».