EXAMEN EN COMMISSION
Réunie les 3 et 4 juillet 2018, la commission a examiné le rapport et le texte sur le projet de loi n° 567 (2017-2018) portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.
Mme Sophie Primas , présidente . - Avant d'entamer l'examen du rapport de la commission et des plus de 900 amendements déposés sur le projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN), je souhaiterais vous remercier pour votre mobilisation en séance publique, sur tous les bancs, pour examiner le projet de loi pour l'équilibre des relations commerciales dans le secteur agricole et alimentaire et une alimentation saine, durable et accessible à tous.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteure . - La stratégie quinquennale du Gouvernement en matière de logement, présentée en septembre dernier, se déclinait selon trois axes : construire plus, mieux et moins cher pour provoquer un choc d'offre ; répondre aux besoins par la mise en oeuvre d'une politique en faveur du logement et par le renforcement de la mobilité sociale ; améliorer, enfin, le cadre de vie. Le projet de loi ELAN en constitue la traduction.
Le texte a fait l'objet d'une procédure exceptionnelle et innovante, puisque la Conférence de consensus sur le logement, souhaitée par le Président du Sénat et acceptée par le Président de la République, a permis de débattre, avec les professionnels, de cinq thèmes en amont de son examen par le Conseil d'État. Si cet échange a conduit le Gouvernement à modifier sa copie sur certains points - le bail mobilité a vu son champ d'application restreint et certaines ordonnances, notamment de réforme du secteur social, ont été supprimées - d'autres sujets - les relations entre bailleurs et locataires ou la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) par exemple - n'ont pas davantage été considérés. Le projet de loi a été au coeur de longs débats à l'Assemblée nationale, où plus de 5 000 amendements ont été déposés. Alors qu'il comportait initialement 65 articles, il en comprend désormais 180. Plus de 700 amendements ont ainsi été adoptés, majoritairement avec l'accord du Gouvernement. Nous sommes loin des annonces gouvernementales sur l'amélioration de la qualité de la loi et la limitation du nombre d'amendements par le renforcement des règles de recevabilité !
Il serait si fastidieux de vous présenter chaque article, que je vous exposerai seulement les dispositions majeures du texte, ainsi que mes propositions, guidées par quatre principes essentiels. Tout d'abord, j'ai prêté une attention particulière au rôle des collectivités territoriales, en particulier du maire, dans la mise en oeuvre des politiques locales de l'habitat, afin d'éviter une recentralisation des dispositifs au profit du préfet et d'assurer la prise en compte de la diversité des territoires. En outre, dès lors que nous avions, en Conférence de consensus, marqué notre attachement au débat parlementaire, j'ai supprimé certaines ordonnances prévues par le texte, il en reste désormais une dizaine. Je vous proposerai également de supprimer des articles relevant de l'affichage politique, comme celui relatif aux résidences junior, ou prévoyant des expérimentations sans déroger à une quelconque règle législative. Ces mesures contribuent inutilement à rendre la loi bavarde ! Enfin, je serai, par principe, défavorable à toute nouvelle disposition fiscale, qui devront plus logiquement être intégrées au prochain projet de loi de finances.
Le projet de loi comprend quatre parties. Le titre I er , intitulé « construire plus, mieux et moins cher », rassemble des dispositions en matière d'urbanisme et de normes de construction. Il crée de nouveaux outils associant l'État et les collectivités territoriales dans la réalisation d'opérations d'urbanisme d'ampleur. Si le régime des opérations d'intérêt national (OIN) et des zones d'aménagement concerté (ZAC) est rénové à la marge, l'apport principal du texte est le contrat de projet partenarial d'aménagement (PPA), associant État et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) pour l'aménagement de périmètres de grandes opérations d'urbanisme (GOU). La contractualisation croissante des grands projets apparaît certes moderne, mais les communes semblent être oubliées de ces nouveaux outils. Je vous proposerai donc d'associer pleinement les maires à ces projets structurants pour les territoires.
Une attention particulière a également été portée à la rationalisation des procédures de concertation, souvent perçues comme contraignantes par les porteurs de projet. Il apparaît effectivement nécessaire d'améliorer le dialogue entre les acteurs du parcours d'autorisation et de faciliter la participation par voie électronique des citoyens pour s'inscrire pleinement dans l'ère de la démocratie participative. Le texte ambitionne, en outre, de simplifier et de rationaliser les procédures d'urbanisme qui s'imposent aussi bien aux collectivités lors de l'élaboration de leurs documents d'urbanisme qu'aux porteurs de projets au quotidien. Deux habilitations à légiférer par ordonnance sont demandées à cet effet par le Gouvernement.
Le foncier représente une ressource clé pour les collectivités territoriales comme pour l'État : le projet de loi facilite les modalités de cession de foncier public au bénéfice de la réalisation de logements sociaux. Je vous proposerai de donner aux établissements publics fonciers (EPF) locaux, qui jouent un rôle central dans le développement des politiques foncières territoriales, les mêmes compétences que celles des EPF d'État. Pour lutter contre le phénomène de vacance, je vous proposerai, de renforcer et prolonger le dispositif volontaire de mise à disposition temporaire de locaux vacants et de mieux encadrer les modalités de réquisition à fin d'hébergement d'urgence, dans le respect du droit de propriété.
Les députés ont intégré des dispositions destinées à pallier les blocages et les incohérences des prescriptions de la loi du 3 janvier 1986 relative à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral. Le Sénat se fait, depuis longtemps, le relais du besoin de flexibilité exprimé par les élus, afin de permettre le comblement des dents creuses et le développement des communes littorales : soutenons-les !
Au service des objectifs de couverture numérique du territoire et de lutte contre l'habitat indigne, la portée contraignante de l'avis des architectes des bâtiments de France (ABF) est assouplie dans des cas limitativement énumérés. Le poids de la décision des maires sera renforcé, afin qu'ils puissent se prononcer sur les projets essentiels au développement de leur commune. Par ailleurs, dans la continuité des travaux réalisés par le Sénat, notamment la proposition de loi de nos collègues MM. François Calvet et Marc Daunis, le texte poursuit la réflexion sur l'amélioration du contentieux de l'urbanisme. Une justice efficace, qui garantit le droit au recours et qui sécurise les constructions existantes tout en faisant respecter le droit des sols, apparaît essentielle à la politique du logement et de l'aménagement.
En matière de construction, les normes d'accessibilité sont assouplies en prévoyant que 10 % de logements seraient accessibles, les autres devant être évolutifs. Le sujet est sensible et il nous revient d'arbitrer entre une nécessaire simplification des normes et l'accessibilité des logements à nos concitoyens handicapés : je vous soumettrai une solution de compromis. Enfin, il est prévu, pour limiter le gaspillage, de permettre à tout acheteur sur plan de se réserver l'exécution de travaux de finition et d'installation d'équipements.
Le titre II, intitulé « évolutions du secteur du logement social », comprend les dispositions relatives à la restructuration du parc social. Il aurait, à mon sens, mérité d'être présenté avant la dernière loi de finances, qui a instauré la réduction de loyer de solidarité pour compenser la baisse des aides personnalisées au logement (APL). Chacun a pu constater combien cette réforme aussi brutale qu'unilatérale s'était traduite, au lieu du choc d'offre promis, par un net ralentissement de la construction privée comme sociale. Le projet de loi précise notamment les modalités de regroupement des organismes de logement social selon un double critère : un seuil de 15 000 logements pour les organismes HLM ou de 50 millions de chiffres d'affaires pour les sociétés d'économie mixte. Ces seuils ne me paraissent nullement en adéquation avec la situation des bailleurs sociaux, aussi je vous proposerai de les abaisser à 10 000 logements gérés et à 25 millions d'euros de chiffres d'affaires.
Le projet de loi interdit, par ailleurs, l'appartenance simultanée à deux sociétés de coordination (SAC) mais permet l'affiliation à une SAC et à un groupe. Or, la SAC est élaborée sur le modèle d'un groupe : définition d'une unité identitaire, communication commune, consolidation des comptes, contrôle financier. Cette double appartenance me semble problématique en ce qu'elle mettra les organismes doublement rattachés dans des situations insolubles à devoir trancher entre les orientations du groupe et celles de la SAC.
Dans la mesure où il n'existe pas de marché d'accession à la propriété dans le parc social à un niveau suffisant, la vente de 40 000 logements sociaux constitue un objectif irréaliste ! Pire, le Gouvernement n'est pas à une contradiction près en facilitant les ventes tout en maintenant des obligations de construction de logements sociaux... Le maire ne doit cependant pas être oublié de la procédure : son vote conforme sur la vente de logements sociaux doit être exigé.
La loi SRU demeure la grande absente du projet de loi puisqu'il est seulement prévu d'allonger le décompte des logements sociaux vendus de cinq à dix ans. Nous avions déjà qualifié ce calendrier d'irréaliste lors de l'examen de la loi du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté. Les communes devront faire en un triennat ce qu'elles ont réalisé en vingt ans ! Il faut desserrer le calendrier en vigueur et instaurer un délai spécifique pour les communes entrantes. Je vous proposerai également de décompter les logements financés par un prêt social location accession (PSLA) et ceux objets d'un bail réel solidaire. Mes propositions sont pragmatiques et raisonnables : il ne s'agit pas d'exonérer les communes de leurs obligations mais de leur donner les moyens de les réaliser. Le texte élargit enfin les compétences des organismes HLM à leur demande. Le sujet de l'usufruit fait encore débat ; je suis favorable à ce que ne soit pas prolongée l'expérimentation en la matière.
Le titre III, « répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale », comprend des dispositions diverses. Concernant le parc social, il donne aux commissions d'attribution des logements la mission de réexaminer la situation des locataires en situation de sur-occupation ou de sous-occupation. Cette révision pourrait avoir lieu tous les six ans et non tous les trois ans. Il prévoit également la généralisation du système de cotation, le renforcement des obligations de mixité sociale et la gestion en flux. Ces dispositifs doivent pouvoir s'adapter à la diversité des situations et des territoires.
S'agissant du parc privé, le bail mobilité est instauré, les dispositions en matière d'encadrement des loyers deviennent une expérimentation fondée sur le volontariat des EPCI et la compétence disciplinaire du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) est supprimée, point sur lequel un compromis m'apparaît nécessaire. Il nous reviendra également d'établir un meilleur équilibre entre bailleurs et locataires, afin de lever le frein au retour des investisseurs institutionnels dans l'investissement locatif.
Le projet de loi comprend, en outre, plusieurs dispositions relatives aux établissements du secteur social et médico-social. En matière d'hébergement des personnes sans domicile ou éprouvant des difficultés à se loger, il renforce le pilotage des établissements en vue d'assurer un meilleur accueil du public visé et permet une accélération du programme de construction de résidences hôtelières à vocation sociale. Il répond également, à travers le statut de l'habitat inclusif, à une demande des personnes âgées et handicapées pour la création d'un statut intermédiaire entre le domicile et l'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) reposant sur un projet collectif élaboré et mis en oeuvre par les principaux concernés. Enfin, le texte prolonge, s'agissant des meublés de tourisme, les lois du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) et du 7 octobre 2016 pour une République numérique, en clarifiant le droit applicable et en instaurant des sanctions associées aux obligations pesant sur les loueurs et les intermédiaires.
Le titre IV comprend enfin des mesures pour améliorer le cadre de vie. S'agissant du dispositif de revitalisation des centres-villes, je vous proposerai d'assurer au mieux sa conciliation avec la proposition de loi portant pacte national de revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs. Soyons clairs : il est peu vraisemblable que le dispositif sénatorial trouve entièrement sa place dans le projet de loi, dont la philosophie diverge. Je reste néanmoins persuadée qu'une partie de nos apports trouvera une oreille favorable auprès de nos collègues députés et du Gouvernement.
Plusieurs mesures concernent, en outre, la rénovation énergétique des bâtiments, les objectifs pour les bâtiments tertiaires sont précisés, afin de remédier à une censure du Conseil d'État. Je vous proposerai de supprimer les sanctions pour leur préférer des politiques incitatives. Les députés ont également souhaité, à raison, rattraper les malfaçons de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte s'agissant du carnet numérique d'information, de suivi et d'entretien du logement.
En ce qui concerne la lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil, le projet de loi consacre des avancées non négligeables, grâce à une coopération remarquable entre le Gouvernement et nos collègues députés pour faire avancer cette cause. Le texte généralise les astreintes à l'ensemble des polices rattachables à la lutte contre l'habitat indigne, étend la durée de la peine complémentaire d'interdiction d'acheter applicable aux marchands de sommeil et la rend systématique, interdit à un marchand de sommeil de participer à une vente par adjudication. Je vous proposerai de contribuer à l'édification de cet ouvrage, en m'opposant néanmoins au traitement par ordonnance du sujet ô combien sensible de la répartition des compétences entre les communes et les EPCI en matière de polices de lutte contre l'habitat indigne.
En matière de copropriété, le texte prévoit une double habilitation à légiférer par ordonnance pour codifier le droit de la copropriété - cette clarification est attendue -, et pour clarifier, moderniser et adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété. Cette seconde habilitation représente un blanc-seing donné au Gouvernement ! Je prône sa suppression au profit de dispositions législatives élaborées à partir des éléments figurant dans l'étude d'impact, des travaux du Groupe de recherche en copropriété et des auditions réalisées. Aucune ne concernera néanmoins la différenciation des règles applicables selon le type et la taille des copropriétés, le sujet n'étant pas mûr.
S'agissant du volet relatif au déploiement des réseaux numériques, il s'agit de permettre une simplification des procédures sans créer un droit d'exception spécifique aux communications électroniques. Le projet de loi apporte des réponses concrètes aux attentes de nos concitoyens ; l'équilibre trouvé sur l'information-consultation des maires apparaît notamment satisfaisant. Sur ce volet, Patrick Chaize a des propositions à nous faire.
M. Jean-Pierre Leleux , rapporteur pour avis de la commission de la culture, de l'éducation et de la communication . - Notre commission de la culture, de l'éducation et de la communication s'est saisie pour avis, intégralement ou pour partie, de onze articles ; elle vous proposera le même nombre d'amendements. Je serai franc : le projet de loi ELAN remet en cause plusieurs dispositifs de la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine votée à la quasi-unanimité du Sénat et de l'Assemblée nationale. Voilà un exemple flagrant de la discontinuité législative que nous critiquons ! Pire, le projet de loi, en supprimant l'avis conforme de l'architecte des bâtiments de France (ABF), fait peser un risque préoccupant sur la qualité de l'architecture et la mise en valeur du patrimoine de nos territoires. Je sais, certes, combien fait débat, de façon souvent épidermique, le duel ancestral entre le maire et l'ABF depuis la loi du 4 août 1962 complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière, dite loi Malraux. Mais, croyez-moi, le projet de loi ELAN, s'il était voté en l'état, aurait, en revenant sur la législation ayant rompu avec la logique de construction dans l'urgence de l'après-guerre - je pense notamment aux lois du 3 janvier 1977 sur l'architecture et du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'oeuvre privée dite loi MOP -, de dommageables incidences sur la qualité de l'habitat, du patrimoine et, partant, du cadre de vie. Devant un tel péril, la commission de la culture, de l'éducation et de la communication a presque unanimement adopté onze amendements, notamment pour modifier le dispositif relatif à l'intervention des ABF. Je n'ignore pas le risque de clivage que porte notre proposition, mais souvenons-nous que la question a été tranchée par le Sénat il y a deux ans. Je vous rappelle, par ailleurs, que seules 6,6 % des autorisations de travaux font l'objet d'un contentieux, alors que plus de 200 000 dossiers obtiennent un avis conforme. La procédure oblige alors le maire et l'ABF à se rapprocher, fructueusement dans la majorité des situations puisqu' in fine 0,1 % des décisions fait l'objet d'un recours devant le préfet de région après consultation de la commission régionale du patrimoine et de l'architecture (CRPA), présidée par un élu. Le recours devant le préfet, peu pratiqué, gagnerait cependant à être banalisé et l'avis de l'ABF à être sollicité le plus en amont possible, dans un esprit de coconstruction et dans le cadre d'un dialogue préalable avec le maire. En outre, n'oublions pas que l'avis conforme de l'ABF n'est sollicité que lorsqu'une opération est prévue sur un site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument historique, zones déjà soumises à un règlement élaboré en accord avec le maire. Enfin, si vous acceptez de limiter le rôle de l'ABF à un avis simple, vous laisserez le maire décider seul et sans protection face à la pression des promoteurs de projet... Une fois cette brèche ouverte, quelle garantie avez-vous que le Gouvernement n'assouplira pas davantage, à l'avenir, la législation en faveur de la protection du patrimoine ?
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis de la commission de l'aménagement du territoire et du développement durable . - La commission de l'aménagement du territoire et du développement durable s'est, pour sa part, saisie pour avis de vingt-sept articles : onze relatifs à l'aménagement numérique, trois portant sur le littoral, dans le prolongement des travaux menés depuis plusieurs années en son sein, et treize traitant de sujets divers tels que l'évaluation environnementale, la participation du public, la qualité de l'air intérieur, l'eau ou encore l'assainissement. L'ambition du Gouvernement ne transparaît pas avec la même vigueur dans les différents volets du projet de loi : seuls quatre articles traitent ainsi du numérique dans le texte initial, si l'en inclut l'article relatif à l'avis des ABF sur les projets d'antennes. Les débats tardifs et peu nourris à l'Assemblée nationale n'ont guère permis d'améliorer l'existant. Pourtant, il reste tant à réaliser pour accélérer les déploiements et garantir une meilleure couverture du territoire ! Hélas, les délais fort contraints d'examen du texte ne m'ont pas permis d'approfondir certaines questions autant que je l'aurais souhaité. Notre commission a néanmoins adopté dix-sept amendements, dont deux de suppression et sept portant article additionnel.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis de la commission des lois . - La commission des lois s'est penchée, pour avis, sur soixante et onze articles relatifs à des sujets variés allant du droit de l'urbanisme aux relations entre propriétaire et locataire, en passant par le recours aux ordonnances. Il s'agit indéniablement d'un projet de loi de recentralisation, qui ne fait aucunement confiance aux élus locaux ! En grande majorité, les trente-quatre amendements adoptés par notre commission poursuivent des objectifs similaires à ceux présentés par Dominique Estrosi Sassone. Nous proposons notamment d'écarter le préfet des GOU et des PPA. Nous avons abordé la question du permis de louer. Nous avons redonné aux maires leur pleine compétence en matière d'urbanisme. Nous ne souhaitons pas détricoter la loi SRU mais prônons une faisabilité efficace, sur la base d'une mutualisation intercommunale des obligations. Nous avons proposé que les structures d'hébergement, d'urgence soient intégrées dans les quotas de logements sociaux conformément à ce que nous avons voté dans le projet de loi pour une immigration maîtrisée, un droit d'asile effectif et une intégration réussie. Nous sommes également favorables à une simplification des procédures d'urbanisme et, s'agissant du littoral, avons fait toute confiance aux propositions du groupe d'études présidé par notre collègue Michel Vaspart. Nous avons fait une proposition d'amendement pour lutter contre les squatteurs. Nous nous sommes montrés, en revanche, moins ambitieux dans la suppression des ordonnances, préférant en préciser le champ d'application et les modalités de leur ratification, exception faite du pouvoir de police administrative du maire en matière d'habitat indigne, symbole qu'il convient absolument de conserver.
Mme Cécile Cukierman . - Se loger ressort d'un droit fondamental, dont la nature doit conditionner l'intervention publique. Aussi, le groupe communiste, républicain, citoyen et écologiste (CRCE) a-t-il quelques désaccords avec le texte voté par l'Assemblée nationale : l'habitat, par son incidence sur la vie individuelle des citoyens et sur la vie collective dans un territoire, ne peut être réduit à un produit comme un autre. Nous nous inquiétons en particulier de la fragilisation du logement social, pourtant utile à tout âge de la vie. En France, douze millions de personnes ne sont pas ou mal logées ! Nous déposerons en conséquence une motion tendant à opposer la question préalable, ainsi qu'une centaine d'amendements. Dans cette perspective, pourriez-vous, madame la présidente, interroger le Gouvernement sur l'organisation de nos débats pour avoir un débat démocratique de qualité ?
Mme Sophie Primas , présidente . - Merci de nous prévenir, ma chère collègue...
M. Joël Labbé . - Il y a eu de longs débats à l'Assemblée nationale sur la loi Littoral. On veut régulièrement l'assouplir, de manière plus ou moins importante, mais il y avait quelque chose à faire sur les dents creuses. L'Assemblée nationale s'y est employée, et, sur ce sujet, le texte tel qu'il nous en est parvenu me convient, notamment sur la prise en compte de l'activité agricole et de la conchyliculture.
Sur l'accessibilité des logements, j'ai été maire, et je partageais alors l'idée selon laquelle la réservation de logements adaptés aux handicapés constituait la bonne réponse. Néanmoins, certains handicapés me disent que, certes, ils sont bien chez eux, mais qu'ils ne peuvent aller chez leurs amis ou leurs voisins. C'est vrai que l'adaptation des logements entraîne des coûts, mais il faut aussi assurer l'égalité entre citoyens.
M. Marc Daunis . - Notre groupe défendra des amendements tant de commission que de séance. Toutefois, le temps dont nous disposons pour examiner le texte en commission donne une idée de la qualité des débats que nous pourrons avoir en séance...
Sur le titre I er , le maître-mot doit être la stabilité. Essayons de ne pas faire ce que nous déplorons souvent, à savoir modifier la loi en permanence sans en avoir étudié les effets. En outre, après une baisse de production, on constate que le secteur du logement repart, d'où l'inquiétude de tout le secteur, perceptible lors des auditions. D'ailleurs, qui serait pour « construire moins, plus mal et plus cher » ?
De même, tout le monde est pour passer d'un urbanisme réglementaire à un urbanisme de projet, et je constate que Mme la rapporteure a repris pour cela des propositions que mon collègue François Calvet et moi avions faites dans notre rapport d'information intitulé Droit de l'urbanisme et de la construction : l'urgence de simplifier .
De manière générale, il y a une nécessité pour nous : préserver le rôle de la commune et du maire. Coconstruction, oui ; confiscation, non. C'est une borne infranchissable, qui guidera certains de nos amendements. De même, nous sommes très rétifs - c'est un euphémisme - à l'évolution du rôle des préfets, qui se transforment peu à peu en des gouverneurs. Ils doivent se concentrer sur le portage des politiques publiques et sur l'organisation de la concertation en amont.
Mme Annie Guillemot . - Le logement est au coeur du pacte républicain, ce n'est pas une marchandise comme une autre. Ce projet de loi ne vise qu'à réaliser des économies budgétaires. Pour compenser les ponctions réalisées sur les bailleurs sociaux, le Gouvernement recourt aux ventes de logements sociaux les mieux situés dans les territoires. Le modèle français du logement social est donc en danger. D'ici à 2020, deux milliards d'euros seront prélevés chaque année sur les offices HLM, et ce ne sera pas compensé.
Sur l'obligation de regroupement des organismes, le seuil de 15 000 logements ne doit pas être un couperet. Par ailleurs la vente en bloc de logements sociaux doit être interdite aux personnes privées et dans les communes carencées en application de la loi SRU. Nous souhaitons aussi instituer des garde-fous pour éviter les glissements en copropriétés privées dégradées. Nous défendrons des amendements sur la défense du rôle des maires et des communes dans la politique du logement.
Quatre idées forces guideront notre groupe sur ce texte : la vente massive de logements ne saurait compenser la baisse de ressources des bailleurs sociaux, il faut au contraire leur redonner des marges de manoeuvre financières ; il n'est ni raisonnable ni efficace, pour une politique publique, de ne pas prendre l'avis des maires en compte ; le coût du foncier n'est pas du tout abordé dans le texte, alors que c'est un sujet majeur ; notre attachement à la loi SRU sera total.
Mme Françoise Férat . - Lors de l'examen de la loi relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, dont Jean-Pierre Leleux et moi-même étions rapporteurs, nous avons eu les mêmes débats sur le rôle des architectes des bâtiments de France (ABF). Le maître-mot du texte auquel nous avions abouti était : équilibre. D'ailleurs, s'il y avait eu quasi-unanimité au Sénat et à l'Assemblée nationale sur ce texte, ce n'était pas un hasard.
Cet équilibre me semble aujourd'hui satisfaisant, tant pour garantir la protection du patrimoine que pour assurer aux maires les marges de manoeuvre nécessaires pour administrer leur commune. Gardons-nous donc de légiférer en fonction de nos expériences personnelles ! Nous n'avons pas d'un côté les intégristes de la protection du patrimoine et de l'autre des élus sous le joug des ABF. Les ABF ont rendu de grands services, donc attention à bien maintenir l'équilibre actuel.
M. Laurent Duplomb . - Trois points me gênent dans ce texte. En premier lieu, je ne suis pas favorable à la démocratie participative. Le principe de la Cinquième République est d'appliquer la démocratie représentative. Surtout, instituer la démocratie participative sous couvert d'anonymat ne me convient pas du tout. On pourrait éventuellement s'accorder sur une certaine forme de démocratie participative, mais il faut absolument que les gens s'identifient. Rendez-vous compte de ce qui se passe sur les réseaux sociaux ! Je refuse que le législateur permette aux gens de crucifier les élus sans connaître leurs difficultés !
En deuxième lieu, je serai très attentif au fait de laisser le plus souvent possible la possibilité aux maires et aux élus d'indiquer le sens qu'ils veulent donner à ces politiques. On élimine la décision des élus locaux, alors que la France ferait mieux de prendre exemple sur ceux qui gèrent l'argent public comme si c'était le leur.
En troisième lieu, l'intervention des ABF, peut, dans certains secteurs, se passer correctement, mais il me semble dangereux de donner autant de pouvoir à des gens qui peuvent faire intervenir leur avis personnel dans leurs décisions. Nous avons tous des difficultés avec des gens qui ne comptent par l'argent public comme nous le faisons, qui ont parfois des caprices personnels et une vision dogmatique. Je ne sais s'il faut supprimer leur avis conforme, mais il faudra débattre de ce sujet.
Mme Valérie Létard . - Ce texte apporte des simplifications et des encadrements, mais il est aussi la conséquence immédiate de ce qui s'est passé l'année dernière, quand on a revu les contours du budget de la politique du logement.
Pour ce qui concerne l'accessibilité, nous suivrons la rapporteure. Nous avons une position intermédiaire car derrière le mot accessibilité, il y a le handicap mais aussi le vieillissement et l'autonomie de la population, ce qui concerne des millions de personnes.
En ce qui concerne le seuil de logements nécessaires pour regrouper les bailleurs, il convient d'assouplir le texte.
Il faut revoir la gouvernance d'Action Logement ; on le verra lorsque nous examinerons les amendements. Le groupe Union Centriste veut remettre les collectivités au coeur des politiques du logement et les intégrer dans les conventions d'utilité sociale (CUS). De même, comment faire bénéficier les collectivités du fruit de la vente des logements sociaux ? Il faut prévoir un comité de financeurs au niveau régional. Les collectivités doivent être remises dans la boucle, il n'y a pas que l'État et les bailleurs !
M. Jean-Pierre Moga . - Nous avons déjà largement débattu des ABF lors de l'examen de la proposition de loi de nos collègues Rémi Pointereau et Martial Bourquin sur la revitalisation des centres-villes et centres-bourgs. Nous sommes parvenus à un consensus au Sénat. Notre groupe soutiendra la position de Jean-Pierre Leleux. Il y a peut-être des ABF atypiques, cher Laurent Duplomb, mais il y a sans doute aussi des maires atypiques. Il ne faut pas faire d'une exception une généralité.
Mme Catherine Procaccia . - Je partage l'approche de Dominique Estrosi Sassone et de Marc-Philippe Daubresse sur la loi SRU. Nous n'avons jamais réussi à détricoter cette loi, donc des aménagements seront bienvenus. J'attends avec impatience les amendements de la commission des lois sur la mutualisation de la construction de logements sociaux, impossible aujourd'hui ce que nous regrettons.
Sur la vente des logements sociaux, les mieux situés seront en effet vendus, mais, dans certaines communes, en raison d'un bâti très ancien, il sera impossible d'avoir 50 % de logement social. Par ailleurs, il sera facile de vendre les logements sociaux dans certaines communes, mais les communes ne bénéficieront pas des fruits de cette vente. De manière générale, on n'arrivera pas à conserver la proportion de logements sociaux, à cause du prix du foncier car quand on en vendra deux on ne pourra même pas en faire un. Ce sont des éléments importants, dont il faudra tenir compte.
M. Daniel Dubois . - On veut, par ce texte, favoriser un choc d'offre, mais les statistiques des deux premiers trimestres de 2018 montrent qu'on n'y est pas du tout, et que l'année 2019 sera difficile pour la construction de logements. On voit entre les lignes de ce texte le désengagement du financement de l'État sur la construction de logements. L'État va chercher de l'argent chez les organismes HLM, auprès d'Action Logement et de la vente des logements sociaux. Certains des amendements du groupe Union Centriste se centreront sur Action Logement.
En outre, ce texte donne à l'État des leviers de commande ; il ne veut donc plus payer mais il veut continuer à commander ! Nos amendements porteront aussi sur ce point.
Par ailleurs, il y a de grands manques dans le projet de loi : les propriétaires privés et l'équilibre bailleur-preneur.
Enfin, la mobilité professionnelle est traitée au travers d'un article qui n'est pas à la hauteur ; si État veut s'engager pour l'emploi, il faut la traiter avec plus d'ampleur.
Mme Sophie Primas , présidente . - Les rapporteurs pour avis qui déposent des amendements à titre personnel ne pourront pas avoir, dans un souci d'équité, la parole sur ces amendements, mais uniquement sur les amendements qu'ils défendent au nom de leur commission.
Au sein du titre I er , l'amendement COM-346 rectifié bis est irrecevable au titre de l'article 40 de la Constitution et ne sera en conséquence pas examiné.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-757 institue la signature de droit par les communes du projet partenarial d'aménagement (PPA).
L'amendement COM-757 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-758 , COM-22 rectifié bis et COM-600 rectifié sont identiques. Ils prévoient la signature du PPA par les sociétés d'économie mixte (SEM).
M. Marc Daunis . - Nous partageons la philosophie de ces amendements mais nous sommes étonnés de leur rédaction. Il y a dans le projet de loi une confusion entre entreprise publique et société publique ; ces amendements corrigent cette erreur mais en commettent une autre ; il ne vise en effet que les SEM mais n'incluent pas toutes les entreprises publiques locales, qui comptent aussi les sociétés d'économie mixte à opération unique (Semop) et les sociétés publiques locales (SPL), qu'il faut inclure dans le dispositif. C'est le sens de notre amendement COM-445 , que nous examinons ensuite.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Ces formes de sociétés seront couvertes par l'alinéa 14 du texte, qui vise « toute autre personne publique ou tout acteur privé ».
M. Marc Daunis . - Si tout est couvert par l'article, le public et le privé, pourquoi citer les SEM ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Par parallélisme avec les sociétés publiques locales, déjà citées.
M. Marc Daunis . - Je réétudierai la question et nous en discuterons en séance publique.
Les amendements identiques COM-758, COM-22 rectifié bis et COM-600 rectifié sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-445 est donc satisfait par l'adoption de ces amendements identiques.
L'amendement COM-445 devient sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-830 , COM-384 , COM-476 , COM-212 , et les amendements identiques COM-213 et COM-386 sont en discussion commune. Mon amendement COM-830 exige l'avis conforme des communes sur la qualification de grande opération d'urbanisme (GOU) et sur le transfert de la compétence de délivrance des autorisations d'urbanisme. Ma rédaction me semble plus aboutie que celle des autres amendements et précise les modalités d'accord des communes.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis de la commission des lois . - Nous sommes en phase avec vous sur les objectifs, mais que fait-on en cas de blocage, si une commune ne veut pas de GOU ? C'est cette question qui a motivé l'amendement COM-212 de la commission des lois, qui a pour objet d'exiger une majorité qualifiée. En effet, en cas de blocage, l'État risque de revenir par la fenêtre via des opérations d'intérêt national...
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'avis conforme garantit qu'aucun maire ne puisse se voir imposer un projet d'aménagement qu'il ne souhaite pas, alors que la majorité qualifiée peut aboutir à cela.
M. Marc Daunis . - Je partage cette position, qui rend le maire incontournable, donc je retire mon amendement COM-384.
L'amendement COM-384 est retiré.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Je retire mon amendement COM-213, mais je maintiens mon amendement COM-212.
L'amendement COM-213 est retiré.
L'amendement COM-830 est adopté. Les amendements COM-476, COM-212 et COM-386 deviennent sans objet.
M. Marc Daunis . - Mon amendement COM-386 supprime le transfert automatique au président de l'EPCI de la compétence en matière de permis de construire pour les GOU ; ce n'est pas un détail...
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Votre amendement est devenu sans objet, car l'amendement COM-830, qui vient d'être adopté, a complètement réécrit l'alinéa 23.
M. Marc Daunis . - Mais votre amendement conserve la logique initiale du transfert.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Oui, mais avec l'accord des communes concernées. On leur donne la possibilité de transférer cette compétence.
M. Marc Daunis . - Si c'est une simple faculté, je suis d'accord. Je réétudierai la question et nous verrons si nous redéposons un amendement en séance.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-561 apporte une précision utile. Avis favorable.
L'amendement COM-561 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-759 et COM-560 sont identiques. Ils précisent que l'acte qualifiant un projet d'aménagement de GOU doit en fixer le périmètre.
Les amendements identiques COM-759 et COM-560 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-831 traite de la durée de préemption en zone d'aménagement différé.
L'amendement COM-831 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-760 est rédactionnel.
L'amendement rédactionnel COM-760 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-432 prévoit que la délibération instaurant le périmètre de GOU identifie les besoins en équipements publics de la zone couverte et leur spatialisation.
Le présent article introduit un mécanisme de participation financière des aménageurs aux équipements publics de la GOU, dont le coût global est déterminé par délibération de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou de la collectivité qui est à l'initiative du PPA. Il est donc judicieux de préciser que la délibération de création de GOU identifie les équipements publics envisagés pour la zone. Avis favorable.
M. Marc Daunis . - Mme la rapporteur a bien compris le sens de notre amendement. Dans une relation contractuelle, il faut conserver la logique et la cohérence entre le PPA et la GOU qui en est la déclinaison. La collectivité doit donc demeurer signataire du permis de construire. Les éléments de ce qui doit remplacer la zone d'aménagement concerté (ZAC) sont ainsi actés.
M. Franck Montaugé . - Comment les GOU s'articulent-elles avec les quartiers relevant de la politique de la ville ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cela n'a rien à voir.
Mme Sophie Primas , présidente. - C'est totalement indépendant.
M. Franck Montaugé . - Certaines communes peuvent être engagées dans une opération de rénovation urbaine, et le texte peut être source de complexité ou d'interférences.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - C'est pourquoi il faut mettre le maire au coeur des dispositifs.
L'amendement COM-432 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-832 et COM-387 sont en discussion commune. Mon amendement COM-832 prévoit l'accord de la commune pour confier la construction et la gestion d'équipements publics de compétence communale à l'EPCI, dans le cadre d'une GOU.
M. Marc Daunis . - Nous avons là un désaccord de fond ; nous voulons supprimer ces deux alinéas, car le pilote de la GOU pourra se substituer à la commune qui aurait refusé ces équipements.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Non, l'amendement précise bien que la commune « peut » confier la gestion des équipements publics. Cela incite au dialogue entre la commune et l'EPCI sur une délégation temporaire de compétence.
M. Daniel Dubois . - En outre, la compétence peut être déjà déléguée.
L'amendement COM-832 est adopté. L'amendement COM-387 devient sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-606 supprime la possibilité pour le préfet de passer outre à l'avis défavorable des communes pour la qualification de GOU. Je partage tout à fait l'objectif de la mesure mais je vous propose un amendement à la rédaction plus aboutie, qui opère les coordinations nécessaires à la suppression de cet alinéa. Il satisfait votre amendement.
L'amendement COM-606 est rendu sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-607 est également satisfait par l'amendement COM-830.
L'amendement COM-607 est rendu sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-605 inclut les communes dans les signataires du contrat de projet partenarial, mais la rédaction proposée insère une mention malencontreuse, car, en l'état, il prévoit que les communes soient signataires de la qualification de GOU, qui est en réalité décidée par délibération de l'EPCI. Mon amendement prévoit au contraire l'avis conforme des communes pour la qualification de GOU. Avis défavorable.
L'amendement COM-605 n'est pas adopté.
L'article 1 er est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-833 supprime l'article 1 er bis , pour ne conserver que la mention des architectes, à l'exclusion des paysagistes-concepteurs.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Vous proposez de supprimer cet article ; M. Jean-Pierre Leleux et moi avons une position plus centriste en ne prévoyant l'intervention d'un paysagiste-concepteur que si cela est nécessaire.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - On pourrait aussi prévoir l'intervention de toutes sortes d'autres professions...
L'amendement COM-833 est adopté et l'article 1 er bis est supprimé. Les amendements identiques COM-214 et COM-264 ainsi que les amendements COM-146 rectifié ter et COM-175 deviennent sans objet.
Mme Françoise Férat . - L'amendement COM-141 rectifié bis prévoit que les départements et les régions soient consultés sur les projets d'opération d'intérêt national (OIN).
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cet amendement étend l'obligation de consultation préalable à la création d'une OIN à l'avis du département et de la région. Le présent article institue déjà une nouvelle obligation de consultation des communes et des EPCI sur le périmètre de l'OIN. Les principales collectivités concernées sont déjà consultées, il n'est donc pas judicieux d'étendre ces contraintes procédurales. Avis défavorable.
Mme Annie Guillemot . - Mais la métropole de Lyon est un département, elle en a les compétences !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Elle est d'ores et déjà citée dans l'article.
L'amendement COM-141 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-761 apporte une précision juridique.
L'amendement COM-761 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-762 a pour objet de compléter l'effort de rassemblement des dispositions relatives aux OIN au sein d'une même section du code de l'urbanisme, alors qu'elles sont actuellement dispersées dans plusieurs chapitres de ce code.
L'amendement COM-762 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-834 a pour objet de supprimer la dérogation prolongeant la durée d'exercice du droit de préemption en zone d'aménagement différée (ZAD), lorsque celle-ci est située dans le périmètre d'une OIN.
L'amendement COM-834 est adopté.
L'article 2 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 3
L'amendement de coordination juridique COM-795 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-835 , COM-23 rectifié bis et COM-24 rectifié bis sont en discussion commune. Mon amendement COM-835 a pour objet de soumettre l'intervention hors périmètre d'un établissement public d'aménagement (EPA) ou de Grand Paris Aménagement à l'accord des établissements publics de coopération intercommunale et des collectivités territoriales concernés par le projet d'aménagement.
L'amendement COM-835 est adopté. Les amendements COM-23 rectifié bis et COM-24 rectifié bis deviennent sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement est un amendement de coordination juridique.
L'amendement de coordination juridique COM-796 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-763 prévoit que les conditions de création de filiales et d'acquisition ou cession de participations par les établissements publics fonciers locaux (EPFL) soient fixées par décret en Conseil d'État, et non par décret simple. Cela permet d'harmoniser le régime juridique des EPF d'État et des EPFL.
Mme Valérie Létard . - Qu'est-ce qui a poussé les EPFL à faire cette demande ? Les exigences seront plus dures, cela sera plus compliqué pour eux.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il s'agit simplement d'harmonisation juridique ; cela ne concernera que les modalités de création de filiales.
L'amendement COM-763 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-836 et les amendements identiques COM-215 et COM-446 sont en discussion commune. Mon amendement COM-836 a pour objet de replacer les communes au coeur du dispositif de la GOU.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Ce débat a été tranché à l'article 1 er .
M. Marc Daunis . - Nous sommes pour la suppression de ces alinéas, nous allons étudier la rédaction issue des travaux de la commission puis nous y reviendrons éventuellement en séance publique.
L'amendement COM-836 est adopté. Les amendements COM-215 et COM-446 deviennent sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-388 supprime la dérogation à la loi dite « MOP » visant les OIN et les GOU. Cette dérogation permet de libérer les maîtres d'ouvrages publics de certaines contraintes sources de coûts et de délais importants, qui freinent la réalisation d'opérations à forts enjeux nationaux et locaux. Cette dérogation existe déjà au bénéfice d'autres modes d'aménagement, comme les zones d'aménagement concerté et les lotissements. Avis défavorable.
M. Marc Daunis . - La méthode du Gouvernement, qui se dispense d'étude d'impact et qui revient sur la loi MOP sans débat de fond n'est pas bonne. Nous proposons donc de supprimer cette disposition ; j'interviendrai en séance publique sur ce sujet.
L'amendement COM-388 n'est pas adopté.
L'article 3 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 3 bis (nouveau)
L'amendement rédactionnel COM-797 est adopté.
L'article 3 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-608 supprime l'article 4, qui clarifie la formulation des dispositions relatives à la mise à disposition par voie électronique des études d'impact environnemental relatives aux projets de ZAC. Il opère une simplification judicieuse, et les garanties prévues dans l'article sont suffisantes. Avis défavorable.
L'amendement COM-608 n'est pas adopté.
L'article 4 est adopté sans modification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-764 modifie la destination de cette nouvelle disposition, qui dispense de concertation préalable au titre du code de l'environnement les projets de travaux ou d'aménagement ayant déjà fait l'objet d'une concertation préalable au titre du code de l'urbanisme. Mon amendement réimpute cette mesure.
L'amendement COM-794 est adopté.
L'article 4 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 5
Les amendements COM-765, de précision juridique, et COM-766, rédactionnel, sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-767 vise à apporter des précisions relatives à la convention de participation financière en zone d'aménagement concerté.
L'amendement COM-767 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-265 , COM-126 , COM-389, COM-354 rectifié ter et COM-609 sont identiques. Ils visent à supprimer la dérogation à la loi relative à la maîtrise d'ouvrage publique, dite MOP visant les ouvrages réalisés dans le cadre d'une concession d'aménagement.
L'article du présent projet de loi ne crée pas de nouvelle dispense au bénéfice des ouvrages réalisés en concession, il vise simplement à remédier au chevauchement des régimes juridiques respectifs de la concession et du mandat.
En clarifiant les règles applicables, il sécurise juridiquement les opérations réalisées dans le cadre d'une concession, sans interdire aux maîtres d'ouvrage publics de recourir au mandat de la loi MOP. L'avis est défavorable.
Les amendements COM-265 , COM-126 , COM-389, COM-354 rectifié ter et COM-609 ne sont pas adoptés.
L'amendement de coordination juridique COM-768 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-769 et COM-563 sont identiques. Ils proposent, à des fins de simplification, de rendre facultative l'approbation par le maire ou le président de l'EPCI des cahiers de charges de cession de terrain dans les ZAC.
Les amendements COM-769 et COM-563 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-568 dispense de concertation préalable au titre du code de l'environnement les projets réalisés dans le cadre d'une ZAC et ayant fait l'objet d'une concertation préalable au titre du code de l'urbanisme au stade de la création de la ZAC.
J'émets des réserves sur cet amendement qui articule à la fois les procédures prescrites par les deux codes et les procédures applicables aux deux étapes de la création et de la réalisation de la ZAC.
La concertation préalable autour de la création de ZAC se réalise à un stade où les projets ne sont souvent pas encore délimités de façon précise. Dispenser de concertation au titre du code de l'environnement des projets n'ayant fait l'objet que d'une concertation au titre du code de l'urbanisme à un stade embryonnaire n'est pas satisfaisant. La rédaction de l'article ne semble pas offrir les garde-fous suffisants pour garantir que la concertation ait visé des projets assez précis.
J'invite donc l'auteur de cet amendement à retravailler la rédaction d'ici la séance. Pour l'heure, l'avis est défavorable.
L'amendement COM-568 n'est pas adopté.
L'article 5 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 5
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-60 rectifié, COM-506 et COM-510 sont identiques. Ils visent à autoriser les personnes chargées de service public à percevoir une contrepartie financière à l'accueil de déchets de chantier sur leurs terrains, si celle-ci est utilisée pour un projet d'aménagement.
Cette exception au bénéfice des aménageurs réalisant des opérations d'intérêt général est utile : l'avis est favorable.
Les amendements COM-60 rectifié, COM-506 et COM-510 sont adoptés et deviennent article additionnel.
Article 5 bis A (nouveau)
L'article 5 bis A est adopté sans modification.
Article 5 bis B (nouveau)
L'article 5 bis B est adopté sans modification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - L'amendement COM-770 vise à apporter une précision relative au renouvellement du droit de préemption en zone d'aménagement différé.
L'amendement COM-770 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-771 supprime le renvoi à un décret en Conseil d'État.
L'amendement COM-771 est adopté.
L'article 5 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 5 ter (nouveau)
L'amendement rédactionnel COM-798 est adopté.
L'article 5 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Françoise Férat . - L'amendement COM-142 rectifié bis prévoit que soient représentés au comité consultatif de l'EPA (établissement public d'aménagement) Paris-Saclay les départements d'Île-de-France qui ne le sont pas.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - La composition actuelle du conseil d'administration me semblant satisfaisante, l'avis est défavorable.
L'amendement COM-142 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - L'amendement COM-55 prévoit que le sénateur et le député désignés par le président de leur assemblée respective pour siéger au comité consultatif de l'EPA Paris-Saclay soient élus du territoire concerné.
Cette proposition pose cependant une interrogation d'ordre constitutionnel, puisqu'elle reviendrait à créer une distinction entre élus de la Nation en fonction de leur origine géographique. Par ailleurs, elle restreindrait le pouvoir de nomination des présidents des assemblées. J'émets donc un avis défavorable.
L'amendement COM-216 supprime la mention relative à la désignation « par le président de leur assemblée respective ». Il apporte une coordination rédactionnelle avec un texte en cours d'élaboration, avis favorable.
L'amendement COM-55 n'est pas adopté. L'amendement COM-216 est adopté.
L'article 5 quater est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 5 quinquies (nouveau)
L'article 5 quinquies est adopté sans modification.
Article 5 sexies (nouveau)
Les amendements rédactionnels COM-772 , COM-773 , COM-799 , COM-774 et COM-755 sont adoptés.
L'article 5 sexies est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-610 interdit le recours aux marchés globaux pour la conception-réalisation des ouvrages olympiques.
L'article permet de confier à un opérateur unique les études et les travaux, ce qui engendrera des gains significatifs en termes de délais et de coûts pour les ouvrages olympiques, dont la livraison est soumise à de fortes contraintes. Avis défavorable.
L'amendement COM-610 n'est pas adopté.
L'article 5 septies est adopté sans modification.
Articles additionnels après l'article 5 septies
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-837 vise à harmoniser le champ des compétences obligatoires d'aménagement des communautés d'agglomération avec les autres EPCI à fiscalité propre.
L'amendement COM-837 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-565 rectifié, COM-6 rectifié et COM-9 rectifié concernent les règles applicables au lotissement. On a attiré à plusieurs reprises mon attention sur le sujet.
Ces mesures sont très techniques, font l'objet de jurisprudences divergentes et leur impact sur les lotissements existants est majeur ; il me semble donc nécessaire de coordonner les différentes propositions et je propose aux auteurs des trois amendements d'examiner le sujet plus au fond d'ici la séance.
Les amendements COM-565 rectifié, COM-6 rectifié et COM-9 rectifié ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Pour les mêmes raisons, j'émets un avis défavorable sur les amendements COM-566 rectifié, COM-7 rectifié , COM-8 rectifié et COM-5 rectifié .
Les amendements COM-566 rectifié, COM-7 rectifié, COM-8 rectifié et COM-5 rectifié ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-523 exonère les propriétaires des terrains cédés aux établissements publics fonciers (EPF) d'État et locaux de l'imposition des plus-values immobilières, et ce sans limite dans le temps. Comme je l'ai dit dans mon propos liminaire, je suis défavorable à l'introduction de dispositions fiscales dans ce texte.
L'amendement COM-523 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-363 rectifié bis inscrit parmi les principes du code de l'urbanisme la promotion de la conception universelle et l'élimination des obstacles à l'accessibilité .
L'article 6 A du présent projet de loi, inséré par la commission saisie au fond à l'Assemblée nationale, prévoit déjà cette inscription. Cet amendement est donc satisfait .
L'amendement COM-363 n'est pas adopté.
L'article 6 A est adopté sans modification.
Mme Annie Guillemot . - L'amendement COM-391 vise à supprimer des dispositions de l'article 6 qui aboutiront à abaisser le seuil de réalisation de logements dans les opérations réalisées sur du foncier public à 50 %. La cession des terrains de l'État représente un effort important de la nation qui doit continuer de favoriser essentiellement le logement, et plus particulièrement le logement social.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article 6 du projet de loi ne remet pas en cause le ciblage du dispositif de décote, puisque celle-ci sera toujours calculée en fonction du pourcentage de surface dédiée au logement dans le programme, et en fonction du type de logement construit. Elle favorisera donc toujours le logement social .
L'ouverture de la décote à des programmes contenant « majoritairement » du logement permettra de concevoir des programmes mixtes offrant une meilleure qualité de vie, avec des commerces de proximité par exemple. L'avis est défavorable .
L'amendement COM-611 , en discussion commune avec le précédent, propose de fixer un taux minimal de logement social ouvrant droit à la décote sur la cession des terrains de l'État. Le mécanisme de décote prévoit d'ores et déjà que le montant de la décote varie selon le pourcentage de logements sociaux réalisés au sein du programme. Il n'est donc pas nécessaire de prévoir un seuil d'entrée dans la décote. L'avis est défavorable.
Les amendements COM-391 et COM-611 ne sont pas adoptés.
L'article 6 est adopté sans modification.
Article 7
L'amendement de coordination juridique COM-800 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-838 , COM-392 et COM-612 sont identiques. Ils visent à maintenir les conditions existantes de transfert d'actifs de l'État à la Foncière Publique Solidaire. Avis favorable.
Les amendements COM-838, COM-392 et COM-612 sont adoptés.
L'article 7 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 8
L'amendement de coordination juridique COM-776 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-777 , COM-553 rectifié et COM-573 visent à harmoniser les compétences des EPF d'État et des établissements publics fonciers locaux pour réaliser des opérations de proto-aménagement afin de faciliter l'aménagement ultérieur des biens qu'ils ont acquis. L'avis est favorable.
Les amendements COM-777, COM-553 et COM-573 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-555 rectifié bis vise à interdire la délégation du droit de préemption de l'EPCI à une commune.
La délégation n'est qu'une faculté. Rien n'oblige les EPCI à déléguer cette compétence, mais il peut leur être utile de laisser la main à une commune sur les acquisitions foncières. Avis défavorable.
L'amendement COM-555 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - L'amendement COM-118 rectifié bis suspend le délai d'exercice du droit de préemption jusqu'à la visite effective du bien, et précise que cette visite peut porter sur le bien dans sa totalité. Ces mentions sont superfétatoires, d'autant que rien n'interdit aujourd'hui une visite globale. Avis défavorable, comme sur l'amendement COM-119 rectifié ter , qui est satisfait par le droit en vigueur
Les amendements COM-118 rectifié bis et COM-119 rectifié ter ne sont pas adoptés.
L'article 8 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 8
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-1 rectifié bis propose d'abaisser le seuil de superficie permettant la constitution d'une association foncière urbaine autorisée visant au remembrement parcellaire ou à l'aménagement, lorsque la localisation des parcelles est particulièrement contraignante.
Ce cas de figure fait déjà l'objet d'une dérogation au droit commun des associations foncières urbaines : il n'est requis que l'accord de la moitié des propriétaires, au lieu des deux tiers.
Abaisser en sus le seuil de superficie requis reviendrait à offrir à ces associations foncières la modalité la plus favorable de création parmi toutes les associations syndicales et tous les types d'opérations, alors même que ces associations visent des projets structurants qui nécessitent le plus large consensus possible. Il faut préserver les droits des propriétaires fonciers. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-1 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-2 rectifié bis prévoit qu'une seule enquête publique pourra regrouper les enquêtes publiques nécessaires à la constitution de l'association foncière urbaine. La formulation n'est pas suffisamment précise : on ne sait pas ce qui est visé, de la création de l'association ou du projet de remembrement. Les garanties ne sont pas suffisantes pour justifier une dispense d'enquête publique. Avis défavorable.
L'amendement COM-2 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-3 rectifié bis prévoit que la compatibilité du projet de remembrement d'une association foncière publique avec le document d'urbanisme soit présumée dès lors que ce projet fait l'objet d'une enquête publique simultanée avec ledit document.
Cette rédaction, qui prescrit une enquête publique unique, n'a pas fait l'objet d'une étude d'impact approfondie. Notamment, la rédaction semble indiquer que cette compatibilité est présumée dès le début de l'enquête publique, sans même en attendre les conclusions. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-3 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-4 rectifié bis prévoit que, pour les associations foncières urbaines du périmètre d'un plan local d'urbanisme intercommunal, l'autorité chargée de l'approbation du plan de remembrement sera l'EPCI. Il s'agit d'une coordination judicieuse avec le transfert de la compétence PLU.
L'avis est favorable.
L'amendement COM-4 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.
M. Xavier Iacovelli . - Le projet de loi permet de déroger aux servitudes de mixité sociale prévues par le PLU en cas de transformation de locaux en logements. Les servitudes de mixité sociale intégrées dans les PLU traduisent une volonté politique des élus de favoriser la production de logements sociaux sur leur territoire. L'amendement COM-393 supprime cette dérogation.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - La dérogation inscrite dans le projet de loi ne remet pas en cause la volonté des élus de promouvoir la mixité sociale dans leurs plans locaux d'urbanisme. Au contraire, elle est un outil à la disposition des maires en zone tendue, pour encourager la conversion en logement, qu'il faut continuer de favoriser. L'avis est donc défavorable sur les amendements COM-393 et COM-613.
Les amendements COM-393 et COM-613 ne sont pas adoptés.
L'article 9 est adopté sans modification.
Articles additionnels après l'article 9
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-176 prévoit la création d'une « déclaration préalable précaire » visant le changement de destination temporaire d'immeubles de bureaux.
L'amendement proposé opère une confusion entre changement d'usage et changement de destination des bâtiments. Le présent projet de loi vise à encourager la transformation durable de bureaux en logements, et non leur changement d'usage temporaire.
Par ailleurs, un tel changement de destination nécessite de lourds travaux, qui rentrent dans la quasi-totalité des cas dans le champ d'un permis de construire et non d'une simple déclaration préalable. Avis défavorable.
L'amendement COM-176 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-205 rectifié vise à permettre aux opérations de construction de logements collectifs de moins de 2 200 mètres carrés de reporter la construction de leur quota de logements sociaux dans tout autre bâtiment dans un rayon de 500 mètres, dans la même commune.
Cette mesure est de nature à inciter à la construction de logements collectifs en réduisant les coûts et les contraintes de conception liées à la coexistence de plusieurs types de logement au sein d'un même bâtiment. Par ailleurs, le critère de proximité géographique préserve la mixité sociale à l'échelle du quartier. L'avis est favorable.
L'amendement COM-205 rectifié est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-839 a pour objet de réinsérer le logement parmi les objectifs poursuivis par la mise à disposition temporaire de locaux vacants. Dans la rédaction de l'Assemblée nationale, seuls les objectifs « d'hébergement, d'insertion et d'accompagnement social » sont cités. Le logement n'y figure plus, ce qui met en péril la mise à disposition de places de logement temporaire. Celle-ci est donc réaffirmée comme l'objectif principal.
L'amendement COM-841 supprime les restrictions géographiques au dispositif d'occupation temporaire des locaux vacants et précise que le dispositif est institué sur l'ensemble du territoire.
Mme Valérie Létard . - Sur le fond la proposition me semble intéressante, mais il faudra être attentif à respecter la réalité des territoires concernés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - L'augmentation de l'offre de logements temporaires et d'hébergement est un enjeu dans tous les territoires. Par ailleurs, le dispositif est purement volontaire et contractualisé avec le propriétaire.
Les amendements COM-839 et COM-841 sont adoptés. Les amendements COM-350 rectifié bis et COM-351 rectifié bis deviennent sans objet. Les amendements rédactionnels COM-801 , COM-778 , COM-779 , COM-781 et COM-780 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - L'amendement COM-840 précise les modalités de soumission des organismes agréés par l'État à des engagements en faveur de publics particuliers.
Il rétablit la rédaction de la commission saisie au fond à l'Assemblée nationale, qui prévoyait que « l'agrément de l'État peut être subordonné à des engagements de l'organisme qui a reçu la disposition des locaux ».
En effet, il n'est pas judicieux de soumettre des associations ou organismes de petite taille, qui ont déjà des contraintes budgétaires ou opérationnelles fortes, à une extension de leur champ d'activité.
L'amendement laisse donc à l'appréciation des services de l'État chargés de l'agrément l'opportunité de soumettre les organismes et associations à des engagements en faveur de publics ciblés, plutôt que d'en faire une obligation.
L'amendement COM-840 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - L'amendement COM-842 vise à prolonger d'un an l'institution à titre expérimental du dispositif d'occupation temporaire de locaux vacants en vue de leur protection et préservation, et à réduire le nombre de rapports d'évaluation prescrits.
L'amendement COM-842 est adopté. L'amendement COM-576 devient sans objet.
L'article 9 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 10
L'article 10 est adopté sans modification.
Article 10 bis (nouveau)
L'amendement rédactionnel COM-782 est adopté.
L'article 10 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - L'amendement COM-843 vise à supprimer la différence de traitement instaurée entre les maires des communes comportant des QPV (quartiers prioritaires de la ville), et ceux des autres communes. Un amendement adopté en séance publique à l'Assemblée nationale a prévu que, lorsque la réquisition est envisagée dans un QPV, celle-ci est soumise à l'accord du maire de la commune d'implantation. Cette différence de traitement entre les communes n'est pas acceptable, car elle instaure un pouvoir de veto du maire dans certaines communes uniquement, qui pourra ainsi échapper à la réquisition par le préfet.
L'amendement COM-921 prévoit l'information du maire de la commune, lorsque le préfet envisage d'y réquisitionner des locaux.
Mme Annie Guillemot . - Nous sommes défavorables à cette suppression qui va à l'encontre des politiques de peuplement menées dans les QPV.
Mme Valérie Létard . - Je partage l'avis d'Annie Guillemot. Il me paraît délicat de mettre en place dans les QPV un dispositif qui pourrait aller à l'encontre d'une stratégie de peuplement.
L'amendement COM-843 n'est pas adopté. L'amendement COM-921 est adopté. L'amendement COM-394 devient sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-844 vise à encadrer plus strictement les conditions dans lesquelles le préfet peut réquisitionner des locaux vacants afin de les utiliser à des fins d'hébergement d'urgence. Il réduit à un an la durée pendant laquelle un bâtiment peut-être réquisitionné à des fins d'hébergement d'urgence de personnes sans abri, et à deux ans en cas de travaux conséquents.
Il prévoit également que seuls les locaux qui ne sont pas à usage principal d'habitation pourront être réquisitionnés pour l'hébergement d'urgence, afin de réserver les bâtiments à usage d'habitation à la mise en oeuvre du droit au logement de publics mal logés à faibles ressources.
Mme Catherine Procaccia . - Le préfet pourra-t-il réquisitionner une installation sportive pendant un an sans que le maire puisse dire quoi que ce soit ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - La disposition ne vise que les locaux vacants.
L'amendement COM-844 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-395 maintient l'application de toutes les normes de confort et d'habitabilité durant les travaux dans des locaux réquisitionnés avant leur mise à bail. Un peu de souplesse ! Soumettre l'hébergement d'urgence aux exigences les plus contraignantes est de nature à rallonger et à renchérir considérablement les travaux, ce qui pourrait faire obstacle à la création de places d'hébergement. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-395 n'est pas adopté. L'amendement de précision juridique COM-783 e st adopté.
L'article 11 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 11
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - L'amendement COM-121 rectifié bis autorise la réquisition de logements sans maître ou tombés en déshérence, afin de les utiliser pour du logement ou de l'hébergement. Favorable.
Mme Annie Guillemot . - Il peut être très difficile de prouver qu'un logement est tombé en déshérence.
L'amendement COM-121 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.
Article 12
L'amendement de précision juridique COM-784 est adopté .
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-217 prolonge la durée de remise en vigueur des POS en cas d'annulation totale ou partielle du PLU, afin de la porter à deux ans. Compte tenu de la lourdeur des procédures pour rendre un PLU opérationnel, cela permettra de ne pas revenir au règlement national d'urbanisme, ce qui serait pire que tout.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
L'amendement COM-217 est adopté.
L'article 12 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 12
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-81 rectifié ter prévoit que la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS) se prononce dans un délai limite de trois mois sur l'étude justifiant l'extension de l'urbanisation opérée par le PLU ou le SCOT. Cette mesure est de nature à accélérer l'évolution des documents d'urbanisme locaux. Favorable.
L'amendement COM-81 rectifié ter est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-294 rectifié crée une procédure spécifique d'élaboration des plans locaux d'urbanisme des métropoles. Je partage votre souci d'améliorer et d'accélérer les procédures d'élaboration des documents d'urbanisme, mais la mesure proposée paraît introduire encore davantage de complexité.
Les communes rendraient un simple avis sur le projet d'aménagement et de développement durable (le PADD) intercommunal, au lieu d'un avis à effet bloquant déclenchant un nouveau vote à majorité qualifiée. La dispense d'enquête publique, remplacée par une simple concertation, ne semble pas de nature à garantir la participation et l'information du public dans les conditions de droit commun. Ne créons pas de nouvelles modalités dérogatoires dans un droit déjà très complexe. Avis défavorable.
M. Marc Daunis . - La dispense d'enquête publique risque de fragiliser les procédures et de créer des contentieux, au lieu de simplifier...
M. Laurent Duplomb . - Le PADD est une usine à gaz, qui est rendu vulnérable juridiquement par toutes les obligations qui s'imposent à lui Le simplifier serait une très bonne chose. Je suis donc favorable à cet amendement.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Nous partageons votre volonté de simplifier mais il ne nous semble ni opportun ni juridiquement sûr d'ajouter de nouvelles modalités dérogatoires.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - À l'article 13, je défendrai un amendement de simplification relatif à la coordination de l'aspect stratégique des SCOT et des PLU.
L'amendement COM-294 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-295 rectifié instaure des délais limites pour la tenue du débat sur les orientations générales du PADD des plans locaux d'urbanisme intercommunal (PLUi) dans les communes et les EPCI. Quatre mois suffisent effectivement pour que toutes les communes qui le souhaitent puissent se prononcer. Cette mesure accélérera les consultations et réduira les effets bloquants. Favorable.
L'amendement COM-295 rectifié est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-296 rectifié développe l'outil de plan de secteur des plans locaux d'urbanisme. L'idée de déclinaisons plus locales au sein du plan local d'urbanisme est à creuser, comme le démontre le succès des orientations d'aménagement et de programmation. L'outil ici mentionné existe déjà, mais il sert peu !
L'articulation de telles dispositions avec le reste du code devrait néanmoins faire l'objet d'une étude plus approfondie. Mon avis est par conséquent défavorable.
L'amendement COM-296 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-337 vise à fixer un plafond aux aires de stationnement exigées en cas de logement, qui ne pourraient donc dépasser deux places. Sur la forme, l'amendement vise un dispositif abrogé depuis 2016.
Il faut laisser au PLU la flexibilité suffisante pour fixer, en fonction des besoins locaux, le nombre d'aires de stationnement exigé. Un plafond strict ne paraît pas assez souple. Défavorable.
L'amendement COM-337 n'est pas adopté.
L'article 12 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 12 bis A (nouveau)
Les amendements rédactionnels COM-785 et COM-786 sont adoptés. L'amendement COM-324 rectifié devient sans objet.
L'article 12 bis A est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 12 bis B (nouveau)
Les amendements rédactionnels COM-787 et COM-788 sont adoptés.
L'article 12 bis B est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-206 poursuit un objectif de simplification. Les PLU sont de véritables usines à gaz que les services de l'État examinent jusque dans les moindres détails.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'avis est favorable sur les amendements identiques COM-206 et COM-218 .
Les amendements COM-206 et COM-218 sont adoptés. L'article 12 bis est supprimé.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - L'amendement COM-46 rectifié bis vise à harmoniser et à assouplir les modalités d'édification d'annexes dans les zones agricoles ou non constructibles des communes. La mesure est issue de la proposition de loi visant à relancer la construction en milieu rural, adoptée par le Sénat le 1 er juin 2016. Elle est de nature à faciliter la réalisation de travaux n'étendant pas significativement le bâti, tout en garantissant que les constructions édifiées ne porteront pas atteinte aux paysages et aux espaces naturels. Avis favorable, sous réserve de l'adoption du sous-amendement rédactionnel COM-916 .
M. Laurent Duplomb . - La règle de réciprocité ne risque-t-elle pas d'empêcher un agriculteur d'agrandir sa maison si le périmètre de celle-ci entre dans les 50 mètres du bâtiment agricole ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - La règle concerne toutes les constructions existantes, y compris agricoles.
Le sous-amendement COM-916 est adopté. L'amendement COM-46 rectifié bis , ainsi modifié, est adopté. L'amendement COM-127 rectifié bis devient sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-172 vise à autoriser dans les zones non constructibles des communes couvertes par une carte communale les constructions et installations nécessaires à l'activité des coopératives d'utilisation de matériel agricole (CUMA).
Dans les communes couvertes par un plan local d'urbanisme, il est possible de délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières, des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL) dans lesquels peuvent être autorisées certaines constructions. La réglementation en vigueur interprète par ailleurs déjà la loi comme y permettant les constructions destinées au « stockage et à l'entretien de matériel agricole par les coopératives d'utilisation de matériel agricole agréées ». Cette possibilité pourrait être étendue aux communes couvertes par une carte communale.
L'avis est favorable, sous réserve de l'adoption du sous-amendement COM-915 qui précise que ces constructions doivent être nécessaires au stockage et à l'entretien de matériel, afin d'exclure les bâtiments de bureaux des CUMA par exemple.
Mme Noëlle Rauscent . - Pourquoi les bureaux des CUMA seraient-ils exclus ?
Mme Dominique Estrosi Sassone . - Pour restreindre la dérogation aux seuls bâtiments directement liés à l'activité agricole.
M. Laurent Duplomb . - Je croyais que les zones agricoles et naturelles étaient par définition inconstructibles, même pour une activité agricole .
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - En carte communale, il existe des exceptions.
Le sous-amendement COM-915 est adopté. L'amendement COM-172, ainsi modifié, est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-334 rectifié vise à autoriser la construction de silos dans les zones agricoles non constructibles des communes couvertes par une carte communale.
Les silos et autres structures de stockage de denrées agricoles sont des structures consommatrices d'espace et à fort impact paysager. Il n'est pas souhaitable d'autoriser leur implantation dans les zones non constructibles des cartes communales, dédiées à l'exploitation agricole. L'avis est défavorable.
M. Daniel Dubois . - Il paraît difficile de construire des établissements classés « installation classée pour la protection de l'environnement » (ICPE) en zones denses.
Mme Dominique Estrosi Sassone . - Le PLU peut l'autoriser, pas la carte communale.
L'amendement COM-334 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-335 rectifié autorise l'implantation de caravanes et de véhicules mobiles dans les zones agricoles non constructibles des communes couvertes par une carte communale. Les zones agricoles et naturelles n'ont pas vocation à se transformer en dortoirs ou en campings. Avis défavorable.
L'amendement COM-335 rectifié n'est pas adopté.
L'article 12 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 12 ter (nouveau)
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-526 rectifié quater supprime la mention du caractère exceptionnel des Stecal, afin d'encourager leur utilisation pour la construction limitée en zone agricole. Cette mesure est trop dérogatoire et dénature l'esprit des Stecal, qui ont vocation à rester des secteurs exceptionnels et non des outils d'urbanisation. Avis défavorable.
L'amendement COM-526 rectifié quater n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-558 rectifié ter précise les critères permettant d'apprécier le caractère exceptionnel des Stecal dans un territoire donné. Les critères retenus - type d'urbanisation, densité de construction et desserte en équipements collectifs - sont judicieux. Cela devrait donner aux communes la possibilité de décliner ces outils tout en rendant cohérente leur utilisation à l'échelle du pays. Avis favorable.
L'amendement COM-558 rectifié ter est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-44 rectifié bis inscrit le développement rural parmi les objectifs de l'action publique en matière d'urbanisme. L'insertion n'est pas judicieuse puisque l'alinéa visé concerne les enjeux urbains. De plus, le caractère normatif de cette mesure n'est pas établi. Avis défavorable.
L'amendement COM-44 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-45 rectifié bis élargit les dérogations à l'inconstructibilité des zones agricoles, naturelles et forestières des communes, au bénéfice des bâtiments de transformation et de commercialisation des produits agricoles, et d'accueil touristique complémentaire de l'activité agricole. Cette mesure est issue de la proposition de loi visant à relancer la construction en milieu rural, adoptée par le Sénat le 1 er juin 2016. Les constructions ainsi autorisées contribuent à la dynamisation de l'activité agricole et à l'attractivité des territoires ruraux. Elles sont nécessaires au développement de nos régions. Il est précisé que les constructions édifiées ne peuvent pas porter atteinte aux paysages et aux espaces naturels. Avis favorable.
M. Marc Daunis . - On verra en séance...
L'amendement COM-45 rectifié bis est adopté et devient article additionnel. L'amendement COM-336 rectifié bis devient sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-47 rectifié bis transforme l'avis conforme de la commission départementale de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF) en avis simple. Cette mesure est issue de la proposition de loi visant à relancer la construction en milieu rural, adoptée par le Sénat le 1 er juin 2016. Avis favorable.
L'amendement COM-47 rectifié bis est adopté.
L'article 12 quater est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 12 quater
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-509 rectifié dispense de l'avis de la « commission départementale d'orientation des terres agricoles » les projets de conversion ou d'extension de bâtiments existants situés en zone agricole. Mais... il n'existe pas de commission départementale d'orientation des terres agricoles ! Seul le changement d'affectation de terrains situés en zone agricole protégée est soumis à une procédure d'avis particulière, limitée à des cas de figure bien précis. Et la question de l'utilisation des sols n'a pas vocation à être traitée dans ce projet de loi, qui concerne le logement et l'aménagement. Avis défavorable.
M. Pierre Louault . - Il s'agit de transformer le bâti ancien en bâti d'habitation ou en gîte rural. Il n'est pas question d'utiliser du terrain agricole, puisque les bâtiments existent. Pourquoi, dès lors, faudrait-il demander l'avis de la commission départementale d'orientation des terres agricoles ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cette commission n'existe pas !
M. Franck Montaugé . - Quoi qu'il en soit, le sujet vaut la peine d'être traité, car le problème se pose dans de nombreux territoires ruraux.
L'amendement COM-509 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-50 rectifié bis permet aux communes d'avoir recours à la procédure de modification, et non de révision, du PLU, afin de mettre ce dernier en compatibilité avec des projets d'équipements collectifs en zone agricole. C'est une simplification judicieuse. Je vous propose toutefois de sous-amender cet amendement afin de formuler explicitement que la commune ne pourra recourir à la procédure de modification que lorsque la consommation d'espace naturel et agricole est limitée. C'est l'objet de mon sous-amendement COM-917 .
Le sous-amendement n° COM-917 est adopté. L'amendement COM-50 rectifié bis ainsi modifié est adopté et devient article additionnel.
Article 12 quinquies (nouveau)
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-614 supprime cet article, qui introduit la notion de secteur déjà urbanisé afin d'apporter une solution au problème des dents creuses. La solution retenue dans le projet de loi est proportionnée et bordée de garde-fous: ces constructions ne pourront se faire dans les espaces proches du rivage ou dans la bande littorale, et les destinations permises sont énoncées limitativement. À l'inverse, la notion de hameaux était trop peu précise pour être opérationnelle. Enfin, supprimer cet article ferait disparaître le nouveau rôle d'adaptation territoriale de la loi Littorale donné au SCOT. Avis défavorable.
L'amendement COM-614 n'est pas adopté. L'amendement rédactionnel COM-789 est adopté, ainsi que l'amendement de coordination COM-790 . L'amendement COM-564 devient sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-113 rectifié ter restaure la notion de hameau nouveau intégré à l'environnement, supprimée par cet article. Le projet de loi ne supprime pas la possibilité de déroger à la règle de continuité dans l'urbanisation. Au contraire, il remplace la notion de hameau, aux contours jurisprudentiels assez flous, par la notion de secteur déjà urbanisé, dont les limites seront définies par les documents locaux d'urbanisme. Le projet de loi encourage donc le comblement des dents creuses de manière plus territorialisée et sécurisée que le recours à la notion de hameaux. Avis défavorable.
L'amendement COM-113 rectifié ter n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-211 renvoie à décret la définition de l'urbanisation diffuse. Avis défavorable.
L'amendement COM-211 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-328 rectifié bis propose une liste de critères permettant de distinguer les espaces d'urbanisation diffuse, moins structurés et moins desservis, des secteurs déjà urbanisés, que le SCoT est chargé d'identifier. Les critères énoncés précisent l'intention de la mesure, et donnent des pistes utiles, lors de l'élaboration des SCoT, pour l'identification des secteurs déjà urbanisés. Mon sous-amendement COM-918 précise que cette liste n'est pas exclusive.
M. Marc Daunis . - Il sera nécessaire de préciser aussi que ces critères ne sont pas cumulatifs, afin de ne pas fragiliser le dispositif.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Nous verrons comment améliorer la rédaction avant le débat en séance.
Le sous-amendement COM-918 est adopté. L'amendement COM-328 rectifié bis ainsi modifié est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-147 rectifié bis et COM-209 autorisent les constructions en espace proche du rivage dans les secteurs déjà urbanisés. La rédaction actuelle de cet article offre déjà un assouplissement. Ces amendements créeraient une dérogation trop large, qui conduira au mitage et à l'artificialisation du littoral. Avis défavorable.
Les amendements identiques COM-147 rectifié bis et COM-209 ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-148 rectifié bis et COM-210 assouplissent les critères d'autorisation de constructions en secteur déjà urbanisé (SDU), en supprimant la condition de non-extension du périmètre bâti et de préservation des caractéristiques du bâti. Ces garde-fous sont nécessaires. Avis défavorable.
Les amendements identiques COM-148 rectifié bis et COM-210 ne sont pas adoptés.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis de la commission de l'aménagement du territoire . - Les amendements identiques COM-84 rectifié ter , COM-106 et COM-219 permettent le recours à la modification simplifiée des SCOT et des PLU afin d'y apporter les prescriptions relatives aux secteurs déjà urbanisés prévues par le présent article.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis de la commission des lois . - Cela va dans le sens de la simplification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
M. Marc Daunis . - Il faut rester dans le compromis trouvé à l'Assemblée nationale. Nous voterons - prudemment - ces amendements car ils n'en sortent pas, et en permettent une meilleure application.
Les amendements identiques COM-84 rectifié ter, COM-106 et COM-219 sont adoptés, ainsi que l'amendement rédactionnel COM-791 .
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-355 rectifié précise que la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CDNPS) rendra un avis consultatif sur les demandes d'autorisation de projet dans les secteurs déjà urbanisés. Il parait justifié et proportionné de soumettre ces dérogations à l'avis consultatif de la CDNPS, dont les observations pourront éclairer les choix du maire, sans pour autant contraindre sa décision. Avis favorable.
L'amendement COM-355 est adopté.
L'article 12 quinquies est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-356 rectifié supprime cet article, qui élargit les dérogations à l'inconstructibilité des zones non urbanisées du littoral. Revenir au statu quo n'est pas une solution satisfaisante, car le critère de l'incompatibilité avec le voisinage des zones habitées est trop restrictif. Un assouplissement des critères permettant les constructions en zone non urbanisée va donc dans le bon sens. Avis défavorable.
L'amendement COM-356 rectifié n'est pas adopté.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - Les amendements identiques COM-85 rectifié ter , COM-107 et COM-220 apportent une précision pour permettre la conchyliculture en bord de mer.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - C'est utile, et cela ne remet pas en cause les principes du texte.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
Les amendements identiques COM-85 rectifié ter, COM-107 et COM-220 sont adoptés. L'amendement COM-557 rectifié ter devient sans objet.
L'article 12 sexies est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 12 sexies (nouveau)
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-86 rectifié ter sort certains équipements collectifs du champ d'application de la loi Littoral, selon une liste fixée par décret en Conseil d'État. La formulation de cette proposition est trop vague pour être opérationnelle. Il n'est pas précisé si certains types d'équipement collectifs seraient dispensés, ou si seules certaines situations particulières seraient concernées - ce qui poserait d'ailleurs un problème d'égalité devant la loi. En l'absence d'une disposition législative plus précise, on ne peut envisager de remettre ces déterminations essentielles à un décret, sous peine d'incompétence négative. Avis défavorable.
L'amendement COM-86 rectifié ter n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-527 rectifié ter reprend les dispositions de l'article 12 septies , adopté puis supprimé à l'Assemblée nationale, en interdisant en sus le changement de destination de ces constructions. Le champ de cette dérogation reste relativement étendu, la définition des « équipements collectifs » et des « nécessités techniques » mentionnés n'étant pas établie. Par ailleurs, la CDNPS, dont l'avis est prévu, n'est pas présente sur l'ensemble des territoires ultra-marins. Avis défavorable.
L'amendement COM-527 rectifié ter n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-471 rectifié propose une rédaction plus circonscrite que celle adoptée puis supprimée à l'Assemblée nationale. Cette rédaction respecte la protection des espaces proches du rivage et des bandes littorales et soumet l'autorisation à l'avis de la CDNPS. Mon sous-amendement COM-919 interdit le changement de destination des installations construites sur la base de cette dérogation, par parallélisme avec la dérogation visant les activités agricoles et forestières.
Le sous-amendement COM-919 est adopté. L'amendement COM-471 ainsi modifié est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-521 rectifié et COM-150 rectifié étendent aux équipements collectifs la dérogation à l'inconstructibilité des zones non urbanisées du littoral déjà accordée aux éoliennes. Cela autoriserait implicitement le changement de destination des bâtiments construits en vertu de cette dérogation, ce qui créera un effet d'aubaine et encouragera le dépôt de permis abusifs. Avis défavorable.
Les amendements COM-521 rectifié et COM-150 ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Même avis sur l'amendement COM-318 , qui concerne les installations de traitement des déchets.
L'amendement COM-318 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-87 rectifié quater étend les zones d'activités en continuité de leur périmètre existant. L'impact de cette mesure est difficile à évaluer : elle pourrait causer un effet domino, chaque extension de la zone ouvrant la voie à une nouvelle extension. De plus, il semble problématique de prévoir que seules les entreprises déjà implantées pourront bénéficier de cette extension. Cela crée une différence de traitement entre opérateurs économiques. Avis défavorable.
L'amendement COM-87 rectifié quater n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-170 et COM-171 sont sans lien avec le présent texte. Avis défavorable.
Mme Sophie Primas , présidente . - Ils tombent sans doute sous le coup de l'article 45...
Les amendements COM-170 et COM-171 ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-162 réduit à 50 mètres la bande de rivage des lacs artificiels de montagne. Avis défavorable, car cela remettrait en cause l'un des principes fondamentaux de la loi Littoral : la protection de la bande littorale et des rives de plan d'eau.
L'amendement COM-162 n'est pas adopté.
Article 12 septies (nouveau) (supprimé)
L'article 12 septies demeure supprimé.
Article 12 octies (nouveau) (supprimé)
L'article 12 octies demeure supprimé.
Articles additionnels après l'article 12 octies
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-149 et COM-520 autorisent la création d'unités touristiques nouvelles locales dans les communes couvertes par la loi Littoral et la loi Montagne. L'impact de cette mesure d'articulation entre les législations littoral et montagne est difficile à estimer, et ces sujets méritent une attention particulière dans un texte dédié. Avis défavorable.
Les amendements COM-149 et COM-520 ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-511 rectifié ter étend la dérogation à l'inconstructibilité des zones non urbanisées du littoral aux ouvrages de production d'énergie solaire situés sur des sites dégradés. Si l'enjeu de l'implantation des centrales solaires est un sujet qui mérite l'attention du législateur, la rédaction proposée n'est pas satisfaisante car elle reviendrait à restreindre les conditions d'implantation d'éoliennes aux seuls cas où celles-ci sont incompatibles avec les ouvrages de production d'énergie solaire, ce qui n'est pas cohérent avec l'objet de la mesure. Demande de retrait, une nouvelle rédaction pourra être proposée en séance publique.
M. Daniel Laurent . - Il ne s'agit pas d'éoliennes mais de centrales photovoltaïques. Sur des îles, comme celle d'Oléron, on pourrait installer des panneaux photovoltaïques.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Sans doute, mais l'article où est inséré cette disposition est consacré aux éoliennes. Même avis sur les amendements COM-369 rectifié ter et COM-370 rectifié bis .
L'amendement COM-511 rectifié ter est retiré. Les amendements COM-369 rectifié ter et COM-370 rectifié bis ne sont pas adoptés.
Article 12 nonies (nouveau)
L'amendement rédactionnel COM-819 est adopté.
L'article 12 nonies est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 12 nonies
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-131 rectifié ter harmonise les interprétations de la notion de hameau prévue à la fois par la loi Littoral et par la loi montagne. L'article 12 quinquies remplace la notion de hameau au sens de la loi Littoral par celle de secteur déjà urbanisé. Ces secteurs seront identifiés précisément par les SCOT et les PLU. Cet amendement est donc sans objet.
L'amendement COM-131 rectifié ter n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avec l'amendement COM-472 , dans les communes soumises à la loi Montagne, une parcelle en proximité d'urbanisation, déjà construire et desservie, serait considérée comme en urbanisation. L'impact de cette mesure est difficile à évaluer: elle pourrait causer un effet domino, chaque parcelle réputée urbanisée ouvrant la voie pour que des parcelles proches et desservies se voient elles aussi reconnaître comme en continuité de l'urbanisation. La mesure pourrait entraîner le mitage des paysages de montagne. Par ailleurs, les critères selon lesquels est déterminé « l'intérêt pour l'agriculture » ne sont pas explicités. Avis défavorable.
L'amendement COM-472 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-48 rectifié bis permet au PLU ou à la carte communale, en zone soumise à la loi Montagne, de délimiter des secteurs pouvant être ouverts à l'urbanisation lorsqu'ils sont desservis ou qu'ils ont fait l'objet d'acquisitions foncières significatives de la commune ou de l'établissement public compétent. Il n'est pas souhaitable de multiplier ces assouplissements sans étude d'impact plus approfondie, car cela risque de créer des effets d'aubaine aboutissant à une urbanisation incontrôlée. Avis défavorable.
M. Daniel Laurent . - C'est pourtant la suite logique de ce que nous avons adopté le 1 er juin 2016. Pourquoi cet avis défavorable ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - De nouvelles dérogations ont été créées entretemps.
L'amendement COM-48 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-51 rectifié bis rétablit la participation pour voirie et réseaux (PVR) dans les communes de montagne, supprimée par la loi de finances rectificative pour 2010. Cette mesure touche au financement : avis défavorable.
L'amendement COM-51 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Même avis sur l'amendement COM-52 rectifié bis .
L'amendement COM-52 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-53 rectifié bis propose plusieurs insertions, relatives notamment à la PVR et à la participation au titre des équipements propres. D'une part, cette mesure touche au financement d'opérations, et dépasse par conséquent le champ de la présente loi. D'autre part, elle fait référence à la PVR, supprimée par la loi finances rectificative pour 2010, et à la « loi visant à relancer la construction en milieu rural », texte qui n'a pas encore force de loi. En l'état, la rédaction est donc insatisfaisante. Avis défavorable.
L'amendement COM-53 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-615 supprime cet article, donc l'habilitation du Gouvernement à prendre des mesures de réforme de la hiérarchie des normes d'urbanisme. La complexité des rapports entre documents d'urbanisme est un constat partagé : des mesures de rationalisation sont nécessaires. Vu la technicité des modifications législatives à apporter, une ordonnance est bienvenue, pourvu que les parlementaires et les élus soient associés à la réflexion.
L'amendement COM-615 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-845 clarifie les conditions de la refonte des rapports d'opposabilité entre documents d'urbanisme.
L'amendement COM-845 est adopté, ainsi que l'amendement de précision COM-792 .
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-221 est fortement soutenu par la commission des lois. L'ordonnance doit simplifier plus considérablement les documents. Seuls certains d'entre eux doivent continuer à être compatibles entre eux. Pour les autres, il faut donner de la souplesse aux maires.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
L'amendement COM-221 est adopté.
L'article 13 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement de suppression COM-396 supprime l'habilitation à réformer par ordonnance les schémas d'aménagement régionaux des territoires ultra-marins. Avis favorable.
L'amendement COM-396 est adopté.
L'article 14 est supprimé.
Les amendements COM-578 et COM-326 deviennent sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-593 rectifié ter confie l'exercice des compétences relatives au logement social et au logement des personnes défavorisées aux établissements publics territoriaux en lieu et place de la Métropole du Grand Paris. Ce texte n'est pas un texte de répartition des compétences entre établissements publics territoriaux et métropole du Grand Paris. Cet article effectue simplement un ajustement dans le temps de transferts de compétence déjà fixés par la loi Égalité et Citoyenneté. Avis défavorable.
L'amendement COM-593 rectifié ter n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-594 rectifié quater repousse à 2021 la prise de compétence sur l'habitat et le logement de la métropole du Grand Paris. Il ne serait pas judicieux de repousser le transfert organisé par les lois précédentes, alors même que le plan métropolitain de l'habitat et de l'hébergement actuellement en cours d'élaboration serait entré en vigueur. Avis défavorable.
L'amendement COM-594 rectifié quater n'est pas adopté.
L'article 14 bis A est adopté sans modification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-793 répare un oubli relatif à la métropole d'Aix-Marseille-Provence.
L'amendement COM-793 est adopté, ainsi que l'amendement de précision COM-794 .
L'article 14 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 14 ter (nouveau)
L'article 14 ter est adopté sans modification.
Article 14 quater (nouveau)
L'amendement rédactionnel COM-846 est adopté. L'article 14 quater est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 14 quater (nouveau)
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-519 rectifié élargit la possibilité pour un EPCI d'adhérer à un établissement public foncier local (EPF) même lorsque celui-ci ne possède pas la compétence PLH. La mesure est de nature à améliorer la couverture du territoire par les EPF, outils importants de l'aménagement du territoire. Avis favorable.
L'amendement COM-519 est adopté, et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-281 rectifié bis associe les organismes HLM à l'élaboration des PLU. Il ne faut pas élargir davantage le champ des personnes associées au PLU, ni offrir de modalités trop dérogatoires aux organismes HLM. Avis défavorable.
L'amendement COM-281 rectifié bis n'est pas adopté.
Article 15
L'amendement de suppression COM-385 n'est pas adopté.
M. Jean-Pierre Leleux , rapporteur pour avis . - Plutôt que de supprimer cet article, la commission de la culture a souhaité l'améliorer avec l'amendement COM-266 , pour provoquer la concertation entre l'architecte des bâtiments de France (ABF) et le maire. L'Assemblée nationale a autorisé le maire à dessiner lui-même le périmètre des abords intelligents, mais il devra soumettre sa proposition à l'ABF pour avis. L'initiative est bonne, qui provoque une concertation. Nous souhaitons toutefois que l'ABF ne donne pas un avis, mais un accord.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable à cet amendement, ainsi qu'aux deux suivants, qui vont dans le même sens.
M. Marc Daunis . - Nous demandions la suppression de l'article mais la proposition de la commission de la culture est intéressante puisqu'il s'agit de trouver un bon compromis en amont entre l'ABF et les collectivités. C'est tout le sens du travail que nous avions fait avec François Calvet. Nous voterons donc cet amendement.
L'amendements COM-266 est adopté, les amendements COM-130 et COM-616 ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-856 précise que la procédure de dialogue entre l'autorité de délivrance et l'architecte des Bâtiments de France n'a aucune portée contraignante. À ce stade, l'avis de l'ABF n'est que consultatif, ses prescriptions sont de simples propositions de modification. L'autorité de délivrance lui soumettra ensuite sa décision, dans le cadre de la procédure formelle.
M. Jean-Pierre Leleux , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-268 permet à l'ABF d'adapter lui-même le projet de plan de sauvegarde au terme de ses discussions avec le maire ou le président de l'EPCI, si la première mouture qui lui a été soumise ne lui parait pas convenable.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il faudrait sans doute que vous modifiiez votre amendement pour qu'il soit identique à celui de la commission des affaires économiques.
M. Jean-Pierre Leleux , rapporteur pour avis . - Dans ce cas, le maire prendrait l'initiative de rédiger l'avis.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement n'est pas contraignant : le dialogue doit avoir lieu en amont. Or, vous proposez que l'ABF prenne la plume du maire.
M. Jean-Pierre Leleux , rapporteur pour avis . - Mais votre amendement revient à ne plus prendre en compte l'avis de l'ABF.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le dialogue devra avoir lieu en amont.
M. Marc Daunis . - Les deux amendements ne sont pas incompatibles : celui de notre rapporteur incite au dialogue en amont tandis que celui de M. Leleux permet de formaliser la décision avec souplesse. Nous devons prendre en compte l'évolution du rôle de l'ABF qui ne dépend plus, comme avant, du seul ministre : désormais, un dialogue nourri entre l'ABF et le maire doit avoir lieu. D'ici la séance, il faudrait sans doute revoir la rédaction de l'amendement COM-268.
L'amendement COM-856 est adopté.
L'amendement COM-268 devient sans objet.
M. Jean-Pierre Leleux , rapporteur pour avis . - Beaucoup d'élus ne savent pas qu'ils peuvent contester l'avis de l'ABF. Nous devons banaliser les recours, en inscrivant en bas de l'avis qu'il est susceptible de recours, d'où l'amendement COM-269 .
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Sur le fond, je suis favorable à cette mesure mais l'amendement n'est pas conforme au but recherché. Je propose de l'adopter mais de revenir sur sa rédaction d'ici la séance.
L'amendement COM-269 est adopté.
M. Jean-Pierre Leleux , rapporteur pour avis . - Il convient d'en finir avec l'incertitude sur la signification du silence du préfet au bout du délai de deux mois : il devra se prononcer impérativement en cas de recours contre l'avis de l'ABF, et sa décision sera rendue publique, d'où cet amendement COM-270 .
Mme Sophie Primas , présidente . - Les préfets devront faire preuve de courage !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je suis favorable à cette mesure de transparence, mais l'amendement ne codifie pas cette mesure et introduit une insertion préjudiciable à la cohérence de l'article. Il conviendrait d'en retravailler la rédaction d'ici la séance. Retrait ?
L'amendement COM-270 est retiré.
M. Jean-Pierre Leleux , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-267 rétablit l'avis conforme dans les cas supprimés par le projet de loi, à savoir l'installation des antennes de radiotéléphonie et la lutte contre l'habitat insalubre. Cet article revient complètement sur la loi Malraux : si on l'avait voté dans les années 1960, les centres-villes de Lyon, d'Arles, et d'autres encore, ne seraient pas ce qu'ils sont aujourd'hui.
Mon collègue Patrick Chaize me dit qu'on ne peut inclure les antennes. Mais si on laisse les opérateurs télécoms installer leurs relais n'importe où, il y aura de terribles erreurs. Nous devons nous en remettre à l'avis de l'ABF.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'avis simple me semble être raisonnable. En outre, l'Assemblée nationale a prévu diverses dispositions, dont la création d'un médiateur, qui permettront de nouer un dialogue constructif entre l'ABF et les élus. Je suis donc défavorable aux amendements COM-267, COM-152 et COM-617 .
Les amendements COM-267, COM-152 et COM-617 ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-61 étend l'avis simple des ABF à tous les locaux et installations techniques des réseaux de communications électroniques à usage public. J'y suis défavorable car la dérogation serait trop large.
L'amendement COM-61 n'est pas adopté.
L'article 15 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 15
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-315 rectifié quinquies prévoit que pour certains travaux n'ayant qu'un impact limité sur l'aspect extérieur des bâtiments (par exemple, les portes, volets, coffrets de volets intégrés, isolation thermique, ...) l'avis de l'ABF ne soit plus que consultatif. Sur le fond, la formulation est assez vague et laisse beaucoup de place à l'interprétation par décret en Conseil d'État. La loi devrait mieux encadrer les travaux ainsi visés. Retrait ou avis défavorable.
Mme Catherine Procaccia . - Si les signataires retirent cet amendement, comment le défendre en séance ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il faudrait en améliorer la rédaction et le redéposer en séance.
Mme Catherine Procaccia . - Je ne le retire pas.
L'amendement COM-315 rectifié quinquies n'est pas adopté.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Cet article fait référence au respect du droit de l'Union européenne : c'est superfétatoire ! Les directives sont transposées et les règlements s'appliquent directement. L'amendement COM-222 rectifié supprime donc cette référence.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
L'amendement COM-222 rectifié est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-12 rectifié bis prévoit que dans les cas où l'autorité de délivrance de l'autorisation demande la communication de pièces qui ne sont pas exigibles, le délai d'instruction des demandes n'est pas suspendu, et ne pourra avoir pour conséquence de faire échec à la délivrance d'un permis tacite. Cette mesure est de nature à accélérer les procédures d'urbanisme en décourageant les demandes illégales de pièces complémentaires. Elle offre des garanties aux porteurs de projets. Avis favorable.
L'amendement COM-12 rectifié bis est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-13 rectifié bis prévoit que dans les cas où l'autorité de délivrance de l'autorisation demande la communication de pièces qui ne sont pas exigibles, elle s'expose à des sanctions pénales au titre de faux et usage de faux. On va trop loin.
L'amendement COM-13 rectifié bis n'est pas adopté.
L'article 16 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 16
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-14 rectifié bis précise qu'une nouvelle demande d'autorisation d'urbanisme, visant un terrain pour lequel une autorisation à déjà été délivrée, ne nécessite pas le retrait de la première autorisation. Cette mesure est de nature à favoriser et à accélérer la construction, en permettant aux porteurs de projet d'envisager une autre destination pour leurs terrains sans risquer de perdre le bénéfice d'une autorisation acquise. Avis favorable.
L'amendement COM-14 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-282 rectifié bis repousse la date à partir de laquelle il peut être fait usage du sursis à statuer durant l'élaboration du plan local d'urbanisme (PLU). Repousser la date du débat sur le projet d'aménagement et de développement durable à la date d'arrêt du PLU conduira sans nul doute à des comportements spéculatifs et des effets d'aubaines : dès lors que les orientations seront connues, des permis seront demandés en hâte afin d'échapper aux contraintes attendues au sein du nouveau PLU. Le sursis à statuer permet de limiter ces effets. Avis défavorable.
L'amendement COM-282 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-15 rectifié bis prévoit que l'autorité compétente pour délivrer une autorisation d'urbanisme doit motiver son recours au sursis à statuer. Cette mesure apporte davantage de sécurité juridique aux porteurs de projets, qui connaîtront les raisons qui suspendent l'autorisation de l'opération envisagée. Toutefois, je propose un sous-amendement COM-920 pour corriger l'imputation de l'insertion mentionnée par l'amendement.
Le sous-amendement COM-920 est adopté.
L'amendement COM-15 rectifié bis, ainsi sous-amendé, est adopté et devient article additionnel.
Article 16 bis A (nouveau)
L'amendement de précision juridique COM-820 est adopté.
L'article 16 bis A est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 16 bis A
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-338 prévoit l'examen direct par la CNAC des demandes d'autorisation portant sur des surfaces de vente supérieures à 20 000 m 2 . À ce jour, pour ce type de projet, la CNAC peut utiliser son pouvoir d'autosaisine de la décision de la CDAC, ce qu'elle fait d'ailleurs régulièrement. L'effet de cet amendement serait de supprimer l'intervention de la CDAC. Or, celle-ci est importante, car elle est la mieux à même d'évaluer les effets locaux de ce type de projet. Avis défavorable.
L'amendement COM-338 n'est pas adopté.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - L'amendement rédactionnel COM-223 évite l'introduction dans la loi du 26 mars 2018 de dispositions sans rapport avec les Jeux olympiques et paralympiques de 2024.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-914 concerne l'application du permis à double état aux championnats du monde de ski 2023. Il est inopportun d'insérer une référence relative aux championnats du monde de ski alpin dans un texte dédié exclusivement aux jeux Olympiques et Paralympiques de 2024.
L'amendement COM-914 est adopté.
Les amendements identiques COM-223 et COM-580 deviennent sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-848 prolonge le délai octroyé au bénéficiaire d'un permis dit « à double état » visant les ouvrages olympiques pour réaliser les travaux de mise en état définitif. Le délai de deux ans octroyé, aux termes de la rédaction actuelle, est trop court : il s'agit d'ouvrages de taille conséquente, qui nécessiteront des travaux d'ampleur pour apporter les transformations requises.
Cet amendement porte le délai à cinq ans. En cas de non-respect de ce délai, le bénéficiaire s'exposera à une mise en demeure de supprimer l'aménagement ou d'enlever la construction, voire à des sanctions financières ou pénales.
L'amendement COM-848 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-847 précise que les dérogations pouvant être autorisées dans le cadre d'un permis dit « à double état », et uniquement en ce qui concerne l'état provisoire du projet, visent les dispositions législatives et règlementaires définies au premier alinéa de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme.
L'amendement COM-847 est adopté.
L'article 16 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-849 inscrit dans la loi le seuil au-dessus duquel les communes sont soumises à l'obligation de mettre en place à partir du 1 er janvier 2022 la dématérialisation de la réception et de l'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme. Le seuil de 3 500 habitants permet de ne pas soumettre les petites communes aux contraintes et aux coûts afférents à la mise en place d'une procédure dématérialisée.
L'amendement COM-849 est adopté.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-224 précise que les communes peuvent mutualiser la téléprocédure de dépôt et d'instruction des demandes d'urbanisme.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
L'amendement COM-224 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-11 rectifié bis permet aux collectivités de recourir à un prestataire de droit privé pour assurer des missions liées à l'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme. Cette mesure reflète les évolutions récentes de la jurisprudence, tout en limitant cette sous-traitance aux missions non constitutives de l'instruction elle-même. Elle facilitera la mise en place des téléprocédures. Avis favorable.
L'amendement COM-11 rectifié bis est adopté.
L'article 17 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 17
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-331 est satisfait par l'amendement que je vais présenter dans quelques instants.
L'amendement COM-331 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Même remarque pour l'amendement COM-332 .
L'amendement COM-332 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-850 , COM-225 et COM-567 suppriment l'article.
Les amendements COM-850, COM-225 et COM-567 sont adoptés et l'article 17 bis est supprimé.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Même chose : les amendements identiques COM-851 , COM-226 et COM-569 suppriment l'article.
Les amendements COM-851, COM-226 et COM-569 sont adoptés et l'article 17 ter est supprimé.
Articles additionnels après l'article 17 ter (nouveau)
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-10 rectifié autorise le PLU à prescrire des règles de construction, et non pas seulement d'urbanisme, dans les zones exposées à des risques naturels et technologiques. L'objectif reflète les évolutions récentes de la règlementation, mais la rédaction de l'amendement est source de confusion : il accroît très largement les pouvoirs prescriptifs du PLU, celui-ci pouvant imposer la production d'une attestation par un architecte ou un expert, la réalisation d'une étude dédiée et pouvant déterminer les conditions d'utilisation ou d'exploitation de la construction. En l'état de la rédaction, l'avis est défavorable.
M. Marc Daunis . - Lorsque nous avons procédé aux auditions pour simplifier le droit de l'urbanisme, les professionnels et les services de l'État nous ont mis en garde contre l'excès de précisions et ils nous ont invités à plus de sobriété pour éviter les contentieux. Ne soyons pas schizophrènes en voulant simplifier tout en prévoyant plus de contraintes.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - D'où mon avis défavorable.
L'amendement COM-10 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-49 rectifié prévoit que le projet d'aménagement et de développement durables du PLU fixe des objectifs de lutte contre l'étalement urbain en tenant compte de la taille des parcelles des communes de montagne ou de faible densité démographique. Cette mesure est issue de la proposition de loi visant à relancer la construction en milieu rural, adoptée par le Sénat en 2016, et permettra la déclinaison locale des objectifs de lutte contre l'étalement urbain en fonction des réalités du territoire. Avis favorable.
M. Daniel Laurent . - Très bien !
L'amendement COM-49 rectifié est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-117 rectifié bis propose la transmission directe au maire de la liste des biens sans maître. Il n'y a pas lieu de modifier les dispositions existantes : le droit en vigueur prévoit déjà que la liste soit communiquée au maire sous trois mois. Avis défavorable.
L'amendement COM-117 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-852 et COM-271 suppriment l'article qui crée une dérogation au recours obligatoire à l'architecte au bénéficie des CUMA.
M. Jean-Pierre Leleux , rapporteur pour avis . - Certains de nos collègues ont été étonnés que des CUMA puissent construire dans les zones naturelles. Raison de plus pour que les architectes interviennent.
M. Laurent Duplomb . - Pour la construction d'un bâtiment agricole, nul besoin d'architecte. Les chambres d'agriculture apportent toute l'aide nécessaire et les bâtiments agricoles sont de plus en plus intégrés dans les paysages. Un bâtiment pour un CUMA, c'est un hangar composé de quatre murs, d'un toit et de portes pour faire entrer le matériel. Les prescriptions ne concernent que la couleur de la toiture et du bardage : faut-il pour cela un architecte qui demandera 10 % du coût des travaux ? Je suis opposé à la suppression de cet article.
M. Jean-Pierre Leleux , rapporteur pour avis . - Les CUMA ne sont pas des agriculteurs. Ces derniers bénéficient déjà d'une dérogation jusqu'à 800 mètres carrés. Il existe 7 000 CUMA en France : ces hangars mériteraient sans doute une meilleure intégration dans nos paysages.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Et 800 mètres carrés pour des hangars, c'est déjà beaucoup, surtout lorsqu'ils se trouvent dans des zones naturelles.
M. Laurent Duplomb . - Les bâtiments des CUMA font plus de 800 mètres carrés.
Les amendements COM-852 et COM-271 sont adoptés et l'article 18 A est supprimé.
Articles additionnels avant l'article 18
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-349 rectifié ter permet au PLU de fixer des règles autorisant l'extension des parties privatives sur les parties communes des immeubles. Le PLU n'a pas vocation à règlementer les décisions relevant de la copropriété et pouvant avoir un impact sur la qualité de vie et la qualité des logements. Avis défavorable.
L'amendement COM-349 rectifié ter n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-169 , COM-246 et COM-357 rectifié ter imposent le suivi des travaux de construction ou de rénovation de logements collectifs par un architecte. Cette mesure crée de lourdes obligations pour les promoteurs. Cela ne va pas dans le sens de la simplification normative et de l'accélération des procédures, et pourrait nuire à la construction de logements collectifs. Avis défavorable.
Les amendements COM-169, COM-246 et COM-357 rectifié ter ne sont pas adoptés.
Mme Annie Guillemot . - Notre amendement COM-397 supprime l'article car il prévoit que la part de logements neufs accessibles aux personnes en situation de handicap passerait de 100% à 10%, revenant sur les acquis de la loi de 2005. Après avoir auditionné diverses associations du handicap, il apparaît que seul 6 % du parc de résidences en France est accessible. Si l'on revient sur la loi de 2005, les problèmes seront insurmontables.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cet article a suscité beaucoup de débats. Avec l'amendement COM-661 , je propose une solution de compromis pour à la fois construire plus de nouveaux logements et les rendre en partie accessibles.
La problématique tient aussi à la hauteur des immeubles. Quand ils ont moins de quatre étages, les ascenseurs ne sont pas obligatoires : les appartements en étage ne sont donc pas accessibles. Je suis défavorable à l'amendement COM-397.
L'amendement COM-397 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Comme je viens de le dire, l'amendement COM-661 prévoit que 30 % des logements seront accessibles dans les nouveaux bâtiments d'habitation collectifs, les autres logements devant être évolutifs. Nous nous inscrivons ainsi dans une démarche d'assouplissement et de simplification des normes tout en assurant un effort soutenu en matière d'accessibilité pour tous.
Mme Sophie Primas , présidente . - En outre, les pièces de vie des autres appartements seront accessibles et évolutifs.
Les amendements COM-373 rectifié et COM-528 rectifié prévoient quant à eux un taux de 25 %.
Mme Valérie Létard . - L'amendement de Mme le rapporteur va dans le même sens que le nôtre et je préfère 30 % à 25 %. La rapporteure s'efforce de trouver une voie de passage entre la loi de 2005 et la position du Gouvernement qui a réduit les crédits destinés au logement. L'accessibilité est d'autant plus indispensable qu'elle répond au handicap mais aussi au vieillissement de la population : en dix ans, nous sommes passés en France de un à deux millions de personnes de plus de 85 ans. Les habitations doivent donc être accessibles et évolutives.
Nous sommes favorables à cet amendement de compromis. On ne peut continuer à demander des efforts à des opérateurs qui ont vu leurs moyens considérablement diminuer. J'espère que cette proposition obtiendra l'accord de la commission mixte paritaire.
Enfin, comment les logements évolutifs vont-ils être financés ?
Mme Sophie Primas , présidente . - Nous demanderons des précisions au Gouvernement.
Mme Annie Guillemot . - Je rejoins certaines des remarques de Valérie Létard et je comprends que Mme le rapporteur souhaite parvenir à un accord. Mais nous n'acceptons pas la remise en cause de la loi de 2005 ni l'absence d'étude d'impact. J'ai auditionné la Fédération des promoteurs immobiliers : elle n'avait pas demandé ces allègements. En outre, personne ne sait ce que signifie « logement évolutif ». Les promoteurs ont ajouté que s'il fallait supprimer les murs porteurs, les coûts de constructions seraient plus élevés qu'aujourd'hui.
En vingt ans de mandat de maire, je n'ai jamais pu faire faire des travaux pour des personnes handicapées ou âgées en moins de deux ans et le reste à charge était tel qu'il devait être payé par la collectivité. Aujourd'hui, qui va prendre en charge ? L'agence nationale de l'habitat (ANAH) ? Les mutuelles ? Bien sûr que non. Il faut absolument une étude d'impact pour savoir combien le concept d' « évolutif » va coûter.
Mme Valérie Létard . - L'amendement de notre rapporteur évoque 30 % de logements et « au moins deux logements lorsque le bâtiment comprend moins de dix logements ». Ne faudrait-il pas prévoir trois logements accessibles pour les immeubles qui comprennent six à neuf appartements ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il faut calculer les 30 % sur les immeubles de moins de neuf logements. Pour répondre à votre remarque, ce seront les bailleurs sociaux qui payeront dans le parc social.
Mme Annie Guillemot . - Mais ils n'ont plus d'argent ! Ils ne feront pas les travaux.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Ce sera l'acquéreur qui payera les coûts d'accessibilité.
Mme Annie Guillemot . - Et pour les locataires ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'ANAH dispose d'un budget - en réduction - pour l'adaptation des logements.
Mme Annie Guillemot . - Il est impensable de revenir sur la loi de 2005 sans étude d'impact préalable !
Mme Sophie Primas , présidente . - Je suis très sensible à votre engagement en faveur de cette loi votée sous la présidence de Jacques Chirac. N'oublions pas non plus que des personnes valides habitent des appartements dont les salles de bain sont plus grandes que le séjour.
Mme Annie Guillemot . - La présidente du comité paralympique, Mme Emmanuelle Assmann, est en fauteuil. Elle nous a dit qu'elle habitait à une heure de Paris et qu'elle ne pouvait rendre visite à ses amis car leurs logements ne sont pas accessibles.
Mme Sophie Primas , présidente . - Tous les logements devront être accessibles : taille des portes, accessibilité des toilettes... Cela figure dans le texte.
L'amendement COM-661 est adopté.
Les amendements COM-373 rectifié et COM-528 rectifié deviennent sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-114 rectifié bis précise que l'attribution de logements sociaux doit faciliter l'accès des personnes handicapées à des logements adaptés. Il permet également aux personnes handicapées qui n'ont pas de logement adapté de saisir la commission de médiation dans le cadre du DALO sans condition de délai. Avis favorable.
L'amendement COM-420 rectifié va dans le même sens mais il est moins bien rédigé.
L'amendement COM-114 rectifié bis est adopté.
L'amendement COM-420 rectifié devient sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-814 est de coordination avec l'article 39 de la loi de programmation militaire 2019-2025 et l'amendement COM-577 rectifié est satisfait par mon amendement.
L'amendement COM-814 est adopté.
L'amendement COM-577 rectifié devient sans objet.
L'article 18 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 19
L'article 19 est adopté sans modification.
Article 19 bis A (nouveau)
L'article 19 bis A (nouveau) est adopté sans modification.
Article 19 bis (nouveau)
L'article 19 bis est adopté sans modification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-827 précise que les études géotechniques dont le contenu et la durée de validité seront définis par décret en Conseil d'État sont bien celles citées dans les articles précédents.
L'amendement COM-827 est adopté.
L'article 19 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Tout en conservant le dispositif de l'Assemblée nationale qui a pérennisé l'exception en faveur des organismes HLM dans le cadre du recours aux marchés de conception-réalisation, l'amendement COM-901 étend jusqu'au 31 décembre 2021 cette exception au profit des centres régionaux des oeuvres universitaires (Crous), lorsque ceux-ci passent des marchés en vue de la construction de logements étudiants qui constituent des logements locatifs aidés par l'État financés avec le concours des aides publiques.
Cette mesure permettra, à des coûts moindres et dans des délais raccourcis, de parvenir à l'objectif de 60 000 logements étudiants supplémentaires dans les cinq ans à venir, et de terminer rapidement le plan de réhabilitation des 20 000 logements restants.
M. Marc Daunis . - Je comprends l'intention de cet amendement. Mais attention : la multiplication de la conception-réalisation aurait une conséquence majeure. Dans un monde du bâtiment déjà très concentré, elle évacuerait encore davantage les petits artisans des marchés. Nous ne voterons pas cet amendement.
Mme Annie Guillemot . - Là encore, nous manquons d'information. La difficulté à réaliser le plan 60 000 logements étudiants n'est pas due à la multiplication des marchés publics. Ancienne maire de Bron-Parilly, où résident 20 000 étudiants, je peux vous le dire : le premier problème du Crous est le prix du foncier : il demande d'ailleurs aux collectivités de le lui mettre à disposition à titre gratuit, comme l'État pour les commissariats.
M. Jean-Pierre Leleux , rapporteur pour avis . - La commission de la culture a voté un amendement qui, sans le pérenniser, reportait à 2021 la limite de l'expérimentation de ce dispositif. Il n'y a pas eu d'étude d'impact car il s'agit d'une initiative de l'Assemblée nationale. Le dernier rapport sur la question, celui du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) en 2013, le disait bien : il ne faut pas généraliser ce dispositif qui exclurait les jeunes architectes du logement social.
M. Marc Daunis . - Très bien !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le même CGEDD a estimé en 2013 que le non-recours à la conception-réalisation augmentait les coûts de 5 à 8 % et allongeait les délais de six à douze mois. Je ne propose pas que tous les marchés des offices HLM soient des marchés de conception-réalisation, mais que cette faculté soit inscrite dans un temps long. J'ai été longtemps présidente d'un office HLM : on ne fait pas de la conception-réalisation à tout bout de champ ! Cet amendement pérennise ce dispositif jusqu'alors expérimental, qui restera un dispositif parmi d'autres.
Mme Valérie Létard . - La conception-réalisation a bien des avantages : il permet d'atteindre plus vite et plus efficacement les objectifs du projet de loi...
M. Marc Daunis . - À court terme !
Mme Valérie Létard . - Mais avec elle, il devient compliqué pour les petites entreprises de trouver leur place. Elles ont du mal à répondre seules à des cahiers des charges trop complexes, et ont donc besoin de recourir à des tiers. Il faudrait y réfléchir d'ici la séance ; j'ai été sensible aux alertes sur ce sujet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Nous parlons ici de gros programmes, sur lesquels les PME, aujourd'hui, ne peuvent être que sous-traitantes.
L'amendement COM- 901 est adopté.
Les amendements identiques COM-163 rectifié et COM-618 deviennent sans objet, ainsi que l'amendement COM-272 , l'amendement COM-398 , les amendements identiques COM-250 et COM-260 et l'amendement COM-207 .
M. Jean-Pierre Leleux , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-273 supprime le paragraphe ajouté par les députés ayant pour effet d'étendre à la construction neuve la possibilité de recourir à la procédure de conception-réalisation, par dérogation aux règles de la loi « maîtrise d'oeuvre publique » (MOP).
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable à cet amendement, ainsi qu'aux amendements identiques COM-263 , COM-249 , COM-358 rectifié, COM-164 rectifié, COM-399 et COM-619 .
Mme Valérie Létard . - Eh bien voilà !
Les amendements COM-273, COM-263, COM-249, COM-358 rectifié, COM-164 rectifié, COM-399 et COM-619 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-77 rectifié ter prévoit l'application du droit de la commande publique - qui dépend aujourd'hui de la nature juridique de l'acheteur - aux activités des filiales d'organisme HLM, lorsqu'elles réalisent des ouvrages bénéficiant d'un financement public. Les filiales des organismes d'HLM sont des sociétés de droit privé qui ne peuvent être créées et financées qu'à l'aide de fonds hors de l'activité du service d'intérêt économique général du logement social et qui ne bénéficient donc d'aucune aide publique. Il n'y a donc aucune raison de les soumettre aux règles des marchés publics, au risque d'introduire une distorsion de concurrence face aux autres sociétés de droit privé. Avis défavorable à défaut d'un retrait.
M. Serge Babary . - Je le retire.
L'amendement COM-77 rectifié ter est retiré.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Même avis pour l'amendement COM-165 rectifié.
Mme Patricia Morhet-Richaud . - Je le retire.
L'amendement COM-165 rectifié est retiré.
L'article 20 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 20 bis (nouveau)
L'amendement rédactionnel COM-662 est adopté.
L'article 20 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je m'interroge sur la portée de l'amendement COM-353 rectifié bis : l'exemption d'installation de dispositif d'individualisation de frais de chauffage en cas de coût excessif serait apprécié au regard du coût pour l'occupant. Il en résulterait une différence de traitement entre occupants ! La mesure risque d'être inapplicable en pratique. Avis défavorable.
L'amendement COM-353 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avec l'amendement COM-352 rectifié bis l'obligation d'individualisation de frais de chauffage pourrait faire l'objet d'une dérogation dans les immeubles construits après le 1 er janvier 2013. Or la directive du 25 octobre 2012 relative à l'efficacité énergétique ne prévoit pas cette dérogation. L'amendement serait donc contraire au droit européen. Et le texte prévoit déjà des exceptions qui devraient répondre à votre demande. Avis défavorable.
L'amendement COM-352 rectifié bis n'est pas adopté. L'amendement rédactionnel COM-663 est adopté.
L'article 21 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article 21 bis A crée un Observatoire des diagnostics immobiliers à qui la personne qui procède aux contrôles et diagnostics immobiliers doit transmettre ces derniers ; mais, en cas de non-transmission, il sanctionne le vendeur du logement ou le propriétaire bailleur par la nullité des contrôles et diagnostics. L'amendement COM-664 supprime cette sanction disproportionnée.
Mme Catherine Procaccia . - C'est heureux : le vendeur ne peut pas savoir ce que fait son diagnostiqueur !
L'amendement COM-664 est adopté.
L'amendement de coordination COM-665 rectifié est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-666 clarifie les dispositions relatives à la création de l'Observatoire des diagnostics immobiliers : il les impute à la suite des dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives aux diagnostics ; il supprime la mention selon laquelle le Conseil scientifique et technique du bâtiment (CSTB) assurera la gestion de l'observatoire, cette disposition n'étant pas de nature législative, et la mention relative à la publicité des données, inutile. Enfin, il supprime la possibilité pour un propriétaire de demander à l'observatoire de mettre à la disposition d'un tiers qu'il aura désigné ses diagnostics. En effet, cela viderait d'une partie de sa substance le carnet numérique d'information, d'entretien et de suivi du logement, qui doit comporter ces mêmes diagnostics.
L'amendement rédactionnel COM-666 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les dispositions du présent article entreront en vigueur dès la publication de la loi. Il est en outre prévu que l'ADEME transmette avant le 31 décembre 2018 à l'Observatoire des diagnostics immobiliers les données relatives aux diagnostics de performance énergétique qu'elle aura précédemment collectées. Ces échéances semblent prématurées. L'amendement COM-667 propose que les dispositions du présent article entrent en vigueur à compter du 1 er janvier 2020.
L'amendement COM-667 est adopté.
L'article 21 bis A est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 21 bis B (nouveau)
L'amendement COM-668 est adopté.
L'article 21 bis B est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-853 , COM-90 et COM-514 rectifié bis suppriment l'article 21 bis C, lequel fait passer de trois à dix ans la durée de validité de l'attestation certifiant la conformité des installations d'assainissement non collectif - ce document doit être joint au dossier de diagnostic technique lors de la vente d'un immeuble d'habitation.
C'est excessif. Les dispositifs d'assainissement non collectif sont susceptibles de se dégrader de manière non négligeable pendant dix ans, et il est nécessaire d'assurer l'information de l'acquéreur sur l'état du matériel qu'il s'apprête à acheter. Par ailleurs, le lien de cette disposition avec le texte du présent projet de loi est pour le moins distant.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - Tout a été dit !
M. Daniel Laurent . - Effectivement !
M. Marc Daunis . - Une remarque de méthode : si la commission du développement durable propose un amendement de suppression, pourquoi ne pas le voter seul avec un avis favorable de notre rapporteur, plutôt que de le doubler d'un amendement identique de celle-ci ?
Les amendements identiques COM-853, COM-90 et COM-514 sont adoptés et l'article 21 bis C est supprimé.
Article additionnel après l'article 21 bis C (nouveau)
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-515 rectifié bis prévoit l'information systématique du service public d'assainissement non collectif par le notaire lors de la vente d'un bien immobilier. Cela sort du champ de la présente loi et crée une nouvelle obligation procédurale qui ne va pas dans le sens de la simplification... Avis défavorable.
L'amendement COM-515 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le CSTB est actuellement l'opérateur de l'Office de la qualité de l'air intérieur. Le texte adopté par l'Assemblée nationale lui donne pour mission d'assurer le secrétariat de l'Office. L'amendement COM-879 rectifié lui conserve son rôle d'opérateur.
L'amendement COM-879 rectifié est adopté.
L'article 21 bis D est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-854 et COM-91 suppriment l'article 21 bis F, qui encadre la périodicité des contrôles communaux sur les installations d'assainissement non collectif. Il ne semble pourtant pas qu'il soit fait un usage abusif de cette prérogative par les communes, qui doivent pouvoir exercer leur mission de contrôle périodique sur ces installations qui jouent un rôle crucial pour la salubrité et la santé publique.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - Oui : laissons la liberté aux maires !
Les amendements COM-854 et COM-91 sont adoptés et l'article 21 bis F est supprimé.
L'amendement COM-512 devient sans objet, ainsi que l'amendement COM-513.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le présent article autorise le bailleur social ayant installé à ses frais des équipements d'autoconsommation collective d'électricité à demander à chaque locataire acceptant de se raccorder à cet équipement, à titre de frais de branchement et d'utilisation, une part des dépenses d'installation, d'entretien et de remplacement.
En l'absence de réponses du Gouvernement à nos questions répétées, cet article laisse de côté un grand nombre de points : comment s'assurera-t-on de l'accord des locataires ? Ce consentement sera-t-il éclairé par une évaluation des économies attendues sur la facture rapportées aux charges qui lui seront demandées ? Si les économies attendues sur la fourniture ne sont pas au rendez-vous, le locataire pourra-t-il sortir de l'opération, voire demander des comptes au bailleur ?
En outre, l'article laisse de côté le cas des bailleurs du parc privé pour lesquels les questions se posent de la même manière. L'amendement COM-660 le supprime.
M. Marc Daunis . - Exactement !
Mme Annie Guillemot . - Position légitime.
L'amendement COM-660 est adopté et l'article 21 bis est supprimé.
Article additionnel après l'article 21 bis (nouveau)
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-371 rectifié bis propose de renforcer les obligations de végétalisation ou d'installation de procédés de production d'énergies renouvelables des toitures en fixant cette obligation à 30 % minimum. Fixer un tel taux - qui relèverait plutôt du domaine du règlement - n'est pas souhaitable. Laissons de la souplesse. Avis défavorable.
L'amendement COM-371 rectifié bis n'est pas adopté.
Article 22
L'amendement de clarification COM-649 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-180 restreint aux personnes physiques la possibilité pour l'acquéreur de se réserver certains travaux dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), dont le régime n'effectue pas de distinction entre acquéreur personne physique et acquéreur personne morale. Les particuliers, visés par cet amendement, peuvent être acquéreurs à travers une personne morale. De plus, les bailleurs sociaux et les institutionnels n'ont aucun intérêt à se réserver la réalisation de travaux de finition dans la mesure où cela conduirait à renchérir le coût de revient des logements. Avis défavorable.
L'amendement COM-180 n'est pas adopté.
L'article 22 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-227 harmonise les horaires de visites dans le cadre d'opérations de contrôle de la conformité des constructions avec ceux des perquisitions. Typiquement un amendement de la commission des lois...
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
L'amendement COM-227 est adopté.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-228 supprime des alinéas superfétatoires - des « paroles verbales », comme auraient dit mes grands-parents...
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
L'amendement COM-228 est adopté.
Les amendements identiques de coordination COM-646 et COM-579 sont adoptés.
L'article 23 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 23
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-347 rectifié bis rend obligatoire la certification des armatures en béton. Il s'agit d'un sujet d'ordre réglementaire : avis défavorable.
L'amendement COM-347 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Deux dispositions en vigueur protègent l'acquéreur immobilier en lui garantissant un délai de rétractation: la première est applicable à tout contrat de construction ou d'achat d'un logement, l'autre est applicable à la promesse de vente d'un lot au sein d'un lotissement. Dans le premier cas, le délai de rétractation est de 10 jours, dans le second, il est de sept jours.
L'amendement COM-361 rectifié propose de les harmoniser à 10 jours. J'y suis favorable sur le principe, mais sa rédaction mériterait d'être retravaillée. En l'état, j'émets un avis défavorable, en attendant une rectification.
L'amendement COM-361 rectifié n'est pas adopté.
L'article 23 bis est adopté sans modification.
Article additionnel après l'article 23 bis
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-362 rectifié distingue le contrat sous seing privé et le contrat en la forme authentique en ne laissant subsister un délai de réflexion que pour le premier type de contrat. Il n'est pas souhaitable de supprimer une disposition protectrice des acquéreurs sur un contrat qui peut engager une part importante de leur patrimoine. Avis défavorable.
M. Marc Daunis . - Bien sûr !
L'amendement COM-362 rectifié n'est pas adopté.
Article 24
L'amendement de clarification COM-821 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-283 rectifié instaure une procédure préalable d'admission des recours visant les autorisations d'urbanisme, dans un délai de deux mois. L'objectif visé est déjà satisfait par les mesures du projet de loi et du décret complémentaire, qui, en encourageant le référé-suspension, permettent au juge d'effectuer un premier filtre du caractère sérieux de la requête. N'instaurons pas une formalité supplémentaire pour des tribunaux déjà engorgés. Avis défavorable.
L'amendement COM-283 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-364 rectifié élargit la présomption de recours non-abusif aux associations de lutte contre les violations des règles d'accessibilité. Cela réduirait l'efficacité des mécanismes de lutte contre les recours abusifs. Avis défavorable.
L'amendement COM-364 rectifié n'est pas adopté.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Lors de l'audition de Mme Maugüé, le Gouvernement s'était engagé à nous communiquer le projet de décret devant accompagner la loi. Tout serait si simple s'il tenait parole...
L'amendement COM-229 prévoit un délai d'un an après la création d'une association pour pouvoir déposer un recours, afin d'éviter que des associations ne se créent que pour déposer un recours abusif. Un tel motif a été jugé fondé par le Conseil Constitutionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
L'amendement COM-229 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-286 rectifié autorise le juge à recourir au sursis à statuer en procédure de référé.
Le juge des référés est saisi lorsqu'il y a urgence, et afin de rendre un premier jugement sur la recevabilité de la requête. Il n'est pas juge du fond, et doit rendre un avis rapidement. Le sursis à statuer, qui retient le jugement en attendant une possible régularisation, suspend à l'inverse l'instance, en l'attente d'un changement des circonstances de fond. Le champ et la visée de ces procédures sont distincts. Avis défavorable.
L'amendement COM-286 n'est pas adopté.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - L'article 24 du projet de loi prévoit qu'une association de protection de l'environnement agréée est « présumée ne pas adopter de comportement abusif » lorsqu'elle introduit un recours contre une autorisation d'urbanisme, alors qu'il est actuellement prévu qu'elle est « présumée agir dans les limites de la défense de ses intérêts légitimes ».
L'amendement COM-230 supprime une telle présomption dont la portée reste limitée puisqu'elle n'est pas irréfragable - et dont on ne voit pas, dans ces conditions, à quoi elle sert.
Mme Viviane Artigalas . - C'est aussi l'objet de mon amendement COM-319 , dont je corrigerai la rédaction avant la séance.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
Les amendements identiques COM-230, COM-280 et COM-319 sont adoptés.
L'amendement COM-17 rectifié bis devient sans objet.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-231 donne une traduction législative à une proposition du récent rapport « Propositions pour un contentieux des autorisations d'urbanisme plus rapide et plus efficace », remis par le groupe de travail présidé par Mme Christine Maugüé, conseillère d'État, au ministre de la cohésion des territoires.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mme Maugüé n'a pas repris cette proposition dans son rapport. Je crains que la notion de « bonne foi » ne soit difficile à prouver, et conduise à une multiplication des contentieux.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - La commission des lois juge légitime cette notion utilisée dans le droit des contrats.
L'amendement COM-231 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-284 rectifié impose au juge de fournir un calendrier de procédure. Cette mesure paraît difficilement applicable : le juge n'est pas le seul acteur de la procédure contentieuse et aucune sanction ne peut être envisagée. L'engorgement des tribunaux ne sera pas résolu en imposant de nouvelles formalités au juge, a fortiori lorsque celles-ci sont purement indicatives. Avis défavorable.
L'amendement COM-284 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-285 rectifié impose au requérant de présenter dès l'instance « relative à la première demande » l'ensemble de ses moyens. La rédaction n'en est pas assez précise : cela vise-t-il la première instance, la première requête visant un même objectif, ou la première requête visant un même projet ? Peut-être faudrait-il le retravailler d'ici la séance ? Avis défavorable.
M. Marc-Philippe Daubresse . - Soit. Je le retire.
L'amendement COM-285 rectifié est retiré.
L'article 24 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 24
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-25 rectifié bis vise le financement et la fiscalité des opérations d'aménagement et de construction. Il ne fait donc pas partie du champ de la présente loi. Avis défavorable.
L'amendement COM-25 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-26 rectifié bis modifie le champ couvert par la notion d'opération d'aménagement. Sans étude approfondie des conséquences juridiques, cela risque d'être source d'insécurité juridique pour les acteurs de l'aménagement. Avis défavorable.
L'amendement COM-26 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-27 rectifié bis exclut les SEM du contrôle de légalité lorsqu'elles agissent pour le compte d'une collectivité ou d'un groupement de collectivités. Dans ce cadre, elles n'agissent pas en tant que mandataires, et n'ont donc pas vocation à voir leurs décisions soumises à l'obligation de transmission au préfet. Avis favorable.
M. Marc Daunis . - Je comprends votre position. Nous avons eu un débat sur les entreprises publiques locales - sociétés publiques locales et sociétés publiques locales d'aménagement - qui sont des outils précieux et ne doivent pas être exclues.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Nous y veillerons.
L'amendement COM-27 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-855 crée une conférence de conciliation et d'accompagnement des projets locaux et instaure un référent unique nommé par l'État dans chaque département. La mesure est issue de la proposition de loi de nos collègues François Calvet et Marc Daunis, adoptée par le Sénat le 2 novembre 2016. Elle va dans le bon sens, mais n'a pas été reprise par le Gouvernement
Mme Sophie Primas , présidente . - Il aura mal lu !
M. Marc Daunis . - C'est en effet l'une des seules dispositions de la proposition de loi qui n'ait pas été pillée - pardon, qui n'ait pas eu le bonheur d'être reprise... Mon amendement COM-390 rectifié bis prévoyait initialement de l'introduire à l'article 5. Pourquoi la déplacer ainsi à l'article 24 ? Elle a une portée plus générale.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Elle participe à la résolution des litiges.
M. Marc Daunis . - Je l'aurais préférée à l'article 5. J'ai un peu de mal à comprendre pourquoi la rapporteure a tenu à présenter un amendement sensiblement identique.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je ne savais pas ce que vous alliez faire. J'ai pensé que cette mesure méritait d'être reprise. Mais je retire mon amendement pour donner un avis favorable au vôtre.
Les amendement identiques COM-855 et COM-390 rectifié bis sont adoptés et deviennent un article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-16 rectifié bis prévoit que la condition d'urgence nécessaire à l'introduction d'une requête en référé soit présumée remplie lorsque le recours vise une autorisation d'urbanisme délivrée en zone tendue. L'objectif est satisfait par l'article 24 du présent projet de loi. Avis défavorable.
L'amendement COM-16 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-620 supprime l'article 25 qui précise les modalités de regroupement des organismes de logement social. Chacun convient qu'une réorganisation du secteur social est en marche... Même si nous aurions préféré qu'elle soit moins brutale, elle était nécessaire. Avis défavorable.
L'amendement COM-620 n'est pas adopté.
L'amendement de coordination COM-673 est adopté, ainsi que l'amendement rédactionnel COM-670 .
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-583 propose que les groupes capitalistiques ne soient pas composés majoritairement d'organismes HLM et de SEM agréées. Cela ne me semble pas aller dans le sens de la réforme, pour qui la notion de groupe n'est pas qu'une notion de disposition du capital, mais aussi de mobilisation de compétences pour l'activité des sociétés. Avis défavorable.
L'amendement COM-583 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-189 complète la définition du groupe HLM au sens du code de commerce en intégrant la notion d'influence notable, notion qui intervient, non dans la définition d'un groupe de société, mais dans la détermination de comptes consolidés d'un groupe. La notion de contrôle est donc indispensable. Avis défavorable.
L'amendement COM-189 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-374 rectifié propose que les représentants des locataires présents sur le parc contribuent à l'élaboration du cadre stratégique patrimonial. Ce dernier étant rédigé en s'appuyant sur les plans stratégiques de patrimoine de chaque organisme, auxquels sont associés les locataires, la demande est satisfaite. Avis défavorable.
L'amendement COM-374 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article 25 définit l'objet de la société de coordination (SAC), laquelle a été conçue à l'image d'un groupe capitalistique. En effet, la SAC doit notamment élaborer un cadre stratégique de groupe et un cadre stratégique d'utilité sociale, élaborer une communication unifiée avec la création ou la licence de marques et de signes distinctifs, définir une unité identitaire, établir une politique d'achat commune, procéder à un contrôle de gestion et procéder à un contrôle de la soutenabilité financière de ses membres.
L'appartenance à un groupe capitalistique implique que ses membres soient soumis à une logique de fonctionnement quasiment identique à celle précédemment exposée.
L'appartenance d'organismes de logements sociaux à plusieurs groupes de logement social engendrera nécessairement des contradictions stratégiques au détriment de l'efficacité qu'attendent les collectivités locales et les habitants des organismes de logement social. En cas de contradiction, quelle politique l'organisme devra-t-il privilégier ? L'amendement COM-873 propose en conséquence d'interdire l'appartenance simultanée à une SAC et à un groupe d'organismes de logement social. Il propose également de traiter tous les groupes de la même façon en posant le principe de l'interdiction de la double appartenance à un groupe d'organismes de logement social.
Mme Annie Guillemot . - Oui ! On se demande qui a inventé cela !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Pourtant, le gouvernement y tient !
Mme Valérie Létard . - Il y aura un consensus sur ce point, du moins au Sénat.
L'amendement COM-873 est adopté.
Mme Annie Guillemot . - L'amendement COM-454 propose une représentation identique des collectivités dans la gouvernance des groupes d'organismes de logement social.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il me paraît difficile d'imposer une représentation des collectivités au sein des sociétés mères des groupes HLM. Il peut en effet s'agir de sociétés commerciales actionnaires de ces groupes HLM, dont les activités se développent bien au-delà de la sphère du logement social et pour lesquelles la présence de collectivités ne parait pas justifiée. Je pense à AXA pour le Logement Français ou à la CDC pour CDC Habitat. Avis défavorable.
Mme Annie Guillemot . - Nous garantirons tout de même leurs emprunts.
Mme Sophie Primas , présidente . - Nous ne serons pas obligés.
M. Xavier Iacovelli . - Qui le fera ?
L'amendement COM-454 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-375 rectifié entend assurer la représentation des associations de locataires au conseil d'administration ou au directoire des sociétés de coordination ou de groupements d'organismes « à proportion du tiers du nombre de sièges de chaque organisme ». Cela ne relève pas de la loi mais des statuts de la société. Avis défavorable.
L'amendement COM-375 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-376 rectifié et COM-451 , quasi identiques, précisent les modalités de représentation des associations de locataires au sein des instances de la SAC. Ces dispositions sont de nature règlementaire. Leur rédaction ne lève pas une ambiguïté sur la nécessité d'organiser une deuxième élection des locataires mais prévoit que les représentants au sein des SAC sont élus ce qui serait inutile et coûteux. Avis défavorable.
Mme Sophie Primas . - S'ils sont présentés à nouveau en séance, ils seront sous le coup de l'article 41 de la Constitution.
L'amendement COM-376 rectifié n'est pas adopté, non plus que l'amendement COM-451.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-483 propose que le capital d'une SAC puisse également être détenu par un organisme qui contrôle directement ou indirectement un organisme de logement social. Cela entretient la confusion des genres et des risques en termes de Service d'intérêt économique général (SIEG). Avis défavorable.
L'amendement COM-483 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'organe délibérant de la SAC ne pouvant être qu'un conseil d'administration ou un conseil de surveillance, il n'y a pas lieu de mentionner l'existence d'un autre organe délibérant. L'amendement COM-671 supprime en conséquence cette référence.
L'amendement COM-671 est adopté ainsi que l'amendement rédactionnel COM-672 .
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-874 est de clarification rédactionnelle.
Mme Annie Guillemot . - Il rétablit la représentation des collectivités au sein des SAC ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il la confirme. La dernière lecture à l'Assemblée nationale l'a en effet prévu.
Mme Sophie Primas . - Bel instant de lucidité !
L'amendement COM-874 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis défavorable à l'amendement COM-58 rectifié bis , qui supprime toute obligation de regroupement pour les organismes HLM...
L'amendement COM-58 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Idem pour l'amendement COM-287 rectifié bis .
L'amendement COM-287 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le présent article a fixé le seuil de regroupement des organismes de logement social à 15 000 logements gérés ou à 50 millions d'euros de chiffre d'affaires. Ces seuils sont trop élevés, compte tenu de la taille moyenne des organismes HLM et au regard de l'activité exercée par les sociétés d'économie mixte. L'amendement COM-904 les porte à 10 000 logements gérés et à 25 millions d'euros de chiffre d'affaires, ces deux valeurs se trouvant souvent associées.
L'amendement COM-904 est adopté.
En conséquence, les amendements COM-455 , COM-42 rectifié, COM-591 rectifié quater, COM-43 , COM-402 , les amendements identiques COM-28 rectifié bis, COM-159 rectifié bis et COM-447 rectifié, ainsi que les amendements COM-39 rectifié ter et COM-601 rectifié, deviennent sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-477 exonère de l'obligation de regroupement les OPH rattachés à un établissement public territorial de la métropole du Grand Paris.
Cette différence de traitement entre les organismes franciliens et ceux des autres départements me paraît difficilement justifiable. Avis défavorable.
L'amendement COM-477 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-543 rectifié prévoit la possibilité d'exonérer des organismes de l'obligation de regroupement, sur autorisation du préfet et après avis du département, au motif que lesdits organismes auraient la taille suffisante pour contribuer de manière manifeste, dans leur département, aux missions et objectifs d'intérêt général.
L'amendement que je vous ai présenté et que vous avez voté abaisse le seuil de regroupement à 10 000 logements gérés. Il ne me paraît pas souhaitable d'aller au-delà. Avis défavorable.
Mme Valérie Létard . - De l'exemple de son département, la Somme, qui est un département rural, mon collègue Daniel Dubois tire la conclusion que ce seuil des 10 000 logements gérés peut avoir, dans certaines situations, dans certains territoires très ruraux, un sens très limité.
Il s'agit donc de nuancer la logique du couperet - ou vous êtes dedans, ou vous êtes dehors ! - pour ouvrir la possibilité d'une adaptation aux réalités territoriales, ceci sous le contrôle du préfet et avec validation du conseil départemental, soit deux verrous.
À défaut, c'est la capacité de ces territoires à produire des logements qui serait mise en péril. Il y va du maillage des territoires par des opérateurs qui, s'ils sont en bonne santé, constituent le meilleur garde-fou qui soit contre une vision technocratique du logement social.
Il faut des verrous. Mais la France n'est pas uniforme !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - J'entends ce que vous dites, ma chère collègue. Néanmoins, la disposition que vous proposez créerait, si elle s'appliquait, des différences importantes entre les territoires.
Le ministre a pris auprès de nous l'engagement suivant : certains départements ne comptent qu'un seul organisme de logement social ; quand bien même celui-ci n'aurait pas la taille requise, c'est-à-dire gèrerait moins de 10 000 logements, son maintien sur le territoire est garanti. On ne dépouille donc pas les territoires très ruraux.
Il ne me semble pas souhaitable d'aller au-delà de cette garantie supplémentaire. Je vous rappelle quand même que le seuil des 10 000 logements n'est toujours pas gagné !
Mme Sophie Primas , présidente . - Oh non !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il est gagné ici : la majorité du Sénat y est favorable.
M. Xavier Iacovelli . - La majorité, et au-delà !
Mme Sophie Primas , présidente . - La quasi-unanimité du Sénat !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - Pour ce qui est du Gouvernement, en revanche, il est loin d'être gagné à cette cause... En adoptant un amendement comme celui de Daniel Dubois, nous risquons d'affaiblir le dispositif que nous avons voté tous ensemble, qui abaisse le seuil à 10 000 logements. Il me semble difficile d'ouvrir autant de fronts, au risque de nous exposer à une réponse beaucoup plus abrupte de la part du Gouvernement.
Mme Valérie Létard . - Il m'est difficile de me positionner au nom de Daniel Dubois.
Mme Sophie Primas . - Vous présenterez de nouveau votre amendement en séance !
Mme Valérie Létard . - Dominique Estrosi Sassone l'a dit : rien n'est gagné. Je vais donc retirer cet amendement, mais nous le présenterons en séance ; et si vraiment nous sentons, de la part du Gouvernement, un engagement fort sur l'abaissement du seuil, alors nous le retirerons définitivement.
L'amendement COM-543 rectifié est retiré.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article 25 précise qu'en cas de cession de logements d'un organisme HLM qui ne construirait pas assez de logements et qui n'aurait pas suffisamment contribué aux missions d'intérêt général, l'opération d'acquisition des logements par un autre organisme HLM ou par une société d'économie mixte (SEM) ne doit pas avoir pour effet d'excéder la compétence géographique de l'opérateur.
L'amendement COM-674 pose la même condition en cas de retrait d'agrément à une SEM et d'acquisition de ses logements par un autre organisme ou par une SEM. Il en va du parallélisme des formes.
L'amendement COM-674 est adopté.
M. Xavier Iacovelli . - L'article 25 du projet de loi prévoit que les organismes de logement social qui gèrent moins de 15 000 logements sociaux doivent appartenir à un groupe d'organismes.
L'amendement COM-400 définit ce qu'il faut entendre par « logements locatifs sociaux gérés par l'organisme ».
Il est proposé de prendre en compte, parmi lesdits logements, les logements-foyers et les places dans les centres d'hébergement, et de retenir le comptage utilisé pour les obligations au titre de la loi SRU.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-400 et COM-529 rectifié sont d'ordre réglementaire.
Néanmoins, je me suis moi-même posé, comme un certain nombre d'entre nous, cette question. Nous avons interrogé le ministère de la cohésion des territoires, qui nous a indiqué que les règles de décompte des logements prévues pour l'application de la loi SRU serviront de référence. Seront donc comptabilisés également les « équivalents-logement », c'est-à-dire les lits en logements-foyers, avec le ratio suivant : un pour un s'il s'agit d'un logement autonome ; sinon, un logement pour trois lits ou places.
Cette réponse sera bien mentionnée dans le rapport
Mme Sophie Primas , présidente . - Ces deux amendements seraient frappés d'irrecevabilité au titre de l'article 41 de la Constitution s'ils étaient à nouveau déposés en séance.
L'amendement COM-400 est retiré ; l'amendement COM-529 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'alinéa 47 de l'article 25 prévoit que les sociétés de coordination doivent tenir une comptabilité distincte pour les activités relevant du SIEG, et les activités hors SIEG.
Or, la société de coordination étant un organisme HLM visé à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, elle sera soumise à l'obligation de comptabilité distincte prévue par ce même article.
L'amendement COM-740 supprime donc les dispositions de l'alinéa 47, qui sont surabondantes.
L'amendement COM-740 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'alinéa 49 de l'article 25 permet d'ouvrir le capital des sociétés HLM de coordination, à hauteur de 50 %, à des SEM ou autres sociétés publiques locales qui ont un objet autre que le logement social.
Cette disposition ne me paraît pas cohérente, les sociétés de coordination HLM devant rester spécialisées dans le logement social. Elle risque, à terme, de conduire à une remise en cause du statut « HLM » de ces structures. Une telle faculté accordée aux SEM non agréées de détenir une part, même minoritaire, du capital d'une SAC (société anonyme de coordination) pourrait exclure cette dernière des avantages attachés au SIEG.
Pour cette raison, l'amendement COM-860 supprime cette ouverture du capital des SAC aux SEM non agréées.
L'amendement COM-860 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'Assemblée nationale a précisé que les SEM agréées peuvent construire des logements pour la gendarmerie.
L'amendement COM-751 rectifié, ainsi que les amendements COM-29 rectifié ter et COM-602 rectifié bis , qui lui sont identiques, visent à permettre aux sociétés d'économie mixte agréées de réaliser les mêmes opérations que celles autorisées pour les organismes HLM en matière de construction d'immeubles à usage d'habitation destinés aux fonctionnaires de la police et de la gendarmerie nationales, des services départementaux d'incendie et de secours ou des services pénitentiaires.
Ces amendements prévoient en outre une coordination pour les sociétés anonymes HLM.
Les amendements COM-751 rectifié, COM-29 rectifié ter et COM-602 rectifié bis sont adoptés. En conséquence, l'amendement COM-503 rectifié bis devient sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-592 rectifié quater et COM-403 et les amendements identiques COM-30 rectifié bis et COM-40 rectifié ter portent sur la date d'entrée en vigueur de l'obligation de regroupement - comme vous le savez, le projet de loi prévoit aujourd'hui que les regroupements soient tous opérationnels au 1 er janvier 2021.
L'amendement COM-592 rectifié quater reporte l'entrée en vigueur de cette obligation à 2025. Ce report ne me paraît pas du tout raisonnable ; avis défavorable.
L'amendement COM-403 de M. Iacovelli reporte cette échéance à 2022.
Mme Annie Guillemot . - Mais 2021, c'est juste après les élections municipales !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cette question m'a vraiment taraudée : 2021 ou 2022 ?
En définitive, je pense qu'un report donnerait un coup de frein à une dynamique qui est déjà engagée, qu'on le veuille ou non, sur les territoires : les organismes de logement social ont commencé à anticiper, à avancer. Je ne suis pas sûre que tout le monde soit prêt, mais, après avoir déjà modifié, entre autres choses, au seuil, je n'ai pas voulu modifier la date.
M. Xavier Iacovelli . - Nous n'avons pas choisi cette date par hasard. Nous l'avons fixée en relation avec celle des élections municipales. Ce report laisserait un an aux nouvelles équipes, si nouvelles équipes il y a, ...
Mme Sophie Primas , présidente . - On ne sait jamais !
M. Xavier Iacovelli . - ... pour coordonner cette réforme.
Reporter à 2022 nous paraîtrait raisonnable, en phase avec ce qui avait été fixé initialement.
M. Marc Daunis . - Certains territoires préparent l'échéance, certes ; d'autres, beaucoup moins. La marche forcée, en la matière, risque d'être préjudiciable à la réforme. Et nous ne sommes pas à un an près !
Des tensions risquent d'apparaître, sur certains territoires, s'agissant de la légitimité des acteurs qui auront à piloter la réforme ; les conditions du regroupement seront mieux réunies après les élections municipales.
En ne modifiant pas cette date, nous nous mettrions inutilement une épine dans le pied. C'est le sens de la réforme qui risque d'en être altéré. Il me paraîtrait donc très sage de repousser d'un an l'entrée en vigueur de cette réforme, pour permettre aux territoires où elle pourrait s'avérer problématique de la mener avec davantage de sérénité.
S'il n'est pas adopté par la commission, nous déposerons notre amendement en séance.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je suis entièrement d'accord avec vous. J'ai vraiment longuement hésité. J'étais prête à reporter l'échéance d'un an ; j'ai finalement décidé de ne pas y toucher.
Je vous propose, pour l'heure, que ces amendements soient retirés. Le débat, sur ce sujet, devra avoir lieu en séance.
Nous verrons bien, alors, ce que le Gouvernement nous dit eu égard des informations dont il dispose ; nous verrons bien s'il prend des engagements ou pas. Il sera toujours temps de faire évoluer notre position.
M. Xavier Iacovelli . - Nous proposons que les décisions de regroupement soient transmises au 31 mars 2021, donc effectives au 1 er janvier 2022. Le report n'est donc que d'un an à peine par rapport au texte initial.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Certes ! La date pose question, mais je m'interroge également sur la transmission au ministre chargé du logement de toutes les décisions de regroupement. Je ne suis pas sûre du tout que le renvoi des décisions au ministre relève de la loi.
Le débat aura lieu en séance, avec le Gouvernement.
Mme Sophie Primas , présidente . - La discussion de ces amendements aura toute sa place en séance.
Les amendements COM-592 rectifié quater, COM-403, COM-30 rectifié bis et COM-40 rectifié ter ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-182 prévoit, s'agissant des organismes ou sociétés d'économie mixte mis en demeure par le ministre chargé du logement d'acquérir le patrimoine d'autres organismes, que cette opération ne doit pas conduire à dégrader leur situation économique et financière.
Le texte prévoit déjà que la qualité de gestion technique et financière de l'organisme ou de la société mis en demeure devra avoir été constatée lors d'un contrôle ou d'une évaluation par l'Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols).
En outre, l'organisme ou la société pourra obtenir une aide de la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS).
Ces dispositions répondent aux préoccupations de notre collègue. Avis défavorable.
L'amendement COM-182 n'est pas adopté.
L'amendement rédactionnel COM-878 est adopté.
L'article 25 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 25
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-32 rectifié bis rend applicables aux sociétés publiques locales les dispositions qui valent pour les SEM agréées. Il ne me paraît pas opportun de créer de nouveaux organismes HLM. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-32 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-33 rectifié bis propose de rendre applicables aux SEM à opération unique les dispositions applicables aux sociétés d'économie mixte agréées. Comme pour l'amendement précédent, il ne me paraît pas opportun de créer de nouveaux organismes HLM. On comprend encore moins l'intérêt s'agissant de société temporaire. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-33 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-378 rectifié autorise les représentants des locataires à prendre part à toutes les questions relatives à la gestion du patrimoine immobilier de l'organisme faisant l'objet d'une convention APL. Actuellement, ils ne peuvent participer au vote sur les questions qui n'ont pas d'incidence sur la gestion des logements de l'organisme faisant l'objet d'une convention APL. L'avis est donc défavorable.
L'amendement COM-378 rectifié n'est pas adopté.
Mme Annie Guillemot . - L'amendement COM-401 soumet au comité régional de l'habitat et de l'hébergement les projets de regroupement ainsi que la modulation à la baisse du seuil.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le fait de créer une commission au sein du CRHH est règlementaire. Au-delà, sur le fait de soumettre les regroupements au CRHH, il me semble qu'on complexifie la procédure de regroupement. Il faut faire confiance aux bailleurs. Que se passe-t-il si le CRHH considère que le projet n'est pas pertinent ? Enfin j'ai donné un avis défavorable aux amendements proposant de moduler le seuil de logement. Par cohérence, l'avis est défavorable pour cet amendement.
L'amendement COM-401 n'est pas adopté.
Article 25 bis (nouveau)
L'article 25 bis est adopté sans modification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-34 rectifié bis et COM-604 rectifié portent sur l'évaluation du patrimoine en cas de scission. Le projet de loi donne la faculté à toutes les SEM de fusionner avec des organismes HLM, dès lors que cela ne remet pas en cause l'objet social de ces derniers. Les amendements ne garantiraient pas l'égalité entre les actionnaires, ceux des SEM seraient mieux rémunérés que ceux des organismes HLM. La règle de valorisation doit être considérée comme la condition sine qua non à l'ouverture des fusions entre SEM multi-activité et organismes d'HLM. L'avis est donc défavorable.
Les amendements COM-34 rectifié bis et COM-604 rectifié ne sont pas adoptés.
L'article 26 est adopté sans modification.
Article additionnel après l'article 26
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-377 rectifié modifie l'article R.421-1 du code de la construction et de l'habitation. Il est de niveau règlementaire. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-377 rectifié n'est pas adopté.
Article 27
L'amendement de coordination COM-675 est adopté.
L'article 27 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 27 bis A (nouveau)
L'amendement de précision COM-676 est adopté .
L'article 27 bis A est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article L. 213-32 du code monétaire et financier précise que le recours à l'émission des titres participatifs n'est autorisé que pour les sociétés par actions appartenant au secteur public, pour les sociétés anonymes coopératives, pour les banques mutualistes ou coopératives et pour les établissements publics de l'État à caractère industriel et commercial.
L'article prévoit que les sociétés de coordination et les offices publics de l'habitat pourront émettre des titres participatifs, mais a omis les sociétés anonymes HLM. L'amendement COM-741 y remédie, en ajoutant les sociétés anonymes HLM.
L'amendement COM-741est adopté.
L'article 27 bis B est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 27 bis (nouveau)
L'article 27 bis est adopté sans modification.
Article additionnel après l'article 27 bis
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-288 rectifié modifie l'article 209 du code général des impôts. Comme je l'ai indiqué dans mon propos liminaire, je serai défavorable par principe à toutes propositions fiscales. J'invite l'auteur de l'amendement à le déposer dans le prochain projet de loi de finances. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-288 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone . - L'amendement COM-621 supprime l'article 28. Celui-ci comprend certes des dispositions relatives à la vente de logements sociaux mais attribue aussi de nouvelles compétences aux organismes HLM. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-621 n'est pas adopté.
L'amendement de coordination COM-828 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-530 ajoute dans les compétences des organismes HLM la possibilité de mettre en oeuvre les actions dans le domaine de l'habitat prévues par une opération menée dans le cadre d'une opération de revitalisation des territoires après accord du maire. Pourquoi soumettre l'exercice des compétences des organismes à l'accord du maire ? Nous aurons l'occasion de revenir sur ce sujet à travers un amendement que je proposerai visant à permettre aux organismes d'intervenir plus généralement en matière de revitalisation des centres-villes.
L'amendement COM-530 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les organismes HLM peuvent réaliser des prestations de services dans des copropriétés constituées d'immeubles non construits ou acquis par des organismes HLM, collectivités territoriales ou SEM. Cette activité est cependant plafonnée et ne peut excéder 30% du chiffre d'affaires global de l'activité de syndic réalisée par l'organisme concerné. L'article prévoit, en cas de dépassement de ce seuil, que cette activité est exercée au sein d'une filiale. Rien ne justifie d'encourager les organismes HLM à développer au-delà du seuil actuellement prévu l'activité de syndic. En outre, le mouvement HLM n'est pas demandeur ! En conséquence, mon amendement COM-802 et le COM-192 identique visent à revenir au droit actuel
Les amendements COM-802 et COM-192 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-78 rectifié ter vise à limiter les nouvelles compétences octroyées aux organismes HLM aux seuls cas d'une carence avérée du secteur privé. Ce qui limite considérablement le champ d'action des bailleurs... Je m'interroge sur les modalités d'application pratique. L'obligation d'une comptabilité séparée entre les activités relevant du SIEG et hors SIEG garantit que l'argent public ne sera pas utilisé pour la réalisation de ces nouvelles compétences. L'avis est défavorable.
M. Serge Babary . - Il s'agit de filiales qui n'auraient pas à intervenir dans le secteur concurrentiel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cela fait partie des nouvelles activités dévolues aux organismes HLM.
M. Serge Babary . - Ces nouvelles activités sont couvertes par le secteur concurrentiel.
Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporte ur . - On en reviendrait à interdire toute extension de compétences. Le projet de loi octroie un certain nombre de compétences aux organismes HLM. N'allons pas les restreindre.
M. Serge Babary . - Le cas visé est celui d'une carence avérée du secteur privé.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Comment en juge-t-on ? Mais si vous représentez l'amendement en séance, vous pourrez interroger le Gouvernement ; cela peut être intéressant.
L'amendement COM-78 rectifié ter n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article accorde de nouvelles compétences aux organismes HLM mais les oblige à créer des filiales à cette fin. Cela n'est pourtant pas nécessaire pour garantir le respect du principe d'étanchéité des aides apportées au logement social dans le cadre du SIEG. En effet, le projet de loi renforce l'obligation d'une comptabilité distincte entre les activités rattachées au SIEG et celles relevant de la « mission d'intérêt général », conformément au droit de l'Union européenne. En outre, cette obligation de filialisation pourrait entraîner des surcoûts fiscaux et administratifs, à rebours de l'objectif d'économie et de meilleure gestion poursuivi par le projet de loi.
L'amendement rend donc facultative l'obligation de créer des filiales. Il précise également que l'organisme, quelle que soit la modalité d'exercice choisie, directe ou via une filiale, devra respecter les règles de la comptabilité séparée.
L'amendement COM-815 est adopté.
Les amendements COM-677 de coordination et COM-818 de précision sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-166 rectifié, COM-248 et COM-359 rectifié, identiques, précisent que les offices publics de l'habitat qui assureront des opérations de construction ou d'aménagement pour le compte de leur collectivité de rattachement devront se voir appliquer les règles de passation de marchés publics.
Or en droit des marchés publics, les règles applicables sont déterminées en fonction de la nature juridique de l'acheteur. En revanche, le droit de la commande publique s'applique aux OPH, et cette nouvelle mission s'effectuera selon ces règles. Je demande un retrait de ces amendements. À défaut, l'avis est défavorable.
Les amendements COM-166 rectifié, COM-248 et COM-359 rectifié ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - A titre expérimental pour une durée de cinq ans à compter de la promulgation de la loi ALUR, les organismes HLM ont été autorisés à acquérir la nue-propriété ou l'usufruit temporaire des logements visés à l'article L. 253-1 du code de la construction et de l'habitation ou à réserver l'usufruit à leur profit au sein d'immeubles bâtis occupés ou non, dans des zones tendues.
Cette expérimentation n'ayant pas été probante, puisque semble-t-il aucun organisme n'y a eu recours, il convient d'y mettre un terme. Tel est l'objet de l'amendement COM-872 . Les amendements COM-429 rectifié , COM-478 , COM-556 rectifié bis et COM-622 rectifié sont identiques : avis favorable donc.
Mme Sophie Primas , présidente . - Je pense que cet amendement fait consensus sur tous les bancs de notre assemblée.
Les amendements COM-872, COM-429 rectifié, COM-478, COM-556 rectifié bis et COM-622 rectifié sont adoptés. Les amendements COM-457 rectifié ter , COM-458 rectifié ter , COM-459 rectifié ter et COM-460 rectifié ter deviennent sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le projet de loi a autorisé l'agrément des offices publics de l'habitat, des sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, des sociétés anonymes coopératives d'habitations à loyer modéré et des sociétés coopératives d'intérêt collectif d'HLM comme organisme de foncier solidaire, à raison de la proximité entre les activités de bail réel solidaire et les activités classiques d'un organisme HLM.
Cependant les missions de ces organismes étant strictement délimitées par la loi, il convient d'autoriser ces organismes à exercer expressément les activités d'un office foncier solidaire. Tel est l'objet de l'amendement COM-813 .
L'amendement COM-813 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article 28 autorise les bailleurs sociaux à réaliser des opérations d'intermédiation bancaire. L'amendement COM-735 précise qu'il ne s'agit pas de réaliser ces opérations pour n'importe quelles personnes physiques mais uniquement pour les accédants à la propriété.
L'amendement COM-735 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les députés ont supprimé la possibilité de rattacher un OPH à un syndicat mixte regroupant un département et un ou plusieurs EPCI compétents en matière d'habitat et l'ont remplacé par la possibilité de rattacher un OPH à un syndicat mixte regroupant un ou plusieurs départements uniquement. L'amendement COM-679 corrige cette erreur en permettant le rattachement d'un OPH à un syndicat mixte constitué par un ou plusieurs départements et un ou plusieurs EPCI.
L'amendement COM-679 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Comme je l'ai évoqué plus tôt, Le projet de loi donne la possibilité aux OPH de mener une opération de revitalisation de centre-ville.
Il y a lieu d'étendre cette compétence aux sociétés anonymes d'HLM et aux sociétés coopératives d'HLM. Tel est l'objet des amendements identiques COM-749 et COM-531 rectifié quater .
Les amendements COM-749 et COM-531 rectifiés quater sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article 28 prévoit qu'à l'exception de la métropole du Grand Paris, une collectivité territoriale, un EPCI, un établissement public territorial de la métropole du Grand Paris ne peut être collectivité de rattachement de plus de deux OPH lorsqu'au 1 er janvier 2019 ils étaient la collectivité de rattachement de plus de cinq OPH. Un seul établissement public territorial de la métropole du Grand Paris est concerné par cette disposition.
Rien ne justifie une telle inégalité de traitement, d'autant que les autres dispositions de cet article permettent de conserver le rattachement de plusieurs offices, dès lors qu'un seul d'entre eux gère moins de 15 000 logements sociaux. L'amendement COM-870 supprime cette dérogation.
L'amendement COM-870 est adopté. L'amendement COM-453 devient sans objet.
L'amendement de coordination COM-905 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-194 confie aux SA HLM et aux SA coopératives de pouvoir réaliser pour le compte de leurs collectivités locales actionnaires toute opération de construction ou d'aménagement relevant de leur compétence. Cette compétence a été prévue pour les OPH. Il s'agit d'une coordination utile. L'avis est favorable.
L'amendement COM-194 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'alinéa 105 de l'article 28 prévoit la possibilité pour un bailleur social d'acquérir un programme entier de logements construits sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Or, les conditions de recours à la VEFA ont été encadrées pour pouvoir s'inscrire dans le cadre des règles de la commande publique. Cet alinéa pourrait poser des difficultés aux organismes HLM. Les amendements COM-739 et COM-404 , identiques, suppriment cette possibilité d'acquisition en totalité.
Les amendements identiques COM-739 et COM-404 sont adoptés. L'amendement COM-79 rectifié ter devient sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les organismes d'habitations à loyer modéré concluent une convention d'utilité sociale (CUS) avec l'État sur la base du plan stratégique de patrimoine. Or, les sociétés de vente d'habitations à loyer modéré ont pour objet l'acquisition de biens immobiliers appartenant aux bailleurs sociaux afin de procéder à leur revente. Les sociétés de vente d'HLM n'ont pas vocation à assurer la gestion locative des immeubles. Elles n'ont donc pas vocation à conclure de convention d'utilité sociale. L'amendement COM-730 et l'amendement COM-538 , identiques, précisent expressément que ces sociétés n'ont pas à conclure de convention d'utilité sociale.
Mme Annie Guillemot . - Nous sommes réservés... On peut être d'accord sur le principe. Mais la CUS est une convention sur la base du plan stratégique de patrimoine. Or, les sociétés de vente HLM vont rester propriétaires. Provisionneront-elles les sommes nécessaires pour des travaux ? Que se passera-t-il si le toit fuit ? Ces amendements me semblent dangereux.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les bailleurs vont continuer à gérer. Normalement, la société de vente doit vendre. Elle n'a pas vocation à conserver les logements.
Mme Annie Guillemot . - Elle peut les garder pendant dix ans. Le toit peut fuir, le chauffage dysfonctionner. Le bailleur ou le syndic affirmeront que ces questions ne relèvent pas d'elles mais du propriétaire.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je ne suis pas certaine que cela ait sa place dans la CUS.
Mme Annie Guillemot . - Si, car elle contient le plan stratégique du patrimoine.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le plan stratégique du patrimoine ressortit à une vision beaucoup plus globale. Il ne porte pas sur l'entretien.
Mme Annie Guillemot . - Des immeubles datant des années cinquante seront vendus. Il y aura inévitablement des problèmes de structure. Nous souhaitons qu'une convention, dans la CUS, lie le bailleur, qui va gérer, mais aussi le propriétaire. J'ai posé la question aux représentants d'Action Logement. Ils m'ont indiqué ne pas prévoir de provision pour les gros travaux. Comment fait-on si le bâtiment menace ruine ? Pendant dix ans, il peut se passer beaucoup de choses. Nous sommes très réservés, car le texte ne prévoit rien à cet égard.
Le secrétaire d'Etat Julien Denormandie a reconnu qu'il y avait peut-être une difficulté. C'est inadmissible qu'il n'y ait pas de provision pour gros travaux. Si un balcon s'effondre, que se passera-t-il ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je pense que le patrimoine qui va être vendu à ces sociétés sera dans un état plus que correct. Et le but est de le revendre rapidement.
M. François Calvet . - On peut faire jouer le vice caché et aller devant le tribunal.
Mme Annie Guillemot . - Il ne s'agit pas de vice caché, mais du bâti existant. Je signale qu'aujourd'hui, dans les 8 000 à 9 000 ventes, seuls 15% des locataires occupants achètent leur logement. Si Action Logement nous recommande un amendement permettant, au bout de dix ans, de transmettre les logements non vendus à l'office HLM avec injonction à racheter, c'est que le groupe craint ce qui peut se passer. On ne peut pas demander aux copropriétés privées d'avoir une provision pour gros travaux mais en dispenser le bailleur propriétaire. Action Logement doit assumer ses devoirs de propriétaire. Il y a un trou dans la raquette... Le maire aura bien du mal à expliquer aux locataires et aux copropriétaires que l'on ne peut rien faire pour le toit...
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je ne pense pas que cela soit la CUS qui règle ce problème. Les sociétés de vente ne peuvent que vendre.
Mme Annie Guillemot . - Si ce n'est pas dans la CUS, où cela sera-t-il inscrit ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Nous regarderons cela d'ici la séance publique. Redéposez l'amendement, pour avoir une réponse plus précise du ministre. Le but de ces sociétés est d'acquérir et de vendre.
Mme Annie Guillemot . - Sur une période de dix ans.
Mme Sophie Primas , présidente . - La société n'a pas intérêt à garder ces logements sur toute la période.
Mme Annie Guillemot . - L'étude montre que sur les 8 000 à 9 000 ventes par an, seuls 15% des locataires en place achètent. Que fera-t-on des autres locataires ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Quel est le rapport avec la CUS ?
Mme Annie Guillemot . - La CUS est un plan sur le patrimoine. Il s'agit de connaître l'état du patrimoine comme on l'exige dans les copropriétés dégradées désormais. Il est normal de faire figurer dans la CUS l'état du patrimoine. J'en ai parlé avec Valérie Létard hier et j'insiste sur ce point.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mme Létard présente le même amendement que moi.
Mme Annie Guillemot . - Hier, elle n'avait pas vu ce point. Qu'Action logement ne provisionne pas pour de gros travaux n'est pas admissible. On s'en indignerait s'agissant d'une copropriété privée !
Mme Sophie Primas , présidente . - Nous interrogerons le Gouvernement sur ce point, sans doute à l'occasion d'un amendement.
Les amendements COM-730 et COM-538 sont adoptés. L'amendement COM-495 rectifié devient sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-875 vise à instaurer l'avis conforme du maire pour la vente de logements sociaux.
L'amendement COM-875 est adopté. Les amendements COM-623 rectifié, COM-181 , COM-184 , COM-624 et COM-405 , partiellement satisfaits, deviennent sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-868 inclut dans le plan de vente la liste des logements que l'organisme prévoit de vendre, par commune et par EPCI.
L'amendement COM-868 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-744 supprime un terme qui n'a pas d'existence juridique, le code civil ne reconnaissant que trois modalités de «?prolongation?» au sens commun du terme d'un contrat?: la ?prorogation, le renouvellement et la reconduction.
L'amendement COM-744 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le projet de loi comporte une habilitation du Gouvernement à légiférer par ordonnance, d'une part pour permettre aux organismes HLM et aux SEM de mettre en oeuvre à titre expérimental une politique des loyers « qui prenne mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social », d'autre part pour adapter le mode de calcul du supplément de loyer de solidarité afin de « renforcer la prise en compte des capacités financières des locataires ».
Compte tenu de leur enjeu pour les bailleurs et les locataires du parc social, il est souhaitable que ces mesures soient débattues devant le Parlement. Aussi, les amendements COM-742 , COM-406 et COM-532 rectifié, identiques, suppriment la demande d'habilitation.
Les amendements COM-742 , COM-406 et COM-532 rectifié sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - Le projet de loi comprend une habilitation à légiférer par ordonnance sur les règles de copropriété applicables en cas de vente de logements sociaux. Le Gouvernement souhaite prendre des mesures permettant d'inclure, dans le contrat de vente conclu entre un organisme HLM et une personne physique, portant sur un logement situé dans un immeuble destiné à être soumis au statut de la copropriété, une clause pour différer le transfert de propriété de la quote-part de parties communes à l'acquéreur pendant dix ans au plus à compter de la première des ventes intervenues dans cet immeuble ; et ce, en prévoyant la possibilité d'une décote du prix de vente et en définissant les droits et les obligations de l'organisme vendeur et de l'acquéreur durant ces dix ans, ainsi que les conditions dans lesquelles l'acquéreur participe au paiement des charges d'entretien et de fonctionnement des parties communes de l'immeuble.
Les dispositions envisagées étant dérogatoires au droit commun de la copropriété, il est souhaitable qu'elles fassent l'objet d'un débat devant le Parlement. Aussi les amendements COM-743 et COM-407 suppriment cette habilitation.
Les amendements COM-743 et COM-407 sont adoptés.
Les amendements rédactionnels et de précision COM-734 , COM-865 et COM-382 rectifié sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-408 revient sur l'exclusion des OPH du titre II de la loi MOP, que les députés ont voté. Il s'agit pourtant d'une simplification qui favorisera la construction plus rapide de logements sociaux. Retrait, ou avis défavorable. Les amendements COM-274 et COM-442 , identiques, réintroduisent pareillement les OPH au titre II de la loi MOP. L'amendement COM-247 a un objet similaire, mais prévoit, dans ce cadre, qu'une « mission adaptée » est confiée à l'architecte.
M. Jean-Pierre Leleux , rapporteur pour avis. - Notre amendement COM-274 vise effectivement à revenir sur la sortie des bailleurs sociaux du titre II de la loi MOP, tout en modifiant la rédaction de l'article 10 de cette loi pour renvoyer à un décret en Conseil d'État le soin de fixer le contenu d'une « mission adaptée de l'architecte » pour répondre aux besoins spécifiques des bailleurs sociaux par rapport aux autres maîtres d'ouvrage publics. Cette mission devra être moins contraignante que la mission complète, tout en conservant aux architectes les moyens de s'assurer de la qualité des bâtiments.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - L'avis est favorable au COM-274, compte tenu de cette précision, et je demande le retrait des amendements COM-274 et COM-442.
L'amendement COM-274 est adopté. Les amendements COM-408 , COM-247 et COM-442 deviennent sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaires (Crous) sont des établissements publics investis d'une mission de service public pour favoriser l'amélioration de la vie étudiante par leurs interventions dans différents domaines dont celui du logement.
À ce titre, les Crous gèrent un parc d'environ 175 000 places destinées à des étudiants principalement éligibles sur critères sociaux. Les Crous sont les principaux contributeurs des plans gouvernementaux visant à augmenter significativement le nombre de logements en faveur des étudiants. Dans le cadre du plan 40 000 logements, ils ont contribué à près de la moitié des places créées et sont prêts à se mobiliser fortement pour que l'objectif ambitieux de 60 000 logements supplémentaires, fixé par le Gouvernement, soit atteint. Près de 20 000 places nouvelles sont déjà programmées sur l'ensemble des territoires pour les cinq prochaines années et le réseau serait en capacité de doubler ce chiffre si des opportunités foncières adéquates étaient rapidement identifiées.
Pour autant, doubler l'effort de construction déjà soutenu qui a caractérisé les cinq dernières années exige de simplifier plusieurs procédures, en particulier de déroger, si les Crous le souhaitent, au concours pour le choix de la maîtrise d'oeuvre. Tel est l'objet de l'amendement COM-867 . Son adoption ferait tomber les amendements COM-167 rectifié, COM-360 rectifié, COM-409 et COM-625 rectifié, identiques entre eux.
Mme Michelle Gréaume . - Nous voulons maintenir l'obligation du concours.
M. Marc Daunis . - Nous avons déjà exprimé notre position. Il y a peu de temps, Madame le rapporteur, nous étions ensemble à une réception de départ en retraite d'un architecte et nous convenions tous de l'importance de la mission des architectes. Il y a un décalage entre la vie réelle et ce que nous sommes en train de faire...
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les architectes ne sont pas forcément demandeurs de concours d'architecture. Cela permettra aussi à des jeunes architectes d'être retenus, ce qui n'est pas souvent le cas aujourd'hui.
M. Marc Daunis . - Ce n'est pas ce qu'ils nous ont dit en audition...
Mme Annie Guillemot . - Il serait dommage de perdre la transparence des concours.
Mme Sophie Primas , présidente . - Les concours ne sont pas forcément une garantie de transparence.
Mme Annie Guillemot . - Abstention.
L'amendement COM-867 est adopté et les amendements COM-167 rectifié, COM-360 rectifié, COM-409 et COM-625 rectifié deviennent sans objet.
L'amendement de coordination COM-829 est adopté.
L'article 28 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 28
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-589 rectifié modifie la loi de 1989, en disposant qu'en zone tendue, n'est pas qualifiable comme un avantage en nature la contribution d'un employeur à un organisme de logements afin de disposer d'un droit réservataire pour des collaborateurs indispensables au fonctionnement de l'entité.
Nous n'avons pas réussi à comprendre : s'agit-il de dispositions fiscales ? Quel est le lien avec la loi de 1989 ? De quelle loi parle-t-on ? L'avis est défavorable.
L'amendement COM-589 rectifié n'est pas adopté.
Articles 28 bis A , 28 bis, 28 ter, 28 quater (nouveaux)
Les articles 28 bis A, 28 bis, 28 ter, 28 quater sont successivement adoptés sans modification.
Article 28 quinquies (nouveau)
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-680 est rédactionnel. De même, l'amendement COM-681 corrige une erreur de référence. L'amendement COM-682 est un amendement de précision.
Les amendements COM-680 , COM-681 et COM-682 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il paraît souhaitable de maintenir l'obligation pour l'UES-AP de passer une convention avec l'État pour définir les modalités de contrôle du montant et de l'utilisation de la réserve de disponibilités constituée par chaque société anonyme coopérative d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (SACICAP). Tel est l'objet de l'amendement COM-683 .
L'amendement COM-683 est adopté.
L'article 28 quinquies est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-484 précise que, pour la délivrance de l'agrément sur la transformation de SA HLM en SA coopératives de production d'HLM, le ministre tiendra compte « des conséquences en termes de gouvernance et sur la réalisation des missions d'intérêt général exercées par la société auxquelles pourrait conduire la transformation demandée » ; le silence gardé par le ministère pendant plus de quatre mois vaudra rejet de la demande.
Aujourd'hui, une ESH ne peut se transformer en coopérative HLM qu'à deux conditions : l'assemblée générale de l'ESH doit se prononcer avec une majorité qualifiée, ce qui signifie que l'actionnaire de référence ou les membres du pacte d'actionnaires se prononcent pour. En outre, le ministre chargé du logement doit renouveler l'agrément de l'organisme HLM et ainsi s'assurer que les règles de droit ont bien été respectées. L'amendement ajoute de nouvelles contraintes injustifiées qui n'existent pas quand deux ESH fusionnent ou quand un OPH souhaitera être absorbé par une ESH ou une coopérative.
Je comprends encore moins pourquoi le silence de quatre mois vaudrait rejet, cela va à rebours des dispositions de l'ordonnance de 2015 qui prévoient que - le silence pendant deux mois vaut acceptation. Rien ne justifie une telle exception ici. Aussi, l'avis est défavorable.
L'amendement COM-484 n'est pas adopté.
L'article 28 sexies est adopté sans modification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article 28 septies , adopté par l'Assemblée nationale, a autorisé les OPH à insérer une clause de paiement différé dans leurs marchés, afin de leur permettre de recourir à cette pratique dans les mêmes conditions que les organismes privés HLM. L'amendement COM-80 rectifié ter en prévoit la suppression.
La volonté de créer des conditions d'intervention similaires pour tous les opérateurs HLM est compréhensible. Mais les OPH restent, par principe, des organismes publics ; leur appliquer l'interdiction de clauses de paiement différé est assez logique. Du reste, conformément au droit de l'Union européenne, les pouvoirs adjudicateurs de droit public sont placés dans une situation différente de ceux de droit privé.
Surtout, le préfinancement du marché désavantagerait les PME, qui n'ont pas forcément les disponibilités financières suffisantes, même si la faculté du paiement différé ne s'appliquait pas aux opérations concernées.
Je vous propose un avis de sagesse favorable sur cet amendement, et sur les amendements COM-168 rectifié, COM-410 et COM-626 , identiques.
M. Marc Daunis . - Cet article s'inscrit dans une logique qui ne nous a pas échappé. On a supprimé les architectes, les concours, et maintenant on propose un paiement différé. Quelle PME, quel artisan dans nos territoires va pouvoir dans ces conditions répondre à ces marchés. Avec la mise en place d'un paiement différé, on atteint un summum. L'avis sur cet amendement de suppression doit aller au-delà de la sagesse. Il est de nécessité publique.
Les amendements COM-80 rectifié ter, COM-168 rectifié, COM-410 et COM-626 sont adoptés.
L'article 28 septies est supprimé.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-627 supprime l'article 29 qui facilite les ventes de logements sociaux. Le Gouvernement a annoncé un objectif de cession de 40 000 logements sociaux par an à l'issue du quinquennat. Chacun sait que cet objectif est irréaliste. Je ne suis pas opposée à la vente de logements sociaux mais pas dans n'importe quelles conditions. Plutôt que de supprimer l'article, je vous proposerai de mieux encadrer ce dispositif.
L'amendement COM-627 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-289 crée une société foncière de portage, société anonyme privée qui aurait pour objet d'acheter des logements sociaux à l'exception des logements financés par des PLAI. Les logements seraient gérés par les organismes HLM cessionnaires. Le dispositif ne dit rien sur l'affectation des logements une fois parti le locataire en place. Ce dispositif revient à transférer à des investisseurs privés les logements sociaux financés avec des fonds publics. C'est un changement important de modèle économique qui ne paraît pas souhaitable. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-289 n'est pas adopté.
L'amendement de coordination COM-809 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-729 , COM-500 et COM-537 sont identiques. Le projet de loi prévoit que les sociétés de vente d'habitations à loyer modéré peuvent uniquement acquérir des biens immobiliers. Il convient de préciser que ces sociétés pourront également acquérir les locaux accessoires et les locaux à usage autre que d'habitation qui font partie des immeubles cédés.
Les amendements identiques COM-729 , COM-500 et COM-537 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-859 interdit à une société de vente d'habitations à loyer modéré l'acquisition de la nue-propriété des logements. Ces sociétés ont en effet vocation à acheter la propriété entière des logements afin de pouvoir les revendre par la suite.
Mme Annie Guillemot . - Nous sommes d'accord.
L'amendement COM-859 est adopté.
M. Xavier Iacovelli . - Dans le cas où un logement géré par un organisme agréé au titre de l'intermédiation locative et de la gestion locative sociale serait vendu à une société de vente HLM, il faut prévoir, c'est l'objet de l'amendement COM-427 , que ledit organisme puisse continuer d'en assurer le suivi.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Si un logement loué par un tel organisme est vendu à la société de vente HLM, le contrat de location n'est pas remis en cause et l'organisme vendeur continuera à gérer le bien. Il n'y a pas de risque juridique spécifique du fait de la vente pour l'organisme. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-427 n'est pas adopté.
Mme Annie Guillemot . - L'amendement COM-411 précise que la vente en bloc de logements sociaux ne peut se faire qu'au profit d'un organisme de logement social.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement reviendrait donc à rendre inopérante la mesure proposée pour faciliter certaines cessions de logements HLM. Cette possibilité, qui reste très limitée puisqu'il ne s'agit que des logements financés par un PLS (de l'ordre de 10% du parc) de plus de 15 ans, est une ouverture du dispositif de vente pour permettre aux bailleurs sociaux de valoriser plus facilement leur patrimoine. Elle conduira par ailleurs à l'instauration progressive d'une plus grande mixité sociale dans les bâtiments concernés. La vente en bloc est une condition essentielle car la vente à l'unité n'intéressera pas les acteurs institutionnels privés du logement. J'ajoute que l'avis conforme du maire sera requis. Défavorable.
L'amendement COM-416 interdit la vente de logements sociaux en bloc dans les communes carencées. Je vous proposerai un amendement soumettant les ventes de logements sociaux à l'avis du maire : cela devrait vous satisfaire. L'avis est également défavorable.
Mme Annie Guillemot . - Le second concerne les communes carencées. Il vise à interdire la vente de logements sociaux, lorsqu'il y a constat par le préfet d'une carence. Alors que la commune va payer une amende en raison d'un nombre de logements sociaux insuffisants, on l'autoriserait à vendre ceux qu'elle possède ?
M. Xavier Iacovelli . - Dans certaines communes, la carence est due à une volonté politique de ne pas construire de logements sociaux... mais elles pourraient vendre ceux qu'elles ont ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - Il faut un avis conforme du maire, et le préfet peut s'y opposer.
Mme Annie Guillemot . - C'est une question de principe. Comment admettre qu'il soit possible pour la commune carencée de vendre des logements sociaux, qui resteront, pendant dix ans, comptabilisés comme des logements sociaux au sens de la loi SRU ? Si ces amendements ne sont pas adoptés, nous voterons contre l'article.
Mme Sophie Primas , présidente. - Il y a des communes carencées qui veulent vendre des logements sociaux, afin d'en reconstruire davantage.
M. Xavier Iacovelli . - Dans d'autres villes...
Mme Sophie Primas , présidente. - Non, sur place ! Les ventes s'inscrivent dans un schéma global de mixité. Certains quartiers non mixtes disposent de nombreux logements sociaux. En vendre une partie peut permettre d'augmenter la mixité dans ce quartier, mais également de construire d'autres logements sociaux, dans un quartier n'en disposant pas. L'avis du maire et du préfet seront importants.
M. Xavier Iacovelli . - Une ville est carencée, lorsque la négociation avec le préfet a échoué. Or on donne ici la possibilité à un maire qui refuse de construire des logements sociaux de vendre le peu qu'il a. On ouvre la boîte de Pandore.
Mme Sophie Primas , présidente. - Il ne faut pas se focaliser sur les quelques maires récalcitrants.
Mme Annie Guillemot . - Dans la rédaction du gouvernement, il n'y a aucune certitude que ces ventes soient liées à des constructions d'autres logements sociaux dans la commune. Nous avons fait un amendement sur l'avis conforme du maire, mais on ne sait pas le sort que le gouvernement lui réservera.
Les amendements COM-411 et COM-416 ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-366 précise que les logements sociaux vendus sous le régime de la vente à rénover d'immeuble (VIR) doivent répondre à des standards de qualité du bâti. Le projet de loi mentionne les normes d'habitabilité et de performance énergétique. Les locataires seront informés des travaux qui devront être menés. Il me semble que c'est suffisant. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-366 n'est pas adopté.
L'amendement de coordination COM-866 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-89 rectifié bis ouvre la possibilité de vendre des logements sociaux sous le régime de la vente à rénover d'immeuble. Cet amendement est satisfait par les dispositions de l'alinéa 17 de l'article 29.
L'amendement COM-89 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-540 précise que la décision de vendre ne peut être autorisée dans les communes déficitaires en logements sociaux qu'à la condition que l'organisme vendeur réinvestisse sur le territoire de la commune concernée ou de l'EPCI une fraction du produit de vente, pour développer l'offre de logement et pour des actions en faveur de l'habitat.
J'ai proposé de rendre l'avis du maire conforme. Il me semble que cela devrait satisfaire les auteurs. L'idée de fléchage est intéressante mais pourquoi autoriser le réinvestissement sur le périmètre de l'EPCI ? Cela n'aidera pas la commune déficitaire ! Et pourquoi une fraction seulement ? Comment serait matérialisé ce fléchage ? Avis défavorable.
M. Xavier Iacovelli . - Le début de l'amendement me plaisait. Dommage, ensuite, qu'il inclue l'EPCI. Nous le reprendrons peut-être en supprimant l'EPCI. Il est en effet impossible de réfléchir à cette échelle. Dans une intercommunalité de mon département, une commune comprend 65% de logements sociaux, tandis que les autres sont carencées ou ont un taux de logements sociaux inférieur à 30%. En raisonnant à l'échelle intercommunale, on va créer un ghetto de pauvres et des ghettos de riches.
Mme Sophie Primas , présidente . - Je vous mets en garde sur une réflexion à l'échelle de l'ensemble du pays, en vous calquant sur ce qui se passe dans les Hauts-de-Seine.
M. Xavier Iacovelli . - Ce risque existe dans tous les EPCI.
Mme Anne-Catherine Loisier . - Notre collègue Valérie Létard a réfléchi sur le territoire carencé à l'échelle de l'EPCI, pour que celui-ci puisse apporter des solutions. J'entends les arguments des uns et des autres. Toutefois, nous soutenons l'amendement de Mme Létard.
L'amendement COM-540 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-876 précise que le silence gardé par la commune pendant le délai de deux mois vaudra acceptation et qu'en cas d'opposition du maire, la vente de logements sociaux ne sera pas autorisée.
Il s'agit ainsi de donner plus de pouvoir au maire sur les ventes de logements sociaux. Cela permettra également de lever les contradictions qui résultent du projet de loi qui ne permet pas au maire de s'opposer à la vente de logements sociaux implantés sur son territoire tout en maintenant les obligations de construction de logements sociaux en application de la loi SRU.
L'amendement COM-876 est adopté. Les amendements COM-83 rectifié bis, COM-367 rectifié, COM-628 , COM-183 , COM-185 , COM-412 et COM-518 deviennent sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article 29 indique que l'autorisation de vendre dans la CUS vaut autorisation de vendre au bénéfice de la société de vente d'habitations à loyer modéré pendant la durée de validité de la CUS. L'amendement COM-871 vise à préciser le sort des logements cédés à une société de vente d'habitations à loyer modéré pour lesquels l'autorisation de vente initiale est devenue caduque.
La société de vente HLM devra ainsi demander une nouvelle autorisation de vendre au préfet et au maire. À défaut d'autorisation, ces logements devront être cédés à un bailleur social dans un délai de six mois. Si la société de vente ne trouve pas d'acquéreur, elle pourra saisir le ministre du logement qui mettra alors un bailleur social en demeure d'acquérir tout ou partie des logements.
Mme Annie Guillemot . - Je n'arrive pas à comprendre cet amendement. En effet, la société a une autorisation de vente pendant dix ans, mais la durée de la CUS est de six ans.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cet amendement vise les cas où l'autorisation de vente devient caduque.
Mme Annie Guillemot . - Pourquoi la société de vente d'HLM rétrocèderait à l'office HLM ce qu'elle n'a pas vendu ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Elle n'a plus l'autorisation de vente : elle doit donc la redemander. Dans le cas contraire, elle devra céder ce qui n'a pas été vendu au bailleur social.
Mme Annie Guillemot . - La société aura été propriétaire pendant six ans. Elle aura vendu les deux tiers des logements. Le tiers restant sera rétrocédé à l'office HLM. Autrement dit, Action Logement ne prend aucun risque ! On ne peut pas obliger un office HLM à redevenir propriétaire de ces logements non vendus ! Action Logement les a achetés. Comment l'office HLM rachètera-t-il, s'il n'a pas d'argent ?
M. Marc Daunis . - Si j'ai bien compris, au bout de six ans, la société de vente d'HLM n'aura plus d'autorisation de vente. Elle a la possibilité de demander une prorogation. À défaut d'autorisation, les logements devront être cédés dans un délai de six mois aux bailleurs sociaux. Ainsi, Action Logement rendra ce qu'elle n'arrivera pas à vendre. Elle ne prend aucun risque, l'État non plus, qui va désigner un bailleur social, sans clause d'accompagnement. Le risque est transféré sur le bailleur social. Or, il y a actuellement un regroupement des bailleurs sociaux et il n'y aura bientôt plus qu'un bailleur social par département. La part du patrimoine la plus intéressante sera vendue. Le bailleur social se retrouvera avec la partie ayant le moins de valeur, et qui potentiellement va poser le plus de problèmes. Cela mériterait une analyse fine des conséquences !
Mme Sophie Primas , présidente . - Mais le préfet peut redonner l'autorisation de vente.
Mme Annie Guillemot . - Concrètement, Action Logement achète un immeuble ; elle ne fait aucune provision pour gros travaux ; elle ne vend pas ; et ce sont les bailleurs sociaux qui récupèrent les logements. C'est tout simplement scandaleux.
Mme Sophie Primas , présidente . - Cet amendement est la simple conséquence de la mise en place des sociétés de vente d'HLM.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Vous êtes en réalité opposés à la mise en place de ces sociétés.
Mme Annie Guillemot . - J'interviens dans des copropriétés dégradées. Je dis aux propriétaires privés qu'ils doivent constituer des provisions pour les travaux. Mais la société de vente d'HLM, qui est propriétaire, en serait dispensée ? Ses devoirs seraient différents de ceux des autres propriétaires ? Elle a accepté le risque. On ne peut admettre que, faute de parvenir à vendre, elle transmette le problème aux bailleurs sociaux.
L'amendement COM-871 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-685 est de coordination. Il en est de même pour l'amendement COM-684 qui est lié à l'amendement de suppression de la gestion en flux prévue par l'article 38 du projet de loi.
Les amendements COM-685 et COM-684 sont adoptés.
Mme Annie Guillemot . - Le projet de loi prévoit que la société de vente d'HLM a pour seul objet l'acquisition de biens en vue de la revente. L'organisme vendeur doit rester pleinement engagé dans la gestion locative, le suivi social des locataires et l'entretien de l'immeuble ; l'organisme acquéreur de son côté doit assurer les gros travaux qui incombent au propriétaire mais il doit également s'impliquer pour assurer la sécurisation et l'accompagnement des locataires vers l'accession de leur logement.
L'amendement COM-444 pose qu'une convention de gestion sera annexée à l'acte de vente entre les organismes HLM.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il s'agit du même débat que tout à l'heure. Nous l'aurons en séance. Pour l'instant, l'avis est défavorable.
Mme Annie Guillemot . - Lorsqu'un locataire veut acheter, il doit disposer d'un état du patrimoine. Actuellement, je ne vois pas comment Action Logement va pouvoir le produire.
L'amendement COM-444 n'est pas adopté.
Mme Annie Guillemot . - Le projet de loi prévoit que les cessions de logements sociaux à un autre organisme HLM, à une SEM agréée, ne sont pas soumises à l'accord préalable du préfet. Ce dernier en serait simplement informé. L'amendement COM-413 supprime cette disposition.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cela pourrait nuire à la restructuration actuelle du secteur social. Défavorable.
L'amendement COM-413 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-497 interdit la vente des logements sociaux à une société de ventes HLM sous le régime de la VIR. Dans le cas particulier de la société de vente, l'organisme HLM vendeur continue à assurer la gestion courante et les travaux sur ce patrimoine. L'usage de la VIR est donc transparent pour la société de vente. Si elle ne souhaite pas y avoir recours, elle attendra la fin des travaux pour vendre. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-497 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone . - L'amendement COM-291 rectifié supprime la condition d'ancienneté pour l'achat d'un logement - pour en rester au droit actuel. Cette condition d'ancienneté a été ajoutée à la demande de l'agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) qui a constaté des ventes à des locataires à peine installés. Une période de deux ans me paraît être un bon compromis. Aussi, l'avis est-il défavorable.
L'amendement COM-291 rectifié n'est pas adopté.
Mme Annie Guillemot . - Le projet de loi prévoit que les logements financés par des PLS vacants ou occupés peuvent être vendus à des personnes morales de droit privé.
Considérant que les logements des organismes HLM doivent rester dans le parc de logements sociaux ou être vendus à leurs occupants ou à des personnes répondant aux conditions de ressources, l'amendement COM-415 supprime la cession à des sociétés privées.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - L'amendement interdit les ventes en bloc de logements financés par des PLS de plus de 15 ans à des personnes morales de droit privé. Or, on a besoin de souplesse ! Les investisseurs privés ne seront pas intéressés par des ventes à l'unité. Enfin, il y a l'avis conforme du maire. Avis défavorable.
L'amendement COM-415 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les députés ont supprimé la possibilité de fixer le prix d'un logement vendu à son occupant par référence au prix d'un logement libre. Désormais le prix d'un logement vendu à l'occupant est fixé sur le prix d'un logement occupé. L'amendement COM-750 rétablit la faculté initiale de se référer soit au prix d'un logement libre, soit à celui d'un logement occupé.
Mme Annie Guillemot . - Le ministre nous a dit que l'avis des Domaines ne sert à rien. Ce n'est pas notre opinion. Si pour deux immeubles jumeaux, le bailleur social doit demander une estimation aux Domaines pour une vente libre, mais pas pour une vente à Action Logement, et s'ils se mettent d'accord sur un prix très inférieur aux prix alentour, les citoyens demanderont des comptes au maire, ainsi qu'au bailleur. L'amendement COM-414 indique que le prix de vente doit être compatible avec l'avis des Domaines, tout en laissant une certaine marge de négociation.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-414 vise à rétablir l'avis des Domaines dans la fixation du prix sans toutefois l'encadrer comme c'est actuellement le cas. La réglementation actuelle prévoit que le bailleur qui souhaite vendre un logement doit le faire évaluer par le service des Domaines. La vente peut ensuite se faire à un prix qui peut être supérieur ou inférieur de 35% à cette évaluation. Les bailleurs rencontrent de grandes difficultés à obtenir cet avis qui est obligatoire mais qui leur laisse ensuite une grande latitude dans la fixation du prix. Par conséquent, cette procédure semble être une contrainte trop importante au regard des garanties qu'elle apporte. Le prix fixé sera pris en compte par l'Ancols dans ses contrôles. L'avis est donc défavorable.
M. Marc Daunis . - Les maires, les élus, ne pourront s'appuyer sur des références fournies par les Domaines pour justifier le prix dans les négociations. C'est ennuyeux. Sur quelles bases se prononceront-ils ?
Mme Sophie Primas , présidente . - Ce n'est pas le maire qui fixe le prix, mais le bailleur.
M. Marc Daunis . - Il y a une discussion entre eux. Je l'ai vécu dans ma commune. Si une vente apparaît spéculative, avec un prix de vente prohibitif, le maire peut bloquer l'opération.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Dans le droit actuel. Mais dans le projet de loi, le maire n'est plus consulté sur le prix.
Mme Annie Guillemot . - C'est une disposition dangereuse qui est proposée ici. J'ai mené une opération sur 15 000 logements en copropriétés dégradées : 650 achats au final ! La métropole de Lyon est chaque fois passée outre l'avis des Domaines, le prix n'a été rectifié par le tribunal que dans 10 à 15 % des cas.
Ne pas avoir l'avis des Domaines pour les bailleurs publics, mais être obligé de les demander pour les copropriétés, c'est placer le maire dans une situation bien désagréable. On a toujours dit que les prix dans les opérations publiques étaient fonction des estimations des Domaines ; si cela disparaît, sur les copropriétés privées, le maire ne pourra rien faire ! Cette disposition du projet de loi aura des conséquences sur le renouvellement urbain et les copropriétés dégradées.
L'amendement COM-750 est adopté. Les amendements COM-414 et COM-629 deviennent sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article L. 443-11 du code de la construction et de l'habitation interdit à une personne physique d'acquérir plus d'un logement vacant dans le cadre de la vente de HLM. Le texte actuel n'autorise pas une personne physique ayant acheté un logement vacant à un organisme HLM à le revendre pour en acheter un nouveau après un déménagement imposé par un motif professionnel, par l'agrandissement de la famille ou par la séparation du couple. En outre, le projet de loi étend cette interdiction à tout logement social, et non plus uniquement aux logements vacants.
L'amendement COM-755 autorise donc les personnes physiques à acheter un autre logement vacant cédé par un bailleur social, quand ils ont revendu celui précédemment acheté, sous condition de circonstances particulières (mobilité professionnelle, modification de la composition de la famille). Je rétablis la rédaction actuellement en vigueur s'agissant des logements concernés. C'est un amendement de bon sens !
M. Marc Daunis . - Oui !
L'amendement COM-755 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - En cas de cession d'un élément de patrimoine immobilier d'un organisme d'habitations à loyer modéré, l'article L. 443-13 du code de la construction et de l'habitation prévoit que les emprunts contractés pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration de l'immeuble vendu sont transférés à l'acquéreur, avec maintien des garanties des collectivités et sauf opposition des créanciers.
La société de vente d'habitations à loyer modéré a pour objet l'acquisition de biens immobiliers appartenant aux bailleurs sociaux ou aux organismes agréés pour la maîtrise d'ouvrage, afin de procéder à leur revente.
L'amendement COM-858 précise que la reprise systématique des emprunts liés à la construction, l'acquisition ou la réalisation d'un immeuble est limitée aux cessions faites aux organismes d'habitations à loyer modéré autres que les sociétés de vente HLM ; dans le cas d'une cession à une société de vente d'habitations à loyer modéré, les emprunts attachés à l'immeuble seraient subordonnés à un accord de l'acquéreur et du vendeur. En effet, la société de vente est destinée à la détention d'immeubles en vue de leur revente par lots ; elle n'a pas vocation à reprendre les dettes du bailleur initialement propriétaire.
Avec ma rédaction, les amendements identiques COM-496 et COM-508 rectifié sont satisfaits.
Mme Denise Saint-Pé . - Mme Létard souhaite absolument que figure dans la rédaction la mention suivante « sous réserve de l'accord des collectivités territoriales sur le transfert de ces garanties d'emprunt ».
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Dans mon amendement, cela figure, non dans le sien. Mme Létard a satisfaction.
M. Marc Daunis . - La collectivité qui a garanti l'emprunt est-elle comprise dans cette formulation et son accord est-il en conséquence nécessaire ?
Mme Sophie Primas , présidente . - Oui.
M. Marc Daunis . - Mais n'y a-t-il pas eu transfert de la garantie lorsqu'un emprunt a été transféré à l'agglomération par exemple ?
Mme Sophie Primas , présidente . - L'EPCI se substitue à la commune, il en reprend toutes les obligations et tous les droits.
M. Marc Daunis . - Mais Mme le rapporteur dit que l'opération ne se fera pas sans l'accord du maire. Est-ce encore le cas lorsque la compétence a été transférée ? Il faudrait vérifier si la garantie donnée avant le transfert demeure, donc s'il y a lieu d'interroger le maire, et non seulement l'EPCI.
Mme Michelle Gréaume . - J'ai vécu le cas : les garanties communales demeurent, après le transfert à l'agglomération.
Mme Sophie Primas , présidente . - Cela dépend des agglomérations.
Mme Annie Guillemot . - Alors il faudra préciser la rédaction...
L'amendement COM-858 est adopté. Les amendements COM-496 et COM-508 rectifié deviennent sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable à l'amendement COM-498 qui précise que les règles de réutilisation des sommes résultant de la cession des logements sociaux ne s'appliquent pas à la société de vente HLM. Celle-ci n'a pas vocation à construire des logements sociaux.
L'amendement COM-498 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-731 , COM-499 rectifié et COM-536 sont identiques. En cas de vente de logements réalisée en application de la section 2 du chapitre III du titre IV du livre IV du code de la construction et de l'habitation, l'organisme vendeur assure les fonctions de syndic de la copropriété tant qu'il demeure propriétaire d'au moins un logement. Il peut également mettre à disposition son personnel pour des missions de gardiennage, de gestion de déchets, d'entretien...
L'objet des sociétés de vente d'habitations à loyer modéré étant l'acquisition de biens immobiliers auprès des bailleurs sociaux et leur revente, la société n'a pas vocation à assurer les fonctions de syndic de copropriété ou, le cas échéant, la mise à disposition de personnel. En conséquence, l'organisme ou la société d'économie mixte ayant préalablement vendu son bien à la société de vente HLM sera chargé de ces missions, sauf renoncement de sa part ou convention contraire.
M. Marc Daunis . - Il s'agit des SEM « agréées », je pense ? On l'a précisé plus haut, pourquoi pas ici ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Très juste, je rectifie l'amendement en ce sens.
Les amendements COM-731 rectifié est adopté. Les amendements COM-499 rectifié et COM-536, satisfaits, sont sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les députés ont introduit une clause de rachat systématique en vas de vente des logements sociaux. L'amendement COM-752 limite l'obligation aux seuls cas de perte d'emploi, de rupture familiale ou de problèmes de santé.
L'amendement COM-752 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-193 et COM-290 rectifié suppriment le droit de préemption du maire pour les logements acquis avec un PSLA. Pourquoi faire un tel cas particulier ? Défavorable.
Les amendements COM-193 et COM-290 rectifié ne sont pas adoptés.
L'amendement de coordination COM-678 rectifié est adopté.
Mme Annie Guillemot . - Nous nous abstenons sur l'article.
L'article 29 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 29
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis défavorable à l'amendement COM-545 rectifié qui instaure une convention territoriale de coopération entre l'EPCI délégataire des aides à la pierre, l'Etat et l'organisme HLM propriétaire de plus de 5% du parc social sur le périmètre de l'EPCI. La convention détermine notamment les actions de l'organisme pour développer l'offre nouvelle de logement social, la politique de vente du patrimoine locatif, les actions pour développer l'accession sociale, les politiques de peuplement...
Cette convention ressemble fortement de par son objet à la CUS, qui comprend un volet territorial. Les EPCI sont signataires des CUS conclues par les organismes qui leur sont rattachés et peuvent être signataires, à leur demande, des CUS des organismes disposant d'un patrimoine sur leur territoire. Ils sont également les premiers concernés pour les conventions intercommunales d'attribution, s'agissant des questions de peuplement.
On ajoute encore un document ! Comment gèrera-t-on les éventuelles divergences entre la CUS et cette convention, entre cette convention et la convention intercommunale d'attribution ? Avis défavorable... si l'amendement n'est pas retiré.
Mme Annie Guillemot . - Il nous semble au contraire intéressant, s'agissant d'un organisme d'habitation qui possède plus de 5% du parc social local : ses projets de vente, de démolition, de construction seront intégrés dans un ensemble beaucoup plus large que les CUS.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cela fait redondance avec les documents existants.
L'amendement COM-545 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Même avis sur le COM-546 rectifié qui institue au sein du comité régional de l'habitat et de l'hébergement une formation restreinte, le comité des financeurs : c'est de nature réglementaire...
L'amendement COM-546 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le COM-548 rectifié prévoit que le plan de vente de la CUS comporte un volet territorial lorsqu'un organisme HLM possède 5% du parc social dans le ressort d'un EPCI délégataire des aides à la pierre. Mais pourquoi le volet territorial s'appliquerait-il seulement dans ce cas ?
Mon amendement précisant que la liste des logements - par commune et EPCI - est annexée dans le plan de vente devrait satisfaire les auteurs de l'amendement. Avis défavorable.
L'amendement COM-548 n'est pas adopté.
Article 29 bis A (nouveau)
L'article 29 bis A est adopté sans modification.
Article 29 bis (nouveau)
L'article 29 bis est adopté sans modification.
Article 30
L'article 30 est adopté sans modification.
Article additionnel après l'article 30
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-340 rectifié quinquies précise que les départements peuvent conserver leurs parts sociales dans les SEM locales exerçant plusieurs activités dont l'une au moins relève de la compétence départementale. Nous avons besoin d'expertiser plus avant le dispositif. J'invite les auteurs à redéposer l'amendement en séance. Avis défavorable.
L'amendement COM-340 rectifié quinquies n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-630 supprime l'article, qui prévoit la ratification des ordonnances portant réforme d'Action Logement. Nous avons entendu le rapport de Valérie Létard sur le sujet ; il y a encore des ajustements à faire, mais ils ne justifient pas de tout supprimer.
L'amendement COM-630 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-417 et COM-485 rectifié portent sur les incompatibilités entre les différentes structures d'Action Logement. Outre son COM-539 de clarification, Valérie Létard nous fera des propositions en séance publique : avis défavorable à ces deux amendements, et favorable au COM-539.
Les amendements COM-417 et COM-485 rectifié ne sont pas adoptés.
L'amendement COM-539 est adopté.
Les amendements identiques de coordination COM-494 rectifié bis et COM-534 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les modalités et conditions d'application à Action Logement Services (ALS) des exigences prudentielles relatives aux ratios de couverture et de division des risques sont précisées par arrêté du ministre chargé de l'économie. Elles peuvent inclure des exemptions au profit des organismes d'habitations à loyer modéré et des SEM de construction et de gestion de logements sociaux. L'amendement COM-535 étend ces exemptions à l'Association Foncière Logement (AFL). Avis favorable.
L'amendement COM-535 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis défavorable au COM-120 rectifié bis, partiellement satisfait par le droit en vigueur.
L'amendement COM-120 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je souhaiterais avoir l'avis du Gouvernement sur l'amendement COM-486 rectifié qui autorise Action Logement Groupe (ALG) à percevoir des dividendes d'ALI et d'ALS. Il pourrait être redéposé en séance : avis défavorable à ce stade.
L'amendement COM-486 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le COM-487 rectifié traite de dispositions fiscales : avis défavorable.
L'amendement COM-487 rectifié n'est pas adopté.
L'article 31 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 31 bis (nouveau)
L'article 31 bis est adopté sans modification.
Article 32
L'article 32 est adopté sans modification.
Article 33
L'article 33 est adopté sans modification.
Articles additionnels après l'article 33
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je suis favorable au 1° mais pas au 2° ni au 3° de l'amendement COM-153 rectifié bis de M. Raison. Comme le COM-154 rectifié ter du même auteur, cet amendement vise à inscrire dans les objectifs de la politique d'aide au logement et dans la définition du service d'intérêt général (SIEG) l'accès au logement social des personnes dont l'habitat permanent est constitué d'une résidence mobile. Il les inclut dans la liste des personnes prioritaires. Il ne me paraît pas souhaitable d'allonger la liste des personnes prioritaires, elle est déjà très longue, ni de modifier la définition du SIEG qui sert de référence pour l'octroi des aides aux bailleurs sociaux. Ceux-ci peuvent déjà réaliser des logements adaptés, des petits pavillons avec un emplacement pour une caravane, financés par des PLAI adapté.
M. Michel Raison . - Tous les organismes de logement social ne fonctionnent pas pareillement. Il existe désormais un guide de l'habitat adapté aux gens du voyage, publié par le ministère. Ce sont les caravanes devenues habitat permanent de personnes sédentarisées qui posent problème. La Cour des comptes note l'amplification de l'ancrage territorial et recommande de considérer le développement de l'offre d'habitat adapté comme aussi important que l'accompagnement à la mobilité des gens du voyage. Il faut infléchir en conséquence la législation. Les communes n'ont pas toutes les moyens de réaliser les investissements nécessaires : je propose d'obliger les bailleurs sociaux à le faire. Je maintiens les amendements intégralement et les redéposerai en séance.
Les amendements COM-153 rectifié bis et COM-154 rectifié ter ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - La loi du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté interdit aux associations locales et indépendantes de locataires non affiliées à une organisation nationale siégeant à la Commission nationale de concertation, au Conseil national de l'habitat ou au Conseil national de la consommation de présenter des listes aux élections des représentants des locataires, dans les conseils d'administration des offices publics de l'habitat, des sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré et des SEM gérant des logements sociaux, alors qu'elles participaient à ces élections depuis 1983.
Le présent amendement rend aux associations locales non affiliées la possibilité de participer à ces élections. L'obligation d'être « indépendantes de tout parti politique ou organisation philosophique, confessionnelle, ethnique ou raciale et ne pas poursuivre des intérêts collectifs qui seraient en contradiction avec les objectifs du logement social fixés par le présent code » est bien sûr maintenue. Ces associations de locataires font un excellent travail, il faut les laisser le poursuivre : tel est l'objet de mon amendement COM-686 identique au COM-502 .
Mme Annie Guillemot . - Nous avons beaucoup de réserves : certaines associations de locataires ont une action très dangereuse, dans tel ou tel quartier, et l'affiliation à un organisme national me semble indispensable. Dans certaines zones, elles imposent un mode communautaire de gestion... Mesurez ce que vous vous apprêtez à voter : pour notre part, nous estimons hautement souhaitable l'adhésion à une charte éthique.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il n'est pas toujours simple pour une association locale d'adhérer à un organisme national. Or le renouvellement au sein de ces petites structures se fait difficilement. Je ne vous suis pas, chère collègue : les choses sur le terrain se passent correctement.
Mme Annie Guillemot . - Depuis 1983, les choses ont beaucoup changé.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Elles ont changé depuis la loi Égalité et citoyenneté, pas depuis 1983.
Mme Annie Guillemot . - C'est le même problème qu'avec les fédérations de parents d'élèves. Prudence !
Les amendements COM-686 et COM-502 sont adoptés et deviennent un article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis défavorable à l'amendement COM-547 rectifié qui prévoit une consultation annuelle du comité régional de l'habitat et de l'hébergement par le préfet de région sur les zonages liés aux dispositifs Pinel. Le préfet peut proposer des ajustements territoriaux du zonage. Il s'agit d'un dispositif fiscal, à examiner dans le projet de loi de finances. J'ajoute que nous recevrons le 1 er septembre 2018 un rapport d'évaluation des zones géographiques Pinel ; et le 1 er septembre 2019, un rapport d'évaluation du dispositif Pinel lui-même. Attendons les conclusions, au moins, du premier rapport.
L'amendement COM-547 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-810 autorise le plafonnement des loyers des places de stationnement associées aux logements sociaux.
L'amendement COM-810 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-418 et COM-631 suppriment l'article, qui institue le bail mobilité : avis défavorable, car le dispositif est bien encadré, limité dans le temps, dix mois maximum, et il est réservé aux mobilités professionnelles.
Mme Annie Guillemot . - Le locataire est privé de garanties essentielles.
Les amendements COM-418 et COM-631 ne sont pas adoptés.
L'amendement rédactionnel COM-922 est adopté, ainsi que l'amendement de précision COM-687 .
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-186 porte à trois mois la durée minimale du bail mobilité : avis défavorable.
L'amendement COM-186 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le COM-292 rectifié porte la durée maximale de dix à douze mois. Avis défavorable.
L'amendement COM-292 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je précise avec l'amendement COM-817 les conditions d'appréciation du caractère disproportionné du montant forfaitaire de charges locatives récupérables. C'est le dernier décompte annuel, par nature de charges, qui constituera l'élément de référence. Le montant sera également adapté en fonction de la périodicité de versement prévue au contrat.
L'amendement COM-817 est adopté.
L'article 34 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-736 et les amendements COM-173 , COM-312 rectifié, COM-431 , COM-632 suppriment l'article. Pas besoin de passer par la loi pour créer des résidences pour les juniors.
M. Marc Daunis . - Très bien.
Les amendements COM-736, COM-173, COM-312 rectifié, COM-431 et COM-632 sont adoptés.
L'article 34 bis est supprimé.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-906 précise les conditions du congé délivré à son locataire par une SCI familiale dans le but de loger l'un de ses associés. Nous corrigeons certaines omissions.
L'amendement COM-906 est adopté.
L'article 34 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis défavorable à l'amendement de suppression COM-633 . La commission d'attribution des logements réexaminera périodiquement la situation de certains locataires en situation de sous-occupation, de sur-occupation, de dépassement du plafond de ressources, ou en cas de reconnaissance de handicap.
L'amendement COM-633 n'est pas adopté.
Mme Annie Guillemot . - Nous prévoyons avec l'amendement COM-452 la présence des associations de locataires dans les commissions d'attribution de logements sociaux.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - C'est une question réglementaire : avis défavorable.
L'amendement COM-452 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le COM-689 redonne au maire une voix prépondérante, en cas d'égalité des voix, au sein de la commission d'attribution. Le maire doit être en mesure de répondre à la demande des habitants et de conduire la politique de peuplement qu'il souhaite, dans le respect de la mixité sociale et des orientations du programme local de l'habitat.
L'amendement COM-689 est adopté.
L'amendement de coordination COM-688 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-745 et le COM-419 identique visent à revenir au délai de six ans pour le réexamen périodique de la situation des locataires du parc social. Trois ans, comme le souhaitent les députés, c'est trop court ! Il faut penser à la charge de travail pour les bailleurs.
M. Marc Daunis . - Oui !
Les amendements COM-745 et COM-419 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je suis défavorable à l'amendement COM-293 rectifié, que je ne comprends pas. Il autorise les bailleurs à appliquer un complément de loyer... mais à qui ? Qui sont ces « personnes identifiées » ? Quelle est la différence avec le supplément de loyer de solidarité ? En outre, il s'agit d'une faculté : il en résulterait des inégalités de traitement.
L'amendement COM-293 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-746 revient à la définition du logement sous-occupé en vigueur avant 2017 : un logement qui comporte un nombre de pièces habitables supérieur de plus de deux au nombre de ses habitants.
L'amendement COM-746 est adopté.
L'article 35 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
M. Marc Daunis . - Je me suis abstenu .
Articles additionnels après l'article 35
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-297 rectifié autorise la transmission annuelle des données fiscales aux organismes HLM, sur leur demande. C'est intéressant, mais si les locataires doivent donner leur accord, cela réduit la portée de la mesure... Et l'enquête relative au supplément de loyer est supprimée, alors qu'elle inclut des éléments autres que fiscaux, pour déterminer la composition de la famille. Les bailleurs devront traiter l'information, ce sera une charge. Enfin, ils devront disposer du numéro Insee du locataire, or la CNIL accorde à juste titre une protection particulière à cet identifiant. Avis défavorable en l'état mais peut-être M. Daubresse peut-il reformuler la rédaction d'ici la séance publique ?
L'amendement COM-297 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-323 et COM-562 exonèrent de supplément de loyer de solidarité les locataires des logements conventionnés. Pourquoi ? Cela ne me paraît pas souhaitable. Un délai de trois ans court avant application du SLS : les locataires peuvent toujours chercher un autre logement dans l'intervalle. Avis défavorable, comme aux COM-321 , COM-587 et COM-188 rectifié, de même nature.
Les amendements COM-323, COM-562, COM-321, COM-587 et COM-188 rectifié ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis défavorable au COM-489 rectifié : il prévoit que lorsqu'un logement appartenant à une société « dont l'activité principale est d'opérer dans le secteur du logement intermédiaire » est vendu, la convention APL n'est pas opposable au locataire occupant. Cela instaure une différence de traitement entre les logements intermédiaires selon que le propriétaire du logement a son activité principale dans le secteur intermédiaire ou non. Les logements intermédiaires tels que définis par l'article L.302-16 ainsi que les logements PLI n'entrent pas dans le champ du conventionnement à l'APL. Il n'est donc pas nécessaire de prévoir une telle règle. Avis défavorable.
L'amendement COM-489 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le texte généralise le système de la cotation. Cela pourrait se révéler très contraignant au regard des réalités locales et des situations d'urgence, si bien que certains participants à la conférence de consensus se sont élevés contre. Mon amendement COM-812 revient au droit existant : les EPCI sont libres de mettre en place un tel plan, selon les besoins de leur territoire.
Mme Denise Saint-Pé . - Mme Létard réserve le système de cotation aux seuls offices délégataires des aides à la pierre.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Son amendement va tomber avec l'adoption du mien...
L'amendement COM-812 est adopté. Les amendements COM-443, COM-549 rectifié, COM-550 rectifié et COM-348 deviennent sans objet.
L'article 36 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-533 rectifié supprime la pré-commission d'attribution dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ; il précise que les orientations peuvent déroger aux plafonds de ressources pour les logements situés dans ces zones. Sur le premier point, la rédaction de l'Assemblée nationale me semble un bon compromis ; sur le second, les dispositions légales et réglementaires permettent déjà au préfet de fixer des plafonds de ressources dérogatoires, par immeuble ou par secteur dans les QPV, pour favoriser la mixité sociale. Il en est de même pour un immeuble ou un ensemble immobilier occupé à plus de 65 % par des ménages bénéficiant des APL. Avec cette amendement, ne risque-t-on pas de créer des inégalités de traitement entre quartiers proches mais relevant d'EPCI différents ?
Le ministre s'est engagé devant les députés à tirer le bilan de l'application de ces dérogations préfectorales. Restons-en là à ce stade. Si les auteurs reformulent leur proposition en séance publique, le ministre nous dira si ces dérogations sont ou non appliquées ; nous pourrons alors décider d'adopter la partie correspondante de l'amendement. Avis défavorable, comme à l'amendement COM-298 rectifié.
Les amendements COM-533 rectifié et COM-298 ne sont pas adoptés.
L'article 37 est adopté sans modification.
Article additionnel après l'article 37
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-490 vise à exclure du champ des accords collectifs de location relatifs au congé pour vendre les ventes à l'unité - logements vacants ou vente à l'occupant - effectuées par l'AFL. Nous n'avons pas les moyens d'expertise sur ce sujet technique, je voudrais entendre le Gouvernement, avis défavorable à ce stade.
L'amendement COM-490 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le COM-807 vise à prendre en compte les modifications législatives relatives aux modalités de dissolution du Pacs.
L'amendement COM-807 est adopté. L'article 37 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-299 rectifié complète la liste des personnes prioritaires en ajoutant celles de'ja` loge'es dans le parc social et dont la demande de logement est motive'e par une sous-occupation ou une sur-occupation manifeste, une inade'quation du montant du loyer à leurs ressources, à la ne'cessite' d'un changement de domicile lie'e a` l'emploi ou au de'part a` la retraite. En outre, il instaure des quotas : 25% pour les personnes prioritaires, 10 % pour les personnes handicapées ou âgées et 65% pour les autres personnes. Le plan de gestion de la demande pourrait pondérer ces pourcentages.
La liste des personnes prioritaires est déjà très longue ; pourquoi privilégier le locataire installé plutôt que le demandeur extérieur ? Les commissions d'échange règlent déjà les problèmes mentionnés.
Sur les quotas, c'est un changement complet de méthode ; celle qui est proposée est très contraignante ! Que se passe-t-il en situation d'urgence, si le pourcentage de la catégorie est déjà atteint ? Laissera-t-on vacant une partie des logements faute de demandeurs handicapés ou âgés ? Avis défavorable.
L'amendement COM-299 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - La loi relative à l'Egalité et à la citoyenneté sanctionne le non-respect de l'obligation d'attribuer aux personnes prioritaires 25% des logements appartenant à l'AFL ou à ses filiales. Or l'AFL a un statut très spécifique. Elle a été constituée dans le cadre d'une convention entre l'Etat et l'UESL en 2001, avec pour objet de développer une offre locative foncière axée sur la mixité sociale et destinée aux salariés s'insérant dans la politique du renouvellement urbain.
L'AFL et ses filiales ont une mission singulière : réalisation de logements locatifs libres dans les quartiers faisant l'objet d'opérations de rénovation urbaine et réalisation de logements locatifs sociaux dans les agglomérations marquées par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements.
En outre, l'AFL ne peut être assimilée à un bailleur social ni à un collecteur puisque ni elle ni ses filiales n'assurent la collecte de la PEEC ; elles ne disposent pas de droit de réservation auprès des bailleurs sociaux. L'AFL ne peut donc se voir appliquer les mêmes sanctions que les collecteurs et les bailleurs sociaux. Elle est en outre soumise à un critère de solvabilité.
Mon amendement COM-728 supprime donc ces sanctions contre l'AFL. L'amendement COM-542 rectifié est identique : j'y suis favorable bien sûr.
Mme Annie Guillemot . - Abstention ! Nous sommes très réservés...
Les amendements COM-728 et COM-542 rectifié, sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article L. 441-1 prévoit que 25% des attributions de logements sociaux hors QPV doivent bénéficier aux demandeurs ayant des ressources inférieures au seuil du premier quartile des demandeurs de logement social.
De fait, ce seuil est très pénalisant pour les bénéficiaires de l'allocation adultes handicapés dont les ressources dépassent le seuil du premier quartile (les ménages modestes représentent 14 % des bénéficiaires de l'AAH). L'amendement COM-733 relève le seuil de revenus aux deux premiers quartiles.
M. Marc Daunis . - N'y a-t-il pas un moyen pour cibler les bénéficiaires de l'AAH, sans procéder à une telle généralisation ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Nous étudierons toute proposition de ciblage.
L'amendement COM-733 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-690 maintient la possibilité, dans les orientations adoptées par la conférence intercommunale du logement, de déroger au taux de 25 % d'attributions de logements sociaux à des personnes appartenant au quartile des revenus les plus faibles. Il s'agit d'adapter les obligations de mixité sociale à la situation de chaque territoire. Les amendements COM-300 rectifié, COM-456 et COM-551 rectifié ont le même objet, ils seront donc satisfaits par l'adoption du COM-690.
Mme Annie Guillemot . - Nous sommes contre. Quelle est la finalité exacte ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - En rester au droit actuel, avoir plus de souplesse en fonction des réalités territoriales.
L'amendement COM-690 est adopté. Les amendements COM-300 rectifié, COM-456 et COM-551 rectifié, satisfaits, sont sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . -La loi relative à l'égalité et à la citoyenneté a précisé que 25 % des attributions de logements sociaux à des personnes appartenant au quartile des revenus les plus modestes devront être réalisées en dehors des QPV. L'amendement COM-691 assimile au QPV les zones urbaines sensibles pendant une durée de six ans, soit la durée du contrat de ville. Il anticipe également le cas des quartiers qui ne seront pas reconduits en QPV. Il faut veiller à ne pas fragiliser des quartiers qui viennent juste de sortir de la géographie prioritaire en y installant les plus pauvres.
Mme Sophie Primas , présidente . - Excellent amendement...
L'amendement COM-691 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article 38 impose une gestion en flux alors que les bailleurs et les réservataires avaient jusqu'à présent le choix entre une gestion en stock, en flux ou les deux. Le passage à la gestion en flux ne permettra plus aux réservataires d'identifier physiquement les logements pour lesquels ils présentent des candidats. Les communes seront ainsi pénalisées dans la mise en oeuvre de leur politique de peuplement et de mixité sociale. Ce mode de gestion ne permettra plus à Action Logement de maîtriser l'offre de logements aux salariés des entreprises. Cette obligation risque également de remettre en cause à terme les modalités de financement dans la mesure où le réservataire ne connaîtra pas à l'avance la localisation ni la qualité des logements qui lui seront proposés.
Mon amendement COM-692 et le COM-421 identique suppriment cette obligation de gestion en flux, pour en rester au droit actuel. Avis défavorable aux COM-187 , COM-140 rectifié quinquies et COM-493 rectifié bis .
Mme Annie Guillemot . - Il y a tout de même un problème. Pour les opérations nouvelles, c'est le flux qui est imposé, mais on reprend aussi le stock ! Je m'interroge sur la légalité de la rédaction du Gouvernement : la délibération du conseil municipal mentionne les réservations, celles-ci sont une condition de la garantie. Or elles pourraient désormais échapper à la commune !
Les amendements COM-692 et COM-421 sont adoptés. Les amendements COM-187, COM-140 rectifié quinquies et COM-493 rectifié bis deviennent sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-525 rectifié rétablit la possibilité pour le préfet de déléguer son contingent préfectoral au maire ou, avec l'accord de ce dernier, au président de l'EPCI. La loi relative à l'égalité et à la citoyenneté a supprimé cette possibilité pour l'avenir et a maintenu les délégations actuelles avec possibilité pour les préfets de les résilier de plein droit. Nous nous y étions opposés...
Mme Annie Guillemot . - Pas nous.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable, donc.
L'amendement COM-525 rectifié est adopté.
L'article 38 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Annie Guillemot . - Nous ne le votons pas...
Article additionnel après l'article 38
Mme Évelyne Renaud-Garabedian . - La loi du 1 er septembre 1948 a encadré les loyers pour mettre fin à la crise du logement après la guerre. Mais le système a finalement créé une distorsion injuste au regard des prix du marché locatif. En 1986, le législateur a voulu mettre fin au système, mais en procédant par catégorie de logements et de ressources des locataires - il y a donc eu beaucoup d'abus. Nous présentons donc deux amendements, COM-109 rectifié et COM-110 rectifié, pour mettre fin à cette législation quels que soient les locataires et les types de logement. Cela incitera les propriétaires à faire des travaux... Ce sont environ 200 000 logements qui retourneront à la location libre.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Nous n'avons pas obtenu du ministère du logement les réponses que nous souhaitions pour évaluer ces amendements : il faudra les redéposer en séance publique pour que le Gouvernement se positionne. Avis défavorable.
Mme Annie Guillemot . - Il existe encore des locataires, qui ne sont pas expulsables, d'autant moins qu'ils doivent être âgés de plus de 70 ans. On ne peut revenir sur une telle loi au détour d'un amendement.
Mme Sophie Primas , présidente . - Je ne crois pas qu'il soit dans les intentions des auteurs d'expulser les habitants...
Mme Annie Guillemot . - Il est pourtant écrit que ceux qui ne pourront se maintenir dans les lieux devraient recevoir une proposition de relogement.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - C'est pour cela qu'il faut expertiser ces amendements, et que je n'y suis pas favorable à ce stade.
Les amendements COM-109 rectifié et COM-110 rectifié ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-738 précise que les bailleurs doivent transmettre au groupement d'intérêt public du système national d'enregistrement les données non anonymisées figurant dans les enquêtes qu'ils réalisent auprès des locataires.
L'amendement COM-738 est adopté.
L'article 38 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-365 rectifié intègre les personnes handicapées ou en perte d'autonomie dans la liste des sous-locataires pouvant bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL). Il est satisfait par l'article L. 442-8-1 du code de la construction et par l'article L. 831-4 du code de la Sécurité sociale. Avis défavorable.
L'amendement COM-365 n'est pas adopté.
L'amendement de précision COM-732 est adopté.
L'article 39 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel avant l'article 40
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-302 rectifié allonge le délai prévu pour prévenir la caution ou le garant en cas d'impayés de loyer de quinze jours à deux mois. Nous avons réduit la durée du commandement de payer à un mois ; par cohérence nous ne pouvons être favorables à ce délai de deux mois. Avis défavorable.
L'amendement COM-302 rectifié n'est pas adopté.
Article 40
Les amendements rédactionnels COM-693 et COM-694 sont adoptés, de même que l'amendement COM-698 , l'amendement de coordination rédactionnelle COM-695 , l'amendement rédactionnel COM-696 , l'amendement de coordination COM-699 , et l'amendement de clarification rédactionnelle COM-700 .
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-697 précise que les délais et modalités de paiement accordés par le juge statuant en application de l'article L. 742-24 sur la liquidation judiciaire se substitueront à ceux précédemment accordés.
L'amendement COM-697 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-701 précise que lorsque le bailleur n'a pas été informé des conséquences de l'absence de contestation des décisions de la commission de surendettement, ces décisions ne s'appliquent pas à lui.
Mme Annie Guillemot . - Sur le principe je suis favorable à cet amendement. J'ai déjà été confrontée à ce problème au sein de copropriété dégradées. Mais comment le prouver ? Certains bailleurs ne vont pas chercher leur lettre recommandée. Cette situation est compliquée, il convient de l'encadrer.
Mme Sophie Primas , présidente . - Nous en reparlerons en séance publique.
L'amendement COM-701 est adopté.
L'article 40 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 40
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Actuellement, la procédure d'expulsion d'un débiteur prend au moins six mois, auxquels s'ajoutent les délais de jugements et la trêve hivernale. La longueur de ces délais pénalise lourdement le bailleur et ne peut que décourager les propriétaires à s'engager dans l'investissement locatif. L'amendement COM-703 répond, en partie, à cette difficulté en divisant par deux les six mois incompressibles de la procédure.
Mme Élisabeth Lamure . - Bravo !
Mme Annie Guillemot . - Le groupe socialiste et républicain n'y est pas favorable. Pour un propriétaire de bonne foi, six mois est un long délai, mais pour une famille avec enfants à reloger, c'est court, et souvent ils relèvent d'une procédure de droit au logement opposable (DALO). Dans neuf procédures sur dix, le propriétaire-bailleur, le gestionnaire ou le syndic ne font pas appel aux garants dans les délais. Ils sont donc en faute. Les droits et les devoirs de chacun doivent s'appliquer.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours, c'est peu...
Mme Annie Guillemot . - Il est supérieur - un mois - en cas d'impayé depuis plus de trois mois... Or le gestionnaire ne saisit jamais le garant !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il faudrait alors rallonger ce délai de recours au garant.
Mme Annie Guillemot . - Oui, encadrons le dispositif. Ce sont des professionnels, ils connaissent très bien la loi !
Les amendements identiques COM-703 et COM-301 rectifié bis sont adoptés et deviennent article additionnel.
L'amendement COM-82 rectifié bis devient sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-570 oblige les gestionnaires des fonds de solidarité pour le logement (FSL) à adopter des règlements conformes aux dispositions de la charte pour la prévention de l'expulsion. Les départements, responsables du FSL, s'efforcent d'adapter la gouvernance aux réalités de leurs territoires et aux besoins sociaux identifiés. Les règlements intérieurs divergent quelque peu selon ces constats mais restent néanmoins dans le cadre global fixé par la loi. Le FSL, outil partenarial, associe tous les acteurs concernés sur le terrain. Restons-en là. Avis défavorable.
L'amendement COM-570 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-571 indique que le versement d'une aide par le FSL ne peut être subordonné à l'accord du bailleur. Je trouve regrettable l'accusation portée à l'encontre des bailleurs, qui feraient obstacle au versement d'une aide du FSL. Combien d'entre eux refusent réellement de donner leur relevé d'identité bancaire (RIB) ou leurs coordonnées bancaires ? Ce n'est pas parce que vous écrirez dans la loi que le bailleur ne peut s'opposer au versement d'une aide que vous lèverez les difficultés mentionnées. Avis défavorable.
L'amendement COM-571 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-586 précise que le diagnostic social devra également être financier et que le FSL prendra en charge l'obligation de réaliser ce diagnostic en dernier recours. Avis favorable à cette précision utile.
L'amendement COM-586 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Actuellement, dans le parc social, un conjoint ou un ascendant peut bénéficier du transfert du bail sans avoir besoin de justifier du respect des conditions d'attribution ou d'une adaptation du logement à la taille du ménage. Les bénéficiaires du transfert du bail, dans l'amendement COM-584 rectifié, sont exemptés des seules conditions relatives aux ressources et à la taille du logement, non de la condition de régularité et de permanence du séjour sur le territoire. Avis favorable.
L'amendement COM-584 rectifié est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-232 supprime la référence aux parties souterraines des immeubles, qui sont comprises dans la notion d'« espaces communs ». Avis favorable.
L'amendement COM-232 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le trafic de stupéfiants est l'une des causes majeures de troubles de voisinage et d'atteintes à la jouissance paisible que subissent les locataires. Les bailleurs sont souvent démunis face à ces situations. Les locataires ne comprennent pas l'inaction du bailleur, mais ce dernier ne peut engager d'action en résiliation de bail sans preuves suffisantes. Faire de la condamnation pénale pour trafic de stupéfiants passée en force de chose jugée un motif automatique de résiliation du contrat de location permettra aux bailleurs d'engager plus facilement des actions contentieuses et de respecter leur obligation de faire cesser les troubles de voisinage prévue à l'article 6-1 de loi du 6 juillet 1989. Tel est l'objet du COM-747 .
M. Pierre Cuypers . - C'est parfait.
Mme Annie Guillemot . - Nous avons proposé un amendement COM-422 rectifié qui est identique. Nous applaudissons.
Les amendements COM-747 et COM-422 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-303 rectifié bis e'largit la clause re'solutoire aux cas de condamnations pe'nales du locataire, ou de l'une des personnes de son foyer fiscal au titre duquel le logement est attribue', en raison d'infractions incompatibles avec l'obligation d'occupation paisible du logement : atteintes aux biens du bailleur ou atteintes a` ses pre'pose's. Ces cas entrent dans la définition des troubles du voisinage. Il n'est pas nécessaire de prévoir un cas spécifique supplémentaire. Nous avons voté la résolution du bail en cas de condamnation pour trafic de drogue et décidé d'appliquer plus facilement la clause de résiliation du bail pour trouble du voisinage, c'est donc suffisant. Avis défavorable.
L'amendement COM-303 rectifié bis n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le droit actuel prévoit depuis 2007 la possibilité d'introduire une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit pour un motif résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Les contrats de location conclus antérieurement ne mentionnent pas cette disposition, rendant plus difficile l'expulsion du locataire qui ne respecte pas cette obligation d'utiliser son logement en « bon père de famille ». L'amendement COM-748 pallie cette difficulté en étendant à l'ensemble des contrats de location en cours l'application d'une telle clause.
Mme Annie Guillemot . - C'est une bonne chose de traiter ainsi les « stocks ». J'espère qu'un jour nous pourrons aussi signer un bail en « bonne mère de famille » !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Demandons à la délégation aux droits des femmes de se saisir de ce sujet.
Mme Sophie Primas , présidente . - Ou bien changeons l'expression en « pair »...
L'amendement COM-748 est adopté.
L'article 40 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-816 rectifié supprime le décret prévu à l'article 41, et il précise, par coordination avec l'article 47 bis C, que l'assignation délivrée par le bailleur personne morale devra contenir les mêmes indications que celles prévues pour le commandement de payer.
L'amendement COM-816 rectifié est adopté.
L'article 41 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-233 de la commission des lois maintient la possibilité pour les huissiers d'accéder à l'ensemble des parties communes d'un immeuble. Avis favorable.
L'amendement COM-233 est adopté.
L'article 41 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-704 supprime une mention inutile.
L'amendement COM-704 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-806 corrige une erreur de référence et est de coordination.
L'amendement COM-806 est adopté.
L'article 42 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 42
Mme Annie Guillemot . - Notre amendement COM-441 propose de permettre aux équipes des appartements de coordination thérapeutique (ACT) d'intervenir à domicile , afin de mieux lutter contre les expulsions locatives des personnes atteintes de souffrances psychiques. Ces personnes ne sont pas suffisamment accompagnées. Et les élus, et notamment les maires, se retrouvent dans des situations invivables.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il s'agit d'une disposition d'ordre réglementaire. Une expérimentation « ACT à domicile » a été initiée par la circulaire du 27 avril 2017, il est trop tôt pour évaluer l'efficacité de ce dispositif au regard de l'offre déjà existante... Demande de retrait, à défaut avis défavorable.
Mme Annie Guillemot . - Nous ne retirerons pas cet amendement car nous voulons interroger le Gouvernement sur ce sujet.
Mme Sophie Primas , présidente . - Je crains que l'amendement soit irrecevable au titre de l'article 41 de la Constitution...
Mme Annie Guillemot . - Nous le modifierons en conséquence.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Vous pourriez sinon demander une prise de parole sur l'article ?
Mme Annie Guillemot . - Nous y réfléchirons.
L'amendement COM-441 n'est pas adopté.
Article additionnel avant l'article 43
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-179 rectifié fait passer d'une à trois places par tranche de 1 000 habitants le nombre de places minimum à respecter pour une commune de plus de 3 500 habitants appartenant à une agglomération de plus de 100 000 habitants. À défaut d'atteindre ce seuil, la commune est financièrement sanctionnée, par une ponction sur ses recettes fiscales. Nous sommes tous favorables à ce que nos communes disposent de capacités d'hébergement d'urgence suffisantes, mais recourir à la contrainte financière sans état des lieux préalable ne me paraît pas être la méthode à privilégier. Avis défavorable.
L'amendement COM-179 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - La première partie de l'amendement COM-174 est en partie satisfaite : la section sociale du comité national de l'organisation sanitaire et sociale comprend les associations représentatives du secteur, et notamment la Fédération nationale des acteurs de la solidarité (FNAS). L'arrêté sera rédigé après consultation de ce comité. Juridiquement, on ne peut prévoir que cet arrêté sera corédigé par les ministres et les associations. La seconde partie de l'amendement définit précisément le contenu du cahier des charges. Il paraît préférable de laisser à la concertation à venir le soin de procéder à cette définition. Avis défavorable.
L'amendement COM-174 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le Sénat est généralement hostile aux demandes de rapport. Avis défavorable à l'amendement COM-158 rectifié.
L'amendement COM-158 rectifié n'est pas adopté.
L'amendement de clarification COM-907 est adopté.
L'article 43 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 43
Mme Annie Guillemot . - La loi ne prévoit pas que le maire de la commune concernée par l'arrivée d'une famille bénéficiaire d'une mesure d'hébergement au titre de l'aide sociale en soit informé, ce qui est dommage. Nous souhaitons que le président du Conseil départemental ou le Centre communal d'action sociale (CCAS) informe le maire de la commune d'accueil et lui transmettre les documents et informations relatives au bénéficiaire.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cette mesure relève de la bonne administration, je ne vois pas la plus-value à l'inscrire dans la loi. Au demeurant, le caractère préalable de l'information risquerait de ralentir l'orientation des personnes concernées. Avis défavorable.
L'amendement COM-423 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-647 supprime l'article 43 bis et revient à la situation actuelle. L'article L. 313-1-1 du code de l'action sociale et des familles (CASF) satisfait la demande pour les projets de transformation et d'extension, dans la limite fixée par décret, soit 30% de la capacité initiale.
Mme Annie Guillemot . - Le groupe socialiste et républicain estime aussi que cet amendement va dans le bon sens.
Les amendements identiques COM-647 et COM-572 sont adoptés. L'article 43 bis est supprimé.
Articles additionnels après l'article 43 bis (nouveau)
Mme Annie Guillemot . - L'amendement COM-428 rectifié vise les jeunes qui n'ont pas besoin d'accompagnement mais qui ne relèvent pas non plus d'une formule du type du foyer de jeunes travailleurs. Il inscrit dans la loi un élargissement des publics accueillis en résidences sociales avec les jeunes actifs ou en formation professionnelle. Cette formule sécurisée paraît plus judicieuse que la création d'un bail dérogatoire peu encadré qui favorisera la précarité.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cet amendement est satisfait par le droit en vigueur. Avis défavorable. La circulaire de 2006 évoque, parmi les cibles des résidences sociales, « les jeunes travailleurs ou jeunes en insertion, les personnes en formation professionnelle. » Ce public peut également être accueilli dans les résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) mobilité, les résidences universitaires ou le logement social ordinaire.
L'amendement COM-428 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-488 rectifié pose une question intéressante, mais il n'est pas certain que la baisse du seuil de 30 à 10% pour les RHVS soit véritablement souhaitable en pratique. Avis défavorable.
L'amendement COM-488 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-504 rectifié ter est satisfait par le droit en vigueur. Il n'est par ailleurs pas souhaitable d'inscrire dans la loi le principe selon lequel un hébergement en logement-foyer serait dédié à un public plutôt qu'à un autre. Avis défavorable.
L'amendement COM-504 rectifié ter n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Comme il n'existe qu'une seule RHVS d'intérêt général située en quartier prioritaire de la politique de la ville, il est inutile de le préciser. Au demeurant, l'information du maire, qui motivait l'adoption de cette disposition, est assurée par la décision d'autorisation d'urbanisme qui reste nécessaire en cas de travaux ou de changement de destination au regard du plan local d'urbanisme.
L'amendement COM-908 est adopté.
L'article 44 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 44 bis (nouveau) (supprimé)
L'article 44 bis demeure supprimé.
Article 45
L'amendement de précision COM-913 est adopté.
L'article 45 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 45 bis (nouveau)
Les amendements de coordination COM-822 et COM-574 sont adoptés.
L'article 45 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Sophie Primas , présidente . - Nous en venons aux articles relatifs à la loi SRU. Notre rapporteur vous propose de suivre une certaine méthode.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le débat aura bien lieu mais je vous présente en amont ce que nous avons voulu modifier aux articles 46 et additionnels.
L'article 46 prévoit d'allonger la durée de décompte des logements sociaux vendus de cinq à dix ans, pour qu'ils continuent à rester dans le quota des logements sociaux. De nombreux amendements ont été déposés sur cet article ou après celui-ci pour modifier ou assouplir la loi SRU en l'adaptant aux spécificités territoriales. Je vous propose quatre amendements.
Sur les décomptes des logements sociaux vendus, je vous propose d'intégrer les logements occupés par les titulaires d'un prêt social location-accession (PSLA) pendant une durée de dix ans ainsi que les logements objets d'un bail réel solidaire. Je vous propose également de donner un avis favorable à l'amendement COM-234 de la commission des lois qui propose de décompter les places d'hébergement d'urgence conformément à ce que nous avons adopté il y a quelques jours dans le projet de loi pour une immigration maîtrisée, un droit d'asile effectif et une intégration réussie.
Comme l'a montré le rapport du CGEDD, le calendrier de rattrapage de réalisation de l'objectif de 25 % de logements sociaux d'ici 2025 est irréaliste et risque de décourager les communes qui font des efforts pour construire des logements sociaux. L'écart est trop important : elles n'arrivent pas à remplir en un triennat les 50% d'objectifs restant alors qu'elles ont eu plusieurs triennats pour remplir la première moitié. Il y aura alors de plus en plus de communes carencées. De nombreux élus se demanderont à quoi bon vouloir être vertueux pour remplir les objectifs et faire des efforts financiers, si de toute façon ils vont droit dans le mur et seront sanctionnés par un arrêté de carence... Cela risque d'être contreproductif : les élus baisseront les bras et ne feront plus de logements sociaux, à la différence de ce qu'ils faisaient auparavant...
Je vous propose d'insérer deux paliers supplémentaires qui permettront de réaliser dans de bonnes conditions les objectifs de rattrapage. Point important, la réforme territoriale, en favorisant les regroupements de communes ou le développement des EPCI, a conduit de nombreuses communes à être désormais soumises aux dispositions de la loi SRU. Or ces communes qui viennent d'entrer dans le dispositif sont assujetties aux mêmes objectifs de calendrier que celles entrées en 2000 : elles devront atteindre le taux de 20 ou 25 % en 9 ans, contre 25 ans pour les autres. Cela les pénalise injustement.
Je vous propose donc d'établir un calendrier de rattrapage spécifique pour ces communes qui bénéficieront ainsi de la même durée que les communes actuelles pour réaliser leurs objectifs de construction de logements sociaux. Les communes entrantes depuis le 1 er janvier 2015 pourront bénéficier du calendrier spécifique établi pour ces communes, ce qui les conduirait à respecter les objectifs en 2040. Ce serait source d'équité.
Je vous propose également deux expérimentations. La première, développée à partir de ce qui a été envisagé au moment de l'examen du projet de loi relative à l'Égalité et à la citoyenneté, permettrait aux communes ayant atteint 15% de logements sociaux et devant atteindre un taux de 25 % de logements sociaux de pouvoir conclure avec le préfet un contrat d'objectifs et de moyens qui déterminerait le nombre de triennats nécessaires pour atteindre le taux de 25 % et les objectifs de réalisation des logements locatifs sociaux que la commune s'engage à respecter pour chaque triennat. On ne supprimerait pas le taux de 25 % - je coupe court à toute caricature. Pour déterminer ses objectifs et le nombre de triennats nécessaires, la commune adoptera certains critères : le nombre de logements sociaux enregistrés sur la commune, le taux de vacance dans le parc social, la capacité de construire de tels logements en fonction de la capacité financière de la commune... Ce dispositif expérimental serait fondé sur le volontariat.
Marc-Philippe Daubresse vous proposera une seconde expérimentation pour les EPCI.
Je vous propose d'uniformiser les seuils d'application de la loi SRU en prévoyant que seront concernées uniquement les communes de plus de 3 500 habitants. Ces propositions, pragmatiques et réalistes, permettront aux maires de respecter leurs obligations de construction de logements sociaux dans de bonnes conditions. Il ne s'agit en aucun cas de les exonérer de leurs obligations. Pour redonner confiance aux élus et notamment aux maires, nous desserrons le calendrier. À travers ces deux expérimentations, nous mettrons les communes et les maires dans des conditions plus favorables. Ce pragmatisme leur apportera une bouffée d'oxygène. L'ensemble de ces mesures me paraissant équilibrées, je me prononcerai en conséquence contre l'adoption des autres propositions.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Ce second dispositif expérimental s'inscrit dans le cadre dressé par le rapporteur, sans détricoter la loi SRU. J'ai été en charge de ce département ministériel. Tous les gouvernements ont fait le bilan de la loi SRU. Une large majorité de communes soumises à la loi SRU sont de bonne foi. Beaucoup ont des contraintes foncières qui s'aggravent depuis dix ans à cause des réglementations environnementales. Rendons efficiente la loi SRU sur le stock et non sur le flux, sans toucher au seuil de 25% - même si celui-ci a été brutal.
À la différence de Mme Estrosi Sassone, qui passe par la voie communale, je propose de passer par la voie intercommunale ; il s'agit de mutualiser la cible de logements à cet échelon, en annulant ce qui doit être individuellement atteint par les communes carencées, sur la base de l'objectif de 25 %.
Nous incluons dans l'amendement COM-235 plusieurs verrous. Le premier est l'agrément du préfet ; si celui-ci considère qu'il s'agit d'un contournement de la loi ou que ce n'est pas réaliste au regard du foncier, il peut opposer son veto. Deuxièmement, on ne pourra imposer la construction de logements sociaux contre l'avis d'un maire. Enfin, le troisième élément est la réversibilité ; si, à la fin d'un plan triennal, l'objectif n'est pas atteint, le préfet revient sur son agrément et les communes se retrouvent carencées. Nous devrons simplement harmoniser les délais avec l'amendement de la commission des affaires économiques.
Mme Sophie Primas , présidente . - Il reste quelques modifications de forme à apporter à votre amendement ; je vous propose donc, monsieur Daubresse, de le redéposer rectifié en séance, et notre commission émettra un avis favorable.
Mme Annie Guillemot . - Je suis gênée par la possibilité de veto du préfet. Vous ne prévoyez l'intervention du préfet que lorsque cela vous arrange. Ce veto ne me semble pas sain.
Mme Sophie Primas , présidente . - Il est justement prévu pour que l'on ne puisse pas déroger à la loi !
Mme Annie Guillemot . - Oui, mais les élus locaux qui veulent mener les politiques publiques doivent assumer leurs responsabilités ; si le préfet est amené à mettre son veto, c'est un échec.
Attention à ne pas détricoter en permanence la loi SRU. C'est vrai, vous conservez l'objectif de 25 %. Cet objectif a pu paraître brutal, mais il faut se souvenir que nous traversions une grave crise du logement ; quand les prix des logements ne sont pas abordables, il faut construire des logements sociaux, et c'est le cas actuellement.
En outre, vous parlez du décompte des places d'hébergement d'urgence, mais cela peut varier, même d'une année à l'autre ! En ce qui concerne les arrêtés de constat de carence, il y en a très peu, même Neuilly n'en a pas... Nous nous rallions donc à la position du Gouvernement - ce n'est pas habituel -, qui n'accepte aucune mesure touchant à la loi SRU. Sur les communes nouvelles, nous sommes plutôt en phase avec Mme le rapporteur.
M. Xavier Iacovelli . - Je suis inquiet au sujet des deux expérimentations que propose notre rapporteur. On pourra négocier avec le préfet à partir de 15 % de logements sociaux, mais dans quelles limites ? Faudra-t-il 80 ans pour atteindre l'objectif ? Cela ne favorise pas la construction de logements sociaux.
Je suis également opposé à la deuxième expérimentation ; on ne peut pas laisser les EPCI mutualiser les quotas de logements sociaux des communes membres.
Mme Sophie Primas , présidente . - Seulement si toutes les communes sont d'accord.
M. Xavier Iacovelli . - On va donc créer des poches de logements sociaux, et d'autres communes s'exonéreront de toute construction. Regardez Marne-la-Coquette !
Mme Sophie Primas , présidente . - Ne regardons pas les cas particuliers pour élaborer une politique nationale.
M. Xavier Iacovelli . - Il y a plein de poches de logements sociaux dans mon département et cela risque d'être encore favorisé par cette disposition.
Mme Catherine Procaccia . - Je vous remercie d'exonérer les communes de moins de 3 500 habitants. Les bailleurs sociaux ne veulent pas y construire de logement, car elles n'ont pas de transport public. Elles n'atteindront donc jamais 25 % !
On ne peut pas toucher à la loi SRU, j'essaie de le faire depuis douze ans pour les communes très denses et au bâti très ancien. Les pavillons ont tous été achetés et remplacés par de petits immeubles mais cela ne suffit pas. Les maires commencent à être déprimés. J'espère que les amendements adoptés demeureront pour faire évoluer la situation.
M. Daniel Dubois . - Il y a quasi-unanimité pour dire que l'article 55 de la loi SRU a été un déclencheur : il était nécessaire, mais les choses ont évolué. Les délais pour atteindre l'objectif sont irréalistes, c'est démoralisant. La loi SRU, en particulier son article 55, doit évoluer. Cet article est nécessaire mais n'est pas un dogme immuable, on peut travailler intelligemment sur le sujet pour que les objectifs soient atteignables.
Je me pose toutefois deux questions. Sur l'amendement de la commission des lois, raisonne-t-on sur le stock total ? Par exemple, la commune d'Amiens a 38 % de logements sociaux ; si elle mutualise l'objectif avec les communes voisines, on ne construira plus rien.
Mme Sophie Primas , présidente . - Non, on raisonne à partir du reste à construire. L'objectif d'un taux moyen dans l'EPCI a été plusieurs fois rejeté, avec raison.
M. Daniel Dubois . - D'accord.
Sur la question des communes de moins de 3 500 habitants, nous ne disposons pas d'étude d'impact pour justifier ce seuil. C'est un choix un peu arbitraire. Je comprends l'argument de Mme Procaccia, mais des villes de 2 000 habitants peuvent avoir des transports en commun performants. Je suis donc réservé à ce sujet.
Mme Sophie Primas , présidente . - Il est difficile d'avoir une étude d'impact précise et de connaître le nombre de communes concernées. De plus, on ne peut pas à la fois vouloir lutter contre l'artificialisation des terres et soumettre les petites communes au taux de 25 %.
M. Daniel Dubois . - Je pense que l'on consomme 70 % à 80 % des terres agricoles en milieu urbain et presque tout en milieu rural.
M. François Calvet . - Je veux vous faire part de mon expérience à la communauté urbaine de Perpignan. Globalement, les maires étaient très opposés à l'article 55, et Perpignan avait 80 % du logement social de l'intercommunalité. Mais petit à petit, on a mutualisé la construction, ce qui a permis à Perpignan de diminuer sa construction. Ainsi, nous avons atteint collectivement 130 % de l'objectif initial du programme local de l'habitat.
Il faut donc faire évoluer l'article 55 de la loi SRU et permettre l'expérimentation ; surtout, il faut faire confiance à la base, aux territoires. À Perpignan, le logement social n'est même plus un sujet.
Mme Sophie Primas , présidente . - On l'a vu lors de la conférence du consensus, l'expérimentation de Lorient est un succès. Les documents stratégiques obligatoires de l'intercommunalité, le programme local de l'habitat intercommunal (PLHI) et le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI), reprennent cela.
Mme Michelle Gréaume . - Je pense qu'il faut retirer le nom de « logement social », car 75 % des Français peuvent y accéder.
Mme Sophie Primas , présidente . - C'est vrai.
Mme Michelle Gréaume . - De nombreux dispositifs coexistent dans le logement social. En outre, cela arrange souvent les bailleurs publics d'avoir des logements sociaux, pour équilibrer leurs projets. Par ailleurs, il me semble inopportun de mutualiser le logement social à l'échelon de l'intercommunalité ; chaque commune doit prendre ses responsabilités.
Mme Denise Saint-Pé . - Certaines communes, quand elles tiennent compte de toutes les contraintes qui s'appliquent à elles, entre les monuments historiques, les sites classés et la loi Littoral, ils ne peuvent atteindre 25 % de logements sociaux.
Mme Sophie Primas , présidente . - On connaît tous des cas de ce type. L'idée des rapporteurs est d'apporter des réponses intelligentes, comme Lorient l'a fait. Il faut juste mettre les élus autour de la table dans le cadre du PLHI et du PLUI.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - En 2007, après la mise en place du plan de cohésion sociale de Jean-Louis Borloo, 730 communes étaient concernées par la loi SRU ; 405 communes la respectaient et 325 n'atteignaient pas leurs objectifs. En 2017, 1 930 communes y sont assujetties, 708 la respectent et 1 222 ne la respectent pas. On voit que le nombre de communes concernées a presque quintuplé. Cela est lié au passage de 20 % à 25 % et à l'ajout de contraintes urbanistiques de toutes sortes. Or, dans le même temps, les terrains constructibles s'amenuisent. Il y en a deux fois moins mais on demande à cinq fois plus de communes de construire des logements sociaux...
Mme Annie Guillemot . - On n'est pas obligé d'avoir du terrain pour construire, on peut aussi racheter des immeubles. J'indique en outre que, depuis 2007, le nombre de mal logés a aussi doublé.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Ne donnons pas dans la caricature. Il faut cesser d'utiliser le mot de « détricotage », parlons plutôt d'adaptation ou d'assouplissement. Contrairement à ce que nous avions fait dans le projet de loi relatif à l'égalité et la citoyenneté, on maintient l'objectif de 25 % ; on rend juste le calendrier réaliste. En outre, je rappelle que les communes ayant peu de moyens de transport peuvent demander leur exemption. Enfin, l'expérimentation est une avancée ; si cela ne fonctionne pas, on en tirera les conséquences.
L'amendement COM-634 n'est pas adopté. Les amendements COM-857, COM-869 et COM-234 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-522 rectifié propose que la liste des exemptions, actuellement proposée par les EPCI y compris quand il s'agit d'inconstructibilité, soit arrêtée sur proposition des communes. Cet amendement est pertinent, et j'émettrai un avis favorable si vous le rectifiez en ajoutant « ou » après « communes ». Cela donnerait alors « au sixième alinéa de l'article L. 302-5, après les mots "sur proposition", sont insérés les mots "des communes ou".
Mme Denise Saint-Pé . - J'accepte de rectifier mon amendement en ce sens.
L'amendement COM-522 rectifié, ainsi modifié, est adopté.
Les amendements COM-430 , COM-57 rectifié ter, COM-590 , COM-304 rectifié bis, COM-259 rectifié ter, COM-151 rectifié septies, COM-588 , COM-54 rectifié, COM-122 rectifié bis, COM-252 rectifié bis, COM-256 rectifié, COM-20 , COM-507 rectifié bis, COM-261 rectifié, COM-262 rectifié, COM-424 rectifié, COM-596 rectifié sexies, COM-597 rectifié sexies, COM-598 rectifié sexies et COM-128 rectifié bis ne sont pas adoptés.
L'article 46 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 46
Les amendements COM-877 et COM-481 sont adoptés et deviennent articles additionnels. L'amendement COM-517 rectifié bis n'est pas adopté.
L'amendement COM-902 est adopté et devient article additionnel. Les amendements COM-479 , COM-480 , COM-21 rectifié, COM-257 et COM-544 ne sont pas adoptés.
L'amendement COM-862 est adopté et devient article additionnel.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Puis-je rectifier maintenant l'amendement COM-235 de la commission des lois pour l'harmoniser avec les amendements de Mme Dominique Estrosi Sassone ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je propose plutôt que vous le proposiez, rectifié, en séance.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - En ce cas, je le retire. Je le réécrierai avec Mme le rapporteur et je le soutiendrai en séance.
L'amendement COM-235 est retiré. Les amendements COM-559 rectifié, COM-123 rectifié, COM-129 rectifié bis et COM-254 , COM-253 , COM-491 , COM-482 , COM-255 , COM-258 et COM-595 rectifié quater ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-552 rectifié bis propose que la commission nationale SRU puisse intervenir au début de chaque bilan triennal auprès des communes qui le demandent, pour les aider. L'idée a du sens, mais cette commission n'arrive déjà pas à faire son travail, il n'est donc pas opportun de lui confier de nouvelles missions en l'état. Avis défavorable.
L'amendement COM-552 rectifié quater n'est pas adopté.
L'amendement COM-492 n'est pas adopté.
Article 46 bis (nouveau)
L'article 46 bis est adopté sans modification.
Article 47
L'article 47 est adopté sans modification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le présent article prévoit que le bailleur communiquera au syndic les coordonnées de son locataire dans le délai d'un mois à compter de la prise d'effet de la location. S'agissant de données personnelles, il paraît nécessaire d'obtenir l'accord préalable du locataire, d'où mon amendement COM-702 .
Mme Annie Guillemot . - Mais le locataire a des devoirs, aussi ! Du reste, le bail est publié.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il s'agit tout de même de données personnelles, comme le numéro de téléphone ou l'adresse électronique.
L'amendement COM-208 introduit une disposition qu'il est inutile d'inscrire dans la loi.
L'amendement COM-236 de la commission des lois est satisfait par mon amendement COM-702.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Je le retire !
L'amendement COM-702 est adopté. L'amendement COM-208 n'est pas adopté. L'amendement COM-236 est retiré.
L'article 47 bis A est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-864 apporte des clarifications rédactionnelles et précise que la condamnation pénale du conjoint devra avoir été rendue depuis moins de six mois.
L'amendement COM-864 est adopté.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Mon amendement COM-237 rectifié propose de remplacer les « violences conjugales et domestiques », qui ne sont pas des qualifications pénales, par les catégories idoines. On coordonnera les amendements lors du montage du texte. Cela poursuit le dessein de Mme Dominique Estrosi Sassone.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis Favorable.
L'amendement COM-237 rectifié est adopté.
L'article 47 bis B est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-238 de la commission des lois vise à supprimer une mention redondante, puisque les alinéas 2 et 3 disposent déjà que « le commandement de payer contient, à peine de nullité [...] la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ». Puisque l'objectif est d'informer de manière complète et compréhensible le locataire des conséquences du non-paiement de son loyer, il est opportun de mentionner explicitement qu'il risque d'être expulsé de son logement.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis Favorable.
L'amendement COM-238 est adopté.
L'amendement rédactionnel COM-705 rectifié est adopté.
L'article 47 bis C est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Mon amendement COM-239 supprime une mention inutile.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis Favorable.
L'amendement COM-239 est adopté.
L'article 47 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 48
L'amendement de coordination COM-709 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-635 maintient le caractère obligatoire de l'encadrement des loyers. Le projet de loi en fait un dispositif expérimental et optionnel, c'est un bon compromis. Avis Défavorable.
Mon amendement COM-863 est un amendement de coordination avec l'amendement supprimant la garantie universelle des loyers. L'amendement COM-756 est aussi un amendement de coordination.
L'amendement COM-635 n'est pas adopté. Les amendements COM-863 et COM-756 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-379 rectifié bis prévoit que les communes nouvelles puissent créer des observatoires des loyers et que les associations de locataires puissent y siéger. Le droit en vigueur donne satisfaction à cet amendement, monsieur Decool, en prévoyant, d'une part, que les collectivités territoriales, y compris les communes, puissent créer ces observatoires et, d'autre part, que les observatoires ne peuvent être agréés que s'ils assurent une représentation équilibrée des bailleurs, locataires et gestionnaires.
L'amendement COM-379 rectifié bis est retiré.
L'article 48 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-636 maintient obligatoire le dispositif d'encadrement des loyers. Avis défavorable.
L'amendement COM-636 n'est pas adopté.
M. Xavier Iacovelli . - Le projet de loi rend le dispositif d'encadrement des loyers optionnel et expérimental. L'encadrement peut s'appliquer sur une partie seulement du territoire de l'intercommunalité volontaire et le préfet peut prononcer une amende administrative contre un bailleur si le loyer de base dépasse le loyer de référence majorée.
Sur l'ensemble de l'agglomération parisienne, on constate une quasi-stagnation des loyers en 2016 et en 2017, ce qui contraste fortement avec les hausses de 6 % au cours de la période 2006-2013. Par ailleurs, le dispositif est mesuré ; il vise surtout à bloquer les loyers abusifs, fixé au-delà de 20 % d'un loyer de référence fixé selon les prix du marché.
Aussi, il n'est pas utile de procéder par voie d'expérimentation. L'amendement COM-434 pérennise ce dispositif pour assurer une meilleure visibilité de la mesure aux villes qui souhaitent le mettre en place.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Restons-en au caractère expérimental. Avis défavorable.
L'amendement COM-434 n'est pas adopté. L'amendement de précision COM-753 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-190 supprime des conditions à réunir pour déterminer l'applicabilité du dispositif d'encadrement des loyers, c'est-à-dire la prise en compte du taux de logements commencés et les perspectives de production pluriannuelle de logements. Ce sont au contraire des éléments importants. Avis défavorable.
L'amendement COM-190 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-191 prévoit que les EPCI puissent pérenniser le dispositif à l'issue de l'évaluation. Il me parait nécessaire de passer par la loi pour pérenniser le dispositif d'encadrement des loyers. Avis défavorable.
L'amendement COM-191 n'est pas adopté. L'amendement rédactionnel COM-706 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-380 rectifié, mal imputé, durcit les sanctions en cas de non-respect de l'encadrement des loyers après mise en demeure restée infructueuse. Le texte prévoit une amende de 5 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale. L'amendement fixe un montant pouvant aller jusqu'à 75 % du montant trop perçu pour une personne physique et 125% pour une personne morale, ainsi qu'une publication de la décision dans les journaux de la commune. La mise en place de cette sanction est un premier pas. Il ne semble pas souhaitable de la renforcer encore. Et la publicité de la sanction paraît fragile sur le plan juridique car il ne s'agit pas d'une décision de justice mais d'une amende administrative. Avis défavorable.
L'amendement COM-380 rectifié n'est pas adopté. L'amendement de coordination COM-707 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-305 rectifié demande la remise d'un rapport. Avis défavorable.
L'amendement COM-305 rectifié est retiré.
L'article 49 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-637 supprime cet article relatif aux règles de décence. Nous attendons depuis 2014 la publication des deux décrets sur les règles relatives à la décence dans les hôtels meublés et en cas de colocation à baux multiples. Leur rédaction a soulevé des difficultés. Le décret sur l'adaptation des caractéristiques de la décence aux colocations n'a jamais pu être publié car, d'après l'étude d'impact, il existe des incompatibilités entre les différentes règles applicables. L'article 50 règle ce problème. La seconde modification supprime l'adaptation des règles de décence aux locaux des hôtels meublés, le gouvernement préférant maintenir cette offre d'hébergement. Les règles de confort minimal sont cependant maintenues. Avis défavorable.
Mme Annie Guillemot . - J'ai déjà vu six familles dans le même F5... C'est une réalité sur laquelle nous n'avons aucune prise. C'est très grave.
L'amendement COM-637 n'est pas adopté.
L'article 50 est adopté sans modification.
Article additionnel après l'article 50
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-708 complète la définition du logement décent en précisant qu'il doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Il s'agit ainsi de lutter contre la prolifération des punaises de lit. Nous sommes de plus en plus saisis par cette problématique lourde.
M. Laurent Duplomb . - Et comment vous en débarrasserez-nous, sans insecticide ?
L'amendement COM-708 est adopté et devient article additionnel.
Articles additionnels avant l'article 51
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-198 rectifié clarifie les termes utilisés pour déterminer le demandeur à l'action en cas de fraude à l'autorisation de changement d'usage. Avis favorable.
L'amendement COM-198 rectifié est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-197 rectifié renforce les modalités de mise en oeuvre du droit de visite des services municipaux du logement. Il soulève une vraie question, car le droit de visite ne sert à rien si les contrôleurs ne peuvent accéder aux parties communes. Néanmoins, sa rédaction pourrait être améliorée. Avis défavorable.
L'amendement COM-197 rectifié n'est pas adopté.
Mme Viviane Artigalas . - L'amendement COM-111 rectifié bis est issu des réflexions du groupe de travail sur le tourisme. Le développement de l'offre de meublés touristiques est bienvenu, car il renforce l'attractivité de notre pays en répondant à une forte demande des touristes. Cela permet également aux particuliers d'obtenir un complément de revenus. Mais le droit actuel ne permet pas aux communes d'être informées des locations. Nous proposons donc de rétablir l'obligation de déclaration préalable en mairie pour la location de sa résidence principale, qui n'entraîne du reste aucune obligation particulière ni pour le bailleur, ni pour l'intermédiaire. Il s'agit d'assurer l'information des communes, et aucunement de freiner le développement des meublés de tourisme. Cela pourrait inciter les communes à développer une politique de qualité de ce type d'hébergement touristique.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
L'amendement COM-111 rectifié bis est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-108 rectifié étend aux communes touristiques la possibilité d'établir une déclaration préalable soumise à enregistrement. Il est en partie satisfait par l'amendement précédent, qui prévoit l'obligation d'effectuer une déclaration simple y compris pour les résidences principales en dehors des zones tendues. En revanche, il imposerait des obligations disproportionnées aux loueurs et aux intermédiaires, sans justifier d'un motif d'intérêt général suffisant. La légalité de ce dispositif repose en effet sur la nécessité de répondre à une tension sur le marché du logement, qu'on n'observe pas obligatoirement dans les communes touristiques. Au demeurant, une autorisation de changement d'usage peut être mise en place par le préfet sur demande du maire si la situation locale le justifie. Avis défavorable.
L'amendement COM-108 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le fait de louer sa résidence principale plus de 120 jours dans les villes où une autorisation de changement d'usage et une déclaration soumise à enregistrement sont en vigueur sera passible d'une amende de 10 000 euros. Cette amende est différente de celle prévue pour non-respect de l'obligation d'obtention d'une autorisation de changement d'usage. Ces deux sanctions seront susceptibles de se cumuler car elles n'ont pas la même cible. Il n'y a donc pas lieu de distinguer entre les deux alinéas du IV de l'article L. 324-2-1 du code du tourisme dans sa rédaction résultant du projet de loi. Par conséquent, avis défavorable à l'amendement COM-329 .
L'amendement COM-329 n'est pas adopté.
Mme Patricia Morhet-Richaud . - L'amendement COM-112 rectifié bis fait suite aux réflexions de notre groupe de travail sur le tourisme. Dans les zones tendues, les communes peuvent instaurer une autorisation de changement d'usage et une déclaration donnant lieu à la délivrance d'un numéro d'enregistrement, qui doit figurer sur l'annonce. Si la résidence principale est louée plus de 120 jours, elle devient une résidence secondaire, ce qui requiert une autorisation de changement d'usage, éventuellement soumise à compensation. Chaque plateforme s'est engagée à bloquer à 120 jours les locations. Il serait plus efficace qu'elles se réunissent pour adopter un outil commun. C'est l'objet de notre amendement.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
L'amendement COM-112 rectifié bis est adopté, ainsi que l'amendement de précision COM-909 .
L'article 51 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 51
L'amendement de clarification COM-825 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-177 rectifié et COM-313 rectifié permettent aux résidences universitaires de proposer leurs logements vacants en location saisonnière. Une expérimentation en ce sens a été votée dans le cadre de la loi égalité et citoyenneté. Elle est toujours en cours. Il convient donc d'attendre les conclusions du rapport d'évaluation qui doit être transmis au Parlement début 2020 avant de pérenniser le dispositif. Avis défavorable.
Les amendements COM-177 rectifié et COM-313 rectifié ne sont pas adoptés.
L'article 51 bis (nouveau) est adopté sans modification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-638 supprime l'article 52 qui impose que les programmes locaux de l'habitat couvrant certaines communes en zones tendues, dans lesquelles la taxe sur les logements vacants s'applique et dont la liste est définie par décret, comportent obligatoirement, et non plus facultativement, une offre de logements intermédiaires. Nous avons aussi besoin de logements intermédiaires. Avis défavorable.
L'amendement COM-638 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Actuellement, seuls les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'État, les établissements assurant l'hébergement des personnes âgées et les résidences universitaires peuvent être exonérés de la construction d'aires de stationnement. En outre, en application de l'article L. 151-35 du code de l'urbanisme, pour ces logements, il ne peut être exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement et, lorsque le logement est situé à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. Mon amendement COM-727 et l'amendement COM-541 , qui lui est identique, étendent l'application de ces dispositions aux logements locatifs intermédiaires. Cela limitera la vacance des parkings.
Les amendements identiques COM-727 et COM-541 sont adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-199 prévoit que le programme local de l'habitat précise l'offre de logements intermédiaires pérennes pour une durée de 20 ans minimum. Il ne me parait pas opportun d'être aussi précis en ne visant qu'une catégorie de logements intermédiaires. La souplesse est préférable en la matière. L'intercommunalité pourra faire le choix de privilégier le développement d'une catégorie particulière de logement intermédiaire, en tenant compte de sa durée. Avis défavorable.
L'amendement COM-199 n'est pas adopté.
L'article 52 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 52 bis (nouveau)
L'article 52 bis est adopté sans modification.
M. Michel Raison . - L'amendement COM-155 rectifié bis est assez technique et porte sur le recensement des besoins en logement des travailleurs saisonniers, qui pose des problèmes aux communes car elles doivent supporter intégralement la responsabilité de la mise en oeuvre d'un dispositif flou et inutilement systématique. L'amendement simplifie ce dispositif pour plus d'efficacité.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable. Les remontées du terrain font état de difficultés à mettre en oeuvre ces dispositions. Cet amendement revoit le dispositif en confiant le soin au préfet d'effectuer le diagnostic. Si celui-ci conclut à la nécessité de prendre des mesures, une convention doit être conclue avec la commune concernée.
L'amendement COM-155 rectifié bis est adopté.
L'article 52 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-903 modifie les dispositions relatives au conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) afin de répondre aux critiques des professionnels sur son fonctionnement. Il crée une commission de contrôle au sein du CNTGI, dont le rôle serait d'instruire les cas de pratiques abusives afin que ce celui-ci se prononce sur l'opportunité de les signaler à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation. Il maintient la mise en place d'un code de déontologie applicable aux professionnels de l'immobilier, pour lequel le CNTGI doit proposer des règles. La composition du CNTGI y est précisée et il prévoit que des personnalités qualifiées siègent en son sein avec voix consultative. Enfin, l'amendement étend la compétence du CNTGI aux dispositions relatives à la copropriété qui ne sont discutées dans aucune commission consultative.
Mme Annie Guillemot . - L'amendement COM-440 supprime l'article 53 pour maintenir la compétence du CNTGI.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - C'est aussi l'objet de l'amendement COM-369 : avis défavorable aux deux.
Les amendements COM-440 et COM-369 ne sont pas adoptés. L'amendement COM-903 est adopté. L'amendement COM-70 devient sans objet.
L'article 53 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 53
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis défavorable aux deux amendements identiques COM-35 rectifié bis et COM-41 rectifié ter , qui portent sur des dispositions fiscales.
Les amendements COM-35 rectifié bis et COM-41 rectifié ter ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-880 restreint l'accès des agents des services statistiques aux seules boites aux lettres ou interphones des immeubles d'habitation. Si ces agents doivent, notamment dans le cadre des opérations de recensement, pouvoir contacter les résidents des immeubles d'habitation, il n'est pas pour autant justifié qu'ils aient accès dans le cadre de leur mission à l'ensemble des parties communes.
L'amendement COM-880 est adopté.
L'article 53 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 53 bis
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-657 supprime l'impossibilité de délivrer congé pour vendre moins de trois ans après l'acquisition d'un logement ou de délivrer congé pour reprise du logement moins de deux ans après l'acquisition d'un logement. Ces limitations au droit de délivrer congé par le bailleur, dont la mise en oeuvre est pour le moins complexe, ne participent pas à la fluidité du marché des biens occupés par des locataires. Peu de temps après avoir acquis un bien loué, l'acquéreur peut avoir besoin de vendre ou de reprendre le logement, en dehors de toute considération spéculative - en cas de divorce, mutation, perte d'emploi ou cessation d'activité par exemple. Cet amendement fluidifiera le marché locatif et redonnera confiance aux bailleurs.
Mme Annie Guillemot . - Le bailleur peut avoir touché des subventions. Nous ne sommes pas favorables à cet amendement. Et le locataire peut avoir fait des travaux importants. Trois ans semblent un minimum pour les amortir.
L'amendement COM-657 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-655 unifie à deux mois le délai de préavis applicable au congé donné par un locataire, tout en maintenant les exceptions abaissant le délai à un mois pour les situations concernant l'état de santé et des difficultés économiques rencontrées par le locataire. Ancrer ce nouveau délai de deux mois dans le droit commun serait plus simple pour les bailleurs.
L'amendement COM-655 est adopté.
L'article 53 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 53 ter
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le dispositif de garantie universelle des loyers (GUL) instauré par la loi Alur n'a jamais été mis en oeuvre. Il a été remplacé par le dispositif VISALE. Mon amendement COM-654 supprime donc les dispositions relatives à la GUL devenues obsolètes.
L'amendement COM-654 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-656 précise que le décret fixant la liste des charges récupérables est mis à jour tous les deux ans. Pour laisser le temps au Gouvernement de mener les concertations nécessaires, il ne s'appliquerait qu'à compter du 1 er janvier 2019.
L'amendement COM-656 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Depuis la loi ALUR, le bailleur n'a plus la possibilité d'introduire une clause pénale qui lui permettrait, face à un locataire de mauvaise foi, de réclamer une pénalité pour le contraindre à régler les sommes impayées. Cela a introduit un véritable déséquilibre dans les relations entre bailleur et locataire. C'est d'autant plus regrettable que le juge était garant du fait que ces clauses ne soient pas abusives puisqu'il avait la possibilité de réviser le montant de la clause pénale si celui-ci était manifestement excessif ou dérisoire. Cet amendement prévoit donc que ces clauses puissent être de nouveau introduites dans un contrat de bail si elles sont d'un montant raisonnable.
Mme Annie Guillemot . - Parfois, les bailleurs exagèrent ! Nous nous abstiendrons sur cet amendement.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il ne vise que les locataires de mauvaise foi.
L'amendement COM-658 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-659 maintient la gratuité pour le locataire des seuls frais de première relance en cas de non-paiement du loyer au terme prévu par le bail. Au-delà de la première relance, il est normal que le locataire débiteur supporte le coût des relances ultérieures. Ainsi, le locataire de bonne foi n'est pas pénalisé et les débiteurs de mauvaise foi ne pourront plus générer des frais de relance supportés par le bailleur.
L'amendement COM-659 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - La loi ALUR a introduit à l'article 4 de la loi Hoguet une condition de compétence professionnelle préalable pour toutes les personnes habilitées par le titulaire de la carte professionnelle à négocier ou à s'entremettre dans une transaction immobilière. Les exigences de cette compétence doivent être fixées par un décret en Conseil d'État, qui n'a pas encore été publié. Cette loi avait introduit une disposition transitoire, qui prévoyait que les négociateurs salariés et les agents commerciaux titulaires d'une habilitation à la date d'entrée en vigueur de la loi ALUR seraient réputés justifier de l'aptitude requise. Or, depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, de nombreuses habilitations ont été délivrées à des collaborateurs qui ne respectent peut-être pas la condition d'aptitude initiale, faute de connaître les exigences attendues, le décret n'ayant toujours pas été pris. Afin de sécuriser la situation de ces collaborateurs, mon amendement COM-808 prévoit que seront réputés avoir l'aptitude requise les collaborateurs habilités avant l'entrée en vigueur du décret.
Mme Annie Guillemot . - La situation est ubuesque, il faut en sortir.
L'amendement COM-808 est adopté.
L'article 53 quater est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 53 quinquies (nouveau)
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article 53 crée un dispositif d'expérimentation au profit des collectivités territoriales volontaires afin de mettre en place des « points infos habitat ». Il existe déjà dans certaines collectivités des « guichets d'information uniques », qui facilitent l'accès du public à l'information, et point n'est besoin d'une expérimentation au niveau de la loi pour que ce type d'initiative se développe. Mon amendement COM-881 supprime donc cet article.
L'amendement COM-881 est adopté.
L'article 53 quinquies est supprimé.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-640 tend à supprimer le dispositif des opérations de revitalisation de territoire (ORT). Celui-ci, pourtant, n'est pas l'ennemi des petites communes rurales. Les amendements que je propose visent justement à élargir le recours à ce type d'opération au-delà de la ville principale. Avis défavorable, donc.
L'amendement COM-640 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-143 rectifié bis est juridiquement satisfait puisque le cinquième alinéa de l'article 54 prévoit que « toute personne publique » peut signer la convention. La mention expresse du département et de la région alourdit quelque peu la rédaction mais peut avoir un effet mobilisateur. Pour autant, il ne faudrait pas que le refus du département ou de la région d'être signataire de la convention puisse bloquer la mise en place d'une ORT. Je serai favorable à cet amendement, sous réserve l d'insérer, après « ainsi que », les mots « , le cas échéant, » avant de mentionner le département et la région.
L'amendement COM-143 rectifié bis ainsi modifié est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-886 intègre au sein du dispositif ORT les préoccupations qui ont animé le Sénat dans le cadre de la définition du périmètre de l'opération OSER, adoptée en juin dernier à l'occasion de la proposition de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs. Il s'agit de permettre à la convention de définir parmi les secteurs d'intervention un ou plusieurs centre-villes, mais non nécessairement le centre-ville de la ville principale. Cela donnera davantage de flexibilité à la convention, en fonction des besoins des acteurs locaux et précisera la notion de centre-ville, non caractérisée juridiquement, alors qu'elle emporte des effets importants en matière de régime d'autorisation d'exploitation commerciale. Le dispositif proposé reprend les critères retenus par la proposition de loi sénatoriale, à l'exception du critère de superficie.
L'amendement COM-886 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-144 rectifié bis applique expressément aux centres-bourgs le périmètre de l'ORT. Avis défavorable : c'est incompatible avec mon amendement.
L'amendement COM-144 rectifié bis est retiré.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-882 simplifie la rédaction du dispositif adopté par l'Assemblée nationale, qui précise que certaines des actions de l'ORT peuvent être déléguées à des sociétés coopératives d'intérêt collectif ou à des associations foncières urbaines. Si ces types de structure peuvent effectivement être désignées comme opérateurs pour mettre en oeuvre des actions prévues par la convention ORT, d'autres peuvent également se voir déléguer cette fonction. Plutôt qu'un dispositif énumérant les diverses formes juridiques possibles des opérateurs concernés, il est préférable d'adopter une rédaction plus englobante.
L'amendement COM-882 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-145 rectifié bis étend l'information donnée par le préfet sur les ORT aux présidents du conseil départemental et du conseil régional. On peut être perplexe sur le mécanisme d'information mis en place, mais dès lors qu'il est prévu pour les députés et sénateurs du département, pourquoi ne pas ajouter les présidents du conseil régional et du conseil départemental ? Avis favorable.
L'amendement COM-145 rectifié bis est adopté, ainsi que l'amendement rédactionnel COM-883 .
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-195 et COM-306 rectifié créent un dispositif d'expérimentation dans les ORT permettant de déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d'aires de stationnement pour les logements financés au moyen d'un prêt social de location-accession (PSLA) dans les bâtiments anciens. L'idée que l'ORT donne lieu à des mesures dérogatoires en matière d'urbanisme n'est pas inintéressante. Néanmoins elle paraît large et devrait sans doute faire l'objet d'un encadrement plus strict. Je vous propose de revenir sur cette question en séance publique, avec un dispositif plus strict. Retrait ou avis défavorable.
Les amendements COM-195 et COM-306 rectifié sont retirés. L'amendement rédactionnel COM-884 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-885 inclut, au sein de l'ORT, des mesures relevant des contrats de revitalisation artisanale et commerciale (CRAC), dont le dispositif est pérennisé par l'article 54 quinquies du projet de loi.
L'amendement COM-885 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-887 intègre dans le cadre de l'ORT les préoccupations qui ont animé le Sénat lors de l'assouplissement du régime d'autorisation d'exploitation commerciale (AEC) à l'intérieur du périmètre de l'opération OSER. Il prévoit un mécanisme d'exonération d'AEC pour les projets d'implantation dans un centre-ville compris dans le périmètre d'une ORT jusqu'à 2 500 mètres carrés de surface commerciale. Ce plafond - qui est 1,5 fois plus important que le plafond de droit commun - est cohérent avec celui adopté par l'Assemblée nationale à l'article 54 bis du présent projet de loi. Cette exonération peut être portée à 5 000 mètres carrés pour les implantations dans le même périmètre à la condition que la commune concernée soit couverte par un document d'aménagement artisanal et commercial - soit dans le cadre d'un SCoT, soit dans le cadre d'un PLUI. La commune dont le centre-ville fait l'objet d'une ORT ou l'EPCI à fiscalité propre compétent en matière d'urbanisme dont cette commune est membre, saisis respectivement par le maire ou par le président, pourra néanmoins décider de conserver le régime de droit commun de l'AEC, et ainsi de soumettre à la CDAC des projets d'une surface de vente supérieure à 1 000 mètres carrés.
L'amendement COM-887 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Mon amendement COM-888 découle aussi de cette proposition de loi. Il s'agit de conférer au préfet une compétence liée, à la demande motivée de l'EPCI à fiscalité propre ou des communes signataires, pour prononcer le moratoire sur les demandes d'AEC portant sur le territoire des communes ou EPCI signataires, mais hors périmètre d'intervention ; de conserver au préfet un pouvoir d'appréciation pour prononcer un moratoire sur les projets situés dans des communes qui n'ont pas signé la convention mais sont membres de l'EPCI à fiscalité propre signataire de la convention ou d'un EPCI limitrophe de celui-ci, tout en permettant d'étendre ce moratoire aux EPCI limitrophes d'un département limitrophe ; et d'étendre, dans les deux hypothèses, le moratoire aux créations comme aux extensions de surfaces commerciales mentionnées à l'article L. 752-1 du code de commerce, à l'exception des créations dans des friches commerciales.
L'amendement COM-888 est adopté. L'amendement COM-325 rectifié devient sans objet. L'amendement de coordination COM-889 est adopté.
L'article 54 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 54
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les deux mesures proposées par l'amendement COM-132 rectifié bis , qui créent de nouveaux types de baux, favorisent le regroupement et la réhabilitation des logements en centre-ville. Avis favorable.
L'amendement COM-132 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.
M. Martial Bourquin . - L'amendement COM-341 rectifié bis concerne les services publics qui quittent les centre-villes. Il donne la possibilité au maire de demander un ajournement et, faute d'accord avec l'État, les locaux seraient rendus à la commune.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable. Je précise que ce dispositif ne s'appliquerait que dans le périmètre des opérations de revitalisation.
L'amendement COM-341 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-342 rectifié bis part du constat que le bail commercial, qui est un pilier fondamental de notre droit, est dans certains cas trop rigide.
L'amendement propose donc un cadre juridique facultatif, plus adapté à de nouvelles formes de commerces, comme les « boutiques à l'essai », les « boutiques éphémères » ou les « pop-up stores ». Il témoigne de la volonté du Sénat de conjuguer revitalisation et innovation en s'appuyant sur des expériences réussies sur nos territoires. L'avis est favorable.
L'amendement COM-342 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-343 rectifié bis reprend un dispositif voté dans la proposition de loi présentée par Martial Bouquin et Rémy Pointereau. Le dispositif étant en partie fiscal, je ne peux toutefois lui donner un avis favorable.
Pour la même raison, l'avis est également défavorable sur les amendements COM-133 rectifié bis , COM-134 rectifié bis , COM-135 rectifié bis , COM-136 rectifié bis , COM-137 rectifié bis et COM-138 rectifié bis .
Les amendements COM-343 rectifié bis, COM-133 rectifié bis, COM-134 rectifié bis, COM-135 rectifié bis, COM-136 rectifié bis, COM-137 rectifié bis et COM-138 rectifié bis ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-316 rectifié quinquies vise à augmenter la distance minimum entre les éoliennes et les habitations. Cette disposition étant très éloignée du projet de loi, l'avis est défavorable.
Pour les mêmes raisons, l'avis est également défavorable sur les amendements COM-317 rectifié quater et COM-339 rectifié quater .
Les amendements COM-316 rectifié quinquies, COM-317 rectifié quater et COM-339 rectifié quater ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-461 prévoit l'obligation pour les offices HLM des villes inférieures à 5 000 habitants de démontrer que les opérations nouvelles ne peuvent se faire par une rénovation du bâti existant.
La réhabilitation du bâti existant par des organismes HLM dans les centres-villes est un élément de revitalisation important. Pour autant, la contrainte ainsi mise sur l'organisme paraît lourde, et le seuil de 5 000 habitants peut être discuté. Je demande donc le retrait.
L'amendement COM-461 est retiré.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-641 supprime l'article introduit par l'Assemblée nationale qui permet l'implantation de pré-enseignes pour les restaurants. Cet article peut favoriser le développement économique local. Avis défavorable.
L'amendement COM-641 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-204 rectifié prévoit d'autoriser les pré-enseignes en matière d'hébergement. Je crois qu'il faut rester mesuré, et en rester à la disposition adoptée par l'Assemblée nationale. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-204 n'est pas adopté.
L'article 54 bis A est adopté sans modification.
Mme Annie Guillemot . - Dans le cadre du dispositif « louer abordable », l'amendement COM-426 propose de rétablir la référence au conventionnement avec ou sans travaux de type social ou très social en intermédiation locative.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - La rédaction que je propose par l'amendement COM-899 me semble moins lourde mais poursuit le même objet.
Afin de lever toute ambiguïté, cet amendement indique explicitement que la condition de travaux ne s'applique pas en intermédiation locative en zone C. En outre, il corrige une scorie. Je vous invite donc à retirer l'amendement COM-426.
L'amendement COM-899 est adopté. L'amendement COM-426 est retiré.
L'article 54 bis B est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 54 bis B
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-890 reprend sans changement les modifications apportées à la composition de la CDAC (commission départementale d'aménagement commercial) et de la CNAC (commission nationale d'aménagement commercial), telles qu'adoptées aux articles 13 et 13 bis de la proposition de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs. Il s'agit ainsi de renforcer la prise en considération du tissu local par la présence - sans droit de vote - d'acteurs socio-économiques dans les CDAC, et la présence renforcée des élus locaux au sein de la CNAC. L'amendement COM-314 rectifié octies est satisfait par l'amendement COM-890.
L'amendement COM-890 est adopté et devient article additionnel.
L'amendement COM-314 rectifié octies est retiré.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-891 reprend sans changement les dispositions adoptées à l'article 17 de la proposition de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs qui visent à renforcer l'obligation de démantèlement et de remise en état des sites sur lesquels une exploitation commerciale a cessé.
L'amendement COM-891 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-892 reprend les dispositions adoptées à l'article 20 de la proposition de loi, qui exonèrent d'autorisation d'exploitation commerciale en centre-ville certains types de commerces.
L'amendement COM-892 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-893 reprend les dispositions adoptées à l'article 15 de la proposition de loi, qui modifient les critères d'évaluation des projets d'implantation commerciale en prenant mieux en compte leurs effets sur les territoires.
Toutefois, par rapport au texte du Sénat, il n'instaure pas de lien de conformité entre le document d'aménagement artisanal et commercial (DAAC) et l'autorisation d'exploitation commerciale (AEC).
L'amendement COM-893 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-894 reprend les dispositions adoptées à l'article 18 de la proposition de loi, afin de renforcer la portée des décisions des CDAC : elles imposent une règle d'unanimité pour infirmer une décision défavorable de la CDAC et permettent à un représentant de la CDAC d'exposer à la CNAC la position de la CDAC.
L'amendement COM-894 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-895 reprend les dispositions adoptées à l'article 16 de la proposition de loi pour garantir le respect des décisions des CDAC et sanctionner les cas d'exploitation illicite.
M. Marc Daunis . - Une astreinte journalière de 150 euros par mètre carré exploité illicitement est prévue. Je suis gêné par le fait que l'on inscrive un montant aussi précis dans la loi. N'aurions-nous pas intérêt à prévoir que ce montant soit fixé par décret ? Cela permettrait d'une part de le faire évoluer, et d'autre part de le moduler en fonction de l'infraction. Si l'exploitation est particulièrement intéressante, l'astreinte ne sera pas nécessairement dissuasive. Pour autant, je partage totalement la philosophie qui a présidé à la rédaction de cet amendement.
M. Martial Bourquin . - Des dizaines de milliers de mètres carrés sont exploités illégalement. La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) ne fait pas appliquer les sanctions, notamment parce que l'on n'ose pas s'attaquer à certains lobbies.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - J'entends la remarque de Marc Daunis et nous allons faire évoluer cette rédaction avant la séance.
M. Martial Bourquin . - Il faut toutefois que les montants des astreintes journalières soient dissuasifs.
L'amendement COM-895 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-896 reprend les dispositions adoptées aux articles 22 et 22 bis de la proposition de loi qui visent à rendre le DAAC obligatoire et plus prescriptif.
L'amendement COM-896 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-897 vise à mettre fin aux difficultés juridiques qui naissent de la procédure de modification substantielle d'une autorisation d'exploitation commerciale déjà accordée.
Il précise que lorsque le pétitionnaire sollicite l'autorisation de modifier substantiellement son projet, il ne renonce pas pour autant, tant qu'il n'a pas obtenu cette autorisation de modifier son projet, au bénéfice de l'autorisation en cours de validité qui lui a été délivrée antérieurement. Ainsi, ce n'est que lorsque l'autorisation de modifier substantiellement le projet devient définitive que cette autorisation se substitue à la précédente autorisation.
L'amendement COM-897 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-898 tend à permettre l'examen direct par la CNAC des demandes qui portent sur des modifications à un projet antérieur qui ont pour seul but de prendre en compte les motifs de la décision ou de l'avis de la CNAC. Il s'agit d'une mesure de simplification par rapport au droit en vigueur, qui impose au pétitionnaire de présenter ce type de demande devant la CDAC.
L'amendement COM-898 est adopté et devient article additionnel.
Article 54 bis (nouveau)
L'article 54 bis est adopté sans modification.
Article additionnel après l'article 54 bis
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-333 rectifié prévoit l'application du régime d'aménagement commercial aux entrepôts d'e-commerce. Il s'agirait d'une extension du régime de l'autorisation d'aménagement commercial à des surfaces qui ne sont pas des surfaces de vente, proche du dispositif -plus large - proposé par MM. Bourquin et Pointereau. L'avis est défavorable .
L'amendement COM-333 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-344 rectifié bis reprend des dispositions adoptées par le Sénat dans la proposition de loi qui abaissent de façon générale les seuils d'autorisation d'exploitation commerciale et soumettent à ce régime les entrepôts principalement destinés à l'e-commerce. Je précise néanmoins que cette mesure risque fort de susciter, plus encore que les autres, une opposition de principe de l'Assemblée nationale et du Gouvernement.
M. Martial Bourquin . - Je vous remercie, madame la rapporteure, d'avoir repris l'ensemble des dispositions votées lors de l'examen de notre proposition de loi - à l'exception des dispositions fiscales. Il est très important que le Sénat se positionne sur ces questions.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cela permettra de connaître la position du Gouvernement.
L'amendement COM-344 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-345 rectifié bis prévoit une expérimentation tendant à déroger à l'application de certaines normes dans les périmètres des opérations de revitalisation. Économiquement, la ruralité a besoin d'un desserrement raisonné du carcan de normes. Favorable.
L'amendement COM-345 rectifié bis est adopté et devient article additionnel.
Article 54 ter (nouveau)
L'article 54 ter est adopté sans modification.
Article 54 quater (nouveau) (supprimé)
L'article 54 quater demeure supprimé.
Article 54 quinquies (nouveau)
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements COM-160 rectifié et COM-36 rectifié bis , identiques, précisent le contenu du contrat de revitalisation artisanale et commerciale lorsqu'il est signé par une société d'économie mixte (SEM) locale, une société publique locale ou une SEM à opération unique. Si ces précisions peuvent paraître utiles, il n'est pas certain qu'elles doivent être inscrites dans la loi. Elles relèvent plus vraisemblablement du décret d'application. L'avis est défavorable.
Les amendements COM-160 rectifié et COM-36 rectifié bis ne sont pas adoptés.
L'article 54 quinquies est adopté sans modification.
Article additionnel après l'article 54 quinquies
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-18 rectifié prévoit l'absence d'application des dispositions relatives aux aires de stationnement en cas de réhabilitation de logements soumis à autorisation ou déclaration ou en cas de changement de destination.
Il pointe la situation où, en cas de réhabilitation lourde de logements, sont exigées de nouvelles obligations en matière d'aires de stationnement. Il s'agirait donc de ne pas appliquer les règles d'aires de stationnement pour de tels travaux. Le sujet est important, mais la rédaction proposée ne résout rien. Je propose le retrait afin que nous ayons le temps en séance d'examiner un dispositif plus opérant. À défaut, l'avis sera défavorable. Pour les mêmes raisons, je demande également le retrait de l'amendement COM-19 rectifié.
Les amendements COM-18 rectifié et COM-19 rectifié sont retirés.
Mme Annie Guillemot . - L'article 55 revient sur les obligations d'économie d'énergie pour les bâtiments du secteur tertiaire. L'amendement COM-433 propose a minima d'avancer de 2030 à 2025 l'objectif de réalisation de 40 % d'économies par rapport à 2010.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cet amendement renforce les obligations des entreprises de manière conséquente.
La concertation menée avec les professionnels concernés du secteur tertiaire témoigne que des actions importantes seront nécessaires pour atteindre les objectifs prévus dans le projet de loi. Un seuil intermédiaire en 2025 avec un objectif de moins 40% risque de limiter les possibilités d'investissement des entreprises qui évoqueront un coût manifestement disproportionné ou des délais de travaux trop contraints, ce qui serait contre-productif.
Il semble préférable de laisser les acteurs s'organiser au regard des lourds investissements induits. Je propose donc d'en rester aux objectifs actuellement prévus par le texte. L'avis est défavorable, de même que pour l'amendement COM-368 rectifié bis .
Les amendements COM-433 et COM-368 rectifié bis ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-372 rectifié ne fait que modifier le type d'énergie consommée alors même que l'objectif est de diminuer la consommation : défavorable.
L'amendement COM-372 rectifié n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-327 propose de préciser que les dispositions contractuelles régiront les responsabilités respectives du propriétaire et des locataires. Cette précision me semble utile. L'avis est favorable.
L'amendement COM-327 est adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le projet de loi oblige les bâtiments tertiaires à atteindre soit un niveau de consommation d'énergie finale réduit soit un niveau de consommation d'énergie finale fixé en valeur absolue.
Les députés ont introduit de façon peu compréhensible une sanction administrative qui ne concerne que ceux qui choisiraient la première branche de l'alternative.
En matière de rénovation des bâtiments, il est préférable de mener des politiques incitatives plutôt que punitives. Un accompagnement technique et financier serait plus pertinent pour atteindre les objectifs fixés.
En conséquence, je vous propose d'adopter l'amendement COM-803 qui vise à revenir au texte initial du Gouvernement en supprimant toute sanction.
L'amendement COM-803 est adopté.
L'article 55 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 55
L'amendement COM-156 rectifié quinquies est déclaré irrecevable au titre de l'article 40 de la Constitution.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - Ah bon ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Seul le Gouvernement peut le déposer.
M. Daniel Laurent . - On ne réglera donc jamais ce problème !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Nous partageons pleinement votre préoccupation, mais seul le Gouvernement peut déposer l'amendement .
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-200 propose d'instaurer un droit de surplomb pour isolation thermique par l'extérieur.
Cette proposition pose des difficultés au regard du droit de propriété. Le dispositif impose une servitude automatique et ne prévoit aucune indemnisation pour le propriétaire du bien. Par ailleurs, il existe déjà des possibilités pour un propriétaire d'autoriser un voisin à réaliser une isolation en débord sur son terrain.
L'isolation par l'extérieur est un enjeu important pour permettre la transition énergétique. Il paraît toutefois préférable de mobiliser les dispositifs de droit civil que je viens d'énoncer et donc de privilégier la recherche d'un accord entre voisins.
L'avis est défavorable.
L'amendement COM-200 n'est pas adopté.
Article 55 bis A (nouveau)
L'article 55 bis A est adopté sans modification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-710 remplace la mention des produits biosourcés par celle de produits renouvelables. En effet, il ne paraît pas souhaitable que la loi encourage une filière plutôt qu'une autre.
En outre, l'amendement supprime la transmission des déclarations de performance environnementale des produits à l'observatoire de la performance environnementale pour prévoir une transmission au ministre chargé du logement qui déterminera la structure destinataire de ces déclarations.
L'amendement COM-710 est adopté.
L'article 55 bis B est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le présent article rend opposables à compter du 1 er janvier 2020 le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les recommandations qui l'accompagnent.
Le Gouvernement a engagé un plan de fiabilisation de ces diagnostics. Il paraît néanmoins prématuré de rendre opposables ce diagnostic et les recommandations qui l'accompagnent, alors même qu'on ne sait pas si les diagnostics seront fiables au 1 er janvier 2020 et qu'on ne dispose pas d'une étude d'impact permettant d'évaluer avec précision les conséquences de cette opposabilité en termes de contentieux pour les entreprises et de contentieux en matière de vente et de location de logements.
L'amendement COM-811 propose en conséquence de supprimer cet article.
M. Marc Daunis . - Je comprends les réticences de madame la rapporteure, mais je crois qu'il faudrait rapidement constituer un groupe de travail pour réfléchir sur les impacts des différents outils - le BIM ( Building Information Modeling ), les carnets numériques, les diagnostics. À terme, cette accumulation sera source de contentieux, d'autant que la loi passe d'un dispositif à l'autre sans réelle cohérence. Madame la présidente, nous nous honorerions à engager ce travail qui est vital pour les entreprises et fondamental pour les locataires et les propriétaires.
L'amendement COM-811 est adopté et l'article n° 55 bis C est supprimé.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-711 supprime la référence aux produits biosourcés. En effet, il convient de privilégier la performance et non les moyens et de ne favoriser aucune filière en particulier.
L'amendement COM-711 est adopté.
L'article 55 bis D est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-330 rectifié propose d'instaurer un contrôle des systèmes de ventilation.
Il cible ainsi explicitement des exigences sur les systèmes de ventilation, ce qui mènerait à une interprétation de la loi imposant l'installation de systèmes mécaniques alors que la réglementation actuelle permet la coexistence de systèmes de ventilation mécanique avec des dispositifs écologiques de ventilation naturelle. L'avis est défavorable.
L'amendement COM-330 rectifié n'est pas adopté. L'amendement rédactionnel COM-712 est adopté.
L'article 55 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le droit en vigueur a exclu les logements sociaux du champ d'application du carnet numérique. L'amendement COM-737 maintient cette exception.
L'amendement COM-737 est adopté. L'amendement rédactionnel COM-754 rectifié est adopté .
L'article 55 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 55 quater (nouveau)
L'article 55 quater est adopté sans modification.
Article 55 quinquies (nouveau)
L'article 55 quinquies est adopté sans modification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article 55 sexies met en place une expérimentation permettant aux collectivités territoriales volontaires de créer une procédure de résorption de la précarité énergétique. La loi n'a pas à autoriser des initiatives que les collectivités peuvent déjà entreprendre elles-mêmes. Or il existe déjà des actions en ce sens dans les territoires. L'amendement COM-900 supprime ce dispositif législatif inutile.
L'amendement COM-900 est adopté et l'article n° 55 sexies est supprimé.
Article additionnel après l'article 55 sexies
Les amendements COM-157 et COM-516 rectifié quater sont déclarés irrecevables au titre de l'article 45 de la Constitution.
Articles additionnels avant l'article 56
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-307 rectifié propose d'introduire une définition du marchand de sommeil dans le code pénal. L'arsenal pénal pour lutter contre les marchands de sommeil est déjà suffisant. La plus-value d'une définition qui viendrait s'ajouter aux autres n'est pas démontrée. De plus, la notion de « profit anormal » n'est pas claire.
Je rappelle que l'article 225-14 punit de 5 ans de prison et de 150 000 euros d'amende le fait de « soumettre une personne dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions [...] d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine ». Cette peine peut être portée à 7 ans de prison et 200 000 euros d'amende lorsque l'infraction est commise à l'égard de plusieurs personnes.
L'inexécution des mesures prescrites dans le cadre des polices rattachables à la lutte contre l'habitat indigne fait également l'objet de peines de prison entre 1 et 3 ans, et d'amendes entre 50 000 et 100 000 euros.
Les juges disposent déjà d'un arsenal pénal suffisant pour qualifier les faits relevant des pratiques des marchands de sommeil et ainsi lutter contre ce fléau. L'avis est donc défavorable sur l'amendement COM-307 rectifié.
Mme Annie Guillemot . - Des marchands de sommeil frappés de fermeture administrative par le préfet déposent des déclarations d'intention d'aliéner (DIA) pour racheter des logements alors qu'ils sont en procédure !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - C'est un autre sujet, et l'interdiction d'acheter est renforcée par le projet de loi. Au demeurant, je ne suis pas sûre qu'une hausse du quantum des peines y change quelque chose. Je rappelle qu'il y a environ une centaine de condamnations chaque année pour des peines qui sont relativement faibles par rapport aux peines encourues.
L'amendement COM-308 rectifié est satisfait par le présent projet de loi car l'article 56 quinquies fait passer de 5 à 10 ans la peine complémentaire d'interdiction d'acheter, l'article 56 sexies B rendant cette peine automatique tout en respectant les exigences constitutionnelles, à savoir que le juge doit prononcer la peine sauf décision spécialement motivée.
L'amendement COM-309 rectifié est également satisfait dans la mesure où cette peine systématique peut être prononcée dès la première commission de l'infraction.
C'est aussi le cas de l'amendement COM-310 rectifié, qui systématise la peine complémentaire de confiscation du bien ayant servi à l'infraction, sauf décision motivée du juge.
L'amendement COM-307 rectifié n'est pas adopté. Les amendements COM-308 rectifié, COM-309 rectifié et COM-310 rectifié sont retirés.
Article 56
L'article 56 est adopté sans modification.
Articles additionnels après l'article 56
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-124 rectifié est satisfait par le droit en vigueur.
L'avis est défavorable.
L'amendement COM-124 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-201 mérite réflexion. C'est pourquoi je propose d'y retravailler en vue de la séance. En l'état, j'émettrai un avis défavorable.
L'amendement COM-201 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-202 est intéressant, mais en l'état, les termes employés n'apparaissent pas satisfaisants. J'émets donc un avis défavorable sur la forme plus que sur le fond. Je suggère à l'auteur d'y retravailler en vue de la séance.
L'amendement COM-202 n'est pas adopté.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Un député inspiré a parlé d'« habitat collectif ». Or il n'y a pas de statut d'habitat collectif dans la loi. On ne peut conférer un statut qui n'existe pas ! L'amendement COM-240 vise donc à supprimer l'article.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'avis est favorable.
L'amendement COM-240 est adopté et l'article n° 56 bis est supprimé.
Article 56 ter (nouveau)
L'article 56 ter est adopté sans modification.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - J'ai travaillé à la rédaction de l'amendement COM-241 avec les intercommunalités et les associations de maires. Les problèmes de division en lots ou d'insalubrité se multiplient dans nos villes, notamment dans les quartiers à habitat indigne, et les maires commencent à demander à utiliser les permis de diviser et les permis de louer.
Il y a toutefois une confusion dans les compétences - c'est pourquoi la commission des lois s'est saisie du problème - dans la mesure où un dispositif relève du maire tandis que l'autre relève de l'intercommunalité.
Les intercommunalités ne sont pas demandeuses de ce dispositif qui d'une part leur confère une responsabilité alors qu'elles sont éloignées du terrain, et d'autre part introduit de la lourdeur dans des dispositifs qui doivent être très ciblés et rapidement mis en place.
Cet amendement vise donc à redonner cette compétence aux maires et à élargir le champ, pas seulement à l'insalubrité, mais aussi à un certain nombre d'autres domaines comme la sécurité.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'avis est favorable.
L'amendement COM-241 est adopté.
L'article 56 quater est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 56 quater
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-912 tend à permettre aux maires et aux présidents d'EPCI d'avoir accès, lors de l'instruction des demandes d'obtention d'un « permis de diviser » ou d'un « permis de louer », au bulletin n° 2 du casier judiciaire.
Ainsi, les maires seront en mesure de savoir si le demandeur est un marchand de sommeil ou non.
L'amendement COM-912 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur. - L'amendement COM-59 rectifié quater propose de permettre à l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut, au conseil municipal, d'instaurer un « permis de diviser » sans préciser les motifs pour lesquels il serait mis en place, alors qu'il ne peut aujourd'hui être instauré que dans les zones à risque au regard de l'habitat indigne. Ne pas définir les motifs de mise en place d'un permis de diviser paraît risqué au regard de l'atteinte que ce dispositif porterait au droit de propriété.
L'amendement COM-59 rectifié quater n'est pas adopté.
Article 56 quinquies (nouveau)
L'article 56 quinquies est adopté sans modification.
Article 56 sexies A (nouveau)
L'article 56 sexies A est adopté sans modification.
Article 56 sexies B (nouveau)
L'article 56 sexies B est adopté sans modification.
Article additionnel après l'article 56 sexies B
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'Assemblée nationale a introduit dans le respect des exigences constitutionnelles le caractère systématique des peines complémentaires de confiscation et d'interdiction d'acheter pour les marchands de sommeil. L'amendement COM-924 étend ce dispositif aux personnes morales.
L'amendement COM-924 est adopté et devient article additionnel.
Article 56 sexies C (nouveau)
L'article 56 sexies C est adopté sans modification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-910 vise à supprimer la partie de l'article qui prévoit la remise d'un rapport.
L'amendement COM-910 est adopté et l'article adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-823 précise l'obligation pour les syndics de copropriété de signaler au procureur de la République les suspicions d'activités de marchand de sommeil. Il étend également l'obligation de signalement aux agents immobiliers. Il s'agit de renforcer le dispositif de lutte contre l'habitat indigne et les marchands de sommeil.
L'amendement COM-823 est adopté.
L'article 56 sexies est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 57
Les amendements rédactionnels COM-650 , COM-651 , COM-653 et COM-652 sont successivement adoptés.
L'article 57 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je suis défavorable à l'amendement COM-642 , qui supprime un article répondant à une situation d'urgence, sur laquelle l'État a de moins en moins de prise, en lui donnant les moyens nécessaires pour agir contre l'insécurité et l'insalubrité de nombreux bidonvilles, dont la dangerosité a encore récemment tragiquement été démontrée. L'article prévoit des garanties et impose au préfet de proposer une solution de relogement aux personnes concernées.
L'amendement COM-642 n'est pas adopté.
L'article 57 bis est adopté sans modification.
Mme Annie Guillemot . - L'amendement COM-435 supprime cet article, qui autorise le Gouvernement à prendre par voie d'ordonnance toute mesure destinée à améliorer et renforcer la lutte contre l'habitat indigne. L'organisation des compétences au niveau intercommunal, avec d'éventuels transferts de compétences privant les élus locaux de leur pouvoir de police spéciale nécessiterait pour le moins un débat parlementaire.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis défavorable, ainsi qu'à l'amendement identique COM-643 et au COM-242 car la simplification et l'harmonisation des polices en matière d'habitat indigne et le renforcement des pouvoirs de police générale du maire sont une demande forte des élus locaux. Il me semble que le degré de technicité de ces matières peut constituer un motif justifiant le recours aux ordonnances. Nous avons pu le constater avec certains amendements examinés, dont l'idée est séduisante mais dont la traduction en droit est complexe.
En revanche, je rejoins les auteurs de l'amendement à propos de la question de la répartition des compétences au sein du bloc communal : il est nécessaire de tenir un débat parlementaire à ce sujet.
M. Marc-Philippe Daubresse . - Nous sommes d'accord sur les alinéas 4 à 8. Mais permettez-moi d'insister sur le 3. Le maire ayant un rôle central dans ce domaine, il est inconcevable que des dispositions portant sur le pouvoir de police générale du maire ne soient pas débattues au Sénat !
Mme Annie Guillemot . - Les élus locaux doivent être présents du début à la fin.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je vous suis et rectifie mon amendement COM-824 pour supprimer les alinéas 3 à 8.
Les amendements identiques COM-435 et COM-643 ne sont pas adoptés. L'amendement COM-242 et l'amendement COM-824 rectifié sont adoptés.
L'article 58 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 58
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - La loi d'actualisation du droit des outre-mer a confié à un décret en Conseil d'État le soin de délimiter les espaces urbanisés et les espaces naturels au sein de la zone des cinquante pas géométriques en Guadeloupe et en Martinique. Ce décret doit intervenir au plus tard le 1 er janvier 2019.
Elle n'a, en revanche, pas modifié l'article relatif aux zones exondées, qui mentionne toujours une délimitation, dans ces zones, des espaces urbanisés et naturels par l'autorité compétente, en l'espèce le préfet.
L'amendement COM-449 étant satisfait par le droit en vigueur, avis défavorable.
L'amendement COM-449 est retiré.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-450 étend la possibilité de cession du domaine maritime de l'État aux organismes agréés présentés par les communes au préfet et qui exercent des activités en faveur du logement et de l'hébergement des personnes défavorisées. Cela peut offrir des solutions positives. Avis favorable sous réserve de l'adoption de mon sous-amendement COM-923 .
Le sous-amendement COM-923 est adopté. L'amendement COM-450 ainsi modifié est adopté et devient article additionnel.
Article 58 bis (nouveau)
L'article 58 bis est adopté sans modification.
Article additionnel après l'article 58 bis (nouveau)
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - La proposition de loi de Natacha Bouchart sur le squat, présentée peu après « l'affaire Maryvonne », avait été adoptée par le Sénat, puis par l'Assemblée nationale, mais sur le terrain, les forces de police ne semblent pas au courant. Le but de l'amendement COM-243 est de remettre ces dispositions dans la loi ELAN, tout en les précisant : le domicile ne sera pas seul concerné, mais aussi les locaux d'habitation ; le préfet devra agir sans délais.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Je m'interroge sur la portée de cet amendement. Il semble que cet amendement réduit le champ de la violation de domicile en excluant les domiciles des personnes morales - locaux industriels commerciaux et professionnels - les chambres d'hôpital, des tentes, des abris de campings, les dépendances du domicile - cour attenante à une habitation, terrasse d'un appartement, caves, greniers, débarras. Il procèderait ainsi à une dépénalisation inopportune. Mon cher collègue, pourriez-vous vérifier ce point et éventuellement proposer des amendements correctifs pour la séance publique ?
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Je l'ai rectifié il y a un instant afin de ne pas exclure le domicile.
Mme Sophie Primas , présidente . - Il devient donc l'amendement COM-243 rectifié.
M. Marc Daunis . - Si je comprends bien, il n'y aura plus substitution, mais ajout des locaux à usage d'habitation au domicile ?
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - C'est cela même.
L'amendement COM-243 rectifié est adopté et devient article additionnel.
Article 59
L'article 59 est adopté sans modification.
Articles additionnels après l'article 59
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-66 relève au mieux du domaine règlementaire, voire tout simplement du bon sens. Avis défavorable.
L'amendement COM-66 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les professionnels de l'immobilier ont indiqué rencontrer des difficultés dans l'application des dispositions relatives au fonds de travaux, faute de précision sur l'utilisation du fonds notamment s'agissant des travaux éligibles et de la prise en compte de parties communes spéciales. Une partie de ces difficultés devra être réglée par voie règlementaire.
L'amendement COM-804 précise que l'affectation des sommes doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. Il prévoit également que le montant soit automatiquement fixé à 5 % du budget prévisionnel, sauf si l'assemblée générale décide de retenir un montant supérieur.
L'amendement COM-804 est adopté et devient article additionnel. L'amendement COM-67 devient sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-68 donne la possibilité au président du conseil syndical d'assigner le syndic en place, si ce dernier commet une faute légale, réglementaire ou déontologique, après une validation de la majorité des membres du conseil syndical, exprimée sur un procès-verbal.
Si le syndicat des copropriétaires estime que les manquements commis par le syndic sont d'une gravité telle qu'ils doivent donner lieu à une déclaration de responsabilité et à réparation du préjudice subi. La révocation du syndic par l'assemblée générale paraît alors incontournable.
Pour autant, confier cette action au président du conseil syndical soulève plusieurs difficultés : outre que cela serait de nature à remettre en cause les grands principes de gouvernance de la copropriété, cela conduirait également à un accroissement de la responsabilité du président du conseil syndical et à un risque financier important pour lui.
Mme Sophie Primas , présidente . - Nous aurions un président du conseil syndical jupitérien !
Mme Annie Guillemot . - Nous avons malgré tout un problème : le conseil syndical ne peut pas assigner le syndic. Au lieu du président, cela pourrait être le conseil ? J'ai vu, dans une copropriété dégradée, un syndic jeter tous les papiers par terre et dire : « je m'en vais ! ».
M. Marc Daunis . - Donnons-nous du temps pour examiner cela avant la séance.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Faites des propositions. Mais je doute que ce soit possible.
Mme Annie Guillemot . - La commission des lois ne pourrait-elle pas nous y aider ?
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Certainement.
L'amendement COM-68 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-69 et COM-436 donnent la possibilité au syndicat des copropriétaires de résilier le contrat de syndic si ce dernier ne respecte pas ses obligations légales ou réglementaires. Le conseil syndical peut déjà à tout moment demander la convocation d'une assemblée générale pour voter un nouveau contrat de syndic. Quant au non prélèvement des honoraires, je ne suis pas certaine que cette solution soit recevable sur le plan juridique : elle permettrait à des copropriétaires de se faire en partie justice eux-mêmes. Avis défavorable.
Mme Annie Guillemot . - Mais nous en revenons toujours au même problème : ils ne peuvent pas l'assigner...
Les amendements COM-69 et COM-436 ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-72 et COM-437 sont excessifs. Avis défavorable.
Les amendements COM-72 et COM-437 ne sont pas adoptés.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - La loi ALUR a imposé aux syndics de mettre à la disposition des copropriétés un espace dématérialisé sécurisé. Plus de trois ans après son entrée en vigueur, il apparaît que les extranets sont des coquilles quasi vides dans lesquelles on trouve les archives de la copropriété ou le règlement de copropriété, mais pas les documents stratégiques, car la loi n'a pas précisé les documents qu'ils doivent contenir a minima . L'amendement COM-715 précise qu'un décret devra définir les documents devant être accessibles dans ces espaces.
M. Marc Daunis . - Votre amendement reprend mot pour mot notre amendement COM-439 , n'est-ce pas ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il poursuit le même objectif et le satisfait.
L'amendement COM-715 est adopté et devient article additionnel. L'amendement COM-73 devient sans objet, ainsi que l'amendement COM-439.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-74 oblige les syndics à transmettre au président du conseil syndical la liste, à jour, des coordonnées des copropriétaires. Est-ce vraiment du domaine de la loi ? Avis défavorable.
L'amendement COM-74 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-75 ouvre un précédent en matière de secret bancaire, qui protège aujourd'hui tous les clients des banques contre les demandes d'information qui sont formulées par des tiers, sauf quelques cas justifiés par des situations judiciaires ou administratives précises. En outre, il mettrait les conseillers bancaires en position délicate : comment s'assurer que la demande vient bien du président du conseil syndical ? Avis défavorable.
L'amendement COM-75 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-76 ne relève pas de la loi.
L'amendement COM-76 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Selon l'observatoire des charges tenu par l'Association des responsables de copropriétés, les charges de copropriété ont augmenté de 49,8 %, en l'espace de 10 ans. Cela explique l'augmentation des impayés des charges en copropriété et les réticences des copropriétaires à voter un plan pluriannuel de travaux nécessaire pour atteindre les objectifs définis par le plan national en matière de rénovation.
Il semble indispensable d'engager une politique de maîtrise des charges au sein des copropriétés. L'amendement COM-714 oblige le syndic à mettre en concurrence, tous les trois ans, les contrats qui se reconduisent annuellement par tacite reconduction, et avant l'arrivée de l'échéance pour les contrats signés pour une période de plus de deux ans.
L'amendement COM-714 est adopté et devient article additionnel. L'amendement COM-438 devient sans objet.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - La notion de lot transitoire n'existe pas dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La Cour de cassation a admis leur existence, précisant que le lot transitoire constitue « un lot privatif composé pour sa partie privative du droit exclusif d'utiliser le sol pour édifier une construction et d'une quote-part de parties communes ». L'amendement COM-716 la consacre dans la loi.
L'amendement COM-716 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-718 indique dans un nouvel article 1-1 de la loi sur les copropriétés qu'en cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot. Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat prend effet lors de la livraison du premier lot. L'immatriculation du syndicat sera sans conséquence sur l'application du statut.
L'amendement COM-718 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-861 consacre dans la loi la jurisprudence citée dans l'étude d'impact et précise que le droit d'affichage a le caractère d'un droit accessoire aux parties communes ce qui mettra fin aux débats sur ce sujet.
Mme Annie Guillemot . - Espérons-le !
L'amendement COM-861 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative ne sont pas mentionnées dans la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis mais ont été reconnues par la Cour de cassation. L'amendement COM-721 les consacre dans la loi.
L'amendement COM-721 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Le syndicat a qualité pour agir en justice. Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat qu'à la condition d'y avoir été habilité. L'amendement COM-720 précise que seul le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir de l'absence d'habilitation du syndic à agir en justice.
Mme Sophie Primas , présidente . - Quelle série !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Tous ces amendements portant articles additionnels transcrivent dans la loi des jurisprudences ou des mesures faisant consensus.
L'amendement COM-720 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - La loi ALUR a instauré une mise en concurrence du contrat de syndic qui devait « permettre d'améliorer l'offre des professionnels sur le marché et de réduire les coûts tout en améliorant la qualité du service rendu ». D'après les informations transmises par le ministère de la justice, le dispositif ne fonctionne pas parce que les copropriétaires ne peuvent comparer utilement les projets de contrats de syndic et qu'ils votent des dispenses de mise en concurrence régulièrement inscrites à l'ordre du jour des assemblées générales.
L'amendement COM-722 supprime cette mise en concurrence automatique, rien n'empêchant le conseil syndical ou un copropriétaire d'y procéder. L'amendement précise par ailleurs que le syndic sera élu pour une durée maximale de trois ans, renouvelable.
Mme Annie Guillemot . - J'y suis totalement défavorable. J'aimerais bien voir l'étude du ministère de la justice ayant eu de telles conclusions... Dans les copropriétés dégradées, cette mesure a joué : des syndics qui ne faisaient plus leur travail ont dû changer d'attitude.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il s'agit de questionnaires collectés par le ministère de la justice : les personnes ayant répondu la considèrent comme contreproductive.
Mme Annie Guillemot . - L'association des responsables de copropriétés dit le contraire.
L'amendement COM-722 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-725 permet aux copropriétaires de se faire représenter par la personne de leur choix pour l'accès aux comptes, puisqu'ils peuvent déjà le faire en assemblée générale.
Mme Annie Guillemot . - Pour les copropriétés qui fonctionnent bien, soit. Mais dans les autres, nous voyons arriver des mandataires qui n'habitent même pas le quartier, voire la ville, que personne ne connaît. Cela devrait être interdit de donner pouvoir à quelqu'un d'autre qu'un autre copropriétaire.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Cela ne me semble pas possible juridiquement.
L'amendement COM-725 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-805 facilite les actions en paiement à l'encontre des copropriétaires. Désormais, en cas de non-paiement des provisions pour travaux ou des sommes appelées au titre de l'approbation des comptes, les provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2 deviendront immédiatement exigibles.
L'amendement COM-805 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-719 supprime la désignation judiciaire du conseil syndical, dont l'efficacité ne peut reposer que sur le volontarisme des membres.
L'amendement COM-719 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'absentéisme au sein des assemblées générales est régulièrement dénoncé. L'amendement COM-723 autorise un copropriétaire à recevoir plus de trois délégations si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10 % - au lieu de 5 % actuellement - des voix du syndicat ; il autorise le vote par correspondance et le vote électronique dans des conditions définies par décret.
Mme Annie Guillemot . - Je suis plutôt d'accord, mais je l'autoriserais pour les copropriétaires occupants et non pour les bailleurs. Ces derniers refusent tous les travaux et pourraient ainsi avoir une majorité.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Ce serait une inégalité de traitement.
L'amendement COM-723 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-724 inscrit dans la loi plusieurs décisions prises par la Cour de cassation. Ainsi, chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d'un lot, pourra recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions et limites prévues par l'article 22 de la loi de 1965 sur les copropriétés. Lorsque le syndic aura reçu des mandats sans indication de mandataire, le syndic ne pourra ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.
Il précise également le cas des subdélégations : tout mandataire désigné pourra subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.
Enfin, il réécrit pour plus de clarté les dispositions relatives aux interdictions de présider une assemblée générale et de recevoir des mandats pour le syndic et ses proches.
L'amendement COM-724 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Actuellement, les travaux en matière d'économie d'énergie relèvent de majorités de vote différentes. Les travaux embarqués et les travaux imposés par la loi ou les règlements relèvent de la majorité de l'article 24 de la loi de 1965 sur les copropriétés tandis que les autres travaux relèvent de la majorité de l'article 25 de la même loi. Or, en pratique, il sera difficile pour les copropriétaires de distinguer clairement les travaux relevant de l'une ou l'autre majorité, ce qui risque de multiplier les contentieux en la matière.
L'amendement COM-726 unifie les règles applicables en soumettant à la majorité de l'article 25 les travaux en matière d'économie d'énergie avec possibilité de recours à la passerelle en application de l'article 25-1.
L'amendement COM-726 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-71 propose que l'autorisation demandée par un copropriétaire de prendre à sa charge des travaux d'accessibilité soit accordée de droit, sauf vote contraire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Avis défavorable : cela porte une atteinte disproportionnée au droit des copropriétaires.
L'amendement COM-71 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, issue des travaux de la commission des lois du Sénat, a posé le principe d'un délai de prescription à 5 ans, mais a omis de procéder à cette modification dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
L'amendement COM-717 remédie aux incohérences actuelles en matière de prescription en précisant que la prescription des actions personnelles résultant de l'application de la loi de 1965 est acquise à l'issue d'un délai de 5 ans. Cela limitera les contentieux autour de la délimitation du périmètre des actions personnelles relevant de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
L'amendement COM-717 est adopté et devient article additionnel.
Article 59 bis (nouveau)
L'article 59 bis est adopté sans modification.
Article additionnel après l'article 59 bis (nouveau)
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-125 propose que l'état des comptes des copropriétaires à la date de la clôture de l'exercice précédent soit adressé avec la convocation pour l'assemblée générale. Cela ne relève pas du domaine de la loi : avis défavorable.
L'amendement COM-125 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-713 supprime l'habilitation à réformer par ordonnance le droit de la copropriété.
Mme Annie Guillemot . - Très bien !
L'amendement COM-713 est adopté.
L'amendement COM-244 devient sans objet.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - J'en prends acte, mais je souhaite préciser la position de la Commission des lois, qui a adopté vis-à-vis du droit des contrats une vision plus pragmatique : sans supprimer l'habilitation, nous avons prévu que la ratification devait faire l'objet d'un projet de loi de ratification spécifique et que l'entrée en vigueur ne pouvait avoir lieu qu'après cette ratification, afin de ne pas créer un droit temporaire néfaste pour la sécurité juridique. Cela pourrait vous intéresser en Commission mixte paritaire...
L'article 60 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 60
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Les amendements identiques COM-196 et COM-311 rectifié précisent certaines règles applicables en matière de copropriété lorsque des logements font l'objet d'un bail réel solidaire. C'est un sujet qu'il convient d'expertiser plus avant. Je propose aux auteurs des amendements de les redéposer en vue de la séance publique. Avis défavorable à ce stade.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - Je retire l'amendement COM-311.
L'amendement COM-311 rectifié est retiré.
L'amendement COM-196 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-62 prévoit une transmission aux collectivités territoriales des informations relatives aux baux d'habitation et que l'ordonnance devra déterminer les modalités de conservation et d'utilisation de ces données par les collectivités. Pour intéressante que soit cette proposition, elle étend le champ de l'habilitation, ce qui est inconstitutionnel. Avis défavorable.
L'amendement COM-62 n'est pas adopté.
L'article 61 est adopté sans modification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement de codification COM-648 inscrit les dispositions de l'article 61 bis au sein de la loi de 1989 sur les rapports locatifs, pour plus de lisibilité.
L'amendement COM-648 est adopté.
L'article 61 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Annie Guillemot . - L'amendement COM-425 propose d'en rester au délai de deux mois prévu par la loi avant l'installation d'une antenne relais, tout en prévoyant que le maire peut renoncer à ce délai. Imaginez si cela a lieu en juillet août ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Comme je l'ai évoqué lors de la discussion générale, je considère que la rédaction de l'article 62 issue des débats en séance publique à l'Assemblée nationale ménage un équilibre entre préservation de l'information-consultation des maires et déploiement plus rapide des infrastructures numériques. Il convient donc d'en maintenir la rédaction. Avis défavorable aux amendements COM-644 , COM-275 , COM-470 et COM-425.
M. Marc Daunis . - Qu'est-ce que prévoit le texte initial ?
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Aucun délai ; l'Assemblée nationale a prévu un délai d'un mois, en plus de l'instruction. Il faut concilier l'information du maire et l'accélération des déploiements.
M. Marc Daunis . - C'est très court.
Mme Annie Guillemot . - Nos collègues sont parfois hors sol !
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis de la commission de l'aménagement du territoire et du développement durable - L'objectif des articles relatifs au numérique introduits dans ce projet de loi est d'accélérer les choses. Le Gouvernement voulait des délais superposés avec ceux de la déclaration de travaux, pour raccourcir le délai global. L'Assemblée nationale a choisi une position d'équilibre qui limite le délai tout en gardant un temps entre dépôt du dossier d'information issu de la loi Abeille et dépôt de la déclaration de travaux.
L'amendement COM-644 n'est pas adopté, non plus que l'amendement COM-275, l'amendement COM-470 et l'amendement COM-425.
Article additionnel après l'article 62
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis défavorable aux amendements identiques COM-278 et COM-524 rectifié bis . S'il est vrai que la simulation reste théorique, elle est un élément qui peut permettre au processus d'information-consultation mis en place par la loi Abeille de se dérouler dans des conditions satisfaisantes. Au demeurant, elle n'est en rien obligatoire.
Les amendements COM-278 et COM-524 rectifié bis ne sont pas adoptés.
Article 62 bis A (nouveau)
L'article 62 bis A est adopté sans modification.
Article 62 bis (nouveau)
L'amendement COM-63 est déclaré irrecevable au titre de l'article 45 de la Constitution.
L'article 62 bis est adopté sans modification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis défavorable aux amendements identiques COM-279 et COM-501 rectifié bis . La mention du caractère expérimental de la disposition souligne que le fait de supprimer au maire la capacité de retirer une décision illégale n'est pas anodin et que l'éventuelle reconduction de ce dispositif devra être examinée avec attention.
Les amendements identiques COM-279 et COM-501 rectifié bis ne sont pas adoptés.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-93 avance la date à laquelle le Gouvernement doit effectuer un bilan de la dérogation au droit de retrait des décisions d'urbanisme autorisant ou ne s'opposant pas à l'implantation d'antennes de radiotéléphonie mobile, introduite par l'article 62 ter . Puisque cette dérogation est ouverte jusqu'au 31 décembre 2022, il est nécessaire d'anticiper davantage son éventuelle reconduction et d'en mesurer tous les enjeux.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
L'amendement COM-93 est adopté.
L'article 62 ter est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 62 ter (nouveau)
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-100 introduit une dérogation au principe de construction en continuité d'urbanisme dans les zones de montagne pour les constructions et installations relatives aux communications électroniques. Il y a eu beaucoup de contentieux sur ce point et des interprétations différentes selon les jugements. Il faut donc lever l'ambigüité.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable et donc défavorable aux autres amendements en discussion commune : COM-277 rectifié, COM-115 rectifié bis , COM-88 rectifié quater , COM-276 , COM-473 rectifié ter et COM-381 rectifié bis .
L'amendement COM-100 est adopté et devient article additionnel.
Les amendements COM-277 rectifié, COM-115 rectifié bis, COM-88 rectifié quater, COM-276, COM-473 rectifié ter et l'amendement COM-381 rectifié bis deviennent sans objet.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-92 rectifié étend à l'atterrage des canalisations de communications électroniques en bord de mer une disposition introduite par la loi de transition énergétique pour les réseaux d'énergie.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
L'amendement COM-92 est adopté et devient article additionnel.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis défavorable à l'amendement de suppression COM-645 . Il me semble que cet article répond aux attentes du terrain.
L'amendement COM-645 n'est pas adopté.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-94 étend les servitudes d'élagage au stade du déploiement des réseaux et réduit le délai laissé au propriétaire pour présenter ses observations en cas de projet de servitude sur sa propriété. Le délai d'un mois paraît suffisant pour se prononcer et permettra d'éviter une certaine inertie constatée sur le terrain. Bref, c'est un amendement de simplification.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
L'amendement COM-94 est adopté.
L'article 63 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-95 précise que l'accès des exploitants de réseaux de communication électronique aux parties communes des immeubles est accordé pour les opérations d'entretien, pour les travaux... mais pas pour distribuer des flyers !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - J'y suis favorable, sous réserve d'un sous-amendement COM-826 qui en améliore la lisibilité.
Le sous-amendement COM-826 est adopté. L'amendement COM-95 ainsi modifié est adopté.
L'article 63 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-575 est une clarification rédactionnelle. Mais mon amendement COM-911 supprime l'article, car celui-ci est inutile : il n'y a aucune ambigüité dans les termes utilisés par l'article L. 332-8 du code de l'urbanisme, qui évoque « toute installation à caractère industriel, agricole, commercial ou artisanal », c'est-à-dire toute activité économique, et inclue donc nécessairement le déploiement des communications électroniques.
L'amendement COM-911 est adopté.
L'article 63 ter est supprimé.
L'amendement COM-575 est sans objet.
M. Marc-Philippe Daubresse , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-245 supprime l'article : l'assemblée générale des copropriétaires se réunissant une fois par an, il est inutile de préciser qu'elle statue dans les douze mois. La loi fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis mentionne que la proposition d'installation de la fibre est de droit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Mon collègue M. Chaize suit une autre logique, que je comprends : installer la fibre le plus rapidement possible.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-96 précise que les copropriétaires sont tenus de « désigner » un opérateur dans les douze mois suivant la réception d'une première offre. Le terme « statuer » ne suffit pas. Il ne faut pas retarder le transfert des clients du réseau cuivre vers la fibre optique. C'est pourquoi il convient de prévoir une majorité qualifiée pour s'opposer à la décision.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article, en l'état, n'apporte pas grand-chose. C'est pourquoi j'accepte la rédaction de M. Chaize et suis donc défavorable à l'amendement COM-245.
L'amendement COM-245 est retiré. L'amendement COM-96 est adopté.
L'article 63 quater est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 63 quater
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - Une fiche d'information relative à l'accès aux réseaux fixes et mobiles de communication électronique serait fort utile aux copropriétaires : l'amendement COM-101 y pourvoit.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - J'y suis favorable.
L'amendement COM-101 est adopté et devient article additionnel.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-98 donne à l'Arcep le pouvoir de sanctionner les opérateurs en cas de non-respect des engagements de déploiement et de complétude au niveau local. Aujourd'hui, il n'y a rien !
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Favorable, comme au COM-37 rectifié ter , identique.
Les amendements COM-98 et COM-37 rectifié ter sont adoptés.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-97 durcit les sanctions prévues à l'article 64 pour les aligner sur le niveau prévu par une disposition de ma proposition de loi tendant à sécuriser et à encourager les investissements dans les réseaux de communications électroniques à très haut débit.
L'amendement COM-97 est adopté.
L'article 64 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article additionnel après l'article 64
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-38 rectifié bis supprime la condition de carence de l'initiative privée pour que les collectivités puissent fournir des services de communication électronique. A priori , mieux vaut en rester au cadre actuel, d'autant que les opérateurs privés sont de plus en plus nombreux à proposer des services sur les réseaux d'initiative publique... Cela n'incite pas à accroître l'intervention des collectivités publiques sur ce marché. Défavorable, donc, mais il sera intéressant d'avoir le débat en séance.
L'amendement COM-38 rectifié bis n'est pas adopté.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - L'Assemblée nationale a voulu modifier l'ordonnance sur les marchés de conception réalisation. L'amendement de précision COM-99 décodifie la modification introduite par l'article 64 bis au droit des marchés publics.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Favorable.
L'amendement COM-99 est adopté.
L'article 64 bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Articles additionnels après l'article 64 bis
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - Le fonds d'aménagement numérique des territoires a été créé en 2009, mais il n'est pas abondé et le Gouvernement a fermé la plateforme permettant aux collectivités de solliciter des subventions pour leurs projets numériques. Il est temps de rouvrir cette plateforme et de créer une contribution des opérateurs. C'est l'objet de l'amendement COM-102 .
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Il est identique au COM-64 rectifié. Il s'agit de dispositions fiscales, j'y suis défavorable ici. Et l'amendement COM-65 rectifié est irrecevable.
Les amendements COM-64 rectifié et COM-102 rectifié ne sont pas adoptés.
L'amendement COM-65 est déclaré irrecevable au titre de l'article 45 de la Constitution.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - L'amendement COM-103 est important. Un opérateur est aujourd'hui tenu d'offrir à ses concurrents un accès physique au réseau de fibres passives qu'il a installé. L'amendement étend l'obligation à une offre de fibre activée. Autrement dit, c'est tout le réseau, de bout en bout, qui serait mutualisé : des opérateurs de taille modeste pourraient ainsi déployer leurs services partout sur le territoire.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Favorable.
L'amendement COM-103 est adopté et devient article additionnel.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - Les opérateurs, les porteurs de réseaux d'initiative publique, ont besoin d'une base d'adresses normalisée, au niveau national. L'amendement COM-104 y pourvoit. Un mauvais référencement des adresses coûte à l'économie française 0,5 point de PIB ! Il faut inciter le Gouvernement à constituer cette base.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis favorable.
L'amendement COM-104 est adopté et devient article additionnel.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - Il faut également pousser le Gouvernement à prendre un arrêté pour que Enedis favorise l'arrivée des réseaux de communication électronique sur ses infrastructures.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - Avis défavorable : je partage l'objectif, mais vous modifiez ici la disposition portant sur la sécurité, non sur le dimensionnement et l'adaptation des réseaux de transport et de distribution aux évolutions de la demande. En outre, l'amendement n'a aucune portée normative.
M. Patrick Chaize , rapporteur pour avis . - Certes, mais il s'agit d'inciter le Gouvernement à modifier l'arrêté technique interministériel, d'autant que le réseau de basse tension ne pose aucun problème de sécurité. A-t-on une seule fois ces dix dernières années entendu parler d'un poteau de basse tension tombé à terre ?
Mme Denise Saint-Pé . - Pour desservir la France en communications électroniques, il faut utiliser le réseau basse tension.
L'amendement COM-105 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'amendement COM-116 rectifié bis ouvre la possibilité aux communes membres d'un EPCI à fiscalité propre de financer toute opération d'investissement pour l'établissement et l'exploitation d'infrastructures et de réseaux de télécommunications électroniques. La disposition a déjà été adoptée par le Sénat : favorable.
L'amendement COM-116 rectifié bis est adopté et devient article additionnel .
Mme Dominique Estrosi Sassone , rapporteur . - L'article confie à l'Agence nationale des fréquences (ANFr) uniquement la mise en oeuvre de l'extinction. L'amendement COM-203 mentionne que celle-ci se fait sur proposition des ministres concernés et après décision du conseil d'administration de l'agence. Cet encadrement me semble bienvenu. Favorable.
L'amendement COM-203 est adopté.
L'article 65 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Article 66 (nouveau)
L'article 66 est adopté sans modification.
Mme Annie Guillemot . - Il est important de se pencher sur les conventions de gestion pour les sociétés de vente propriétaires, et sur la prise en charge des travaux. La rétrocession par le préfet, lorsque le maire ne veut plus vendre, pose aussi problème - Action Logement n'a qu'à conserver les lots ! L'avis des Domaines, enfin, nous semble important, il protège le maire, surtout quand les prix de marché ont sensiblement baissé.
M. Marc Daunis . - Il y a un problème dans la méthode de travail. Nous avons une tâche de plus en plus lourde en commission. Mme la présidente, Mme le rapporteur ont été remarquables, et nous avons travaillé au mieux... dans des conditions déplorables. C'est un problème structurel sur lequel il faudra bien se pencher.
Sur le fond, des avancées importantes sont intervenues mais les divergences demeurent et nous réservons notre vote.
Mme Sophie Primas , présidente . - Voici la liste des irrecevabilités au titre de l'article 40 de la Constitution : sur les titres II, III et IV, amendements COM-31 rectifié bis, COM-139 rectifié bis, COM-156, COM-161, COM-178 et COM 603 rectifié.
Le projet de loi est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.