b) Des attentes fortes pour 2005
Les résultats du nouveau prêt social de location-accession
En réponse à ces résultats médiocres, la création d'un nouveau prêt conventionné, le prêt social de location-accession (PSLA), par un décret du 26 mars 2004, a pour objectif de rendre le dispositif plus attractif grâce à des avantages fiscaux identiques à ceux du parc locatif social (loi n° 2004-804 du 9 août 2004 pour le soutien à la consommation et à l'investissement) : TVA au taux réduit de 5,5 % et exonération de TFPB pendant quinze ans.
Ce prêt s'applique aux opérations de construction et d'acquisition de logements neufs réalisés par des opérateurs publics ou privés agréés par le préfet, lorsqu'ils font l'objet d'un contrat de location-accession et sont destinés à une résidence principale pour des ménages dont les revenus sont inférieurs à ceux du PAS.
Le nouveau dispositif comporte des avantages certains, notamment le fait que les avantages fiscaux qui sont attachés au logement diminuent d'autant les pertes financières de l'opérateur si le projet d'accession n'aboutit pas. Le logement demeurera ainsi un logement locatif social classique. En outre, pendant la phase locative, le ménage pourra bénéficier de l'APL.
Le coût de cette mesure est estimé à 118 millions d'euros en 2004, année où 10.000 devraient être concernés. L'adjudication du 14 juin 2004 a permis la distribution d'une première enveloppe de 100 millions d'euros pour financer des PSLA. Les taux servis aux opérateurs HLM par les établissements de crédits ayant répondu à l'adjudication seront compris entre 3,8 et 4,7 %. Les établissements de crédits peuvent ensuite se refinancer sur les ressources du marché ou les ressources du Livret A.
Après les premiers mois de mise en oeuvre, l'année 2005 permettra de tirer un premier bilan du nouveau dispositif.
Le projet de loi « Habitat pour tous »
L'enjeu majeur de l'année 2005 demeure toutefois la présentation au Parlement du projet de loi « Habitat pour tous », annoncé comme la définition d'une nouvelle politique en faveur de l'accession sociale à la propriété.
D'après les informations disponibles, ce projet de loi pourrait comporter :
- un dispositif permettant de favoriser l'achat de logements locatifs sociaux par leurs locataires, notamment grâce à un mécanisme d'achat progressif de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) de capitalisation ;
- un retour au droit commun des logements dits « loi de 1948 » ;
- un statut unique des organismes HLM (OPHLM et OPAC) ;
- des dispositions visant à améliorer la mobilité dans le parc social, tels que le renforcement du surloyer et une vigilance accrue contre la sous-occupation ;
- des dispositions permettant de favoriser la mobilisation du foncier, notamment celui appartenant à l'État, pour construire des logements sociaux.
Votre commission se réjouit de la mise en oeuvre prochaine d'initiatives innovantes en faveur de l'accession à la propriété des ménages modestes , dans un contexte de flambée des prix de l'immobilier qui rend cette faculté encore plus difficile.
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Au vu des observations formulées dans le présent avis, votre commission des Affaires sociales a donné un avis favorable à l'adoption des crédits relatifs à la ville et à la rénovation urbaine, ainsi qu'à ceux du logement pour 2005.