c) Des mécanismes de maîtrise du foncier
Le projet de loi prévoit plusieurs mécanismes destinés à lutter contre la spéculation foncière susceptible d'enchérir le coût de l'opération pour l'État.
Ainsi, tout d'abord, l' article 5 vise à faciliter les opérations d'expropriation conduites par l'État pour la réalisation du futur métro automatique.
D'une part, cet article étend le champ d'application de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, afin de « geler » la valeur du bien exproprié à la date de publication du dossier par la Commission nationale du débat public . Dès lors, qu'elle constitue une annonce des opérations à venir, cette publication favorise en effet la spéculation foncière.
D'autre part, cet article 5 rend applicable à l'exécution des travaux des projets d'infrastructures du réseau de transport public du Grand Paris la procédure de prise de possession d'extrême urgence prévue à l'article L. 15-9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
L' article 6 du projet de loi prévoit un autre mécanisme destiné à lutter contre la spéculation foncière.
Actuellement, lorsqu'une commune est dotée d'un plan d'occupation des sols (POS) ou d'un plan local d'urbanisme (PLU), la date à laquelle le juge de l'expropriation se réfère pour fixer le prix du bien lors de la mise en oeuvre du droit de préemption est celle du dernier acte concernant le POS ou PLU délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En d'autres termes, tout acte concernant un POS ou un PLU entraîne une mise à jour de la date de référence fixée par le juge pour évaluer le prix du bien susceptible d'être préempté. Ce n'est qu'en l'absence de POS ou de PLU que le code de l'urbanisme prévoit la possibilité de fixer une date de référence qui permet d'éviter la spéculation foncière, à condition que le bien soit situé dans le cadre d'une zone d'aménagement différé (ZAD): la date de référence est alors fixée à une année avant la publication de l'acte créant la ZAD ou délimitant son périmètre provisoire.
C'est la raison pour laquelle l'article 6 du projet de loi applique aux ZAD les règles précitées relatives à la date de référence, même dans le cas où ces zones sont visées par un document d'urbanisme et que celui-ci vient à être modifié .
d) Un outil novateur : le « contrat de développement territorial »
L' article 18 du projet de loi permet aux communes et à leurs groupements de conclure avec l'État des « contrats de développement territorial » (CDT), pour la mise en oeuvre des objectifs visés à l'article 1 er . Ces contrats, outil novateur permettant d'associer les élus locaux au développement futur de leur territoire , définiront des objectifs de développement, pourront prévoir la création de ZAD et devront préciser les opérations d'aménagement ou les projets d'infrastructures nécessaires à la réalisation des objectifs. Il est en outre prévu que, dans les ZAD créées en application de ces contrats, la commune, si elle n'est pas titulaire du droit de préemption à titre principal, bénéficiera d'un droit de préemption subsidiaire.
Aux termes de l' article 19 , les communes qui auront conclu un CDT pourront passer, pour la réalisation des opérations prévues par ce document, un contrat portant à la fois sur la conception du projet d'aménagement global, l'élaboration d'une proposition de révision simplifiée du document d'urbanisme et la maîtrise d'ouvrage des travaux d'équipement concourant à la réalisation du projet d'aménagement.