B. LE « PLUS » DOIT ÊTRE « RECADRÉ »
1. Les caractéristiques du prêt locatif à usage social (PLUS)
Face
à la crise de la construction sociale, le gouvernement a souhaité
mettre en place un nouveau produit.
Le prêt locatif à usage social (PLUS) regroupe les PLA et les
PLA-LM. Les organismes d'HLM et les sociétés d'économie
mixte ayant pour objet statutaire la réalisation de logements sont les
seuls bénéficiaires du nouveau produit.
Le « PLUS » bénéficie d'un taux de subvention
de 5 % pour la construction neuve et 10 % pour les opérations
d'acquisition-amélioration dans l'ancien, avec un prêt de la
caisse des dépôts et consignations de 3,45 %.
Par ailleurs le PLUS prévoit que :
- au moins 30 % des logements doivent être occupés par des
ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % des plafonds
des ressources fixés pour l'attribution des logements sociaux
(ménages éligibles aux anciens PLA à loyer minoré),
- parallèlement, 10 % des logements de chaque opération
peuvent être loués à des locataires dont les ressources
excèdent, dans la limite de 120 %, les plafonds de ressources
fixés pour l'attribution des logements sociaux.
Alors que six types de prêts existaient auparavant, la réforme
du financement du logement social procède par réunification des
produits en ne laissant plus subsister que trois formules
:
- le PLA intégration destiné aux ménages aux revenus
très modestes. Il bénéficie d'une subvention à 20 %
et d'un taux ramené de 3,8 à 3,05 % ;
- le PLA construction-démolition, avec une substitution à
12 % et un taux ramené de 3,8 à 3,05 % ;
- le « PLUS », prêt locatif à usage social,
avec un taux de 3,45 % contre 4,3 % pour l'ancien PLA. Le taux de la
subvention associée est de 5 % dans le neuf et 10 % en
acquisition-amélioration, le taux de TVA à 5,5 %
étant maintenu pour toutes les opérations. La durée des
prêts est en outre allongée à 50 ans pour
l'acquisition du foncier et les opérations
d'acquisition-amélioration.
2. Un nouveau « plan de relance » du logement social
La priorité de réalisation de logements locatifs sociaux a été réaffirmée pour 2001. Les mesures annoncées par le Gouvernement le 7 mars 2001 s'orientent autour de 3 axes : une amélioration de l'équilibre financier des opérations, une diversification de la production et une simplification des procédures. Ces mesures prennent la forme d'un nouveau « plan de relance » de la production de logements sociaux.
Le « plan de relance » du logement social au printemps 2001
L'une
des principales mesures consiste en une augmentation des "valeurs de base",
c'est-à-dire des montants qui servent d'assiette à la subvention
de l'Etat incluse dans le PLUS
. Ces valeurs sont indexées sur le
coût de la construction qui est un indice global alors que le prix de
revient des opérations, dans un contexte de hausse des prix du terrain,
croît beaucoup plus vite. Aussi ces valeurs de base ont été
majorées de 10 % par un arrêté du 23 avril 2001 ;
- les taux des subventions PLUS ont, pour les opérations en contrat de
relance de production locative, été portés de 5 à 8
% dans le neuf et de 10 % à 15 % sur l'achat d'immeubles existants, par
l'article 9 du décret 2001-336 du 18 avril 2001;
- pour améliorer les conditions de financement des opérations
PLUS en zones tendues, le taux de la subvention de l'Etat peut être
relevé.
Par ailleurs, pour compléter l'équilibre financier des
opérations, le 1 % logement, apporte un concours d'un milliard de
francs, distribué sous forme de prêts au taux de 1,25 %,
remboursables sur 39 ans dont 35 ans de différé d'amortissement,
destinés à compléter le PLUS
Des mesures ont également été prises pour diversifier
la production.
Les organismes d'HLM peuvent désormais, de plein droit, acquérir
des immeubles sans réalisation de travaux ou en différant la
réalisation de ces travaux, à l'aide d'une PALULOS obtenue
désormais sans période de carence.
Par ailleurs, la mise en place du nouveau prêt locatif social (PLS) par
le décret 2001-207 du 6 mars 2001, permet à tout investisseur,
public ou privé, de bénéficier de prêts aux taux
avantageux et des aides fiscales liées au logement social : TVA à
taux réduit et exonération de la taxe foncière sur les
propriétés bâties (TFPB). Les plafonds de loyer sont
fixés à 150 % de ceux du PLUS, et les plafonds de ressources
à 130 %.
Plusieurs mesures de simplification
des procédures existantes
doivent faciliter la mise en oeuvre du plan de relance. Il s'agit en
particulier d'allègements de procédure concernant les
pièces à produire pour l'attribution d'une subvention PLUS, PLA-I
ou d'une subvention foncière ou du report de la signature de la
convention conclue au titre de l'APL.
Des contrats locaux de relance
ont été conclus en 2001
entre l'Etat et les maîtres d'ouvrage sociaux qui s'engagent à
accroître leur production de logements sociaux (cf. art 9 du
décret 2001-336 du 18 avril 2001).
Les maîtres d'ouvrage qui ont signé avec l'Etat un tel contrat
peuvent bénéficier de taux de subvention PLUS majorés
(taux de 8 % pour les opérations de construction neuve et taux de 15 %
pour les opérations d'acquisition-amélioration).
Ces contrats, auxquels peuvent être associés, le cas
échéant, les collectivités territoriales
intéressées ou leurs groupements, sont conclus au niveau
départemental ou régional pour une durée de 3 ans et
comportent des objectifs annuels en nombre de logements, correspondant à
des dossiers complets permettant l'octroi d'une décision favorable avant
la fin de l'exercice.
Les mesures contenues dans le « plan de relance » du
gouvernement combinées à une révision à la baisse
de l'objectif de construction de logements sociaux vont plutôt dans le
bon sens.
L'an dernier, votre rapporteur estimait en effet qu'il convenait plutôt
d'accroître la subvention unitaire par logement à construire
plutôt que d'afficher des chiffres de construction inaccessibles. Il
notait que la subvention était liée à l'indice du prix de
la construction, qui est calculé avec 18 mois de retard. Alors que les
prix augmentent fortement, ce décalage est source de dysfonctionnements.
Il se réjouit du choix fait par le gouvernement d'adapter davantage
les aides à la construction sociale aux réalités
économiques
. Les effets attendus de ces différentes mesures
doivent permettre de produire 50.000 logements locatifs sociaux en 2001 et
atteindre le nombre de 55.000 logements pour 2002, alors que le nombre de
logements mis en chantier a été inférieur à 45.000
en 2000.
Nombre de logements sociaux budgétés et mises en chantier
|
ANNEE |
PLA BUDGETES |
PLA FINANCES |
PLA MIS EN CHANTIER |
||
|
|
PLA et PLUS |
PLA-I et PLA-TS |
Total |
|
|
|
1996
|
60 000
|
20 000
PLA-TS
|
80 000
|
59 879
|
54 000
|
|
2000 |
65 000 |
5 000 PLA-I |
70 000 |
42 117 |
|
Votre rapporteur note toutefois les insuffisances persistantes et structurelles de la politique du logement social. En effet, la réforme du PLUS est un aménagement à la marge d'un instrument qui reste centralisé et peu adapté aux marchés fonciers locaux . L'obligation uniforme prévue dans la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) d'un minimum de 20 % de logements sociaux pour les communes de plus de 3.500 habitants dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants traduit cette réticence de l'Etat central à privilégier une véritable approche locale en matière de mixité sociale.