EXAMEN DES ARTICLES
CHAPITRE IER - MESURES
VISANT À INSTAURER PLUS DE CONCURRENCE SECTORIELLE AU SERVICE DES
CONSOMMATEURS DANS DIVERS SECTEURS DE LA CONSOMMATION COURANTE
Article 1er bis A (art. L. 441-3 et L. 441-6 du code de commerce) - Frais en cas de retard de paiement et délais de paiement
L'article 1 er bis A résulte de l'adoption par l'Assemblée nationale, en séance publique, d'un amendement de nos collègues députés Vautrin, de La Raudière, Besse et Souchet. Il vise à transposer, à compter du 1 er janvier 2013, la directive 2011/7/UE du 16 février 2011 concernant la lutte contre le retard de paiement dans les transactions commerciales. Il modifie à cet effet l'article L. 441-6 du code de commerce, relatif à l'obligation de communication des conditions générales de vente qui incombe à tout producteur, prestataire de services, grossiste ou importateur, ainsi qu'aux délais de paiement. Il modifie également par coordination l'article L. 441-3 relatif aux règles de facturation.
En premier lieu, l'article 1 er bis A transpose des dispositions destinées à lutter contre les retards de paiement, concernant tant le calcul des pénalités de retard qu'une nouvelle indemnité forfaitaire de frais de recouvrement.
Les conditions générales de vente comprennent les conditions de vente, le barème des prix unitaires, les réductions de prix et les conditions de règlement. Ces dernières précisent notamment le taux d'intérêt des pénalités en cas de retard de règlement. Le taux de référence est le « taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage ». La directive précise qu'il s'agit du taux de la Banque centrale européenne en vigueur au 1 er janvier pour le premier semestre et au 1 er juillet pour le second semestre. L'article 1 er bis A du présent projet de loi introduit donc cette précision dans le code de commerce.
Surtout, la directive prévoit que tout retard de paiement, outre le versement de pénalités, donne lieu automatiquement au versement d'une indemnité forfaitaire de frais de recouvrement. Il est prévu que ce montant soit fixé par décret. En cas de frais de recouvrement plus élevés, une indemnité complémentaire peut être due sur justificatif. Cette information doit être communiquée à l'acheteur, au sein des conditions de règlement.
Ces modifications sont introduites par coordination à l'article L. 441-3 du code de commerce, relatif aux règles de facturation, lequel dispose que « tout achat de produits ou toute prestation de service pour une activité professionnelle doivent faire l'objet d'une facturation ». Pour la bonne information de l'acheteur, la facture doit d'ores et déjà préciser le taux des pénalités de retard exigibles après la date de règlement. Elle devra également mentionner le montant de l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement en cas de retard de paiement. Sans doute pourrait-elle préciser aussi que cette indemnité forfaitaire ne vaut que si la réalité des frais de recouvrement n'est pas supérieure au montant forfaitaire.
En deuxième lieu, en application de la directive, l'article 1 er bis A encadre dans le temps toute procédure d'acceptation ou de vérification de la conformité des marchandises ou des services, dans la limite de trente jours à compter de la date de réception des marchandises ou de réalisation de la prestation de services, sauf stipulation contractuelle différente dès lors qu'elle ne constitue pas une clause abusive.
Enfin, en troisième lieu, l'article 1 er bis A ouvre des possibilités de dérogation au délai maximal légal de paiement. Depuis la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, l'article L. 441-6 fixe un délai maximal de paiement qui ne peut pas être écarté par accord entre les parties, à hauteur de quarante-cinq jours fin de mois ou de soixante jours calendaires à compter de la date d'émission de la facture. Pour tenir compte des usages particuliers de certains secteurs d'activité et leur permettre de s'adapter en vue de rejoindre le délai légal, la loi de modernisation de l'économie avait prévu, à titre transitoire, que des accords interprofessionnels puissent sous certaines conditions fixer un délai de paiement supérieur au délai maximal légal. Ces accords dérogatoires, soumis à une homologation par décret, devaient avoir une durée limitée et ne pas dépasser le 1 er janvier 2012. Ils devaient surtout comporter une réduction progressive du délai dérogatoire.
L'article 1 er bis A prévoit, par dérogation à l'article L. 441-6, de pérenniser ce dispositif permettant de déroger au délai légal maximal de paiement par accords interprofessionnels, dans les secteurs soumis à une forte saisonnalité. Ces accords doivent aussi être limités dans leur durée et faire l'objet d'une homologation par décret. Leur période de négociation est certes limitée dans le temps, car ils doivent être conclus avant le premier jour du septième mois suivant la publication du projet de loi. En revanche, le texte n'encadre nullement la durée des accords et ne fixe aucune date-butoir, alors que les accords dérogatoires résultant de la loi de modernisation de l'économie ne pouvaient être valables que jusqu'au 31 décembre 2011, à titre de période transitoire dans l'attente d'atteindre les délais légaux. Seuls les secteurs ayant déjà négocié des accords dérogatoires sur la base de la loi de modernisation de l'économie sont éligibles 8 ( * ) . Le texte ouvre ainsi une possibilité de dérogation durable et non transitoire à la législation encadrant les délais de paiement, sans réelle limitation de durée, au risque de la vider de sa substance dans de nombreux secteurs d'activité, ce que votre commission ne juge pas acceptable. À tout le moins faudrait-il, en fonction des secteurs pour lesquels les accords dérogatoires ont permis de rejoindre le délai légal, restreindre les secteurs concernés, selon des critères précis déterminés par la loi, pour ne viser que ceux dont les contraintes économiques n'ont pas permis de rejoindre le délai légal, et prévoir une durée maximale de validité, dans le respect de l'esprit de la loi de modernisation de l'économie. Entendu par votre rapporteur pour avis, le MEDEF a d'ailleurs fait part de son scepticisme sur l'utilité de la réouverture d'un délai de négociation d'accords dérogatoires et de ses doutes sur la durée d'application de ces nouveaux accords. Il s'est également inquiété de la possibilité pour le décret d'homologation d'étendre à l'ensemble des acteurs d'un secteur d'activité les accords négociés par certaines organisations de ce secteur.
Au demeurant, il apparaît que des dispositions identiques figurent à l'article 90 bis de la proposition de loi relative à la simplification du droit et à l'allègement des démarches administratives, adoptée par l'Assemblée nationale à l'initiative de notre collègue Jean-Luc Warsmann, après engagement de la procédure accélérée. Cette proposition de loi devrait être examinée par le Sénat en première lecture dans les prochaines semaines, avant la réunion éventuelle d'une commission mixte paritaire. Or, le présent projet de loi doit faire l'objet de deux lectures avant la réunion éventuelle d'une commission mixte paritaire, de sorte que la proposition de loi sera vraisemblablement adoptée définitivement avant le projet de loi.
Aussi, réticente par principe à ce que des dispositions identiques figurent simultanément dans plusieurs textes en navette, car il s'agit d'une mauvaise méthode de législation, source de confusion, même si elle tend à se développer depuis la révision constitutionnelle de juillet 2008, votre commission a adopté, à l'initiative de son rapporteur, un amendement tendant à la suppression de l'article 1 er bis A.
Votre commission a donné un avis défavorable à l'adoption de l'article 1 er bis A.
Article 1er bis (art. L. 462-3 du code de commerce) - Consultation de l'Autorité de la concurrence par les juridictions
Introduit à l'Assemblée nationale à l'initiative du rapporteur de la commission des affaires économiques, notre collègue Daniel Fasquelle, l'article 1 er bis fait l'objet d'une délégation au fond de la commission de l'économie à votre commission des lois. Il met en place au profit de l'Autorité de la concurrence une procédure d' amicus curiae auprès des juridictions judiciaires. Votre rapporteur s'interroge sur le lien relativement indirect de cet article, ainsi que de l'articler 1 er ter , avec l'objet du projet de loi, même si la répression des pratiques anticoncurrentielles peut contribuer à la protection des consommateurs.
Parmi les différentes attributions consultatives, contentieuses ou de contrôle administratif que le code de commerce confie à l'Autorité de la concurrence, l'article L. 462-3 prévoit que l'Autorité peut être consultée en matière de pratiques anticoncurrentielles par les juridictions lorsque celles-ci ont à en connaître dans les affaires dont elles sont saisies. Sont ainsi visés, en droit français, les ententes (article L. 420-1 du code de commerce), abus de position dominante (article L. 420-2) et prix abusivement bas (article L. 420-5) et, en droit communautaire, les ententes et abus de position dominante affectant le commerce entre États membres. Sur ce dernier point, à l'initiative de son rapporteur, votre commission a adopté un amendement rédactionnel destiné à ajuster les références en droit communautaire pour tenir compte de l'entrée en vigueur du traité de Lisbonne (remplacement de la référence aux articles 81 et 82 du traité instituant la Communauté européenne par la référence aux articles 101 et 102 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne).
Lorsqu'elle est saisie par une juridiction, l'Autorité de la concurrence rend son avis après une procédure contradictoire, sauf si elle dispose déjà d'informations recueillies à l'occasion d'une procédure antérieure devant elle. La consultation de l'Autorité suspend le cours de la prescription devant la juridiction.
L'article 1 er bis complète l'article L. 462-3 du code de commerce par deux paragraphes. D'une part, il institue une procédure d' amicus curiae , plus simple et plus souple pour les juridictions demanderesses que la procédure actuelle de demande d'avis, car elle peut permettre à l'Autorité de faire part de ses observations directement devant la juridiction, selon un formalisme moindre. D'autre part, il prévoit que l'avis de l'Autorité sollicité par une juridiction peut être accompagné de pièces du dossier dont l'Autorité peut être amenée à disposer dans le cadre de la procédure d'avis ou à l'occasion d'une procédure antérieure mettant en cause les mêmes faits 9 ( * ) , à l'exclusion des pièces relatives à une procédure de clémence. Prévue au IV de l'article L. 464-2, la procédure de clémence permet à une entreprise partie à une entente de bénéficier d'une exonération totale ou partielle de sanction pécuniaire si elle contribue à prouver l'entente en apportant des éléments nouveaux à cette fin à l'Autorité de la concurrence. L'Autorité peut alors adopter un « avis de clémence » qui demeure confidentiel. L'absence de publicité est une condition indispensable de la procédure de clémence, sans laquelle des entreprises engagées dans un cartel n'accepteraient pas de la dénoncer. Dès lors, cette confidentialité doit aussi être préservée dans le cas où l'Autorité de la concurrence peut avoir à transmettre des pièces à une juridiction.
Des dispositions analogues existent pour l'Autorité des marchés financiers. D'une part, l'article L. 466-1 du code monétaire et financier prévoit que les autorités judiciaires saisies de faits constitutifs d'infractions en matière financière et boursière « peuvent, en tout état de la procédure, demander l'avis de l'Autorité des marchés financiers » 10 ( * ) . Cette faculté est analogue à celle prévue à l'article L. 462-3 pour l'Autorité de la concurrence. D'autre part, sans préjudice de la faculté pour les juridictions de demander un avis à l'Autorité des marchés financiers, l'article L. 621-20 du code monétaire et financier institue une procédure d' amicus curiae pour l'Autorité des marchés financiers, selon laquelle, pour les matières relevant de sa compétence, « les juridictions civiles, pénales ou administratives peuvent appeler le président de celle-ci ou son représentant à déposer des conclusions et à les développer oralement à l'audience ». Il s'agit d'une procédure plus souple que la demande d'avis.
Pour l'Autorité des marchés financiers comme pour l'Autorité de la concurrence, il s'agit bien pour la juridiction concernée de pouvoir s'adjoindre une expertise technique autorisée dont elle ne dispose pas nécessairement, à l'occasion d'un contentieux spécifique en matière financière ou de pratiques anticoncurrentielles. Cette intervention experte devant une juridiction n'a pas vocation à permettre à l'Autorité d'émettre un avis sur l'affaire soumise à la juridiction, mais à l'éclairer de manière générale sur l'application des textes en cause. Il ne s'agit pas de vider de son sens la demande d'avis, qui respecte le principe du contradictoire.
Sur la proposition de son rapporteur, votre commission a adopté un amendement de clarification rédactionnelle, consistant à clairement limiter aux demandes d'avis actuellement prévues à l'article L. 462-3 la possibilité pour l'Autorité de transmettre des pièces du dossier.
Votre commission a donné un avis favorable à l'adoption de l'article 1 er bis sous réserve de l'adoption de ses amendements .
Article 1er ter (art. L. 462-7 du code de commerce) - Règles de prescription devant l'Autorité de la concurrence
Introduit à l'Assemblée nationale à l'initiative du rapporteur de la commission des affaires économiques, notre collègue Daniel Fasquelle, l'article 1 er ter fait l'objet d'une délégation au fond de la commission de l'économie à votre commission des lois. Il complète l'article L. 462-7 du code de commerce, qui fixe les règles de prescription devant l'Autorité de la concurrence.
Le délai de prescription des faits constitutifs de pratiques anticoncurrentielles et susceptibles d'être soumis à l'Autorité de la concurrence est de cinq ans. La répression de ces faits pouvant relever de l'Autorité de la concurrence comme du juge judiciaire, les actes interruptifs de la prescription devant l'Autorité de la concurrence sont également interruptifs de la prescription de l'action publique et réciproquement.
Pour conduire l'Autorité de la concurrence à se prononcer dans des délais raisonnables au regard de la matière des relations commerciales, l'article L. 462-7 ajoute que la prescription est toujours acquise si l'Autorité n'a pas statué au plus tard dix ans à compter de la cessation de la pratique anticoncurrentielle en cause, sans dérogation possible. Ce second délai de prescription ne peut être interrompu par aucun acte. L'Autorité de la concurrence est donc tenue de faire diligence dans son instruction pour être en mesure de statuer avant dix ans. Cette prescription décennale spécifique a été introduite par l'ordonnance n° 2008-1161 du 13 novembre 2008 portant modernisation de la régulation de la concurrence, prise sur la base de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie. Elle s'inspire directement de dispositions analogues concernant les compétences de la Commission européenne en matière de sanction des pratiques anticoncurrentielles (article 25 du règlement (CE) n° 1/2003 du 16 décembre 2002 relatif à la mise en oeuvre des règles de concurrence prévues aux articles 81 et 82 du traité), qui permettent de donner aux entreprises concernées une visibilité sur la durée du contentieux.
Toutefois, dans certains cas, il ne dépend pas de l'Autorité de respecter ce délai, de sorte que la prescription décennale peut être atteinte malgré elle et non de son fait. Ce constat est à l'origine de la présente disposition.
D'une part, au titre des pouvoirs d'enquête de l'Autorité de la concurrence, les agents de ses services d'instruction placés sous l'autorité du rapporteur général, dans le cadre d'une enquête demandée par ce dernier, par le ministre chargé de l'économie ou par la Commission européenne, peuvent procéder à des visites en tous lieux et à la saisie de tous documents ou autres supports d'information, « sur autorisation judiciaire donnée par ordonnance du juge des libertés et de la détention du tribunal de grande instance dans le ressort duquel sont situés les lieux à visiter » (article L. 450-4 du code de commerce). Ces visites et saisies sont particulièrement importantes car ce sont elles qui permettent de recueillir des éléments de nature à prouver une pratique anticoncurrentielle. Il appartient au juge des libertés et de la détention de contrôler les opérations de visites et de saisies. Depuis l'ordonnance du 13 novembre 2008 précitée, l'ordonnance autorisant la visite et la saisie peut faire l'objet d'un appel 11 ( * ) , qui n'est pas suspensif, devant le premier président de la cour d'appel et l'ordonnance de ce dernier peut faire l'objet d'un pourvoi en cassation. Le code prévoit que « les pièces saisies sont conservées jusqu'à ce qu'une décision soit devenue définitiv e ». Le déroulement lui-même des opérations de visite et saisie peut lui aussi faire l'objet de recours, dans les mêmes formes que l'ordonnance d'autorisation du juge des libertés et de la détention. Pour que les preuves recueillies à l'occasion de ces visites et saisies puissent être utilisées par l'Autorité de la concurrence, ce contentieux de l'autorisation de la visite doit préalablement être purgé.
Les recours à l'encontre des ordonnances autorisant des visites et saisies peuvent s'effectuer dans des délais tels que la prescription décennale peut être atteinte. Entendu par votre rapporteur, le président de l'Autorité de la concurrence a indiqué que ces recours se multipliaient, précisément depuis l'instauration fin 2008 de cette prescription décennale particulière et de la possibilité de faire appel de ces ordonnances. Il existe donc un risque, par un allongement des délais d'instruction, d'empêcher l'Autorité de la concurrence de statuer dans le délai de dix ans.
D'autre part, les décisions de l'Autorité de la concurrence en matière de pratiques anticoncurrentielles, en particulier les injonctions, l'acceptation d'engagements des contrevenants et les sanctions pécuniaires (article L. 464-2 du code de commerce), peuvent faire l'objet d'un recours en annulation ou en réformation devant la cour d'appel de Paris, dans les conditions prévues par l'article L. 464-8 du code de commerce, à l'initiative des parties ou du ministre chargé de l'économie. Ce recours n'est pas suspensif, mais le premier président de la cour d'appel peut prononcer le sursis à exécution de la décision en cas de conséquences manifestement excessives ou de faits nouveaux d'une exceptionnelle gravité. L'arrêt de la cour d'appel de Paris peut faire l'objet d'un pourvoi en cassation, y compris de la part du président de l'Autorité de la concurrence.
Selon le président de l'Autorité de la concurrence, il existe en cas de recours une incertitude sur l'interprétation exacte de la prescription décennale. Il peut être considéré que, si la cour d'appel de Paris annule la décision de l'Autorité et statue sur le fond, la décision de l'Autorité de la concurrence serait réputée ne pas avoir été rendue au sens de l'article L. 462-7. Il pourrait également être considéré que le délai décennal s'impose alors à la cour d'appel de Paris, faisant courir un risque de nullité à l'arrêt de la cour d'appel en cas de dépassement du délai. À ce jour, aucune décision juridictionnelle n'a encore explicité cette interprétation. La question peut aussi se poser, par exemple, dans le cas où l'Autorité rend une décision d'irrecevabilité ou de rejet, en vertu de l'article L. 462-8, annulée par la cour d'appel, imposant une nouvelle instruction si la cour d'appel ne statue pas.
Ainsi, l'article 1 er ter du projet de loi vise à suspendre le délai de prescription décennale en cas de recours à l'encontre d'une ordonnance de visite et saisie ou des opérations elles-mêmes de visite et saisie, mais également, à titre de clarification préventive, en cas de recours à l'encontre des décisions de l'Autorité. Dans les deux cas, votre commission estime qu'il convient légitimement d'éviter que l'utilisation des voies de recours offertes par le code de commerce ne conduise à dépasser le délai de dix ans, par le fait de manoeuvres dilatoires, alors même que l'Autorité de la concurrence aura fait diligence pour ce qui la concerne, et que de ce fait des pratiques anticoncurrentielles dommageables pour l'économie se trouvent privées de toute sanction.
Sur l'initiative de son rapporteur, votre commission a néanmoins adopté un amendement de clarification et de cohérence rédactionnelle permettant de mieux articuler ces nouvelles dispositions avec le texte actuel de l'article L. 462-7 en matière de prescription décennale.
Votre commission a donné un avis favorable à l'adoption de l'article 1 er ter sous réserve de l'adoption de son amendement .
Article 2 (art. 2, 3, 15, 22, 22-1, 22-2, 22-3 [nouveau], 23 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, art. 75 et 82 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, art. L. 152-2-2, L. 125-2-4, L. 353-15, L. 442-6 et L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, art. 6, 7, 14 et 17-1 [nouveau] de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, art. L. 313-1-2, L. 313-1-3 [nouveau], L. 313-21, L. 314-2, L. 342-3 et L. 347-3 du code de l'action sociale et des familles) - Dispositions relatives aux relations entre bailleurs et locataires
Relatif au logement, l'article 2 du projet de loi est relativement composite. Il comporte de nombreuses dispositions relatives aux relations entre bailleurs et locataires, introduisant notamment une action en diminution de loyer en cas de surface louée inférieure à la surface mentionnée dans le contrat de bail. Il modifie également la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « Hoguet », qui réglemente la profession d'agent immobilier, concernant le mandat exclusif. Enfin, il modifie plusieurs dispositions du code de l'action sociale et des familles relatives aux établissements et services sociaux et médico-sociaux et aux établissements d'hébergement de personnes âgées, pour préciser notamment les règles de facturation en cas de décès du résident en prévoyant que seules peuvent être facturées les prestations délivrées avant le décès. Cet article a été sensiblement enrichi lors de son examen par l'Assemblée nationale.
Votre rapporteur pour avis a concentré ses travaux sur les dispositions de l'article 2 relatives aux relations entre bailleurs et locataires, qui relèvent de la compétence traditionnelle de votre commission des lois.
Conditions d'établissement de l'état des lieux
L'article 1730 du code civil prévoit qu'en cas d'établissement d'un état des lieux, le locataire doit rendre la chose louée telle qu'il la reçue, suivant cet état, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». L'article 1731 ajoute qu'en l'absence d'état des lieux, « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Les articles 1732 et 1735 précisent que le locataire est responsable, sauf à prouver son absence de responsabilité, des pertes et dégradations survenues pendant la durée du bail, y compris lorsqu'elles sont le fait « des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ». Ces dispositions fixent le cadre juridique rendant nécessaire l'établissement d'un état des lieux.
En premier lieu, le I A de l'article 2 du projet de loi traite des conditions d'établissement de l'état des lieux, en début comme en fin de bail. L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu'est joint au contrat de location « un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés ». L'état des lieux est établi contradictoirement par les parties ou par leurs mandataires. L'article 2 du projet de loi ajoute que l'état doit être « dûment » signé par les parties et établi en autant d'exemplaires qu'il y a de « parties ayant un intérêt distinct » et que la liste des informations « devant obligatoirement » y figurer est fixée par décret.
Sur la proposition de son rapporteur, votre commission a adopté un amendement de clarification rédactionnelle de ces dispositions relatives à l'état des lieux, prévoyant simplement qu'il est signé et établi en autant d'exemplaires que de parties au contrat de location et qu'il est remis à chacune des parties, pour éviter toute question d'interprétation de la notion de « parties ayant un intérêt distinct ». À cet égard, votre rapporteur souligne que l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit d'ores et déjà que la personne qui se porte caution est destinataire d'un exemplaire du contrat de location, de sorte que pour elle cette disposition nouvelle sera redondante.
Pour protéger les parties au bail et limiter les litiges et contentieux en fin de bail, le projet de loi précise utilement qu'un décret fixe la liste des informations devant figurer dans l'état des lieux. Fixer la liste des informations obligatoires de l'état des lieux devrait être de nature à limiter les conflits en améliorant la qualité et l'exhaustivité de l'état des lieux. L'amendement adopté par votre commission prévoit également que le décret fixant la liste des informations figurant à l'état des lieux doit être pris après avis de la Commission nationale de concertation, qui regroupe les organisations représentatives des bailleurs et des locataires.
En outre, à l'initiative de son rapporteur, votre commission a adopté un amendement destiné à ajuster les règles de partage des frais lorsqu'un huissier est amené à établir par procès-verbal un état des lieux. Dans l'état actuel du droit, ces frais sont toujours partagés entre bailleur et locataire. Il serait plus juste que les frais soient partagés dans le seul cas où le locataire s'oppose à l'établissement de l'état des lieux, tandis qu'ils seraient à l'entière charge du propriétaire dans les autres cas, c'est-à-dire lorsque c'est le propriétaire qui souhaite avoir recours à un huissier. Dans tous les cas, le coût de l'intervention de l'huissier est fixé par décret en Conseil d'État.
Par coordination, à l'initiative de son rapporteur, votre commission a adopté un amendement afin de procéder aux mêmes modifications pour les conditions d'établissement de l'état des lieux des locations meublées, qui sont alignées par le V de l'article 2 du projet de loi (article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation) sur celles des locations nues.
Enfin le V quater de l'article 2 du projet de loi dispose qu'à défaut d'état des lieux, le dépôt de garantie est intégralement restitué au locataire. Introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de notre collègue député Jean-Louis Léonard, avec l'avis favorable du rapporteur de la commission des affaires économiques et du Gouvernement, ce dispositif se veut particulièrement incitatif afin que le bailleur établisse l'état des lieux de sortie. Cependant, il ne prend pas en compte l'hypothèse dans laquelle le locataire fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. Cette disposition consiste en une modification de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qui a pour effet de supprimer le fait qu'en l'absence d'état des lieux, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. L'article 1731 énonce que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels ». Dès lors, un locataire qui s'opposerait à l'établissement de l'état des lieux pourrait se prévaloir de cette présomption pour affirmer que les lieux étaient en bon état au moment de la fin du bail et bénéficierait en outre de la restitution intégrale du dépôt de garantie. À l'évidence, votre rapporteur considère qu'en l'état une telle modification n'est pas satisfaisante. À tout le moins faut-il chercher à combiner ce maintien de l'impossibilité pour celui qui fait obstacle à l'état des lieux de bénéficier de la présomption de l'article 1731 du code civil avec le mécanisme incitatif à l'établissement de l'état des lieux de la restitution intégrale du dépôt de garantie. Sur la proposition de son rapporteur, votre commission a adopté un amendement de clarification en ce sens.
Modalités de restitution du dépôt de garantie
En deuxième lieu, le I B de l'article 2 du projet de loi traite des modalités de la fin du bail, en particulier des conditions de restitution du dépôt de garantie versé par le locataire en début de bail. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitée autorise le contrat de location à prévoir un dépôt de garantie « pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire », dont le montant ne peut être supérieur à un mois de loyer. Le dépôt de garantie est versé au bailleur au moment de la signature du bail, le cas échéant par l'intermédiaire d'un tiers, lequel ne conserve pas ce dépôt au nom du bailleur pendant la durée du bail. Le dépôt de garantie ne produit pas intérêt pour le locataire, de sorte qu'il peut profiter au bailleur s'il le place à intérêt. À la sortie du bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans les deux mois suivant la restitution des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont il pourrait être redevable à la place du locataire, ces sommes devant être dûment justifiées, par exemple par des devis en cas de prise en charge de réparations locatives. Au terme du délai de deux mois, le solde éventuel du dépôt de garantie non encore restitué produit à compter de l'arrêté des comptes, intérêt au taux légal au profit du locataire. Calculé au début de chaque année civile et correspondant, selon l'article L. 313-2 du code monétaire et financier, à la moyenne arithmétique des douze dernières moyennes mensuelles des taux de rendement actuariel des adjudications de bons du Trésor à taux fixe à treize semaines, le taux légal en 2011 a été fixé par décret à 0,38 %, niveau historiquement bas. Cette dernière disposition, dans son principe, doit cependant inciter le bailleur à restituer rapidement le solde du dépôt lorsqu'il n'y a pas motif à le conserver.
Le projet de loi prévoit que le point de départ du délai maximal de deux mois pour la restitution du dépôt de garantie est la remise en main propre des clés au bailleur ou à son mandataire, et non plus simplement la restitution, qui pouvait se faire par courrier, source de litige pour le point de départ du délai de deux mois. Dès lors qu'il est prévu une remise en main propre, il faut envisager le cas où elle ne peut se faire amiablement avec le bailleur ou son mandataire. Aussi votre commission a-t-elle adopté, à l'initiative de son rapporteur, un amendement permettant la remise en main propre des clés à un huissier de justice, dans les mêmes conditions de prise en charge financière que pour l'établissement de l'état des lieux.
Le projet de loi dispose également qu'en fin de bail le locataire doit indiquer l'adresse de son nouveau domicile, ce qui peut revêtir une grande utilité pratique, et qu'il doit également justifier du paiement de toute somme dont le bailleur pourrait être tenu en ses lieu et place. Votre rapporteur s'interroge sur les sommes qui pourraient ainsi être concernées. Les diverses charges locatives sont nécessairement à la charge du locataire et le bailleur ne pourrait y être tenu. Selon les indications fournies à votre rapporteur, seule la taxe d'habitation pourrait être concernée. Or, l'article 1686 du code général des impôts dispose déjà que « les propriétaires (...) doivent, un mois avant l'époque du déménagement de leurs locataires, se faire représenter par ces derniers les quittances de leur taxe d'habitation » et que « lorsque les locataires ne représentent pas ces quittances, les propriétaires (...) sont tenus, sous leur responsabilité personnelle, de donner, dans le délai d'un mois, avis du déménagement au comptable public chargé du recouvrement des impôts directs ». L'article 1686 ajoute qu'en cas de « déménagement furtif, les propriétaires (...) sont responsables des sommes dues au titre de la taxe d'habitation de leurs locataires s'ils n'ont pas, dans les trois mois, fait donner avis du déménagement au comptable public ». Ainsi, s'il respecte cette procédure et informe le comptable public du départ de son locataire, le bailleur est d'ores et déjà protégé contre l'éventualité de devoir acquitter la taxe d'habitation à sa place. Cette disposition semble donc dépourvue d'utilité, de sorte que votre commission, sur proposition de son rapporteur, a adopté un amendement visant à la supprimer. En outre, cette disposition pourrait davantage inciter le bailleur à faire de la rétention de dépôt de garantie, dans l'éventualité de sommes hypothétiques à régler dans le cas où le locataire ne justifie pas du paiement de toute somme qui reviendrait, sinon, à la charge du bailleur. En pratique, une telle justification ne pourrait d'ailleurs jamais être absolue. À cet égard, l'indication au bailleur de son nouveau domicile par le locataire présente aussi une garantie.
Le projet de loi permet également au bailleur de conserver une fraction du dépôt de garantie lorsque le logement se trouve dans un immeuble collectif, par exemple dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. En effet, pour savoir si le locataire reste redevable d'une partie des charges, après avoir réglé de simples provisions pour charges, il faut attendre l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, qui peut intervenir après la fin du bail. Dans cette attente, le bailleur serait donc autorisé à garder une provision sur le dépôt de garantie. Il doit néanmoins procéder à un arrêté provisoire des comptes et justifier de cette rétention d'une provision sur le dépôt de garantie. Ce mécanisme de provision correspond à la réalité de la gestion des immeubles collectifs. Sur la proposition de son rapporteur, votre commission a cependant adopté un amendement prévoyant que cette provision est plafonnée à un montant maximal fixé par décret. Ce plafond pourrait, par exemple, être fixé à 20 % du montant du dépôt de garantie.
Dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble, la régularisation définitive des comptes du locataire doit être faite et le solde du dépôt de garantie doit être restitué au locataire, sous réserve des sommes restant dues.
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une pénalité en cas de restitution du solde du dépôt de garantie au-delà du délai de deux mois, puisqu'il produit intérêt au taux légal. Le I de l'article 2 du projet de loi prévoit que ce solde est majoré d'une somme égale à 10 % du montant mensuel du loyer par mois de retard. Ainsi, pour une fraction du dépôt de garantie, lequel représente un mois de loyer, la pénalité peut s'élever à 10 % du montant du loyer par mois, c'est-à-dire une proportion très importante de ce solde. Il s'agit par cette modification d'inciter le bailleur à restituer sans retard le solde du dépôt de garantie. Votre rapporteur estime suffisamment dissuasif ce niveau de majoration.
Enfin, le II de l'article 2 du projet de loi étend aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, qu'ils soient conventionnés avec l'État au titre de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation (éligibilité du logement à l'aide personnalisée au logement en contrepartie d'engagements du bailleur) ou non conventionnés, ainsi qu'aux logements dont le loyer est soumis à la loi n° 48-1360 du 1 er septembre 1948, le principe selon lequel le contrat de location peut prévoir un dépôt de garantie d'un montant maximal d'un mois de loyer (premier alinéa de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le projet de loi procède ici à une harmonisation et à une simplification qui sont bienvenues. Par coordination, le III de l'article 2 du projet de loi abroge l'article 75 de la loi du 1 er septembre 1948, lequel prévoit que « les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit et même à titre de garantie, ne peuvent excéder une somme correspondant à deux mois de loyer pour les locations faites au mois et au quart du loyer annuel pour les autres cas », et le IV de l'article 2 supprime la référence à ce même article 75 à l'article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation, relatif aux habitations à loyer modéré.
Régime de la colocation
Introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de notre collègue député Danielle Fasquelle, rapporteur de la commission des affaires économiques, le I bis de l'article 2 du projet de loi intervient en matière de colocation et de pluralité de locataires parties au bail. En l'état actuel du droit, lorsque le contrat de location prévoit une responsabilité solidaire de tous les locataires, le congé que l'un d'entre eux peut donner au bailleur ne le libère pas de la solidarité. Aussi continue-t-il à être redevable des loyers - et des éventuels impayés - bien qu'ayant quitté régulièrement le logement.
Le projet de loi dispose que le congé délivré par l'un des colocataires met fin à la solidarité qui le concerne, « sous réserve qu'un nouveau locataire soit partie au bail ». Ce nouveau dispositif ne clarifie en pratique qu'une petite partie des cas de colocation, mais il est néanmoins bienvenu. Il suppose en tout état de cause que le nouveau locataire soit accepté par le propriétaire. Dans le cas où un nouveau locataire ne peut être trouvé, il reste préférable, si le bailleur en est d'accord, de modifier le bail par avenant.
Sanction en cas de demande d'information interdite au locataire
L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 précitée énumère une longue liste de documents que le bailleur n'a pas le droit de demander au locataire en vue de l'établissement du contrat de location. Figurent parmi ces documents la copie des relevés de compte bancaire, une attestation de bonne tenue de compte, le contrat de mariage, le dossier médical personnel ou encore un extrait de casier judiciaire.
Le I ter de l'article 2 du projet de loi institue, à l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, une sanction administrative, prononcée par la DGCCRF dans les conditions prévues par l'article L. 141-1 du code de la consommation tel qu'il est modifié par l'article 10 du projet de loi, en cas de demande illégale de documents par le bailleur, à hauteur de 3000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Votre rapporteur approuve ce régime de sanction.
Le I quater de l'article 2 du projet de loi tend à créer dans la loi du 6 juillet 1989 un nouvel article 22-3 selon lequel le bailleur ne peut exiger de la personne se portant caution qu'elle soit membre de la famille du locataire et qu'elle lui présente des documents qu'il n'a pas le droit de demander au locataire lui-même, sans pour autant prévoir de sanction du bailleur en cas de manquement. Votre rapporteur s'interroge sur la pertinence juridique de l'interdiction d'exiger de la caution qu'elle soit membre de la famille : outre que la notion de membre de la famille n'est pas claire et clairement définie, cette interdiction pourrait a contrario autoriser le bailleur à exiger d'autres choses de la caution, par exemple qu'elle soit l'employeur du locataire. De plus, le droit actuel ne permet pas au bailleur de faire état de cette exigence. En revanche, il est pertinent d'étendre à la caution l'interdiction de demander certains documents, car en tout état de cause la solvabilité de la caution pourra être prouvée par la présentation de documents autorisés, tels des bulletins de paie.
Aussi, sur la proposition de son rapporteur, votre commission a adopté un amendement supprimant l'interdiction d'exiger la qualité de membre de la famille et intégrant au sein de l'article 22-2 l'interdiction d'exiger de la caution des documents interdits, de sorte que la sanction administrative instituée à cet article serait applicable en pareil cas.
Création d'une action en diminution de loyer
Le V de l'article 2 du projet de loi institue au bénéfice du locataire, pour les contrats de location relevant de la loi du 6 juillet 1989 et pour les contrats de location en meublé, une action en diminution du loyer en cas de surface habitable du logement inférieure de plus d'un vingtième à la surface mentionnée au contrat de location. Cette procédure est directement inspirée de l'action en diminution de prix que l'acquéreur d'un lot de copropriété peut intenter à l'encontre du vendeur lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte de vente. Cette action en diminution de prix est instituée à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tel qu'il a été modifié par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite « Carrez ».
Depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, le contrat de location doit mentionner la surface habitable de la chose louée. Cette obligation est importante, car la possibilité d'invoquer le droit au logement opposable dépend notamment de la surface du logement occupé. Pour cette dernière raison, la Confédération générale du logement, entendue par votre rapporteur, souhaitait qu'une sanction spéciale soit instituée pour défaut de la mention de la surface dans le contrat de location.
La surface habitable de la chose louée est définie, à l'article R*. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, comme « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres », mais sans qu'il soit tenu compte de « la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
À titre de comparaison, l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précité, tel qu'il résulte de la loi dite « Carrez », s'appuie sur la notion de superficie de la partie privative du lot de copropriété, définie par les articles 4-1 et 4-2 du décret comme « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres », sans qu'il soit tenu compte « des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre » ni des « lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ».
Si votre rapporteur approuve sans réserve cette nouvelle action, elle déplore, comme son collègue rapporteur de la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale, la disparité des règles de surface en matière de logement. Il n'est pas rare, en effet, qu'une offre de location de logement mentionne la surface dite « Carrez », de même que le contrat de location lui-même. La surface « Carrez » étant différente, cet état de fait, certes contraire à la loi mais de bonne foi, peut générer des contentieux nouveaux du fait de la création de cette action en diminution de loyer.
L'action en diminution de loyer doit être intentée par le locataire dans les six mois de la prise du bail. Lorsque le contrat ne mentionne pas, en violation de l'obligation légale, la surface habitable de la chose louée, le locataire peut en demander communication au bailleur dans les trois mois de la prise du bail, afin de l'inscrire au contrat par avenant. Sans réponse du bailleur dans les deux mois, le locataire l'informe de la surface calculée par lui-même ou par un professionnel, les frais éventuels étant à la charge du bailleur. Si cette surface calculée est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée dans un quelconque document émanant du bailleur, par exemple une petite annonce ou un courrier au locataire qui auraient mentionné par erreur la surface « Carrez », le locataire peut intenter une action en diminution de loyer dans un délai de six mois à compter de l'avenant au contrat de location ou de la transmission au bailleur de la mesure effectuée par le locataire. Pour les locations en meublé, le projet de loi prévoit, logiquement, des délais moindres.
Votre rapporteur s'interroge sur la difficulté qu'il pourrait y avoir pour un locataire, dans les mois suivant la prise de bail, à intenter une pareille action devant les juridictions civiles à l'encontre de son bailleur. Certaines associations entendues par votre rapporteur, pour cette raison, ont d'ailleurs suggéré la suppression de toutes les conditions de délai qui encadrent l'engagement de l'action, de façon à ce que celle-ci puisse être engagée en fin de bail. Votre commission a néanmoins approuvé sans modification cette action en diminution de loyer.
Contenu du contrat de location
Le V ter de l'article 2 du projet de loi complète la liste des mentions que doit comporter le contrat de location. Ainsi, outre le nom et le siège du bailleur, la date de prise de bail, la désignation des locaux, le montant du loyer et ses modalités de révision, ainsi que le montant du dépôt de garantie, le contrat de location devrait comporter une grille de vétusté conforme aux accords passés entre organisations de bailleurs et représentants des locataires. L'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière prévoit les conditions dans lesquelles peuvent être négociés ces accords, au sein notamment de la Commission nationale de concertation, ainsi que les domaines d'intervention de ces accords. Le fait de rendre obligatoirement opposable dans le contrat de bail une grille de vétusté a l'hostilité de la plupart des associations de défense des locataires et des consommateurs entendues par votre rapporteur, sans susciter de réelle adhésion de la part l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Les grilles de vétusté sont aujourd'hui répandues dans le parc social. Elles sont essentiellement un outil de simplification de la gestion locative pour des bailleurs qui possèdent un nombre très important de logements. Par leur caractère forfaitaire et automatique, elles ne sont pas adaptées à une relation locative individuelle, tant du point de vue du bailleur que de celui du locataire, que seul l'état des lieux, s'il est convenablement réalisé, permet d'appréhender.
De plus, le V ter de l'article 2 du projet de loi propose d'ajouter à la liste des mentions obligatoires du contrat du bail les modalités d'établissement et les finalités de l'état de lieux, dont le contenu serait précisé par arrêté du ministre chargé du logement, ainsi que les modalités de majoration du solde du dépôt de garantie. Ces deux mentions seraient de simples rappels généraux - et néanmoins très ponctuels et parcellaires - de la loi, sans réelle utilité, mais alourdissant le contenu du contrat de location.
Ainsi, à l'invitation de son rapporteur, dans le souci de conserver la relative simplicité du contrat de location, votre commission a adopté un amendement de suppression de ces dispositions nouvelles contestables ou inutiles.
Durée du délai de préavis du locataire
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que le délai de préavis pour le bailleur qui donne congé au locataire est de six mois, tandis que le délai pour le locataire est de trois mois. Plusieurs cas de réduction de trois à un mois du délai de préavis du locataire sont prévus, pour tenir compte de situations particulières : obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active.
Le V quinquies de l'article 2 du projet de loi propose d'ajouter un nouveau cas de réduction du délai de préavis du locataire, non pas à un mois mais à deux mois, dans les zones caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements locatifs, de manière à fluidifier quelque peu le marché en accélérant la mobilité entre logements. Ces zones devront être définies par décret. Il semble plus opportun à votre rapporteur qu'elles le soient par arrêté du ministre chargé du logement. De même, dans un souci de simplification et d'harmonisation, il paraît plus pertinent de fixer à un mois ce nouveau délai réduit, afin d'éviter la coexistence de trois délais différents pour le locataire comme pour le bailleur à qui le congé est donné. Au demeurant, la rédaction actuelle du projet de loi peut faire l'objet d'une interprétation ambiguë, selon laquelle ce serait le délai réduit à un mois qui pourrait être porté à deux mois dans les zones tendues, ce qui serait paradoxal. Aussi votre commission a-t-elle adopté en ce sens un amendement d'ajustement et de clarification, proposé par son rapporteur.
Régularisation du paiement des arriérés de charges
Enfin, le V sexies de l'article 2 du projet de loi aborde la question de la régularisation des paiements des arriérés de charges.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée énumère les charges récupérables, qui sont un accessoire du loyer et sont exigibles sur justification 12 ( * ) . Les charges peuvent donner lieu au versement de provisions, qui sont évaluées en fonction des dépenses antérieures et doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. En pratique, les régularisations tardives sont fréquentes, dans un délai supérieur à une année, sans sanction, au détriment des locataires qui ont pu payer des provisions indues.
Le dispositif proposé par le projet de loi prévoit que ne sont plus exigibles, au terme de la deuxième année civile suivant l'année de conclusion du contrat de location ou suivant l'année de la dernière régularisation, les arriérés de charges de l'année écoulée, lorsqu'aucune régularisation n'a eu lieu. Ce dispositif est de nature à inciter le bailleur à la régularisation, mais ne résout que partiellement le problème. Il conviendrait de prévoir un dispositif incitant à effectuer la régularisation selon un rythme réellement annuel, par la déchéance de l'exigibilité des arriérés dès la première année civile, mais également dans lequel les excédents de charges indûment payés par le locataire lui seraient rendus, sous forme de restitution d'une partie des provisions versées. Sur la proposition de son rapporteur, votre commission a adopté un amendement en ce sens, prévoyant, en l'absence de régularisation dans l'année suivante, l'inexigibilité des arriérés de charges et la restitution de la moitié des provisions versées.
Votre commission a donné un avis favorable à l'adoption de l'article 2 sous réserve de l'adoption de ses amendements .
Article 2 bis A (art. 13 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé) - Délai de communication par le gérant d'une société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé de la liste des associés
Issu d'un amendement adopté en séance publique à l'Assemblée nationale, l'article 2 bis A fait l'objet d'une délégation au fond de la commission de l'économie à votre commission des lois. Il tend à fixer un délai maximum de quinze jours au gérant d'une société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé (« timeshare ») pour transmettre la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que de la répartition des parts sociales et des droits en jouissance qui y sont attachés.
En principe tout associé peut demander, à ses frais, à tout moment à recevoir ces informations, qui lui permettent, notamment en prévision d'une prochaine assemblée générale ou aux fins d'en convoquer une de contacter les autres associés et de connaître la répartition des charges au sein de la société.
La fixation d'un délai maximum de réponse apporte un remède au manque de diligence du gérant.
Votre commission a donné un avis favorable à l'adoption de l'article 2 bis A sans modification .
Article 2 bis B (art. 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) - Majoration de loyer en cas de travaux réduisant les charges locatives
Introduit par l'Assemblée nationale en séance publique, à l'initiative de notre collègue député François Brottes, l'article 2 bis B autorise une majoration spéciale de loyer en cas de travaux d'amélioration du logement engendrant une réduction des charges locatives.
L'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le loyer des logements neufs, des logements vacants ayant fait l'objet de travaux de mise en conformité, des logements conformes aux normes de location fixées par la loi, des logements faisant l'objet d'une première location et des logements vacants ayant fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant équivalent à un an de loyer est librement fixé entre les parties.
Le e de l'article 17, que le présent article propose de compléter, dispose que « lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux ».
Le présent article prévoit la possibilité pour le bailleur, en cas de travaux d'amélioration engendrant une diminution des charges locatives, de bénéficier d'une majoration de loyer pouvant atteindre 50 % du montant de cette diminution de charges. Il renvoie à un décret la fixation des modalités de mise en oeuvre de cette faculté.
Cette disposition a rencontré une hostilité générale lors des auditions de votre rapporteur. Entendue par votre rapporteur, l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS) a désapprouvé ce dispositif, source de litiges, considérant qu'il n'y a pas lieu de lier travaux et loyer et qu'il appartient au bailleur de supporter le coût de travaux, sauf clause expresse du contrat de location. L'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) a admis qu'il serait vraisemblablement difficile d'évaluer le montant de la réduction des charges. Les associations de locataires et de consommateurs ont également fait part de leur hostilité de principe à ce mécanisme de majoration.
Votre rapporteur fait également part de son scepticisme quant à la faisabilité technique d'un tel mécanisme et s'interroge sur l'évaluation de la réduction de charges locatives qui pourrait résulter de ces travaux d'amélioration. Elle considère en outre que, sauf disposition contractuelle expresse, les travaux de gros entretien et d'amélioration du patrimoine immobilier doivent revenir par principe à la charge du propriétaire et non à celle du locataire. Posant des principes généraux pour le contrat de location, l'article 1719 du code civil prévoit ainsi que le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, ce qui s'entend y compris pendant la durée du bail. L'article 1720 ajoute que le bailleur doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives 13 ( * ) , sauf stipulation expresse du contrat de location, qui peut en disposer autrement et prévoir des règles particulières pour la prise en charge financière des réparations.
En outre, la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a déjà institué un dispositif analogue, à l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, sans qu'il soit besoin de le prévoir dans le contrat de bail, à la différence du mécanisme prévu au e de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989. Selon ce dispositif, dans certaines conditions d'exigibilité, la réalisation par le bailleur de travaux d'économie d'énergie dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble peut donner lieu à une contribution du locataire pour le partage des économies de charges. Ces travaux doivent bénéficier directement au locataire et lui être justifiés. Le montant de cette contribution ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée. La contribution est perçue pour une durée maximale de quinze ans. Dans le cas présent, le dispositif est beaucoup moins encadré, aucune limitation de durée n'est fixée, l'essentiel étant renvoyé au pouvoir réglementaire.
Par conséquent, votre commission, à l'initiative de son rapporteur, a adopté un amendement de suppression de l'article 2 bis B.
Votre commission a donné un avis défavorable à l'adoption de l'article 2 bis B.
Article 6 ter (art. L. 211-24-1 [nouveau] du code des assurances) - Mention contractuelle du libre choix du réparateur en cas de sinistre automobile
Contrairement aux articles 6 et 6 bis du projet de loi, qui n'appellent pas d'observations de la part de votre commission au titre de sa compétence en matière de droit des assurances, l'article 6 ter mérite un examen particulier.
L'article 6 vise notamment a faciliter le droit de résiliation des assurés concernant les contrats individuels d'assurance maladie, en les faisant entrer dans le droit commun de la faculté annuelle de résiliation, à la date anniversaire du contrat. Il étend également cette faculté aux assurés ayant souscrit un contrat d'assurance maladie de groupe à adhésion facultative.
L'article 6 bis , quant à lui, autorise la résiliation d'un contrat d'assurance dans les trois mois de l'affiliation obligatoire à un contrat collectif dans le cadre professionnel destiné à couvrir les frais de maladie, de maternité ou d'accident. Cette résiliation de droit à une date autre que la date anniversaire ne concerne bien sûr que les contrats couvrant le même type de risque et non n'importe quel type de contrat 14 ( * ) . Elle permet à un assuré qui a souscrit un contrat individuel d'assurance maladie de pouvoir y renoncer si l'affiliation à un contrat collectif est ou devient obligatoire chez son employeur.
Introduit par l'Assemblée nationale à l'initiative de notre collègue député Catherine Vautrin, l'article 6 ter propose que, dans le cadre de l'assurance obligatoire automobile, l'assuré soit correctement informé de sa liberté de choisir son réparateur professionnel en cas de sinistre subi par son véhicule. En effet, les assureurs recommandent à leurs assurés de s'adresser aux réparateurs qu'ils ont eux-mêmes agréés par contrat, au sein de réseaux de prestataires agréés, de sorte que l'assuré peut ignorer la possibilité qui lui appartient de choisir un autre réparateur que celui agréé par son assureur, quand bien même le recours à un réparateur agréé peut permettre de bénéficier de tarifs plus avantageux. En outre, tous les garagistes, notamment les garagistes indépendants, ne font pas partie de réseaux agréés.
Codifiée au sein d'un nouvel article L. 211-24-1 du code des assurances, cette disposition ne modifie pas le droit en vigueur, de sorte que son utilité normative s'avère limitée et que sa suppression pouvait être envisagée. Néanmoins, elle ajoute à la charge de l'assureur une obligation d'information de l'assuré, qui peut s'avérer utile et se situe dans l'esprit du présent projet de loi en matière de meilleure information du consommateur. Votre rapporteur estime cependant que la formulation retenue manque nettement de précision et risque donc d'entraîner une mauvaise application de la loi, puisqu'elle prévoit simplement que, dans la relation entre l'assuré et l'assureur, il doit être rappelé à l'assuré sa liberté de choix.
Aussi votre commission a-t-elle adopté, sur la proposition de son rapporteur, un amendement de réécriture de l'article 6 ter , précisant que l'information sur la liberté de choix du réparateur doit clairement être mentionnée par le contrat d'assurance. En outre, cet amendement déplace le nouvel article ainsi créé au sein du chapitre Ier du titre du code des assurances relatif à l'assurance des véhicules terrestres à moteur, de la section 6, relative à l'indemnisation des victimes d'accidents (article L. 211-24-1), à la section 2, relative à l'étendue de l'obligation d'assurance (article L. 211-5-1), qui traite déjà du contenu du contrat d'assurance.
Votre commission a donné un avis favorable à l'adoption de l'article 6 ter sous réserve de l'adoption de son amendement .
* 8 Ont fait l'objet en 2009 de décrets d'homologation d'accords dérogatoires de nombreux secteurs présentant, en principe, un caractère saisonnier plus marqué : jouet, horlogerie, bijouterie, joaillerie et orfèvrerie, bricolage, produits, services et matériaux de construction et de décoration dans le secteur du bâtiment et des travaux publics, sanitaire, chauffage et matériel électrique, édition de livres, emballages et bouchages métalliques des conserves alimentaires, pneumatiques, animaux de compagnie, deux-roues motorisés et quads, commerce de gros de l'outillage automobile, papeterie, fourniture et bureautique, agroéquipements, armes et munitions de chasse, jardinage, textile d'habillement, médicaments non remboursables, compléments alimentaires, agrofourniture, tonnellerie, peintures, encres et couleurs, produits acier pour la construction, pêche de loisir, quincaillerie industrielle, outillage industriel, articles de sport, optique-lunetterie, pisciculture, activités manuelles artistiques, véhicules de loisirs, cuir, nautisme, bois ronds et enfin disque.
* 9 Cette disposition particulière est nécessaire dès lors que, selon l'article 6 de la loi n° 78-753 du 17 juillet 1978 portant diverses mesures d'amélioration des relations entre l'administration et le public, tel qu'il résulte de la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit, ne sont pas communicables « les documents élaborés ou détenus par l'Autorité de la concurrence dans le cadre de l'exercice de ses pouvoirs d'enquête, d'instruction et de décision ».
* 10 La demande d'avis est obligatoire en cas de délit d'initié.
* 11 Tirant les conséquences de l'arrêt Ravon du 21 février 2008 de la Cour européenne des droits de l'homme, l'ordonnance du 13 novembre 2008 prévoit que les ordonnances en matière de visites et saisies peuvent faire l'objet d'un appel et plus seulement d'un pourvoi en cassation.
* 12 Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste détaillée des charges récupérables, à la charge du locataire et récupérables par le bailleur lorsqu'elles sont payées par lui.
* 13 Les réparations locatives sont déterminées par l'article 1754 du code civil.
* 14 L'article L. 113-16 du code des assurances, ici complété, permet la résiliation du contrat d'assurance dans les trois mois suivant un changement de domicile, un changement de situation matrimoniale, un changement de régime matrimonial, un changement de profession ou une retraite professionnelle.