CHAPITRE III -
LE RENFORCEMENT DES MOYENS DESTINÉS AU LOGEMENT
LOCATIF SOCIAL
I. LA RÉFORME DU FINANCEMENT DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX
A. RAPPEL DES RÉFORMES ARRÊTÉES EN 1996
Le financement des logements locatifs sociaux a fait l'objet
en 1996 de réformes successives qui ont conduit à la mise en
place de deux régimes selon qu'il s'agit d'opérations
d'acquisition-amélioration ou de construction neuve.
En ce qui concerne les opérations d'acquisition-amélioration
pour lesquelles la subvention de l'Etat est maintenue, le calcul de l'assiette
est effectué en fonction de la surface utile de l'opération, qui
a remplacé le plafonnement à 90 % du prix de
référence de l'opération.
Pour les opérations de construction neuve, la subvention de l'Etat a
été remplacée à compter du
1er octobre 1996 par l'application d'un taux de TVA à
5,5 % appliqué au prix de revient des opérations.
Le bénéfice du taux réduit de TVA suppose une
décision favorable d'agrément prise par le préfet, la
signature d'une convention ouvrant droit à l'aide personnalisée
au logement et le financement par un prêt délivré par la
Caisse des Dépôts et Consignations.
En outre, le financement de la construction de logements très sociaux
ou à caractère expérimental bénéficie dans
les mêmes conditions de l'application du taux de TVA à 5,5 %
mais également d'une subvention, qui fait l'objet d'une décision
distincte de l'agrément prise également par le préfet. Le
taux de la subvention est au plus égal à 8 % pour les
opérations d'habitat adapté aux populations rencontrant des
difficultés particulières ; à titre exceptionnel, le
préfet peut, par dérogation, porter ce taux à 13 %.
On peut rappeler que le plafond de ressources des locataires de ce type de
logement est limité à 60 % de celui du PLA-neuf à
l'entrée dans les lieux et que le montant du loyer est limité
à 80 % du loyer maximum PLA sauf dérogation
préfectorale.
B. LE CONTENU DE LA RÉFORME POUR 1998
Deux modifications importantes sont apportées
concernant d'une part les PLA et PLA-TS acquisition-amélioration dans
l'ancien, d'autre part le régime des PLA-TS en général.
A compter du 1er janvier 1998, le taux réduit de TVA
(5,5 %) est étendu aux travaux de réhabilitation,
transformation et rénovation des logements locatifs sociaux.
Cette mesure est notamment applicable aux opérations de production de
logements locatifs sociaux dans l'ancien (PLA acquisition-amélioration).
En contre partie le taux des subventions versées par l'Etat est
diminué pour être fixé ainsi :
- pour le PLA-acquisition amélioration, la subvention est de
5 % sur l'assiette de la surface utile ;
- pour le PLA-TS acquisition-amélioration, la subvention est de
13 % pouvant être portée à 18 % ;
- pour la PALULOS, la subvention est de 10 % du montant
plafonné des travaux (soit 85.000 francs TTC avec une TVA à
5,5 %).
Comme pour la réforme intervenue dans la construction de logements
sociaux en 1996, le bénéfice du taux réduit de TVA
implique une décision favorable d'agrément et un conventionnement
à l'APL. Les travaux d'entretien ne bénéficient pas de ce
taux de TVA réduit, mais en revanche les travaux d'amélioration
financés sur fonds propres par les organismes sociaux peuvent en
bénéficier.
Ces opérations de rénovation sur fonds propres voient leur
coût allégé de 12 %, ce qui représente une aide
de l'ordre de 1,3 milliard de francs. En contrepartie les organismes HLM
devraient s'engager par voie de convention, sur des programmes
d'activité et d'emploi.
L'extension de ce régime de TVA à taux réduit aux travaux
de réhabilitation, tout en maintenant le niveau des crédits
budgétaires correspondants permet au Gouvernement d'effectuer un
redéploiement des subventions budgétaires en faveur d'un
renforcement du volume des programmes physiques de PLA-TS jugés
prioritaires.
On ne peut que se féliciter de cette harmonisation du taux de TVA sur
l'ensemble des travaux (hors entretien courant) menés dans le secteur
locatif social. En supprimant les effets pervers dus aux distorsions de taux de
TVA, ceci devrait permettre aux bailleurs sociaux de programmer de façon
cohérente et rationnelle leurs programmes de travaux, sans être
tentés d'attendre une opération de réhabilitation lourde
par simple calcul fiscal.
En seconde délibération, l'Assemblée nationale a
majoré le montant des aides au secteur locatif social de
7,9 millions de francs dont 1,4 million pour la résorption de
l'habitat insalubre.