CHAPITRE VII - UNE NÉCESSAIRE PRISE EN COMPTE DES SPÉCIFICITÉS DU LOGEMENT RURAL
Dans la perspective relativement proche d'un projet de loi sur l'espace rural, votre Commission des Affaires économiques a réfléchi dans le cadre d'un groupe de travail et fait des propositions en faveur du logement rural.
Le logement constitue l'un des éléments essentiels d'un véritable projet global pour le développement rural. À ce titre, il n'est que l'un des facteurs qui contribuent à la vie du monde rural au même titre que le maintien de l'emploi, des transports, et des services publics.
Il importe également de prendre en compte ses spécificités : les communes de moins de 2.000 habitants regroupent environ 28 % du parc de logements, 56 % des résidences secondaires, et 32 % du parc de logements vacants. Le parc est souvent plus âgé, plus vaste moins bien équipé et moins souvent loué que la moyenne du parc national.
Le logement est également créateur d'activité pour les petites entreprises du bâtiment comme pour les artisans. Les aides au logement rural constituent donc un enjeu à la fois social et économique.
Les conclusions auxquelles est parvenu le sous-groupe lui permettent de considérer qu'il est nécessaire de :
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Favoriser une prise en
compte intercommunale et globale du logement rural
La réalisation d'études globales d'urbanisme préalables à la Programmation des opérations de construction ou de réhabilitation doit être encouragée. Leur réalisation dans un cadre intercommunal permet de faire peser les besoins du monde rural d'un plus grand poids vis-à-vis du monde urbain, et d'améliorer tant la cohérence des projets, que les conditions de financement des opérations de construction ou d'amélioration.
Il est nécessaire de parvenir à une meilleure connaissance des besoins en logement, notamment grâce à l'établissement de fichiers communs de l'offre et de la demande de logement.
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Améliorer les
conditions d'attribution des PLA et PALULOS
Il ressort des consultations auxquelles s'est livré le sous-groupe que dans de nombreux départements, les grandes villes bénéficient de l'essentiel des PLA ce qui renforce un mouvement de concentration du logement social en zone urbaine. Il est donc souhaitable de permettre aux petites communes de bénéficier des PLA et PALULOS et de conditionner la répartition de ceux-ci à l'avis des élus locaux.
Il est en outre nécessaire d'encourager une gestion intercommunale des aides au logement -tant pour l'accession que pour la réhabilitation- afin que les besoins des communes rurales soient davantage pris en compte.
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Consacrer un financement
conséquent à la réhabilitation
Compte tenu de la vétusté d'une partie du parc de logement rural, la réhabilitation joue un rôle essentiel dans la réduction du nombre de logements vacants.
Il faut accroître la subvention versée à l'ANAH jusqu'à un montant équivalent à celui de la taxe additionnelle au droit de bail, TADB, ce qui mobiliserait un milliard de francs supplémentaires en faveur de la réhabilitation.
• Accroître le parc de logements
loués en aidant plus spécifiquement les petits
bailleurs
Les déductions d'impôt sur le revenu bénéficient aux redevables qui acquittent cet impôt, mais intéressent peu les bailleurs dont les ressources sont modestes.
L'institution d'une forme de progressivité, en fonction inverse du revenu, pour les aides de l'ANAH, permettrait de favoriser la mise en location de logements appartenant à de petits bailleurs. A l'exonération d'impôt sur le foncier bâti pour les bailleurs qui donnent à louer un logement vacant pourrait être ajoutée une augmentation de l'impôt sur le foncier bâti pour les propriétaires qui refusent de louer un logement vide.
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Faciliter la location
à des personnes défavorisées
Il serait possible d'encourager la location à des organismes agréés en vue de la sous-location à des personnes défavorisées afin de prévenir le bailleur contre le non-paiement de son loyer.
Il serait éventuellement possible de permettre le versement des aides à la personne directement aux propriétaires aux mêmes fins.
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Amender le statut du
fermage
Les propriétaires de résidences situées en milieu rural qui passent un contrat d'entretien de leurs biens risquent de voir celui-ci requalifier en bail à ferme. Ils se trouvent dès lors redevables des cotisations sociales et de l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices agricoles. Il est nécessaire de remédier à cette situation.
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Rendre les communes
éligibles au FCTVA pour les opérations de logement.
Il est souhaitable de favoriser l'intervention des communes dans la réalisation de logements en leur permettant de recevoir la compensation de la TVA afin de faciliter le financement de ces opérations, ou à défaut de substituer un mécanisme de soutien financier au FCTVA.
• Taxer l'inoccupation
La législation actuelle ne permet pas de faire supporter une taxe spécifique aux propriétaires de logements non occupés dès lors que ceux-ci ne sont pas meublés.
Il pourrait être envisageable d'ouvrir aux communes le droit d'instituer une taxe d'inoccupation sous la forme d'un centime additionnel à la taxe sur le foncier bâti (la taxe d'habitation ne pouvant être retenue comme base pour taxer l'inoccupation).
Cette taxe aurait un caractère progressif, en fonction de la durée de l'inoccupation du bien. Elle ne serait perçue qu'après un délai raisonnable de vacance et ne s'appliquerait qu'à des logements que leurs propriétaires refusent de louer.
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Améliorer
l'information du public sur les aides au logement
Il résulte en effet de l'enquête réalisée par le sous-groupe que l'on connaît mal, sur le terrain, les mesures en faveur du logement rural actuellement en vigueur, notamment celles qui résultent de la loi n° 95-105 du 5 février 1995 relative à l'aménagement et au développement du territoire.
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Le projet de loi de finances pour 1997 incarne, dans un contexte budgétaire difficile, la volonté du Gouvernement de maîtriser la dépense publique, en engageant des réformes d'envergure.
Mais ces réformes comportent encore trop de zones d'ombre qui sont autant de menaces pour l'avenir du logement en général, et pour les acteurs et les bénéficiaires du logement social en particulier.
Compte tenu de ces observations, votre rapporteur pour avis s'en remet à la sagesse de la commission pour l'avis à donner sur l'adoption des crédits du logement pour 1997.