B. UNE MOBILISATION ACCRUE DE L'ANAH ET DES RESSOURCES DU PARC PRIVÉ
1. Des missions élargies et des moyens augmentés
L'Anah voit ses missions élargies et devient l' Agence nationale de l'habitat : elle constitue ainsi l'instrument central du développement et de l'amélioration de l'habitat privé. Son rôle ne se limite plus à l'octroi d'aides en faveur de la rénovation des logements du parc privé. Elle veille aussi au développement de l'offre de logements locatifs privés, notamment à destination des ménages bénéficiant de revenus modestes ou intermédiaires.
2. La création du « conventionnement sans travaux »
L'élargissement des missions de l'Anah a permis la création d'un dispositif complémentaire de « conventionnement sans travaux » pour des logements à loyer maîtrisé destinés à des personnes ne dépassant pas un certain plafond de ressources. En effet, un propriétaire bailleur pourra désormais conventionner son logement avec l'Anah, sans pour autant bénéficier de subventions de l'agence au titre de la réalisation de travaux.
L'extension du champ du conventionnement devrait ainsi permettre de redynamiser l'offre de logements conventionnés. Ceci suppose toutefois l'existence de dispositions qui rendent plus attractif le dispositif proposé.
3. Diverses mesures incitatives à l'extension du parc privé
a) L'exonération de contribution sur les revenus locatifs
Le projet de loi étend le bénéfice de l'exonération de contribution sur les revenus locatifs (CRL) aux propriétaires bailleurs qui, sans aide aux travaux, acceptent de conventionner leur logement et pratiquent un loyer maîtrisé. Cette exonération vise à compenser pour partie le manque à gagner que représente pour les propriétaires bailleurs le conventionnement d'un logement avec un loyer maîtrisé. Les opérations de conventionnement incluant des subventions pour travaux bénéficient déjà de la même exonération.
Or le projet de loi de finances pour 2006 prévoit la suppression de cette contribution. Aussi, l'avantage comparatif procuré par l'exonération disparaîtrait-il de fait. C'est pourquoi, il parait souhaitable d'envisager la création d'un dispositif alternatif, visant à accroître l'attractivité du logement conventionné sans travaux. Votre commission veillera à ce que des propositions soient faites en ce sens, si la suppression de la CRL est confirmée.
b) Le nouveau prêt à 0 %
Depuis le 1 er février 2005, le nouveau prêt à 0 % (NPTZ) a succédé au prêt à taux zéro avec pour ambition de renforcer l'accession à la propriété des ménages modestes : dans un premier temps, il a été étendu à l'acquisition d'un logement ancien afin de tenir compte du surcoût que représente l'achat d'une habitation neuve ; en outre, le projet de loi de finances pour 2006 prévoit d'en étendre le bénéfice aux ménages disposant de revenus allant jusqu'à 7.000 euros par mois, afin de favoriser les achats immobiliers dans les grandes agglomérations.
c) L'aménagement du dispositif Robien
Un amendement du Gouvernement devrait comporter des dispositions destinées à corriger les anomalies du dispositif Robien.
Les réaménagements proposés viseraient à recentrer le dispositif vers les zones où le marché est le plus tendu. Ainsi, le taux d'amortissement des opérations réalisées en zone C devrait être diminué (de 65 % à 50 % en quinze ans) grâce à :
- la baisse d'environ 20 % du loyer plafond, fixé à 7,50 euros du mètre carré contre 9,30 euros en 2005 ;
- la réduction de la durée d'amortissement de quinze à neuf ans ;
- la modification du rythme d'amortissement sur neuf ans, à raison d'une déduction de l'impôt sur le revenu de 6 % du montant du bien pendant les sept premières années et 4 % pendant les deux suivantes (contre une déduction de 8 % les cinq premières années et 2,5 % pendant les quatre années suivantes actuellement) ;
- la suppression de l'abattement forfaitaire de 6 % sur les revenus fonciers, auquel peut se substituer le système de déduction des frais réels.
d) La création d'un dispositif d'incitation fiscale pour augmenter l'offre de logements privés à loyers modérés
Le Gouvernement prévoit de déposer au cours de la discussion au Sénat un amendement de nature fiscale visant à créer un nouveau dispositif dit « Borloo populaire », en faveur de l'investissement locatif à destination des locataires à revenus modestes ou intermédiaires.
Exclusivement dédié à la construction neuve, ce dispositif devrait permettre à l'investisseur un amortissement de 65 % du prix d'achat sur quinze ans (6 % de déduction pendant sept ans, 4 % les deux années suivantes et 2,5 % les six dernières années) et une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers de 40 %.
En contrepartie, le propriétaire devra s'engager à donner le bien en location au titre de la résidence principale pendant au moins neuf ans, à des ménages, dont les plafonds de ressources correspondent à ceux qui sont imposés dans le cadre des prêts locatifs intermédiaire (PLI) et moyennant un loyer inférieur de 30 % au prix du marché.
Une incertitude subsiste toutefois : l'inclusion ou non du dispositif dans le plafond global des déductions, limitées à 8.000 euros par foyer fiscal (majorés de 750 euros par enfant à charge).