Projet de loi de programmation pour la cohésion sociale

Article 51 -
(Articles 31 et 32 du code général des impôts)-

Augmentation de la déduction forfaitaire dans le cadre du dispositif d'amortissement fiscal « Robien » pour les logements mis à disposition des organismes oeuvrant pour le logement des personnes défavorisées

Le dispositif d'amortissement fiscal pour les investissements locatifs de la loi urbanisme et habitat

L'article 91 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 « urbanisme et habitat » a profondément modifié le mécanisme d'amortissement fiscal dit « Besson » visant à encourager les investissements locatifs. Il a considérablement assoupli les conditions que doivent respecter les investisseurs-bailleurs pour bénéficier de cet avantage fiscal.

Depuis le 3 avril 2003, les contribuables qui acquièrent des logements neufs ou en l'état futur d'achèvement, qui font construire ou transforment des locaux en logements peuvent bénéficier d'une déduction fiscale au titre de l'amortissement égale à 8 % du prix d'acquisition du logement pour les cinq premières années et à 2,5 % de ce prix pour les quatre années suivantes . Cette déduction est également applicable aux logements anciens qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ^{29 ( * )} et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. Dans ces cas, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.

Le bénéfice de l'amortissement est conditionné à un engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. Cet engagement peut être prolongé de six années supplémentaires. Contrairement aux conditions fixées par le dispositif « Besson », ces dispositions n'impliquent pas que les locataires disposent de revenus inférieurs à un plafond.

Enfin, le loyer des logements mis en location ne doit pas excéder un plafond fixé par décret. Ces loyers plafonds ont été relevés et portés à 90 % des loyers de marché en fonction de nouvelles zones locatives, arrêtées dans le décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003. Trois zones (A, B et C) ont été découpées. La zone A regroupe l'agglomération parisienne, la Côte-d'Azur et le Genevois français, la zone B les agglomérations de plus de 50.000 habitants et celles se situant aux franges de l'agglomération parisienne et en zones littorales et frontalières, dans lesquelles les loyers sont élevés et la zone C regroupe le reste du territoire.

Il convient de souligner que le code général des impôts connaît également un système d'amortissement fiscal pour les investissements réalisés en faveur du logement « très social » (dispositif « Lienemann »). Ce mécanisme, d'une durée de trois ans reconductible, permet aux contribuables qui acquièrent des logements de bénéficier d'une déduction forfaitaire majorée à 60 % s'ils s'engagent à louer les logements acquis à des locataires qui disposent de revenus très inférieurs à ceux qui étaient en vigueur pour le « Besson ».

L'objectif de cet article du projet de loi est de mettre fin au dispositif « Lienemann » en tant que tel et de créer un nouveau régime d'amortissement fiscal en faveur du logement très social qui s'insère dans le dispositif créé par la loi urbanisme et habitat.

Le texte du projet de loi

Cet article modifie l'article 31 du code général des impôts afin d'augmenter la déduction forfaitaire pour les personnes qui mettent leur logement à disposition des associations oeuvrant pour le logement des personnes les plus défavorisées.

Le paragraphe I , qui complète le e) de l'article 31, précise, dans son A , que le taux de la déduction forfaitaire peut être fixé à 40 % et peut se cumuler avec l'amortissement fiscal prévu par ailleurs au h) du même article (amortissement « Robien »).

Le bénéfice de ce cumul d'avantages fiscaux implique néanmoins le respect de certaines conditions, outre celles du dispositif « Robien ». D'une part, le locataire doit donner , pendant toute la durée de la mise en location (neuf années, prolongeables de six années), le logement en location à un organisme sans but lucratif ou à une union d'économie sociale pour le logement qui le met à la disposition de personnes défavorisées mentionnées à l'article 1 ^er de la loi du 31 mai 1990 ^{30 ( * )} . Cette disposition vise en fait « toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence ». En outre, le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du contribuable et l'organisme ou l'union doit avoir été agréé par le préfet du département.

D'autre part, le contribuable doit s'engager à ce que le loyer et les ressources du locataire, appréciées à la date de la conclusion du bail, n'excèdent pas des plafonds fixés par décret et soient inférieurs à ceux du dispositif « Lienemann ».

Pour mémoire, les plafonds de loyers, hors charges, de l'amortissement « Lienemann » sont définis, en fonction des zones A, B et C, au niveau suivant pour l'année 2004 :

Zones	Loyer plafond au mètre-carré
A	8,52 euros
B	4,82 euros
C	4,31 euros

Source : Bulletin officiel des impôts n° 60 du 30 mars 2004

Les plafonds de revenus annuels des locataires varient en fonction de la composition du ménage et de la zone locative :

	Lieu de location
Composition du foyer locataire :	Zone A	Zone B	Zone C
Personne seule	14.446 €	11.165 €	9.769 €
Couple marié	21.590 €	14.909 €	13.131 €
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge	25.953 €	17.930 €	15.721 €
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge	31.088 €	21.645 €	19.026 €
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge	36.802 €	25.462 €	22.331 €
Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge	41.412 €	28.694 €	25.189 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+ 4.614 €	+ 3.200 €	+ 2.880 €

Source : ibid

Les types de logements couverts par ce nouveau régime sont les mêmes que ceux qui entrent dans le champ de l'amortissement fiscal « Robien ». Il s'agit :

- des logements neufs ou en état futur d'achèvement à compter du 1 ^er janvier 2005 ;

- des logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, au 1 ^er janvier 2005, d'une déclaration d'ouverture de chantier ;

- des locaux affectés à un autre usage que l'habitation acquis à compter du 1 ^er janvier 2005, et que le contribuable transforme en logements ;

- des logements acquis à compter de la même date que le contribuable réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques techniques voisines de celles des logements neufs.

Le B de ce paragraphe met fin au dispositif d'amortissement « Lienemann » afin que les dispositions prévues par le projet de loi s'y substituent à compter du 1 ^er janvier 2005.

En outre, cette division prévoit que les contribuables qui sont entrés ou entreront avant le 31 décembre 2004 dans l'amortissement « Lienemann » ne pourront bénéficier de sa reconduction (alors qu'il est prévu actuellement un système reconductible tous les trois ans) après le 1 ^er janvier 2005 , les dispositions de l'article 51 s'y substituant à cette date.

Pour ne pas pénaliser les contribuables qui avaient décidé de procéder à des investissements locatifs en faveur du secteur dit « très social » et qui avaient bâti leur calcul économique sur la base d'un dispositif reconductible plusieurs fois , le projet de loi propose que ces contribuables puissent entrer dans le régime « Besson » et bénéficier de la déduction forfaitaire majorée de 40 % (deuxième alinéa du e) de l'article 31).

Le contribuable devra alors respecter pour cela les critères de loyers et de ressources applicables à ce dispositif, indiqués dans les tableaux ci-dessous :

Zones	Plafond de loyer au mètre carré « Besson - ancien »
A	14,77 €
B	9,64 €
C	6,98 €

Source : ibid

	Lieu de location
Composition du foyer fiscal	Zone A	Zone B	Zone C
Personne seule	28.892 €	22.329 €	19.538 €
Couple marié	43.180 €	29.818 €	26.262 €
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge	51.905 €	35.859 €	31.441 €
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge	62.176 €	43.289 €	38.051 €
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge	73.604 €	50.923 €	44.661 €
Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge	82.824 €	57.387 €	50.378 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	+ 9.228 €	+ 6.400 €	+ 5.719 €

Source : ibid

En outre, cette possibilité d'entrer dans le « Besson » offrira à ces contribuables un avantage fiscal les incitant à conserver les mêmes locataires à des conditions de loyers et de ressources équivalentes .

Le C de ce paragraphe contient des dispositions de coordination.

Le paragraphe II et le paragraphe III contiennent des dispositions de coordination.

Propositions de votre commission

Sur cet article, votre commission vous propose, outre un amendement de simplification rédactionnelle , d'adopter un amendement visant à rendre identique la formulation retenue par cet article pour les logements anciens pouvant bénéficier du dispositif avec celle qui est actuellement en vigueur dans le h) de l'article 31. Dans la mesure où il est prévu que ce soient les mêmes types de logement qui bénéficient des deux dispositifs, il est souhaitable que les rédactions choisies soient strictement les mêmes afin de ne pas introduire un facteur d'incertitude dans une législation déjà complexe .

Votre commission pour avis vous propose d'adopter cet article ainsi modifié.

* ²⁹ Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

* ³⁰ Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement.