CONTRIBUTION DU
GROUPE ÉCOLOGISTE,
SOLIDARITÉ ET TERRITOIRES
Le groupe Écologiste, Solidarité et Territoires tient avant tout à saluer l'ampleur et la qualité des auditions et des travaux menés par la commission d'enquête, ainsi que la richesse du rapport qui en découle. Il remercie la présidente de la commission d'enquête, Amel Gacquerre, et la rapporteure, Marianne Margaté, pour leur travail transpartisan.
Le groupe Écologiste, Solidarité et Territoires considère que la paupérisation des copropriétés est un sujet majeur, et que ce rapport apporte un éclairage précieux sur cette problématique trop méconnue. Le groupe considère qu'il est grand temps que nos politiques publiques passent d'une gestion d'urgence à une gestion stratégique et préventive.
Les petites copropriétés, bien qu'elles soient 70 % de l'ensemble des copropriétés, ne représentent que 20 % des logements. Elles font face à de nombreuses difficultés, de gestion, d'entretien des bâtiments, et financières.
La paupérisation des occupants et des propriétaires occupants est un des facteurs contribuant à la dégradation des copropriétés : des ménages fragiles et vivants sous le seuil de pauvreté, sont copropriétaires et peinent à financer les travaux nécessaires pour l'entretien et la rénovation des immeubles. Leur incapacité financière contribue directement à la détérioration progressive des copropriétés. Afin d'éviter le basculement et de tomber dans la spirale de la dégradation, il est impératif d'apporter des solutions financières pour leur permettre de réinvestir dans les bâtiments pour les maintenir en état ou les mettre à niveau.
En France, il y a 778 000 copropriétés, l'Agence nationale de l'habitat (Anah) estime que 60 % se trouvent dans 3 régions françaises : en Île-de-France, Provence-Alpes-Côte d'Azur et Auvergne-Rhône-Alpes. La moitié de ces copropriétés ont été construites avant 1974, ce qui explique leur état souvent fragile nécessitant des travaux. Malheureusement, les données dont nous disposons sont partielles. Il manque un quart des copropriétés dans le registre national des immatriculations (RNIC), rendant difficile leur identification et il importe de réduire ces difficultés pour mieux appréhender le volume des copropriétés concernées.
Le groupe Écologiste, Solidarité et Territoires adhère aux grandes orientations et propositions du rapport pour améliorer les conditions de vie des occupants, pour protéger les droits des locataires tout en assurant une bonne gestion des relations avec les propriétaires, pour renforcer les compétences des gestionnaires et améliorer les pratiques de gestion, pour lutter contre les marchands de sommeil et les pratiques abusives et enfin, en termes de financement.
Il approuve les recommandations concernant la formation des syndics et des copropriétaires, ainsi que la sensibilisation lors de l'achat d'un logement. La création d'un plan de travaux remis lors des demandes de prêt permettra de mieux prévoir les charges futures et d'anticiper les besoins en entretien et rénovation, facilitant ainsi une gestion proactive. Il est important d'informer les copropriétaires sur le coût global de la copropriété. Cela comprend la sensibilisation aux coûts d'entretien à long terme et aux implications financières de la copropriété. Une assistance financière et technique est nécessaire pour éviter que ces ménages ne se retrouvent dans des situations insoutenables. La mensualisation des charges et la création d'une banque de la rénovation et de la copropriété sont également de bons leviers pour faciliter la gestion financière des copropriétés.
Le rôle des syndics est important et le renforcement de leur formation pour une gestion plus efficace des copropriétés est indispensable puisqu'il est mis en avant que les causes de la paupérisation des copropriétés sont d'abord liées à la mauvaise gestion notamment du syndic.
Le groupe Écologiste, Solidarité et Territoires estime qu'il est pertinent de limiter le nombre d'investisseurs locatifs dans un immeuble et d'équilibrer propriétaires occupants et non-occupants pour favoriser l'engagement des propriétaires. Toutes les mesures visant à équilibrer les intérêts des différents occupants et à encourager une gestion plus attentive et inclusive sont accueillies favorablement.
Les maires jouent un rôle clé dans la lutte contre la dégradation des bâtiments. La plateforme Histologe peut considérablement faciliter l'identification précoce des problèmes et la mise en oeuvre de solutions appropriées. Le groupe Écologiste, Solidarité et Territoires avait d'ailleurs proposé lors de l'examen, du projet de loi relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement en février 2024, d'élargir le diagnostic structurel de l'immeuble au logement afin de le rendre plus opérationnel, en proposant notamment de faire vérifier tous les 5 ans l'état de salubrité et de décence des logements dans une logique préventive. Le renforcement des moyens des collectivités locales pour financer des dispositifs de soutien spécifiques, comme le plan d'initiative copropriété (PIC) ou le développement de maisons de l'habitat est indispensable. Le groupe Écologiste, Solidarité et Territoires portera une initiative au budget 2025 pour répondre à ces enjeux.
Le groupe regrette vivement que les effets du réchauffement climatique ne soient pas abordés dans le rapport. La fréquence et l'intensité croissantes des canicules posent à la fois de sérieux problèmes de santé pour les occupants des immeubles, en particulier pour les personnes âgées et fragiles et affectent également la structure même des bâtiments, fragilisant les matériaux et augmentant le risque d'infiltrations d'eau. Avec la hausse du coût de l'énergie, les charges des copropriétaires ont été très significativement augmentées. La loi Climat et résilience, adoptée en 2021, a imposé de nouvelles obligations en matière de rénovation énergétique et de lutte contre le changement climatique à partir du 1er janvier 2024. En effet, elle exige que chaque copropriété définisse un Plan pluriannuel de travaux (PPT), destiné à identifier et à planifier les travaux nécessaires pour améliorer l'efficacité énergétique des collectifs, mais les petites copropriétés ne sont soumises à cette obligation qu'à partir de 2026, ce qui est regrettable puisqu'il est bien démontré dans ce rapport qu'il existe un effet ciseau entre les capacités financières contributives des propriétaires et la hausse des charges d'entretien et d'énergie qui contribuent à la paupérisation et la dégradation de ces copropriétés.
S'agissant des Outre-mer, le groupe Écologiste, Solidarité et Territoires déplore que la spécificité de ces territoires concernant ce phénomène ne soit pas plus abordée dans le rapport. Il insiste sur le nécessaire renforcement des moyens des collectivités locales en outre-mer et de protection des résidents car la pression foncière y est particulièrement forte.
Il souligne aussi l'importance d'adapter les infrastructures locales au changement climatique dans des territoires où ses impacts physiques sont largement amplifiés. Cela inclut des mesures contre les risques naturels (comme les cyclones et les inondations) et des initiatives pour améliorer la résilience des bâtiments.
Le groupe estime que la paupérisation des copropriétés immobilières constitue un enjeu à la fois social et environnemental, nécessitant une approche globale et intégrée. Ce rapport apporte des réponses essentielles à ces enjeux. Le groupe Écologiste, Solidarité et Territoires appelle toutefois de ses voeux une réforme globale et ambitieuse du logement dans notre pays pour répondre aux besoins de la population et mobiliser des moyens pour soutenir la production de logement social. Seule solution pour agir vraiment sur la crise de la construction et du logement.