3. La question non prise en compte jusque-là de la dissociation de fait entre la propriété du sol et la possession du bâtiment construit dessus
Selon l'article 552 du code civil, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous » : de droit ancien, le propriétaire du terrain est ainsi présumé l'être des constructions édifiées dessus, sauf dispositions contractuelles contraires.
Toutefois, la propriété peut être acquise par prescription 11 ( * ) , dans un délai de trente ans réduit à dix en cas d'acquisition de « bonne foi et par juste titre » 12 ( * ) . Ce régime de prescription acquisitive, également appelé usucapion, n'est cependant pas utilisé outre-mer, tant par méconnaissance que par impossibilité de la pratiquer sur le domaine public du fait du caractère inaliénable et imprescriptibles de tels terrains 13 ( * ) .
Or, de multiples raisons expliquent le nombre très importants d' occupants sans droit ni titre outre-mer. Ainsi, lors de l'exode rural brutal qui a eu lieu dans les années cinquante et soixante et en présence d'un déficit massif de logements, les « immigrés de l'intérieur » se sont installés sur les seuls terrains restant disponibles, souvent en zone à risque naturel élevé, et ont construit une « case » précaire qu'ils ont peu à peu « durcifiée », notamment lorsque leur famille les rejoignait. Le reproche a longtemps été fait à Aimé Césaire d'avoir laissé s'installer des occupants sur des terrains communaux à flanc de colline dans le quartier qui se dénomme aujourd'hui Trénelle, mais l'urgence commandait naturellement d'accueillir au mieux ces nouvelles populations urbaines et la commune de Fort-de-France a accompagné dans la mesure du possible ces arrivées. En Guyane et à Mayotte, la pression de l'immigration illégale aboutit également à l'édification de cahutes faites de tôles ou de matériaux peu durables et de véritables bidonvilles.
Le rapport de Serge Letchimy estime que, dans les quatre Dom, environ 50 000 ménages occupent ainsi sans droit ni titre des locaux ou cases construites sans permis, en dehors de toute réglementation, sur des terrains ne leur appartenant pas et sans autorisation du propriétaire. Il s'agit souvent d' occupation de bonne foi et ancienne . Les terrains d'assiette sont fréquemment une emprise publique, comme à Trénelle où la commune est propriétaire, ou à Volga-Plage, autre quartier de Fort-de-France, où l'Etat 14 ( * ) et la commune sont chacun propriétaires de la moitié du quartier environ. Il peut également s'agir de terrains privés, souvent en indivision ou sans propriétaire connu.
Ce phénomène pose toute une série de problèmes pour les habitants eux-mêmes : absence de possibilité de s'assurer, non transmission légale aux héritiers, mais souvent transmission de fait, incessibilité sur le marché de l'immobilier, impossibilité d'assoir sur ce bien une garantie réelle pour tout acte économique (prêt, caution, hypothèque...) etc.
Ces situations de fait doivent être prises en compte et, au regard du nombre d'habitants concernés et quand bien même les logements sont édifiés dans des zones à risque naturel, il ne peut être question de déloger les populations car il serait impossible de les reloger.
* 11 Article 712 du code civil.
* 12 Articles 2272 et 2273 du code civil.
* 13 Article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques.
* 14 Zone des cinquante pas géométriques.