c) Dispositifs mis en oeuvre
1°) Les aides directes
• L'accession très sociale : le logement évolutif social
Les bénéficiaires du logement évolutif social (LES) sont les ménages dont les revenus ne dépassent pas des plafonds de ressources annuelles qui varient en fonction de la composition du ménage. L'aide est constituée par une subvention maximale de 50 % de l'investissement, elle aussi plafonnée en fonction de la composition des ménages. Les plafonds de ressources sont fixés par arrêté préfectoral dans la limite de 50 % du plafond de ressources du prêt à taux zéro.
• L'accession intermédiaire : le prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro (PTZ) finance l'accession intermédiaire dans les DOM dans les mêmes conditions qu'en métropole. Ouverts à l'acquisition de logements anciens à compter de 2005, les nouveaux PTZ ne donnent plus lieu, comme antérieurement, au versement d'une subvention du ministère de l'outre-mer mais à un avantage fiscal accordé aux organismes bancaires. Les plafonds de ressources, fixés par arrêté interministériel, ont été augmentés dans le cadre de ce nouveau système, en vue d'élargir le public éligible à ces prêts.
• Le logement locatif social
Le LLS est financé par une subvention de l'Etat pouvant atteindre 27 % à 30,5 % suivant les départements, et par un prêt de la Caisse des dépôts et consignations (CDC)au taux actuel de 3,4 % sur trente-cinq ans au maximum.
• Le logement locatif très social
Le LLTS est financé par une subvention de l'Etat pouvant atteindre de 32,5 % à 36% suivant les départements et un prêt de la CDC au taux actuel de 2,9% sur trente-cinq ans au maximum. La subvention peut être majorée dans certaines conditions d'un montant plafonné à 6.098 euros par logement (valeur 2004). Les loyers du LLTS sont inférieurs ou égaux à 80 % des loyers plafonds LLS.
• Le prêt locatif intermédiaire
Le prêt locatif intermédiaire (PLI) est destiné à financer les logements dont le loyer se situe entre celui pratiqué dans le secteur locatif social et celui observé sur le marché libre.
Le PLI finance la construction de logements locatifs, l'acquisition de logements neufs en vue de leur location, l'acquisition - amélioration de logements, l'acquisition de locaux ou d'immeubles non affectés à l'habitation et leur transformation ou aménagement en logements. Il est distribué par la CDC, ou l'AFD ou tout établissement de crédit ayant passé une convention avec l'Etat au taux fixe de 5,5 % sur une durée de vingt-cinq ans.
• Les résidences sociales
La possibilité de financer les foyers et les résidences sociales est offerte par une aide destinée à offrir de nouvelles solutions d'hébergement à des ménages présentant des difficultés particulières de logement, telles que les personnes âgées ou handicapées ou celles nécessitant un accompagnement social.
• Les prêts locatifs sociaux
Ces prêts à taux préférentiels, étendus aux DOM en avril 2005, permettent aux bailleurs sociaux et aux promoteurs privés de diversifier l'offre de logements en proposant aux ménages, dont les plafonds de ressources atteignent 130 % des plafonds LLS, des logements dont les loyers devront être inférieurs à 150 % des plafonds réglementaires LLS (soit 7,92 euros par m²).
Ces logements bénéficieront pour leur construction d'un taux réduit de TVA (2,1 %) et de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant vingt-cinq ans.
Dans les DOM, six cents logements pourront être financés par des PLS en 2005.
• Les prêts « construction-démolition »
Les LLS-CD sont en vigueur depuis mai 2000 et ouvrent la possibilité d'entreprendre des opérations de démolition de logements sociaux en assurant le relogement des locataires concernés par les démolitions. Ces prêts bénéficient d'un taux réduit de 3 %.
• La réhabilitation du parc locatif social
Les procédures de financement des travaux de réhabilitation du parc locatif social ont été alignées sur celles du dispositif équivalant existant en métropole.
• L'amélioration des logements des propriétaires occupants
Sous conditions de ressources, la subvention, imputée sur la LBU, peut atteindre jusqu'à 70 % du montant des dépenses. Ce taux maximal peut être porté à 80 % pour les travaux d'amélioration qui incluent le ravalement ou la mise en peinture des façades extérieures.
• L'amélioration des logements locatifs des propriétaires-bailleurs
L'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) n'intervient dans les DOM qu'à l'intention des propriétaires bailleurs. Les règles applicables sont sensiblement les mêmes qu'en métropole. Les difficultés liées aux recherches des propriétaires, notamment sous le régime de l'indivision ou de successions non soldées, ont rendu souvent difficile le montage juridique de ces dossiers.
Subventions engagées par l'ANAH
(en millions d'euros)
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1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
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2,1 |
2,8 |
3,1 |
3,0 |
4,8 |
5,13. |
4,42 |
4,53 |
• La résorption de l'habitat insalubre
Dès lors qu'un arrêté d'insalubrité est pris par le préfet sur un périmètre, une collectivité locale a la possibilité de mettre en oeuvre une opération de résorption de l'habitat insalubre (RHI) et de bénéficier d'une subvention de l'Etat de 80 % du déficit de l'opération. Il peut mandater à cet effet un opérateur de logements sociaux ou une société d'économie mixte.
Les besoins en matière de résorption de l'habitat insalubre sont encore très importants : on estime à 25 % du parc total les logements précaires ou dépourvus d'éléments de confort (environ 120.000 logements sur 450.000) et à 15 % le nombre de logements insalubres (69.000).
Afin d'accélérer le rythme de résorption de l'insalubrité dans les DOM et à Mayotte, il a été décidé de transférer les crédits consacrés à la RHI du ministère chargé du logement au ministère de l'outre-mer au 1 er janvier 1998. Les crédits consacrés à la résorption de l'habitat insalubre sont passés de 18,4 millions d'euros en 1997 à 57 millions d'euros en 2003.
Conformément aux engagements pris en 2003 par le ministère de l'outre-mer, une circulaire du 26 juillet 2004 a simplifié les procédures d'instruction des opérations de RHI dans les départements d'outre-mer en déconcentrant, au niveau des préfets de région, les décisions d'engagement des opérations.
L'enveloppe budgétaire consacrée à ces opérations s'est élevée à près de 47 millions d'euros en 2004. Ce montant devrait être sensiblement équivalent en 2005.
2°) Les aides fiscales
Les mesures de défiscalisation instituées par la loi du 11 juillet 1986 ont notamment permis des réductions d'impôts, allant de 25 % pour l'acquisition d'une résidence principale à 40 % pour les logements locatifs intermédiaires.
La loi de programme pour l'outre-mer a augmenté les taux de réduction d'impôts pour le logement locatif, fixés à 40 % pour les loyers libres et à 50 % pour les loyers intermédiaires.
Par ailleurs, la loi prévoit pendant cinq ans, au bénéfice des bailleurs sociaux, un abattement de 30 % de la taxe foncière sur les propriétés bâties, pour les logements à usage locatif faisant l'objet de travaux visant à conforter les immeubles contre les risques naturels. La perte de recettes résultant, pour les collectivités territoriales, de cette mesure sera compensée par l'État.
L'outre-mer bénéficie aussi d'un taux réduit de TVA de 2,1 % au lieu de 8,5 % pour les opérations de logements locatifs sociaux et de logements locatifs très sociaux, ce qui correspond à une aide fiscale au logement locatif social des DOM hors Guyane. Le coût de cette mesure est évalué à environ 20 millions d'euros par an depuis sa mise en place en 1997.
La loi de programme pour l'outre-mer a étendu aux logements évolutifs sociaux le bénéfice de ce taux réduit. Le coût de cette mesure est évalué à 7 millions d'euros par an.