B. LES PROPOSITIONS DE VOTRE COMMISSION
S'agissant du chapitre I er , relatif à la mobilisation de la ressource foncière pour la réalisation de logements , votre commission souhaite sa transformation en « titre I er », afin d'y insérer des chapitres thématiques :
- un chapitre I er , relatif à la mobilisation des terrains publics en faveur du logement ;
- un chapitre II , portant sur l'adaptation des documents d'urbanisme aux objectifs fixés en matière de logement ;
- un chapitre III regroupant les dispositions relatives à la sécurisation des autorisations de construire et des constructions achevées ;
- un chapitre IV relatif à l'amélioration des procédures d'acquisition foncière ;
- un chapitre V concernant la transparence du marché foncier ;
- un chapitre VI intitulé « soutien aux maires bâtisseurs ».
Avant l'article 1 er , votre commission vous propose donc de créer une division additionnelle intitulée : « Mobiliser les terrains publics en faveur du logement » , destinée à regrouper l'article 1 er et trois articles additionnels. Pour ce qui concerne l'article 1 er , les principales modifications souhaitées par votre commission tendent à :
- soumettre le projet de décret délimitant des périmètres « OIN » à l'avis des communes et des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'urbanisme, ceux-ci ayant un délai de deux mois pour répondre ( paragraphe I ) ;
- rendre le décret caduc à l'expiration d'un délai de dix ans à compter de sa publication, afin de ne pas prolonger indéfiniment les effets liés à la création du périmètre ( idem ) ;
- prévoir qu'une déclaration de projet adoptée par l'Etat, l'un de ses établissements publics ou une collectivité territoriale autre que la commune ne peut pas remettre en cause l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable du plan local d'urbanisme (PLU) et du schéma de cohérence territoriale ( paragraphe II ) ;
- préciser que la suspension du droit de préemption urbain ne concerne que l'aliénation d'immeubles en vue de réaliser des logements dans les périmètres définis par décret ( paragraphe III ).
Après l'article 1 er , votre commission vous propose d'insérer trois articles afin de prévoir :
- que la vente des biens du domaine public pourra s'effectuer, sous conditions suspensive, avant leur déclassement ;
- que le préfet doit transmettre aux communes et aux établissements publics compétents en matière d'habitat, à leur demande, la liste des immeubles publics situés sur leur territoire ;
- que la « décote » prévue par l'article 66-2 du code du domaine de l'Etat sur les terrains de l'Etat cédés en vue d'y réaliser des logements locatifs sociaux est fixée à 25 % au moins en règle générale (sur la partie du terrain utilisée pour l'opération de logement social), et à 35 % dans les zones où le marché foncier est le plus tendu, avec un plafond à 50 %.
Votre commission souhaite, avant l'article 2, créer une division additionnelle intitulée : « Adapter les documents d'urbanisme aux objectifs fixés en matière de logement ». S'agissant des dispositions de l'article 2 relatives au droit de délaissement ( paragraphes III à VI ), votre commission vous propose des amendements tendant à :
- laisser aux communes le choix d'instaurer, ou non, un droit de délaissement en contrepartie de l'obligation qu'elles fixeront dans leur PLU ;
- porter à un an et deux ans les délais dont la commune dispose pour se porter acquéreur du bien proposé par le propriétaire et en régler le prix, conformément aux délais existants ;
- clarifier le dispositif en précisant que si la commune a saisi le juge, elle dispose de deux mois à compter de sa décision pour se déterminer et de six mois pour payer, si elle décide d'acheter ;
- prévoir que la procédure du droit de délaissement pourra être menée par les délégataires du droit de préemption urbain, c'est-à-dire par un établissement public y ayant vocation, ou encore par un concessionnaire d'une opération d'aménagement, à savoir soit un opérateur privé, soit une société d'économie mixte, soit encore un office public d'aménagement et de construction.
Pour ce qui concerne, toujours, l'article 2 , votre commission souhaite également supprimer la disposition selon laquelle les PLU qui comportent des dispositions ne permettant pas la « satisfaction des besoins en logements » devront être modifiés à la demande des préfets ( paragraphe VIII ).
Après l'article 2 , votre commission vous propose d'insérer un article prévoyant la consultation, lors de l'élaboration du PLU et du SCOT, de l'établissement public compétent en matière de programme local de l'habitat ( article additionnel après l'article 2 ).
Après l'article 2 , votre commission souhaite créer une division additionnelle intitulée : « Sécuriser les autorisations de construire et les constructions achevées » , regroupant, outre l'article 3 du projet de loi, cinq articles additionnels après l'article 3 tendant à :
- prévoir que les associations agrées par le ministère de l'écologie n'ont d'intérêt à agir contre un permis de construire que si elles ont reçu leur agrément avant la publication du permis de construire ;
- instituer une prescription administrative en matière d'urbanisme ;
- prévoir que lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, l'action en démolition engagée devant le juge civile n'est possible qu'à condition que le permis ait été annulé par le juge administratif auparavant et réduire de cinq à deux ans le délai dans lequel une action en démolition ou une action en responsabilité civile peut être engagée à l'encontre d'une construction édifiée conformément à un permis de construire ;
- permettre au préfet d'engager une action en démolition devant le juge civil, lorsque le permis a été annulé à la suite d'un déféré ;
- permettre au juge de prononcer une annulation partielle des permis de construire.
Également après l'article 3 , votre commission vous propose de créer une division additionnelle intitulée : « Améliorer les outils d'acquisition foncière » , comportant l'article 4 et un article additionnel relatif au droit de préemption urbain. Pour ce qui est de l'article 4 , votre commission vous propose de :
- permettre aux communes et aux EPCI de déléguer leur droit de priorité, comme elles peuvent déléguer leur droit de préemption urbain ;
- préciser que le droit peut s'exercer sur tout projet de cession d'immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble , conformément aux dispositions relatives au droit de préemption urbain ;
- prévoir que si le propriétaire public décide d'aliéner le bien à un prix inférieur à celui initialement proposé par le directeur des services fiscaux ou fixé par le juge de l'expropriation, il en propose l'acquisition à la commune ou à l'établissement public qui dispose d'un délai de deux mois pour répondre ;
- ajouter que, si les biens et droits immobiliers n'ont pas été aliénés dans un délai de trois ans à compter de la notification de la déclaration d'intention d'aliéner ou de la décision devenue définitive du juge de l'expropriation, la commune ou l'établissement public doit se voir proposer à nouveau le bien ;
- clarifier le texte afin de permettre la mise en oeuvre de la procédure liée à la mise en oeuvre d'une « décote » sur le prix des terrains de l'Etat ;
- supprimer la disposition qui contraint les communes à exercer leur droit de priorité sur plusieurs immeubles, en cas de vente groupée.
Dans cette même division, votre commission souhaite l'adoption d'un amendement tendant à permettre l'exercice du droit de préemption urbain sur les cessions de parts de sociétés civiles immobilières ( article additionnel après l'article 4 ).
Après cette division, votre commission vous propose de créer un chapitre consacré à l'amélioration de la transparence du marché foncier , afin d'y insérer un article additionnel tendant à prévoir la transmission gratuite et obligatoire des données détenues par les services fiscaux aux collectivités territoriales et à leurs groupements ainsi qu'aux établissements publics fonciers ( idem ).
Enfin, votre commission souhaite compléter le titre I er par un chapitre intitulé « Soutenir les maires bâtisseurs » , afin de regrouper des articles additionnels tendant à :
- instaurer un mécanisme de partage de la plus-value engendrée par l'ouverture à l'urbanisation d'un terrain entre le propriétaire et la commune ( article additionnel après l'article 4 ) ;
- compenser intégralement les pertes de recettes fiscales des communes et des EPCI liées aux quinze premières années d'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties dont bénéficient les logements locatifs sociaux ( idem ).
Concernant le chapitre II, consacré au développement de l'offre de logements et à l'accès au logement , votre commission préconise, comme au chapitre précédent, sa transformation en « titre II », afin d'organiser les dispositions « logement » par chapitre thématique :
- un chapitre I er , relatif à l'accession sociale à la propriété ;
- un chapitre II , traitant du développement de l'offre locative privée à loyers modérés ;
- un chapitre III comportant des dispositions permettant de lutter plus efficacement contre l'insalubrité et la vacance ;
- un chapitre IV regroupant des dispositifs consacrés aux bailleurs sociaux ;
- un chapitre V tendant au renforcement de la mixité sociale ;
- un chapitre VI prévoyant des dispositions relatives aux ménages défavorisés.
Avant l'article 5 , votre commission vous présente un amendement créant un chapitre consacré à la promotion de l'accession sociale à la propriété . Ses propositions en ce domaine visent à :
- faciliter la réalisation de « maisons à 100.000 euros » en améliorant le régime juridique du bail à construction ( article additionnel après l'article 5 ) ;
- améliorer le régime fiscal du prêt social de location-accession ( idem ).
Avant l'article 6 , il est proposé la création d'un chapitre regroupant des dispositions de nature à développer l'offre locative privée à loyers modérés . Il est ainsi proposé :
- de créer une incitation fiscale forte pour développer le nombre de logements locatifs privés à loyers maîtrisés ( article 7 ) ;
- d'instituer un régime juridique de dissociation de la nue-propriété et de l'usufruit locatif pour attirer les investissements privés vers la construction de logements temporairement affectés au secteur social ( article additionnel après l'article 7 ).
S'agissant du chapitre III , relatif à la lutte contre l'insalubrité et la vacance placé après l'article 7, votre commission des affaires économiques préconise :
- la réalisation d'un repérage , dans les programmes locaux de l'habitat, des différentes formes d'habitat indigne et de copropriétés dégradées ( article additionnel après l'article 7 ) ;
- la mobilisation des logements vacants situés au-dessus des commerces ( idem ) ;
- l'instauration d'une incitation fiscale transitoire pour mobiliser les logements redevables de la taxe sur les logements vacants ( idem ).
En ce qui concerne les dispositions concernant les bailleurs sociaux ( chapitre IV inséré avant l'article 8), il est présenté plusieurs amendements qui tendent à :
- repousser à trois ans le délai dans lequel les OPHLM et les OPAC devront être transformés en OPH ( article 8 ) ;
- autoriser les sociétés d'économie mixte à louer directement en meublés des logements conventionnés pour étudiants ( article additionnel après l'article 8 ) ;
- protéger les représentants des collectivités territoriales au sein des conseils d'administration des sociétés anonymes HLM de tout risque d'être condamné pour prise illégale d'intérêts ( idem ) ;
- donner une base législative à la compétence de syndics de copropriétés qu'exercent certains organismes HLM en vertu de dispositions réglementaires ( idem ).
Les propositions de la commission pour renforcer la mixité sociale ( chapitre V situé avant l'article 9) ont pour objectifs de :
- territorialiser les objectifs des plans départementaux d'actions pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) et insérer un volet consacré à la prévention des expulsions et au repérage des logements insalubres dans ces plans ( article additionnel avant l'article 9 ) ;
- prévoir que la délégation du contingent préfectoral est effectuée directement au bénéfice des EPCI ayant signé un accord collectif intercommunal ( article 9 ) ;
- ne pas limiter aux seuls EPCI délégataires des aides à la pierre la possibilité de signer un tel accord ( idem ) ;
- prévoir la création, dans le cadre de ces accords, d'une commission de coordination ( idem ) ;
- consulter les EPCI et les bailleurs sociaux avant la définition du délai au-delà duquel une saisine de la commission de médiation est possible ( idem ) ;
- faire désigner le président de la commission de médiation par le préfet et pas par le président du tribunal de grande instance ( idem ) ;
- intégrer les représentants des EPCI au sein de la commission de médiation ( idem ) ;
- remettre en cause la procédure « coupe-file » permettant au préfet de loger directement, hors des circuits classiques d'attribution, des ménages hébergés temporairement et des ménages ayant retrouvé un emploi après une période de chômage de longue durée ( idem ) ;
- permettre aux acteurs locaux (préfet, département, EPCI, bailleurs sociaux) de définir leur propre barème de surloyers ( article 10 ).
Enfin, votre commission propose, avant l'article 11, la création d'un chapitre VI contenant des mesures en faveur des plus défavorisés qui visent à :
- moderniser le régime juridique des logements-foyers ( article additionnel avant l'article 11 ) ;
- supprimer le seuil de 24 euros en deçà duquel les aides au logement ne sont pas versées aux ménages ( idem ) ;
- encadrer les conditions dans lesquelles les coupures d'électricité, de gaz et d'eau sont interdites pour la période hivernale ( article 11 ).
Après l'article 11 , votre commission préconise la création d'un titre III , comportant diverses mesures relatives au logement et à la cohésion sociale. Celui-ci se compose :
- d'un chapitre I er relatif à la construction ;
- d'un chapitre II consacré aux rapports locatifs ;
- d'un chapitre III comportant d'autres dispositions.
Le chapitre I er comporte trois articles additionnels qui permettent :
- de ratifier l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction ( article additionnel après l'article 11 ) ;
- de créer un régime juridique de la vente en l'état futur de rénovation ( idem ) ;
- d'inclure les subventions versées par le 1 % Logement dans la quotité minimale de financement conditionnant l'exonération de TFPB pendant 15 ou 25 ans ( idem ).
Concernant le chapitre II relatif aux rapports entre les bailleurs et les locataires, votre commission souhaite notamment, sous forme d'articles additionnels après l'article 11 :
- une entrée en vigueur au 1 er mars 2006 du nouvel indice de référence des loyers ;
- une harmonisation sur le droit commun des loyers des bâtiments d'habitation loués dans le cadre d'un bail rural ;
- la possibilité de déroger à la liste nationale des charges récupérables par accord collectif local pour les dépenses liées à la sécurité et au développement durable ;
- l'extinction progressive des baux d'habitation régis par les dispositions de la loi du 1 er septembre 1948 en contrecarrant une jurisprudence de la Cour de cassation.
Enfin, le chapitre III prévoit notamment un aménagement des dispositions relatives au statut de la copropriété des immeubles bâtis.