Article 1er bis -
(Article
L. 323-7 du code rural) -
Conditions d'entrée dans un
GAEC
Le texte adopté par l'Assemblée nationale
L'Assemblée nationale a introduit ce nouvel article dans l'intention de favoriser l'entrée de jeunes agriculteurs dans les groupements agricoles d'exploitation en commun (GAEC). A cette fin, cet article tend à compléter l'article L. 323-7 du code rural pour préciser que le jeune agriculteur peut devenir membre du GAEC par simple apport en numéraire. Au vu du premier alinéa de l'article L. 323-7, dans sa rédaction actuelle, cet ajout paraît entièrement superfétatoire.
Les propositions de votre commission
Cet article introduisant une redondance dans le code rural, votre commission estime qu'il convient de le supprimer.
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Votre commission vous demande d'adopter l'amendement de suppression de cet article qu'elle vous présente. |
Article 2 -
(Article
L. 411-35 du code rural) -
Baux ruraux cessibles hors du cadre
familial
Les dispositions du projet de loi initial
Cet article rend possible la cession de baux ruraux hors du cadre familial. Il comporte trois paragraphes.
Le paragraphe I complète l'article L. 411-35 du code rural. Celui-ci pose le principe de l'incessibilité du bail rural, assorti de quelques exceptions. Votre rapporteur souhaite rappeler à cette occasion les cas dans lesquels la cession du bail est d'ores et déjà possible :
- le bail est cédé au conjoint du preneur participant à l'exploitation ;
- le bail est cédé aux descendants du preneur majeurs ou émancipés.
Dans ces deux cas, la cession n'est possible qu'avec l'accord du bailleur ou l'autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) si celui-ci a été saisi par le preneur du refus du bailleur. L'article 2 du présent projet de loi d'orientation précise donc, à l'article L. 411-35 du code rural, que les dispositions spécifiques aux baux cessibles hors du cadre familial dérogent à ces principes généraux.
Le paragraphe II complète le titre I er ( « Statut du fermage et du métayage » ) du livre IV ( « Baux ruraux » ) du code rural par un nouveau chapitre VIII intitulé « Dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial » .
Ce nouveau chapitre comprendrait cinq articles. L'article L. 418-1 nouveau pose des conditions formelles à la conclusion d'un bail cessible hors du cadre familial :
- que le contrat de bail soit conclu par acte notarié ;
- qu'il mentionne explicitement l'accord des deux parties sur la cessibilité du bail.
Si ces exigences formelles ne sont pas remplies, la clause de cessibilité ne joue pas et le bail est considéré comme un bail rural commun. En revanche, dès lors qu'elles sont satisfaites, aucune stipulation contractuelle ne peut écarter l'application des dispositions de ce nouveau chapitre VIII.
L'article L. 418-2 dispose, d'une part, que la durée minimale d'un bail cessible hors du cadre familial est de dix-huit ans et, d'autre part, que son loyer est encadré par les maxima et minima définis par arrêté préfectoral, ceux-ci étant majorés de 50 %.
Il convient de rappeler que la durée d'un bail à ferme classique est de neuf ans 25 ( * ) . Toutefois, il existe également des baux à long terme 26 ( * ) d'une durée minimale de dix-huit ans, auxquels le bail cessible hors du cadre familial peut s'assimiler pour ce qui concerne ses aspects fiscaux ( cf . infra ).
L'article L. 418-3 comporte trois alinéas. Le premier alinéa dispose que le bail est renouvelable par période de cinq ans au moins si le congé n'a pas été signifié par acte extrajudiciaire par l'une des parties un an au moins avant son terme. Les parties sont libres d'en modifier les stipulations à cette occasion, dans les limites des dispositions du chapitre VIII. Le TPBR est compétent en cas de litiges portant sur certaines conditions nouvelles du bail.
Le second alinéa élargit, par rapport à un bail rural classique, les possibilités de mettre fin au bail, ce qui paraît logique au vu de la durée de ce bail et de son caractère cessible hors du cadre familial. Par dérogation aux dispositions de l'article L. 411-53, il suffira d'un seul défaut de paiement du loyer et des charges, et non de deux, pour que le bailleur puisse récupérer ses terres après une mise en demeure restée infructueuse pendant trois mois. Toutefois, afin de tenir compte d'éventuelles difficultés financières passagères du preneur, celui-ci pourra saisir le juge dans ce délai de trois mois en vue d'obtenir des délais de paiement, pendant lesquels l'action en résiliation sera suspendue. En application des articles 1244-1 et suivants du code civil, le juge pourra notamment reporter ou échelonner le paiement des sommes dues sur un maximum de deux années.
Le troisième alinéa prévoit que le non-renouvellement du bail pour des raisons autres que celles prévues actuellement à l'article L. 411-53 et celles portées par les nouveaux articles L. 418-3 et L. 418-4, donnent droit à une indemnité pour le preneur. Cette indemnité est peu définie par le texte du projet de loi, puisque celui-ci prévoit seulement qu'elle correspond au préjudice subi par le preneur. La fixation du montant de cette indemnité est laissée aux parties et, en cas de désaccord, au TPBR.
L'article L. 418-4 comporte trois alinéas. Le premier alinéa définit les conditions de notification au bailleur par le preneur de la cession de son bail hors du cadre familial. Celle-ci doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception et comporter un projet de cession mentionnant l'identité du cessionnaire pressenti et la date de cession projetée.
Le second alinéa permet au bailleur de contester devant le TPBR ce projet de cession dès lors qu'il dispose d'un motif légitime. Ce recours doit toutefois être exercé dans un délai qui sera déterminé par voie réglementaire.
Le troisième alinéa de cet article interdit la cession avant l'expiration du délai de recours ouvert au bailleur, sauf si celui-ci déclare expressément y renoncer.
L'article L. 418-5 soustrait le bail cessible dans le cadre familial aux dispositions de l'article L. 411-74, mesure de coordination somme toute logique puisque cet article interdit les cessions de baux à titre onéreux.
Le paragraphe III de l'article 2 du projet de loi d'orientation modifie le code général des impôts (CGI) afin d'aligner le régime fiscal des nouveaux baux cessibles hors du cadre familial sur celui des baux à long terme. A cette fin, il insère la référence aux baux cessibles hors du cadre familial après celle aux baux de long terme dans les articles 31, 743, 793, 885 H, 885 P et 1594 F quinquies du CGI. Ce paragraphe apporte en outre une modification de coordination à l'article 885 Q du même code.
Les modifications apportées par l'Assemblée nationale
L'Assemblée nationale a apporté, outre plusieurs améliorations rédactionnelles, des modifications importantes au texte initial du projet de loi d'orientation.
Dans le texte proposé pour l'article L. 418-1 du code rural, l'Assemblée nationale a tout d'abord supprimé, au quatrième alinéa de l'article, le droit de préemption des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) 27 ( * ) sur les biens faisant l'effet d'un bail cessible hors du cadre familial. Les députés ont en effet considéré qu'il convenait de compenser l'encadrement de la liberté du bailleur que représente le nouveau dispositif par une soustraction au droit de préemption des SAFER.
Dans la même logique, la possibilité, prévue par l'article L. 412-7 du code rural, pour le fermier bénéficiaire d'un droit de préemption sur les terrains cédés de demander au TPBR la révision du prix et des conditions de vente a également été écartée.
En second lieu, les députés ont autorisé les dérogations contractuelles à plusieurs dispositions du statut du fermage, dès lors que les clauses dérogatoires auraient été validées par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux 28 ( * ) . Cette possibilité de dérogation porte sur :
- les droits et obligations du preneur en matière d'exploitation 29 ( * ) ;
- l'obligation pour le fermier de laisser « les logements et facilités convenables » au repreneur 30 ( * ) ;
- le droit de chasser sur le fonds 31 ( * ) .
Votre rapporteur considère que ces dérogations pourraient être acceptées dans la mesure où elles resteront encadrées par la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. Il observe qu'il n'est pas précisé si cette commission validera ces clauses avant ou après la conclusion du bail. Toutefois, il est permis d'imaginer que, même postérieure, sa saisine aboutira à la définition relativement rapide des dérogations acceptables dans le cadre départemental.
Les députés ont également prévu la possibilité de déroger par contrat aux dispositions de l'article L. 415-3 du code rural qui prévoient que les primes d'assurances contre l'incendie sont à la charge du propriétaire.
Enfin, l'amendement adopté par l'Assemblée nationale prévoit que le contrat puisse stipuler une priorité du bailleur pour l'acquisition du bail, dès lors que celui-ci serait cédé isolément. Sans cette dernière restriction, le mécanisme du fonds agricole s'effondrerait, puisque les différents bailleurs pourraient souhaiter reprendre leur bien à l'occasion de la cession du fonds.
L'Assemblée nationale a également apporté une modification importante à l'article L. 418-2 , qui supprime le terme bas de la fourchette de réévaluation du loyer pour cause de cessibilité. En effet, si on comprend que le loyer d'un bail cessible puisse être plus élevé que celui d'un bail normal, afin de compenser les exigences plus lourdes pesant sur le bailleur, il apparaît peu justifié que le législateur impose cette prime.
A l'article L. 418-3 , outre une modification rédactionnelle, les députés ont élevé à dix-huit mois le préavis de congé prévu au premier alinéa, afin de l'aligner sur le délai prévu pour les autres baux 32 ( * ) . Votre rapporteur partage ce souci d'harmonisation. A la fin du même alinéa, l'Assemblée nationale a également prévu que le TPBR, saisi des conditions de renouvellement du bail cessible hors du cadre familial, puisse également fixer le prix de ce nouveau bail.
Les députés ont également apporté des modifications substantielles au dernier alinéa de l'article L. 418-3. D'une part, ils ont précisé ce que devait couvrir l'indemnité d'éviction du preneur, précision utile inspirée des dispositions du code de commerce relatives au fonds de commerce ; d'autre part, ils ont supprimé la référence au recours au TPBR. Ce second ajout paraît d'autant moins opportun qu'il s'accompagne d'une précision superfétatoire selon laquelle le bailleur ne doit pas d'indemnité supérieure au préjudice. Votre commission vous présente un amendement clarifiant ce point.
Au premier alinéa de l'article L. 418-4 , l'Assemblée nationale a souhaité développer l'exigence d'information du bailleur concernant le cessionnaire pressenti. Votre rapporteur observe que cet ajout est redondant par rapport aux dispositions du 3° du III de l'article du projet de loi d'orientation. Votre commission vous présentera donc un amendement supprimant cette répétition inutile.
Les députés ont ensuite inséré un nouvel alinéa à cet article L. 418-4, pour donner au bailleur la possibilité de choisir un autre preneur que celui proposé par le cédant, dès lors que les conditions de vente seraient les mêmes. Il est évident que cet ajout prive de toute portée le dispositif du bail cessible hors du cadre familial et, par conséquent, celui du fonds agricole. En effet, dès lors que les fermiers ont, en moyenne, huit bailleurs, il est très vraisemblable qu'en cas de cession du fonds, un ou plusieurs de ces bailleurs souhaiteraient faire jouer cette disposition ; le fonds cédé perdrait dès lors sa cohérence, et l'objectif de consolidation des exploitations porté par le présent projet de loi serait compromis. Votre commission vous proposera donc de supprimer cet alinéa.
A l'alinéa suivant et à l'article L. 418-5, les députés ont apporté des modifications de précision rédactionnelle.
Ils en ont fait de même au III de l'article 2 du projet de loi.
Les propositions de votre commission
Votre commission vous présente quatre amendements à cet article :
- le premier précise que la soustraction des biens faisant l'objet d'un bail cessible du droit de préemption des SAFER ne vaut que si le bail a été conclu depuis plus de trois ans ;
- le deuxième rétablit la référence à la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux et supprime une mention superfétatoire (article L. 418-3) ;
- le troisième précise les modalités d'information du bailleur par le cessionnaire et les conséquences du défaut d'information (article L. 418-4) ;
- le dernier supprime le choix du repreneur par le bailleur, qui fragiliserait l'ensemble de l'édifice du bail cessible hors du cadre familial (article L. 418-4).
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Votre commission vous demande d'adopter les amendements qu'elle vous présente et l'article ainsi modifié. |
* 25 Article L. 411-5 du code rural.
* 26 Ces baux sont définis à l'article L. 416-1 du code rural.
* 27 Ce droit de préemption est défini aux articles L. 143-1 à L. 143-15 du code rural.
* 28 Ces commissions départementales sont définies aux articles R. 414-1 à R. 414-4 du code rural.
* 29 Cf . articles L. 411-25 à L. 411-29 du code rural.
* 30 Cf . articles L. 415-1 et L. 415-2 du code rural.
* 31 Cf . articles L. 415-6 et L. 415-7 du code rural.
* 32 Cf. , pour le bail rural classique, l'article L. 411-47 du code rural.