N° 180
SÉNAT
SESSION ORDINAIRE DE 2017-2018
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Enregistré à la Présidence du Sénat le 19 décembre 2017 |
RAPPORT D'INFORMATION
FAIT
au nom de la commission des affaires économiques (1) sur la place des investisseurs institutionnels dans le marché locatif résidentiel ,
Par Mme Dominique ESTROSI SASSONE,
Sénateur
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(1) Cette commission est composée de : Mme Sophie Primas , président ; Mme Élisabeth Lamure, MM. Daniel Gremillet, Alain Chatillon, Martial Bourquin, Franck Montaugé, Mmes Anne-Catherine Loisier, Noëlle Rauscent, M. Alain Bertrand, Mme Cécile Cukierman, M. Jean-Pierre Decool , vice-présidents ; MM. François Calvet, Daniel Laurent, Mmes Catherine Procaccia, Viviane Artigalas, Valérie Létard , secrétaires ; MM. Serge Babary, Jean-Pierre Bansard, Mme Anne-Marie Bertrand, M. Henri Cabanel, Mmes Anne Chain-Larché, Marie-Christine Chauvin, Catherine Conconne, MM. Roland Courteau, Pierre Cuypers, Marc Daunis, Daniel Dubois, Laurent Duplomb, Alain Duran, Mmes Dominique Estrosi Sassone, Françoise Férat, M. Fabien Gay, Mmes Michelle Gréaume, Annie Guillemot, MM. Xavier Iacovelli, Jean-Marie Janssens, Joël Labbé, Pierre Louault, Michel Magras, Jean-François Mayet, Franck Menonville, Jean-Pierre Moga, Mme Patricia Morhet-Richaud, MM. Robert Navarro, Jackie Pierre, Michel Raison, Mmes Évelyne Renaud-Garabedian, Denise Saint-Pé, MM. Dominique Théophile, Jean-Claude Tissot . |
AVANT-PROPOS
Mesdames, Messieurs,
La France est d'abord un pays de propriétaires, puisque près de six ménages sur dix possèdent leur logement. Pour autant, le parc locatif privé et social n'est pas négligeable et représente 40 % des logements. Au niveau européen, la France se situe dans la proportion des pays ayant un nombre élevé de locataires.
Le parc locatif privé est composé de logements appartenant majoritairement à des propriétaires personnes physiques. Ces derniers ont en effet été encouragés à investir dans le logement locatif par des politiques publiques incitatives mises en oeuvre depuis 1984 (Cf le dispositif dit Pinel) . Les investisseurs institutionnels, qui se sont désengagés à partir des années 1990 du marché locatif résidentiel, conservent quant à eux la gestion de quelque 200 000 logements, soit moins de 2 % du parc locatif français.
Régulièrement, le retour des investisseurs institutionnels est invoqué car leur capacité financière permettrait, comparée à celle d'un propriétaire bailleur personne physique, de construire et de rénover plus facilement des logements mais aussi de réduire les coûts de gestion du parc locatif.
Votre rapporteur a souhaité comprendre les raisons de leur désengagement et examiner les freins possibles à leur retour sur le marché du logement.
À l'issue de ses auditions, elle est parvenue à la conclusion que si un retour massif des investisseurs institutionnels sur le marché du logement n'est pas envisageable à court terme, aussi longtemps que les prix de l'immobilier resteront à des niveaux aussi élevés et la rentabilité courante à des niveaux aussi bas, néanmoins une évolution de la directive Solvency 2, de la règlementation relative aux relations bailleurs-locataires ou encore du dispositif fiscal prévu pour faciliter la transformation des bureaux en logements pourrait contribuer à lever certains freins au retour des bailleurs institutionnels. Votre rapporteur a émis en conséquence les recommandations suivantes, dont certaines devront être affinées dans le cadre des travaux préparatoires au futur projet de loi relatif au logement.
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Liste des recommandations Recommandation n° 1 : pour l'application du taux de TVA à taux réduit prévu par l'article 279-0 bis A du code général des impôts, modifier le seuil d'exemption actuellement applicable aux communes comptant déjà plus de 50 % de logements locatifs sociaux pour l'appliquer aux communes ayant 35 % de logements sociaux. Recommandation n° 2 : Profiter de la période de rediscussion au niveau européen de la directive Solvency 2 pour imposer un capital de solvabilité pertinent au regard des variations de valeur effectivement observées sur le logement. Recommandation n° 3 : Réexaminer la règlementation relative aux relations entre les bailleurs et les locataires en recherchant les voies d'une meilleure conciliation entre protection des locataires et stimulation de l'investissement locatif résidentiel. Recommandation n° 4 : Assouplir le dispositif de l'article 210 F du code général des impôts favorisant la transformation de bureaux en logements en portant à 6 ans le délai dans lequel les travaux de transformation doivent être réalisés. |
I. LE CONSTAT INITIAL : UN DÉSENGAGEMENT DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS DU MARCHÉ LOCATIF RÉSIDENTIEL
A. UN PATRIMOINE DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS QUI ACCORDE UNE FAIBLE PLACE À L'IMMOBILIER RÉSIDENTIEL
D'après les données fournies par l'Association française des investisseurs institutionnels (AF2I) pour l'année 2016 1 ( * ) , les actifs immobiliers représentent une faible part du total de l'actif des investisseurs institutionnels français : à peine 5,4 %, soit 108 milliards d'euros sur un portefeuille total de 2 028 milliards, contre 13 % pour les actions, 73 %pour les obligations et 3,6 % pour les liquidités.
Source : enquête Af2i 2017.
Au sein même des actifs immobiliers détenus par les investisseurs institutionnels, la part du logement apparaît elle-même assez faible. Toujours selon les données de l'AF2I pour 2016, les immeubles d'habitation représentent un peu moins d'un cinquième du total des actifs immobiliers détenus par les investisseurs institutionnels (19,8 %, soit 21,5 milliards d'euros), presque à parité avec l'immobilier commercial (16,8 %, soit 18,4 milliards d'euros), mais loin derrière les bureaux (52,1 % du total, soit 56,3 milliards d'euros).
Source : enquête Af2i 2017.
Rapportée au portefeuille total des investisseurs institutionnels, toutes classes d'actifs confondues, la part des logements est de l'ordre de 1 %, ce qui montre le faible degré d'engagement actuel des investisseurs institutionnels sur le marché du logement.
* 1 Enquête Af2i 2017.