II. RÉORGANISER LE SECTEUR SOCIAL ET FAVORISER LA PRODUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX
A. RÉORGANISER LE SECTEUR SOCIAL
Si votre commission n'a pas souhaité remettre en cause les dispositions relatives à la restructuration du secteur social dont chacun a admis la nécessité, elle a en revanche apporté des modifications à sa mise en oeuvre. L'article 25 précise les modalités de regroupement des organismes de logement social. Votre commission a estimé que les seuils de 15 000 logements gérés et de 50 millions de chiffre d'affaires en deçà desquels les organismes doivent se regrouper n'étaient pas en adéquation avec la situation des bailleurs sociaux. Elle les a donc abaissés à 10 000 logements gérés et à 25 millions d'euros de chiffre d'affaires .
Votre commission a clarifié les règles d'appartenance à un groupe de logement social . Constatant que la société de coordination (SAC) a été construite sur le modèle d'un groupe (définition d'une unité identitaire, communication commune, consolidation des comptes, contrôle financier), votre commission a estimé que la double appartenance à une SAC et à un groupe capitalistique poserait des difficultés aux organismes doublement rattachés qui pourraient se retrouver dans des situations insolubles à devoir trancher entre les orientations du groupe et celles de la SAC. C'est pourquoi elle a interdit cette double appartenance et, plus généralement, la double appartenance simultanée à deux groupes d'organismes de logement social. Elle a également souhaité que les SAC demeurent spécialisées dans le logement social en ne permettant pas à des SEM non agréées de pouvoir y participer (article 25).
L'article 28 étend les compétences des organismes HLM. Votre commission a estimé que l'obligation de filialisation pour exercer ces compétences pourrait entraîner des surcoûts fiscaux et administratifs liés à la création de ces structures, à rebours de l'objectif d'économie et de meilleure gestion poursuivi par le projet de loi. Elle a donc supprimé cette obligation qui n'est pas nécessaire pour garantir que les aides apportées au logement social ne soient pas utilisées à d'autres fins.
Votre commission a étendu les compétences des organismes de logement social en leur permettant d'exercer des activités d'organisme de foncier solidaire, de mener une opération de revitalisation de centre-ville ou encore des opérations de construction ou d'aménagement pour le compte des collectivités locales actionnaires.
Elle a supprimé les ordonnances en matière de politique de loyer dans le parc social ou encore de mises en place de règles de copropriété avec les organismes HLM, estimant que ces sujets devaient être débattus par le Parlement (article 28).
Favorable aux mesures permettant de faciliter la construction de logements sociaux, votre commission a souhaité adopter une approche équilibrée, en levant certaines contraintes des organismes HLM tout en prévenant l'effet potentiellement défavorable qu'elles pourraient avoir sur le tissu économique.
Ainsi, si votre commission a autorisé les centres régionaux des oeuvres universitaires à recourir plus facilement, pour une période de trois ans, aux marchés de conception-réalisation afin de faciliter la construction de logements étudiants, elle a refusé son recours pour assurer la performance énergétique des logements neufs (article 20) ainsi que l'insertion de clauses de paiement différé dans les marchés des offices publics de l'habitat, compte tenu des effets de telles mesures sur les PME (article 28 septies).
Concernant la vente des logements sociaux , votre commission a estimé que la vente de 40 000 logements sociaux voulue par le gouvernement était quasi impossible à atteindre. Elle a considéré que le maire ne pouvait être laissé de côté et a donc prévu son vote conforme sur la vente de logements sociaux .
Elle a également précisé le fonctionnement des sociétés de vente HLM en leur permettant d'acquérir les locaux accessoires et les locaux à usage autre que d'habitation des immeubles cédés, en leur interdisant d'acquérir la nue-propriété des logements sociaux, en les dispensant de conclure une convention d'utilité sociale, en les exonérant des fonctions de syndic, et enfin en précisant le sort des logements acquis auprès d'un bailleur lorsque l'autorisation de vente est devenue caduque (article 29).