II. LE LOGEMENT DOIT CONSTITUER UNE VÉRITABLE PRIORITÉ POUR L'ÉTAT DANS LES OUTRE-MER
A. LA SITUATION DU LOGEMENT EST DRAMATIQUE DANS NOS OUTRE-MER
Les outre-mer traversent , depuis plusieurs années, une grave crise en matière de logement.
L'Institut d'émission des départements d'outre-mer (IEDOM) note ainsi que « les départements et collectivités ultramarines connaissent depuis plusieurs années une crise du logement qui s'illustre à la fois par un déficit en logement, particulièrement dans le parc social, mais également par la persistance de logements insalubres en dépit d'une amélioration récente » 26 ( * ) .
Comme l'indique l'Union sociale pour l'habitat (USH), la situation est « marquée par la pénurie de logement, des prix de revient élevés, la faible disponibilité de terrains constructibles à prix maîtrisés pour les bailleurs sociaux et enfin une réglementation de la construction de plus en plus coûteuse, complexe et bien souvent peu adaptée à la réalité de nos territoires ultramarins » 27 ( * ) .
Votre rapporteur pour avis souhaite notamment souligner que le prix du foncier pèse fortement sur la construction de logement dans nos outre-mer .
L'Inspection générale des finances (IGF) a ainsi noté que le prix du foncier a augmenté très fortement dans nos outre-mer au cours des dernières années : comme l'indique l'IGF, « seule la Corse a connu une augmentation du coût du foncier supérieure sur la période 2006-2009 » et « seule l'Île-de-France disposait en 2009 d'un coût du terrain du m 2 supérieur aux DOM » 28 ( * ) .
L'ÉVOLUTION DU PRIX DU FONCIER EN FRANCE
|
Période |
2009 |
2006 |
2006-2009 |
|||
|
Région |
Prix moyens des terrains (en €) |
Prix moyens des terrains (en €/m2) |
Prix moyens des terrains (en €) |
Prix moyens des terrains (en €/m2) |
Prix moyens des terrains (en €) |
Prix moyens des terrains (en €/m2) |
|
Corse |
89 848 |
58 |
63 337 |
32 |
+ 41,9 % |
+ 81,3 % |
|
Île-de-France |
140 933 |
194 |
148 221 |
172 |
- 4,9 % |
+ 12,8 % |
|
DOM |
103 350 |
124 |
79 037 |
76 |
+ 30,8 % |
+ 63,2 % |
|
France entière |
64 659 |
56 |
60 324 |
44 |
+ 7,2 % |
+ 27,3 % |
Source : « Évaluation des dépenses fiscales bénéficiant au secteur du logement outre-mer », Ibid., p. 48-49.
La crise du logement que connaissent nos outre-mer comprend deux volets : le manque criant de logements sociaux et l'existence d'un nombre très important de logements insalubres.
? S'agissant des logements sociaux , l'IEDOM estime que près de 166 000 personnes étaient en 2009 en attente de logement dans les quatre DOM, soit près de 10 % de la population totale 29 ( * ) .
On comptait ainsi, en 2008, plus de 55 000 ménages en attente d'un logement social dans les quatre DOM , soit entre 8 et 14 % des ménages selon le département, contre 2,7 % des ménages métropolitains 30 ( * ) .
MÉNAGES EN ATTENTE D'UN LOGEMENT SOCIAL DANS LES DOM
|
Nombre de ménages en attente d'un logement social |
Proportion de l'ensemble des ménages |
|
|
Guadeloupe |
12 250 |
8 % |
|
Martinique |
8 000 |
9 % |
|
Guyane |
13 000 |
14 % |
|
La Réunion |
23 000 |
9 % |
Source : « L'habitat dans les outre-mer français : progrès, enjeux, disparités », Ibid. , p. 23
Les chiffres les plus récents communiqués par le ministère de l'outre-mer ne montrent pas de réelle amélioration de la situation :
- en Guadeloupe, on comptait en mars 2011 près de 15 000 demandes de logement social, selon les données de l'Observatoire de la demande de logement social. Près de 9 % des ménages guadeloupéens demeuraient concernés ;
- en Guyane, plus de 11 000 demandes de logement social ne sont pas satisfaites, pour un parc locatif social de 10 378 logements. Le ministère de l'outre-mer juge d'ailleurs que la situation de ce département est particulièrement alarmante et qu'« aucune comparaison avec les autres DOM du point de vue des besoins en logement » 31 ( * ) n'est possible.
? L' insalubrité constitue l'autre aspect de la crise du logement.
La proportion de logements insalubres est beaucoup plus importante dans les DOM qu'en métropole . Notre ancien collègue Henri Torre avait ainsi conclu qu'on comptait, en 1998, 26,23 % de logements insalubres dans les DOM contre 7,92 % en métropole 32 ( * ) .
En matière d'insalubrité, la situation n'a pas non plus tendance à s'améliorer, comme l'illustrent les chiffres communiqués par le ministère de l'outre-mer :
- en Guadeloupe, on compte 18 000 logements insalubres, concernant près de 60 000 personnes (soit plus de 13 % de la population) ;
- en Martinique, on compte entre 6 000 et 10 000 logements insalubres ;
- en Guyane, le stock atteint plus de 10 000 logements insalubres, avec une progression annuelle de près de 10 % ;
- à La Réunion enfin, une étude de l'Agence pour l'observation de La Réunion, l'aménagement et l'habitat (AGORAH) a dénombré 6 200 logements insalubres (soit 6 % du parc).
Une bonne partie de ces logements insalubres sont également illicites : l'habitat informel demeure en effet massif dans les outre-mer , comme l'a souligné notre collègue député Serge Letchimy dans son excellent rapport sur l'habitat insalubre 33 ( * ) .
Comme l'indique l'IEDOM, « l'autoconstruction est un phénomène encore relativement répandu » 34 ( * ) dans les DOM :
- aux Antilles et à La Réunion, entre 30 et 40 % des maisons individuelles auraient ainsi été construites sans permis, notamment, aux Antilles, dans la zone dite des cinquante pas géométriques ;
- en Guyane, 30 % des constructions existantes sont illicites, mais près de 50 % des constructions nouvelles, comme l'a souligné la mission d'information sénatoriale sur la situation des DOM 35 ( * ) .
Les deux volets de cette crise du logement sont étroitement liés : l'habitat informel constitue en effet bien souvent une solution de secours pour les personnes n'ayant pas accès au logement social.
* 26 « L'habitat dans les outre-mer français : progrès, enjeux, disparités », Institut d'émission des départements d'outre-mer (IEDOM), Institut d'émission d'outre-mer (IEOM), « Les notes de l'Institut d'émission », février 2010, p. 3.
* 27 Contribution transmise à votre rapporteur pour avis.
* 28 « Évaluation des dépenses fiscales bénéficiant au secteur du logement outre-mer. Annexe II », Inspection générale des finances, p. 48-49.
* 29 « L'habitat dans les outre-mer français : progrès, enjeux, disparités », Ibid., p. 23.
* 30 « Évaluation des dépenses fiscales bénéficiant au secteur du logement outre-mer », Ibid., p. 27
* 31 Réponse au questionnaire budgétaire.
* 32 « Le logement en outre-mer : passer du discours à la réalité », Rapport d'information n° 88 (2006-2007) au nom de la commission des Finances sur le logement en outre-mer, M. Henri Torre, p. 14.
* 33 « L'habitat insalubre et indigne dans les départements et régions d'outre-mer : un défi à relever », M. Serge Letchimy, septembre 2009.
* 34 « L'habitat dans les outre-mer français : progrès, enjeux, disparités », Ibid., p. 9.
* 35 « Les DOM, défi pour la République, chance pour la France. 100 propositions pour fonder l'avenir », Ibid., p. 349.