ARTICLE
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Simplification des règles de détermination des revenus
fonciers
Commentaire : le présent article simplifie, d'une part, le traitement fiscal des charges incombant au locataire et tire, d'autre part, les conséquences des nouvelles modalités de comptabilisation des charges de copropriété issues de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain ; enfin, il modifie l'assiette de la contribution sur les revenus locatifs (CRL).
I. LE DROIT EXISTANT
A. LE TRAITEMENT DES CHARGES RÉCUPÉRABLES
Le mode actuel de détermination des revenus fonciers des bailleurs soumis au régime réel d'imposition est particulièrement complexe.
Les dépenses acquittées pour le compte des locataires apparaissent à la fois en minoration du revenu foncier brut, et en majoration, compte tenu du remboursement effectué par le locataire (article 29 du code général des impôts). Ces dépenses acquittées par avance pour le compte du locataire sont les dépenses relatives à des fournitures ou à des services destinés à l'usage privé ou commun des locataires (eau, chauffage, éclairage, ascenseur etc.), ainsi que les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, balayage, cotisation additionnelle à l'impôt foncier au profit du budget annexe des prestations sociales agricoles).
L'administration admet que, lorsque le propriétaire récupère ces dépenses locatives sur ses locataires pour leur montant réel, il peut s'abstenir de faire état de ces remboursements dans ses recettes, à condition, bien entendu, de ne pas les déduire ensuite. Il s'agit d'une tolérance issue de la doctrine administrative.
B. LE TRAITEMENT DES PROVISIONS POUR CHARGES
La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain précitée a créé l'obligation pour les syndicats de copropriétaires de voter, chaque année, un budget prévisionnel. Ce budget a pour but de faire face aux frais courants de maintenance, de fonctionnement, d'administration courante et d'équipement de la copropriété. Des provisions sont versées chaque trimestre, alors que précédemment les comptes pouvaient être établis a posteriori .
Or pour le copropriétaire, une charge n'est déductible que dès lors qu'elle a été payée par le syndicat de copropriétaires.
L'administration fiscale admet depuis 2003 (imposition des revenus 2002) que les copropriétaires déduisent le montant des provisions pour charge, au titre de l'année de leur versement au syndic, avec une régularisation en année n+1.
C. LA CONTRIBUTION SUR LES REVENUS LOCATIFS (CRL)
La CRL (article 234 nonies du CGI) est applicable aux revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1 er janvier de l'année d'imposition. Les immeubles ne donnent pas lieu à contribution s'ils ont subi depuis moins de quinze ans des transformations susceptibles de les assimiler à des constructions nouvelles . Toutefois, la CRL est due si l'immeuble a fait l'objet de travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction financés avec le concours de l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (ANAH) . Le projet de loi de programmation en faveur de cohésion sociale prévoit toutefois une exonération de CRL pour les logements ayant fait l'objet, après une vacance continue de plus de douze mois, d'une mise en location assortie d'une convention conclue avec l'ANAH.
La CRL est associée à l'impôt sur le revenu pour les personnes physiques et l'impôt sur les sociétés pour les personnes morales (même non soumises à cet impôt). Elle est assise sur le montant des recettes nettes perçues au titre de la location et son taux est de 2,5 %. Ces recettes nettes s'entendent (selon l'article 234 undecies du code général des impôts) des revenus des locations augmentés du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge du preneur et diminués du montant des dépenses supportées par le bailleur pour le compte du preneur.
II. LE DISPOSITIF PROPOSÉ
A. UNE SIMPLIFICATION DU TRAITEMENT DES CHARGES DÉDUCTIBLES DU REVENU FONCIER
Les 1° et 2° du A du I du présent article suppriment la possibilité de déduire les dépenses incombant normalement aux locataires et acquittées par le propriétaire. En contrepartie, les remboursements effectués par les locataires ne sont plus imposés. Il s'agit de rendre obligatoire le mécanisme actuellement toléré par l'administration .
Afin de ne pas pénaliser les bailleurs, le B du I du présent article créé un alinéa a ter au 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, disposant que les bailleurs seraient toutefois autorisés à déduire, au titre de l'année de départ du locataire, les charges récupérables mais non récupérées. La déduction des charges non récupérées n'est possible que l'année de départ du locataire ; en dehors de ce cas de figure, il aurait en effet fallu prévoir une mesure de régularisation pour les charges qui auraient été récupérées l'année suivant celle au titre de laquelle elles étaient dues, ce qui est apparu comme trop complexe.
B. LE TRAITEMENT DES PROVISIONS POUR CHARGES
Le B du I du présent article est également inspiré par la doctrine administrative existante . Il créé un alinéa a quater au 1° du I de l'article 31 du code précité, disposant que les provisions pour charges peuvent être déduites en deux temps :
- l'ensemble des provisions payées par le propriétaire sont déduites au cours de l'année ;
- ce montant est diminué des provisions déduites l'année précédente alors qu'elles n'auraient pas dû l'être, correspondant soit à des charges déjà couvertes par la déduction forfaitaire (d'un montant de droit commun de 14 %, représentant les frais de gestion, d'assurance et d'amortissement), soit à des charges qui ne sont pas déductibles du revenu foncier (par exemple, si le syndic n'a pas engagé les dépenses).
C. UNE MODIFICATION DE L'ASSIETTE DE LA CONTRIBUTION SUR LES REVENUS LOCATIFS (CRL)
Il est proposé (C du I du présent article, modifiant l'article 234 nonies du code général des impôts) d'exonérer de CRL les logements qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation, lorsque ces travaux ont été financés à hauteur d'au moins 15 % de leur montant par une subvention versée par l'ANAH, et ce pendant les quinze années suivant la fin des travaux . Les travaux de réhabilitation seront définis par décret.
Il est proposé (D du I du présent article, modifiant le I de l'article 234 undecies du code général des impôts) de modifier l'assiette de la CRL et de l'harmoniser avec l'assiette de la déduction forfaitaire effectuée au titre des revenus fonciers.
Cette dernière mesure élargit sensiblement l'assiette de la CRL . Il serait désormais fait référence au revenu défini à l'article 29 du code général des impôts, constitué non seulement des loyers et fermages mais aussi des revenus accessoires (droit d'affichage, droit de chasse, droit d'exploitation des carrières, subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles).
III. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES
S'agissant du traitement fiscal des charges récupérables et des provisions pour charge, le présent article se présente essentiellement comme un dispositif technique d'ajustement, visant à consolider la doctrine administrative, dans un but de simplification, à l'attention de 2,5 millions de bailleurs.
S'agissant de la contribution sur les revenus locatifs, le présent article institue une exonération, conforme à l'esprit de celle mise en place par le projet de loi de programmation en faveur de la cohésion sociale.
Par ailleurs, l'élargissement de l'assiette de la CRL constitue aussi une mesure d'harmonisation et de simplification, qui devrait rapporter environ quatre millions d'euros au budget de l'Etat, ce qui permet de financer l'exonération précitée.
Globalement, le présent dispositif est neutre sur le plan budgétaire.
Le présent article a été adopté par l'Assemblée nationale sans modification.
Décision de la commission : votre commission vous propose d'adopter cet article sans modification.