CHAPITRE VI - UNE CROISSANCE PÉNALISÉE PAR UNE CHUTE DES PRIX DE L'IMMOBILIER ?
La question posée ici a un double aspect :
•
Faut-il craindre pour la France
une forte baisse des prix de l'immobilier
au cours des
prochaines années ?
• La
crise du crédit immobilier
américain peut-elle
, en raison des effets de défiance
qu'elle provoque,
avoir des conséquences en chaîne sur
l'économie mondiale
?
I. L'ÉVOLUTION RÉCENTE DES PRIX IMMOBILIERS EN FRANCE : UN CYCLE EN PHASE DE RETOURNEMENT ?
Depuis 1975, les prix immobiliers ont connu trois phases haussières entrecoupées de deux phases de repli, chaque cycle durant environ dix ans.
GRAPHIQUE N° 1
INDICE DE PRIX DES LOGEMENTS ANCIENS CORRIGÉ DE
L'INFLATION :
FRANCE ENTIÈRE
1985 = 100 - Écart à la tendance en %
Sources : Jacques Friggit (Conseil Général des Pont et Chaussées), calculs OFCE
Certes, les cycles immobiliers présentent des disparités géographiques et n'ont pas, sur le long terme historique, de périodicité récurrente. Néanmoins, il est légitime de se demander, à l'issue d'une décennie haussière, si le point haut du cycle n'est pas désormais atteint.
A. UNE DÉCENNIE D'AUGMENTATION DES PRIX IMMOBILIERS
D'après l'indice Notaires-INSEE du prix des logements anciens, les prix immobiliers ont augmenté (en termes nominaux) de 95 % entre 2001 et 2006. Cette hausse est-elle purement cyclique, ou comporte-t-elle une dimension « spéculative » , c'est-à-dire déconnectée des fondamentaux économiques ?
Une étude réalisée en juin 2005 par le Service des Études économiques et de la Prospective à la demande de la Commission des Finances du Sénat, s'appuyant sur les travaux de l'OFCE 67 ( * ) et d'autres organismes de prévision économique, aboutissait à la conclusion suivante : malgré une hausse continue - dix années consécutives - et rapide - plus de 7 % par an en moyenne en valeur réelle -, le niveau des prix de l'immobilier au printemps 2005 n'obéissait pas à une logique spéculative . Cette conclusion s'appuyait sur un double constat :
• tout d'abord, le
ratio de
solvabilité des ménages
68
(
*
)
restait en 2005 à un niveau soutenable et
nettement supérieur à celui d'avant la crise immobilière
de 1991-1992 ;
• ensuite, le
rendement relatif global de
l'immobilier
(écart entre la somme du rendement locatif et des
plus-values annuelles avec les placements obligataires), s'est fortement accru
depuis 1998, ce qui pourrait conduire à un
« soupçon » de formation de bulle
spéculative. Mais cet écart reste cohérent, contrairement
à 1990, avec la hausse du rendement des actions.
Ces éléments conduisaient l'OFCE, comme d'autres organismes, à considérer que l'évolution des prix de l'immobilier n'obéissait pas à une logique spéculative, mais relevait d'une évolution cyclique . Cette approche cyclique privilégiait logiquement l'hypothèse d'un « atterrissage en douceur » des prix de l'immobilier.
L'OCDE a, pour sa part, identifié une légère surévaluation des prix immobiliers en France, ne justifiant pas de correction brutale. Une surchauffe est, en revanche, mise en évidence dans d'autres pays (Royaume-Uni, Espagne, Pays-Bas et Irlande). Le Japon et l'Allemagne connaissent quant à eux une situation de sous-évaluation des prix.
GRAPHIQUE N° 2
PRIX DES LOGEMENTS CORRIGÉS DE
L'INFLATION
1987 T1 = 100
Source : OFCE (d'après Ministerio de vivienda, Halifax, National Assoiation of Realtors, INSEE)
* 67 Rapport Sénat n°6, session 2005-2006, de M. Philippe Marini, au nom de la Commission de Finances.
* 68 C'est-à-dire l'annuité de remboursement de crédit logement pour un nouvel accédant rapportée au revenu moyen (avec une hypothèse de surface standard).