B. SIMPLIFICATION DES MODALITÉS D'OPTION POUR LA TAXATION À LA TVA DES REVENUS FONCIERS TIRÉS DES BAUX DE BIENS RURAUX (ARTICLE 61)
1. Le droit existant
Les baux ruraux obéissent à un régime exorbitant du droit commun des baux . Les particularités de ce régime sont motivées par la spécificité de l'activité d'exploitant agricole. Le statut du fermage qui, en application de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, régit toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole, est un droit spécial de caractère impératif. Il répond à des objectifs sociaux, économiques et professionnels précis.
Néanmoins, malgré des caractéristiques propres, le régime des baux ruraux prévoit, pour le bailleur comme pour le preneur à bail, un certain nombre de droits et d'obligations similaires au régime s'appliquant aux autres baux . Ainsi, parmi les obligations pesant sur le bailleur, figurent celles de garantir au preneur à bail la jouissance paisible des terres et bâtiments à usage agricole loués, de le garantir contre les troubles de droit émanant d'un tiers, de l'informer des risques technologiques et naturels, de lui verser une indemnité en cas de dégradation du bien loué, de procéder aux grosses réparations, voire de reconstruire un bâtiment détruit par cas fortuit, ou encore de payer l'impôt foncier.
Comme le plus souvent en matière de fiscalité des loyers, les revenus tirés par le bailleur de la location de terres et bâtiments d'exploitation à usage agricole sont en principe taxés dans la catégorie des revenus fonciers .
Toutefois, le droit des baux ruraux présente dans ce domaine quelques spécificités. L'article 260 du code général des impôts (CGI) prévoit en effet que peuvent, sur leur demande, acquitter la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les personnes qui donnent en location, en vertu d'un bail enregistré, des terres et bâtiments d'exploitation à usage agricole. L'intérêt pour le bailleur d'opter pour l'assujettissement des baux de biens ruraux à la TVA consiste en ce qu'il peut alors récupérer la TVA acquittée pour la réalisation de travaux sur les immeubles (terres et bâtiments) à usage agricole qui sont loués.
L'option pour la taxation à la TVA des baux de biens ruraux est néanmoins soumise à plusieurs conditions :
1) il doit s'agir d'un bail à durée limitée : les baux ruraux à vie ou à durée illimitée sont exclus de cette option car ils sont assimilés à des ventes ;
2) il faut que le preneur soit redevable de la TVA ;
3) il faut que le bail soit enregistré .
2. Le dispositif proposé
L'article 61 de la présente proposition de loi vise à supprimer la condition de l'enregistrement du bail lorsque les personnes qui donnent en location des terres et des bâtiments d'exploitation à usage agricole demandent à acquitter la TVA.