M. Jean-Jacques Mirassou. Et voilà !
M. le président. La parole est à Mme la ministre.
Mme Cécile Duflot, ministre. L’avis du Gouvernement est identique à celui de la commission : défavorable.
M. le président. Je rappelle qu’aucune explication de vote n’est admise.
Je mets aux voix la motion n° 1, tendant au renvoi à la commission.
(La motion n’est pas adoptée.)
M. le président. En conséquence, nous passons à la discussion des articles du projet de loi.
Titre Ier
MOBILISATION DU FONCIER PUBLIC EN FAVEUR DU LOGEMENT
Articles additionnels avant l'article 1er
M. le président. L'amendement n° 27, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :
Avant l’article premier
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le Gouvernement remet au Parlement, dans les six mois suivant la promulgation de la présente loi, un rapport sur les caractéristiques que pourraient revêtir un mécanisme d'encadrement de la définition de la valeur foncière basé sur des indicateurs concrets et adossé à l'évolution de l'indice de la construction.
La parole est à Mme Mireille Schurch.
Mme Mireille Schurch. Comme nous l’avons indiqué lors de la discussion générale, nous considérons que l’obstacle foncier au lancement d’opérations de construction de logements accessibles ne pourra être levé par le seul recours à un dispositif de décote pour la cession des terrains appartenant à l’État et à ses établissements publics. En effet, la question du droit des sols ne peut s’appréhender que d’une manière plus générale, prenant en compte la soumission du foncier à un marché spéculatif.
Aujourd’hui, non seulement la pression foncière, sur les terrains publics comme sur les terrains privés, conduit à éloigner du centre des villes les populations les plus fragiles, mais elle obère également la capacité des organismes et des collectivités à intervenir en faveur de la mixité sociale, ainsi que de la mixité des usages au sein de l’espace urbain.
Par conséquent, nous considérons qu’il faut se donner le temps de la réflexion et engager une étude sur un mécanisme de régulation de la valeur du foncier. Tel est l’objet de cet amendement.
Aujourd’hui, cette valeur repose sur deux éléments : la localisation du bien et son niveau de constructibilité, en dehors même de toute prise en compte de l’affectation de ce bien et de son utilité au regard de l’intérêt général, que ce soit pour la construction d’équipements ou pour celle de logements sociaux.
Nous sommes donc dans une situation ubuesque, où des particuliers intègrent dans la valeur foncière de leur bien l’investissement public consenti, en termes d’équipements, ce qui permet la création d’une plus-value qu’ils captent in fine intégralement.
Il est temps d’encadrer la valeur des sols en fonction d’indicateurs fiables, selon la même logique que pour l’encadrement des loyers dont vous engagé la mise en place, madame la ministre. Certes, le chantier est important, et il nous faudra bien évaluer la pertinence des indicateurs retenus, mais, sur le fond, il est temps, selon nous, que la puissance publique reprenne un rôle en la matière, afin de ne plus laisser libre cours aux seuls marchés fonciers et immobiliers, soumis à la loi de l’offre et de la demande et dont le fonctionnement rend toujours plus difficile l’application effective d’un droit au logement pour tous.
Notre amendement tend à donner mandat au Gouvernement pour travailler sur ces questions dans les six mois.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. Cet amendement reprend l’article 2 de la proposition de loi pour une stratégie publique en faveur du logement, déposée par nos collègues du groupe CRC le 30 juillet dernier.
Comme je l’ai déjà fait ce matin en commission, je tiens ce soir à rendre hommage à leur travail. En effet, le dépôt d’une proposition de loi comportant dix-sept articles n’est pas chose si fréquente.
Certes, l’envolée des prix du foncier et la création de plus-values très importantes dans certaines régions de notre territoire national soulèvent des problèmes.
Pour autant, je suis plutôt défavorable à cet amendement, car il constitue un cavalier, son objet étant dépourvu de lien avec la mobilisation du foncier public ou avec le renforcement des obligations en matière de construction de logements sociaux.
En outre, la commission des affaires économiques est opposée à la multiplication des demandes de rapports, lesquels, bien souvent, ne sont d’ailleurs pas remis au Parlement.
Enfin, comme l’a confirmé Mme la ministre au cours de la discussion générale, un projet de loi portant sur l’ensemble des problématiques de logement et d’urbanisme devrait être présenté par le Gouvernement au début de l’année 2013. Je ne doute pas, madame la ministre, que ce texte traitera de la question du foncier.
La commission sollicite donc le retrait de cet amendement. À défaut, elle émettra un avis défavorable.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Cécile Duflot, ministre. Madame Schurch, le Gouvernement partage les préoccupations exprimées par le Parlement quant à l’évolution des valeurs foncières. Il s’agit en effet d’une question centrale en matière de production de logements. Comme vient de l’indiquer M. le rapporteur, ce sujet éminemment complexe sera étudié dans le cadre du projet de loi qui vous sera soumis au printemps prochain.
Cela étant, nous ne voyons pas d’inconvénient particulier à ce qu’un rapport puisse être remis au Parlement sur cette question, à condition cependant que le délai prévu soit porté à douze mois.
Si Mme Schurch accepte une telle rectification, l’avis du Gouvernement sera favorable.
M. le président. Madame Schurch, acceptez-vous de rectifier l’amendement dans le sens suggéré par le Gouvernement ?
Mme Mireille Schurch. Je l’accepte bien volontiers, monsieur le président, d’autant que la complexité de la tâche justifie un tel allongement du délai prévu : définir de nouveaux critères pour encadrer la valeur du foncier n’est en effet pas une mince affaire !
M. le président. Il s’agit donc de l’amendement n° 27 rectifié, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, et ainsi libellé :
Avant l’article premier
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le Gouvernement remet au Parlement, dans les douze mois suivant la promulgation de la présente loi, un rapport sur les caractéristiques que pourraient revêtir un mécanisme d'encadrement de la définition de la valeur foncière basé sur des indicateurs concrets et adossé à l'évolution de l'indice de la construction.
Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. L’avis de la commission demeure défavorable, mais le Sénat, dans sa sagesse, en aura peut-être un autre…
Mme Catherine Procaccia. Encore un rapport !
M. le président. En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, avant l’article 1er.
L'amendement n° 28, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :
Avant l’article premier
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
L'article L. 300-1 du code de l'urbanisme est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Lorsqu'une collectivité publique définit une opération d'aménagement répondant aux objectifs définis au premier alinéa et qu'elle acquiert des biens fonciers ou immobiliers pour rendre possible cette opération, il ne peut y avoir, pour les propriétaires de ces biens, d'enrichissement lié à l'existence même de ce projet d'aménagement. Un décret pris en Conseil d'État détermine les conditions de l'encadrement de l'évolution des prix dans de telles circonstances. »
La parole est à Mme Mireille Schurch.
Mme Mireille Schurch. Cet amendement, qui s’articule avec celui qui vient d’être adopté, a tout particulièrement trait aux conséquences, pour les collectivités, de la hausse exponentielle des prix du foncier.
À l’heure actuelle, les collectivités ou organismes qui veulent intervenir en matière de construction de logements doivent au préalable acquérir des terrains. Or cette dépense représente aujourd'hui entre 14 % et 25 %, voire davantage, du coût global du programme de construction.
Pour procéder à cette acquisition, les collectivités disposent de deux outils : le droit d’expropriation, dispositif largement encadré, et le droit de préemption, sachant que la lutte contre la spéculation n’est hélas pas considérée, aujourd’hui, comme un motif légitime pour l’exercer.
Ces deux droits peuvent être délégués par les collectivités aux établissements publics fonciers, dont le rôle de portage au service de celles-ci a permis une réelle intervention publique concertée.
Pour autant, la mise en œuvre de ces instruments est soumise à l’évaluation des services des domaines, qui déterminent le prix d’acquisition du foncier en se fondant sur les prix de marché, lesquels connaissent une hausse exponentielle.
Ainsi, pour éviter les surcoûts fonciers dans le cadre d’opérations d’aménagement d’utilité publique, il conviendrait de mettre en œuvre un mécanisme permettant de fixer le coût du foncier au jour de la définition d’un périmètre d’opération, révisé suivant l’inflation et l’indice du coût de la construction.
En clair, il s’agit en quelque sorte de poser pour principe qu’il ne peut y avoir d’enrichissement sans cause.
En effet, aujourd’hui, lorsque la collectivité définit un périmètre de projet d’aménagement, la valeur du foncier inclus dans ce périmètre augmente fortement, du fait même de l’existence du projet. Nous savons tous que les surcoûts fonciers peuvent être exorbitants, eu égard au temps qui peut être nécessaire pour qu’une opération voie le jour ! C’est une situation perverse, qui conduit à faire payer par les collectivités la plus-value foncière résultant de leur volonté d’aménagement.
Le présent amendement ne vise aucunement à mettre en place des mécanismes spoliateurs. Il s’agit seulement de redonner au marché de l’immobilier de la cohérence et de la lisibilité, afin de permettre la définition de stratégies foncières publiques efficaces, ce qui dépend notamment de la capacité des collectivités à définir un programme d’acquisition des terrains à bâtir nécessaires à la construction de logements accessibles à tous.
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. Il s’agit à mon sens d’un amendement déclaratif, visant à affirmer que tout enrichissement d’un propriétaire de biens fonciers ou immobiliers concernés par un projet d’aménagement porté par une collectivité publique est interdit.
Sur la forme, cet amendement constitue lui aussi un cavalier, son objet étant dépourvu de lien avec la mobilisation du foncier public ou avec le renforcement des obligations en matière de construction de logements sociaux.
Sur le fond, je ne pense pas que l’interdiction soit la bonne solution. D’un point de vue juridique, je m’interroge sur la constitutionnalité de cet amendement : est-il conforme au droit de propriété ?
Recourir à la fiscalité me paraît être la solution la plus opportune. Je rappelle qu’a été instituée, dans le cadre de la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, une taxe forfaitaire portant sur la valorisation des terrains nus et des immeubles bâtis résultant des projets d’infrastructures de réseaux de transport public du Grand Paris. C’est un exemple dont le législateur et le Gouvernement pourraient s’inspirer.
La commission demande donc le retrait de cet amendement. À défaut, elle émettra un avis défavorable.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Cécile Duflot, ministre. Madame Schurch, l’amendement n° 27 rectifié, que le Sénat vient d’adopter, visait à ce que le Gouvernement remette au Parlement, dans les douze mois suivant la promulgation de la présente loi, un rapport portant sur l’évaluation des mécanismes possibles d’encadrement du prix du foncier et d’établissement de la valeur de celui-ci.
Par conséquent, quel que soit l’intérêt de l’amendement n° 28, il me semble anticiper sur des décisions devant s’appuyer sur les conclusions de ce rapport.
Le Gouvernement demande donc le retrait de cet amendement. À défaut, l’avis sera défavorable.
M. Alain Fouché. C’est dommage !
M. le président. Madame Schurch, l'amendement n° 28 est-il maintenu ?
Mme Mireille Schurch. Il s’agit de mécanismes d’une grande complexité, et nous n’aurons certes pas trop d’une année pour mener à bien la réflexion.
Cependant, je voudrais sensibiliser notre assemblée à l’effet d’aubaine qui peut résulter du lancement d’une opération d’aménagement : les plus-values sont considérables !
J’accepte de retirer mon amendement, tout en vous invitant à intégrer cette problématique dans la réflexion d’ensemble, de manière à limiter les effets d’aubaine liés à des opérations d’aménagement public dont bénéficient certains particuliers.
M. le président. L'amendement n° 28 est retiré.
L'amendement n° 32, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :
Avant l’article premier
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le Gouvernement remet au Parlement, dans les six mois suivant la promulgation de la présente loi, un rapport sur la création d’un agence nationale foncière pour le logement.
La parole est à Mme Mireille Schurch.
Mme Mireille Schurch. Puisque notre proposition de loi a été balayée par application de l’article 40 de la Constitution, nous revenons par voie d’amendements sur les dispositions qu’elle comportait.
En l’espèce, il s’agit bien évidemment d’un amendement de repli, puisque nous nous bornons à demander au Gouvernement la remise d’un rapport sur la possibilité de mise en place d’une agence nationale foncière en faveur du logement.
Soit dit en passant, avant d’entrer dans le cœur du sujet, nous estimons que les fourches caudines de l’article 40 représentent une atteinte inacceptable au droit d’amendement des parlementaires.
Sur le fond, nous estimons que la création d’une agence nationale foncière en faveur du logement s’articulerait utilement avec le dispositif du projet de loi.
Mieux encore, la mise en place de cette agence permettrait de rendre pérenne une démarche qui, en l’état actuel du texte, s’apparente à un « fusil à un coup ». En effet, une fois cédés, les terrains ne pourront pas être utilisés une nouvelle fois.
Par ailleurs, eu égard aux politiques aujourd’hui décidées au plus haut niveau des entreprises publiques, nous craignons que les cessions prévues ne se fassent au détriment des services publics concernés.
En effet, les ressources foncières des entreprises publiques sont actuellement considérées comme un outil de refinancement. Le manque à gagner résultant de la décote risque donc d’avoir des répercussions et pourrait notamment conduire, au niveau de l’État, à une baisse des aides à la pierre, ce que nous ne pourrions évidemment accepter.
Sur le fond, nous estimons que l’intérêt de notre proposition réside non seulement dans l’affirmation de la nécessité d’une politique publique nationale foncière intégrée dans une politique nationale en faveur du logement, mais également dans l’exclusion de la sphère marchande d’une partie du foncier.
Ainsi, je rappelle que le principal argument des opposants à la loi SRU tient au niveau de spéculation foncière, résultante directe de la marchandisation des sols. Cet argument est irrecevable, puisque si l’intervention publique est difficile, le nombre de permis de construire délivrés dans les communes en question ne connaît pas de diminution.
L’urgence est donc de produire du foncier public en vue de la construction de logements accessibles de type PLAI –prêts locatifs aidés d’intégration – sur l’ensemble du territoire, car ce sont ces logements qui répondent le mieux aux besoins sociaux.
Le foncier ainsi repris par une agence nationale sur des parcelles publiques ou privées resterait la propriété de l’État, pour garantir tant la maîtrise publique sur ce patrimoine que la vocation de celui-ci à être destiné à la réalisation de logements locatifs sociaux. Ces terrains feraient par la suite l’objet de baux à usage, permettant d’affecter des recettes pérennes à l’agence, laquelle pourrait ainsi acquérir de nouveaux terrains. Nous pourrions donc, en créant une telle agence nationale foncière en faveur du logement, enclencher un cercle vertueux.
En tout état de cause, nous considérons que cette question est centrale et nous demandons au Gouvernement de l’étudier sérieusement, sans balayer notre proposition d’un revers de main en invoquant l’article 40 : ce serait d’autant moins recevable que nous prévoyons d’affecter à l’agence des ressources pérennes, issues des astreintes liées à l’application des lois DALO et SRU.
M. Alain Fouché. Très bien !
M. le président. Quel est l’avis de la commission ?
M. Claude Bérit-Débat, rapporteur. Cet amendement, qui reprend une disposition de la proposition de loi pour une stratégie publique en faveur du logement déposée par le groupe CRC, vise à ce que soit remis au Parlement un rapport sur la création d’une agence foncière nationale pour le logement.
Comme je l’ai déjà dit, la commission est opposée à la multiplication des demandes de remise de rapports. Sa position en la matière est constante.
Sur le fond, j’ai eu l’occasion d’expliquer ce matin, devant la commission, que je m’interrogeais sur l’opportunité de la création d’une telle agence : quelles seraient ses compétences, en quoi son action serait-elle complémentaire de celle des établissements publics fonciers ?
En tout état de cause, les auteurs de cet amendement demandent la remise d’un rapport six mois après la promulgation de la loi, alors que Mme la ministre nous a annoncé le dépôt, au printemps prochain, d’un projet de loi dont la discussion nous fournira l’occasion d’aborder la problématique que vient de développer notre collègue.
Dans ces conditions, l’avis de la commission est plutôt défavorable.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Cécile Duflot, ministre. Madame la sénatrice, le Gouvernement a souhaité que les dispositions de la proposition de loi n° 725 pour une stratégie foncière publique en faveur du logement ne soient pas intégrées dans le présent projet de loi, parce qu’elles visent la création d’une agence nationale foncière.
En effet, la création d’une telle agence pose de nombreuses questions, au-delà de celle de son financement, s’agissant notamment de ses relations avec les établissements publics fonciers. Comme je l’ai dit en réponse à l’interpellation de M. le sénateur Rome lors de la discussion générale, la question du rôle, du positionnement, des superpositions géographiques – ou des absences – des établissements publics fonciers devra être abordée dans le cadre de la discussion du futur projet de loi évoqué par M. le rapporteur. La création éventuelle d’une telle agence nationale pourra alors être envisagée, mais il me semble, aujourd’hui, que les établissements publics fonciers ont fait la preuve de leur efficacité. En revanche, un certain nombre de difficultés doivent encore être résolues : nous devons y travailler, la maîtrise foncière constituant évidemment un enjeu déterminant.
Le Gouvernement émet donc un avis défavorable sur cet amendement.
M. le président. Madame Schurch, l’amendement n° 32 est-il maintenu ?
Mme Mireille Schurch. Oui, monsieur le président.
M. le président. L’amendement n° 151, présenté par Mme Lienemann, est ainsi libellé :
Avant l’article 1er
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Dans les trois mois suivant la promulgation de la présente loi, le Gouvernement soumet au Parlement un programme pluriannuel de cession de terrains de l’État et de ses établissements publics en faveur du logement. Ce programme porte en particulier sur des opérations de logement locatif social et d’accession sociale à la propriété. Ce programme identifie les terrains concernés, leur localisation, leur surface, le nombre indicatif de logements à construire, notamment logements locatifs sociaux par catégorie de financement, logements en accession sociale sécurisée à la propriété, autres logements, l’année prévue de cession dans les cinq années suivant la promulgation de la loi. Le Gouvernement présente chaque année le bilan du programme et les perspectives futures de sa mise en œuvre.
La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.
Mme Marie-Noëlle Lienemann. Je retire cet amendement : les garanties apportées par Mme la ministre nous dispensent de renforcer la surveillance quant à la mise en œuvre du dispositif.
M. le président. L’amendement n° 151 est retiré.
Article 1er
L’article L. 3211-7 du code général de la propriété des personnes publiques est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa :
a) Il est inséré un « I. - » avant les mots : « L’État » ;
b) Les mots : « , bâtis ou non, » sont insérés après les mots : « lorsque ces terrains » ;
c) La dernière phrase est remplacée par une phrase ainsi rédigée : « Pour la part du programme destinée aux logements sociaux, la décote ainsi consentie, qui peut atteindre 100 % de la valeur vénale du terrain, est fixée en fonction de la catégorie à laquelle ces logements appartiennent et des circonstances locales tenant à la situation du marché foncier et immobilier et aux conditions financières et techniques de l’opération. » ;
2° Les alinéas suivants sont remplacés par des alinéas ainsi rédigés :
« II. - Une décote est de droit lorsque les deux conditions suivantes sont satisfaites :
« a) Le terrain est cédé au profit d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, d’un établissement public mentionné aux chapitres Ier et IV du titre II du livre III du code de l’urbanisme, d’un organisme agréé mentionné à l’article L. 365-2 du code de la construction et de l’habitation, d’un organisme mentionné à l’article L. 411-2 ou d’une société d’économie mixte mentionnée à l’article L. 481-1 du même code ;
« b) Le terrain appartient à une liste de parcelles établie par l’autorité administrative compétente de l’État. Cette liste peut être complétée, à la demande de l’une des personnes mentionnées au a, sur présentation d’un projet s’insérant dans une stratégie de mobilisation du foncier destinée à satisfaire des besoins locaux en matière de logement.
« Les présentes dispositions ne s’appliquent aux organismes agréés mentionnés à l’article L. 365-2 du code de la construction et de l’habitation et aux sociétés d’économie mixte mentionnées à l’article L. 481-1 du même code que pour les cessions de terrains en vue de la construction de logements faisant l’objet de conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III du code de la construction et de l’habitation.
« III. - L’avantage financier résultant de la décote est exclusivement et en totalité répercuté dans le prix de revient des logements locatifs sociaux.
« Cette décote est également répercutée dans le prix de cession des logements en accession à la propriété destinés aux personnes mentionnées à l’article L. 411-1 du code de la construction et de l’habitation.
« L’acquéreur accédant qui souhaite revendre son logement dans les cinq ans qui suivent l’acquisition est tenu d’en informer l’autorité administrative compétente de l’État. Cette dernière en informe les organismes mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, qui peuvent se porter acquéreurs en priorité. L’acquéreur accédant est tenu de verser à l’État une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Cette somme ne peut excéder le montant de la décote. Pour l’application du présent alinéa, les prix s’entendent hors frais d’acte et accessoires à la vente.
« Lorsque l’acquéreur accédant loue son logement dans les cinq ans qui suivent l’acquisition, le niveau de loyer ne doit pas excéder des plafonds fixés par l’autorité administrative compétente de l’État.
« À peine de nullité, les contrats de vente comportent la mention de ces obligations et du montant de la décote consentie.
« IV. - Une convention conclue entre l’autorité administrative compétente de l’État et l’acquéreur, jointe à l’acte d’aliénation, fixe les conditions d’utilisation du terrain cédé et détermine le contenu du programme de logements à construire.
« L’acte d’aliénation mentionne le montant de la décote consentie. Il prévoit, en cas de non-réalisation du programme de logements dans le délai de cinq ans, outre le montant des indemnités contractuelles applicables, au choix de l’État, soit la résolution de la vente sans indemnité pour l’acquéreur, soit le remboursement de la décote.
« L’acte d’aliénation prévoit, en cas de réalisation partielle du programme de logements ou de réalisation dans des conditions différentes de celles prises en compte pour la fixation du prix de cession, le paiement d’un complément de prix correspondant à l’avantage financier indûment consenti.
« V. - Pour l’application du présent article, sont assimilés aux logements sociaux mentionnés aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation :
« 1° Les structures d’hébergement temporaire ou d’urgence bénéficiant d’une aide de l’État ;
« 2° Les aires permanentes d’accueil des gens du voyage mentionnées au premier alinéa du II de l’article 1er de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage ;
« 3° Les logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les conditions définies au 5° de l’article L. 351-2 ainsi que les places des centres d’hébergement et de réinsertion sociale visées à l’article L. 345-1 du code de l’action sociale et des familles ;
« 4° Les logements neufs destinés à être affectés à l’habitation principale de personnes physiques, si ces personnes sont titulaires de contrats de location-accession dans les conditions mentionnées au 4 du I de l’article 278 sexies du code général des impôts ;
« 5° Les résidences de logement pour étudiants, dès lors qu’elles font l’objet d’une convention définie à l’article L. 353-1 du code de la construction et de l’habitation.
« VI. - Un décret en Conseil d’État précise les conditions d’application du présent article. »
M. le président. La parole est à M. Joël Guerriau, sur l’article.
M. Joël Guerriau. Cet article vise à permettre à l’État et à ses établissements publics de céder aux collectivités, à une valeur décotée pouvant aller jusqu’à la gratuité, des terrains leur appartenant, en vue de la réalisation de projets de construction de logements sociaux.
A priori, puisqu’il faut libérer du foncier, l’idée peut paraître séduisante. Malheureusement, la pratique en la matière est bien éloignée de la théorie.
En effet, à qui profitera le dispositif de cet article 1er ? La question reste entière, puisque votre ambition initiale, madame la ministre, était de libérer une capacité foncière susceptible d’accueillir 110 000 logements d’ici à 2016, soit un sixième de l’objectif que vous vous êtes fixé sur l’ensemble de la législature. Pour une ambition maximale, c’est peu, d’autant que cette ambition est aujourd’hui totalement discréditée, puisque la liste des sites potentiellement concernés que vous avez publiée est périmée…
Bien sûr, je ne parle même pas de la qualité desdits terrains, que Bercy, RFF ou Voies navigables de France, VNF, auront bien du mal à lâcher, et des délais qui seront donc nécessaires pour les libérer : des années, sans aucun doute, durant lesquelles les sanctions aggravées de la loi SRU, elles, ne seront pas suspendues.
Mais je veux entrer dans votre logique, madame la ministre. Si tout se passe bien et si des terrains sont donnés aux collectivités, les bénéficiaires seront surtout de grandes villes, dont certaines ne présentent pas de déficit en matière de logements sociaux. A contrario, les villes périphériques fortement urbanisées n’en bénéficieront pas.
Les grandes propriétés dont l’État pourrait se séparer sont, pour partie, des sites autrefois à usage militaire : on les trouve donc généralement au cœur des grandes agglomérations. Tant mieux pour les villes-centres, mais qu’en est-il des autres villes, qui constituent la trame de notre maillage territorial ? Qu’en est-il du domaine littoral ou insulaire ? Or c’est souvent dans ces communes que le problème du foncier est à la fois le plus grave et le plus inextricable.
Le texte que vous voulez nous imposer est inadapté pour les communes ayant un petit territoire déjà fortement urbanisé. La pénurie de terrains libres engendre des coûts du foncier très élevés, une flambée des prix de l’immobilier et une frilosité des promoteurs et des bailleurs sociaux. Quand le foncier est rare, réaliser l’opération devient la quadrature du cercle, tous les maires le savent ! La rareté du foncier est un frein considérable à toute politique volontariste en matière de logement. Chaque nouveau projet implique d’acheter du terrain en zone bâtie, ce qui nous fait passer sous les fourches caudines d’un marché qui s’est emballé. S’ajoutent les frais de démolition du bâti existant, donc un surcoût pour une ville qui doit se reconstruire sur elle-même.
Pour les bailleurs sociaux, l’équilibre financier du projet est quasiment impossible à atteindre. Les préemptions sont difficiles, voire impossibles, à mettre en œuvre. Je rappelle que, dans les agglomérations, le titulaire du droit de préemption est l’EPCI, qui n’a pas toujours les moyens de l’exercer. En outre, le fait que les EPCI créent des agences foncières montre bien que les moyens d’intervention se situent à l’échelon intercommunal.
À toutes ces difficultés s’ajoutent les délais de recours et les inquiétudes des riverains. Sur ce point particulier, qui freine parfois lourdement nos projets, je suggère la création d’outils juridiques ou – pourquoi pas ? – la mise en place d’une cour spécifique, pour raccourcir ces délais et sanctionner les recours abusifs.
De plus, il faut toujours financer les équipements publics qui vont avec la réalisation de nouveaux logements, à commencer par les crèches, les écoles, les équipements sportifs et sociaux.
Madame la ministre, les terrains que vous allez céder ne profiteront pas, en l’état actuel du texte, à ceux qui en ont le plus besoin. Ne pas permettre que les petites et moyennes communes très urbanisées bénéficient aussi des terrains cédés par l’État compromet fortement l’efficacité du dispositif.
Je propose donc que l’État cède ces propriétés aux intercommunalités, et non pas aux seules communes sur le territoire desquelles elles se trouvent. Ce serait plus juste, plus équitable, plus en accord avec le renforcement des politiques communautaires des grandes agglomérations.
Autrement dit, la mise en œuvre du dispositif de l’article 1er devrait s’accompagner d’une prise en compte des objectifs de la loi SRU à l’échelle de l’agglomération ; nous présenterons un amendement en ce sens. Sans cela, les objectifs fixés par le présent texte seront totalement irréalistes.