B. LE CHOIX DE LA RÉHABILITATION DE LOCAUX ANCIENS APPARTENANT À LA SNCF
1. Une solution privilégiée par l'administration...
Les conditions précises de l'opération de réhabilitation des locaux de la SNCF sont les suivantes :
- une acquisition auprès de la SNCF (8 millions d'euros) ;
- des travaux de restructuration, de démolition d'un bâtiment de type « Pailleron », de construction d'un bâtiment neuf avec des parkings en sous-sol (34,3 millions d'euros) ;
- la location de bureaux pendant la durée des travaux (plus de 7,2 millions d'euros).
Ce coût total est estimé à 49,5 millions d'euros sur la base d'un montant de travaux évalué par France Domaine à 1 300 euros/m 2 (SHON).
Or, pour connaître les risques qui entourent toute opération de réhabilitation dans l'ancien, et suite à la visite du site qu'il a effectuée le 23 juin dernier, votre rapporteur spécial ne peut s'empêcher de considérer qu'il s'agit d'une estimation basse du coût des travaux.
Si le bâtiment en lui-même n'est pas classé, il se situe dans un périmètre de protection des monuments historiques qui requerra une modification du plan local d'urbanisme. Deux vues photographiques de la direction régionale de la SNCF sont présentées page suivante.
Vue de l'entrée de la direction régionale de la SNCF
Photo : Sénat
Vue de la cour intérieure de la direction
régionale de la SNCF
(bâtiment « Pailleron » et
garages à détruire)
Photo : Sénat
2. ...mais qui ne garantit ni la meilleure utilisation des deniers publics, ni la meilleure adéquation aux besoins
La visite des lieux a mis en évidence, pour le directeur du programme de l'INSEE, la nécessité de revoir très substantiellement l'organisation et le cloisonnement des bureaux . Votre rapporteur spécial a pu constater que les agents de la SNCF travaillent dans de grands bureaux prévus pour quatre personnes, alors que l'organisation du travail de l'INSEE fait davantage appel à des bureaux individuels ou pour deux personnes. Cette source de surcoût ne semble pas avoir particulièrement été prise en compte par France Domaine dans l'estimation des travaux .
Vue d'un bureau standard de la direction
régionale de la SNCF,
prévu pour quatre personnes
Photo : Sénat
En dépit des constats effectués sur place, il semblerait que le choix de l'administration d'acquérir la direction régionale de la SNCF soit motivé par le seul critère financier, l'emplacement de celle-ci et celui de la ZAC de l'Amphithéâtre par rapport à la gare étant équivalent.
Pour autant, cette option ne semble garantir ni la meilleure utilisation des deniers publics, ni la meilleure adéquation aux besoins, eu égard aux facteurs très importants de surcoûts que pourrait engendrer cette opération.