IDENTIFIER ET PROFESSIONNALISER L'ETAT PROPRIÉTAIRE
I. LES CONDITIONS DE VENTE PAR L'IMPRIMERIE NATIONALE DE L'IMMEUBLE DU 27-29 RUE DE LA CONVENTION
L'audition publique du 17 octobre 2007 a permis de mieux comprendre les raisons pour lesquelles l'Imprimerie nationale avait pu vendre, en 2003, des bâtiments au prix de 85 millions d'euros , alors que, d'une part, un avis du service des domaines qualifié ordinairement de « prudent » par les observateurs du marché immobilier - en date du 10 avril 2002 -, avait évalué le bien à 95 millions d'euros, et que, d'autre part, un premier appel d'offres avait recueilli trois propositions d'achat pour un montant supérieur à 93 millions d'euros.
Cette audition a permis de souligner combien les contraintes en matière d'urbanisme , et les incertitudes liées à l'attitude de la Ville de Paris, ont pu conduire à renoncer à certaines offres d'achat à première vue intéressantes sur le plan financier. S'ajoutent, en outre, des anticipations de l'évolution du marché de l'immobilier de bureaux orientées, fin 2002/début 2003, à la baisse - ce qui peut paraître rétrospectivement surprenant - ayant conduit certains acquéreurs à renoncer à leur offre ou à durcir les conditions de négociation.
Dans ce contexte, qui s'est donc détérioré entre 2002 et 2003, l'Imprimerie nationale se trouvait sous pression financière , en raison de la précarité de sa situation économique, soulignée par son président de l'époque, M. Jean-Luc Vialla. C'est donc dans ce contexte de fragilité que l'Imprimerie nationale, sous la tutelle de la direction du Trésor, n'a pas été en mesure de différer la vente, ce qu'il est difficile, sans anachronisme, de lui reprocher. Les acteurs n'avaient pas connaissance, par définition, de l'évolution du marché qui a eu lieu depuis.
Il faut rappeler que l'Imprimerie nationale, transformée en société anonyme le 31 décembre 1993, avait gardé le seul monopole exclusif des documents d'identification et de sécurité (cartes d'identité, passeports, permis de conduire, cartes grises, visas...), et « perdu » en 1997 le marché de l'impression des annuaires de France Telecom. Cette activité qui représentait, en 1997, 44 % du chiffre d'affaires de l'Imprimerie nationale, et une part beaucoup plus considérable encore de sa valeur ajoutée, n'en représentait plus aucune en 2005.
Ainsi, dans les années qui ont suivi ce changement de statut, le chiffre d'affaires, le résultat et les effectifs ont évolué comme suit :
Evolution du chiffre d'affaires, des résultats
et des effectifs de l'Imprimerie nationale
entre 1996 et 2003
(chiffre d'affaires et résultats en millions d'euros)
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1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
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Chiffre d'affaires Groupe |
260,5 |
277,5 |
276,2 |
277,9 |
272,1 |
213,7 |
208,7 |
176,5 |
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Résultat Groupe |
0,3 |
-9,6 |
-11,4 |
-11,6 |
-29,6 |
-50,2 |
-46,6 |
-105,8 |
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Effectifs Groupe |
1.887 |
2.182 |
2.124 |
2.100 |
2.055 |
1.959 |
1.819 |
1.561 |
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Effectifs Imprimerie nationale |
1.887 |
1.819 |
1.758 |
1.688 |
1.642 |
1.583 |
1.450 |
1.300 |
Source : Imprimerie nationale
Examinant la négociation qui s'est déroulée avec Carlyle, votre commission des finances a souligné un élément favorable à porter au crédit des gestionnaires de l'Imprimerie nationale, à savoir l'introduction d'une clause de complément de prix , qui a représenté 18 millions d'euros acquittés en 2007. Vos rapporteurs spéciaux se sont néanmoins interrogés sur le partage entre l'acquéreur et le vendeur (65 %-35 %) d'un tel complément issu de la hausse des prix du marché immobilier. Tout en reconnaissant la difficulté de négocier une telle clause, il leur a semblé qu'une politique plus systématique, imposée par l'Etat, de clause de complément de prix, permettrait sans doute aux négociateurs publics d'obtenir à l'avenir un meilleur retour en fonction de l'évolution du marché , qui peut néanmoins être orientée à la hausse comme à la baisse. En outre, ils ont noté que la clause de complément de prix avait joué en défaveur de la négociation du rachat de l'immeuble par l'Etat. France Domaine a dû relever de 20 millions d'euros son offre initiale sur l'immeuble rénové par Carlyle, cette dernière ayant invoqué la nécessité dans laquelle elle se trouvait de payer à l'Imprimerie nationale une clause de complément de prix.
Votre commission des finances, tout en comprenant la difficulté de la réorganisation de l'Imprimerie nationale et l'ampleur des travaux de dépollution à mener, a regretté par ailleurs le délai - 31 mois - entre la promesse de vente (19 juin 2003) et l'acte de vente authentique (31 janvier 2006). L'audition publique a montré qu'aucun acompte n'avait été versé : selon le président de l'Imprimerie nationale de l'époque, aucun acquéreur ne proposait un tel acompte, ce qui n'aurait donc pas permis de l'exiger de Carlyle.
Plus regrettable encore apparaît la faiblesse de la clause de désistement : si l'acheteur ne dénouait pas la transaction après la réalisation de toutes les conditions suspensives, une garantie de 4 millions d'euros restait à la charge de Carlyle si la société décidait de se retirer du bien alors que l'Imprimerie nationale avait fait son travail. Peu souligné par les observateurs du dossier, ce point doit être relevé par votre commission des finances : il ne paraît pas légitime de n'exiger qu'une indemnité de 4 millions d'euros dès lors que toutes les clauses suspensives ont été levées.
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CHRONOLOGIE DE LA VENTE DE l'IMMEUBLE DE L'IMPRIMERIE NATIONALE - 9 janvier 2002 : délivrance du certificat d'affectation régulière de l'immeuble à usage commercial ;
- 11 février - 31 mai 2002 :
appel d'offres. 19 offres.
2 e SARI/ING : 94 millions d'euros. 3 e Kaufman et Broad et Simco : 93 millions d'euros ; - 10 avril 2002 : remise de l'évaluation faite par les domaines (95 millions d'euros) ; évaluation également par le cabinet DTZ ; - Automne 2002 : SARI/ING, offre retenue au départ, retire son offre; - 22 janvier 2003 : note du président de l'Imprimerie nationale à la direction du trésor envisageant le report de la vente de son immeuble ; - Pas de nouvel appel d'offres ou de réexamen de la candidature Kaufman et Broad. Consultation de trois sociétés de manière informelle, grâce à deux conseils ; - 19 juin 2003 : signature d'une promesse de vente à Carlyle pour 85 millions d'euros. Aucun acompte n'est versé, ni aucun paiement partiel effectué avant l'acte authentique de vente ; - 31 janvier 2006 : acte de vente, 31 mois plus tard. L'Imprimerie nationale aura dû supporter pour environ 5,3 millions d'euros d'intérêts intercalaires, au titre d'un prêt relais de 50 millions d'euros qui lui a été consenti par le crédit agricole Indosuez, et de celui des travaux ou charges diverses supportés au titre de la dépollution et du désamiantage ; - 10 juillet 2007 : versement de la clause de complément de prix : 18,04 millions d'euros - 1,12 million d'euros = 16,92 millions d'euros. Source : rapport de M. Philippe Dumas, inspecteur général des finances et commission des finances du Sénat |