B. FAVORISER LA STABILITÉ DU LOGEMENT
De la stabilité du logement dépend la sécurité économique et sociale des ménages, notamment de ceux qui disposent de revenus modestes.
Les dispositifs de prévention et d'aides qui permettent à un ménage de surmonter une période de difficultés financières passagères peuvent contribuer à préserver la stabilité du logement et éviter l'exclusion sociale.
De façon plus durable, l'accession à la propriété constitue une garantie sur le long terme, qui permet de stabiliser les dépenses de logement des ménages.
1. Préserver des conditions de logement dignes
L'accès à un logement et la faculté d'y demeurer dans des conditions de vie dignes sont des composantes essentielles de l'insertion sociale. Lorsque les conditions de vie se dégradent du fait d'une détérioration de la situation financière d'un ménage, la préservation du logement et de son confort minimal constituent souvent un rempart contre l'exclusion.
Le projet de loi prévoit un dispositif de prévention et d'aide, qui conduit à éviter, lorsque la situation de précarité des ménages le justifie, la suspension des fournitures d'eau, d'électricité et de gaz en cas de non-paiement des factures durant la période hivernale (du 1 er novembre au 15 mars).
En rendant automatique l'information des services sociaux compétents, le dispositif vise à la fois à empêcher les interruptions de fournitures d'énergie et d'eau, qui constituent des biens de première nécessité, mais il permet aussi de prévenir à temps les situations de surendettement et d'en limiter ainsi l'ampleur.
2. Favoriser l'accession sociale à la propriété dans les zones urbaines sensibles
Le projet de loi met en place une mesure fiscale incitative, qui devrait favoriser l'accession à la propriété dans les zones urbaines sensibles (Zus), pour les personnes disposant d'un revenu inférieur au plafond de ressources fixé pour bénéficier d'un prêt locatif social (PLS).
Il s'agit en effet de permettre l'achat de logements neufs implantés en Zus, en bénéficiant d'un taux de TVA réduit, égal à 5,5 %. C'est notamment dans ce cadre que le concept de la « maison à 100.000 euros » va pouvoir être développé, permettant ainsi une rénovation du paysage urbain par la diversification de l'habitat et favorisant la mixité sociale.
C. LES PROPOSITIONS DE VOTRE COMMISSION
1. Renforcer le rôle des plans départementaux d'action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD)
Votre commission souhaite renforcer le contenu des PDALPD dans l'objectif de permettre un meilleur ajustement des offres et des demandes de logements au niveau du département.
Elle propose donc d'ajouter les dispositions suivantes : la prévention des expulsions locatives ; le traitement de l'habitat indécent ou indigne ; la contribution des fonds de solidarité pour le logement (FSL) à la réalisation des objectifs du plan ; le bilan récapitulatif des besoins d'insertion par le logement des personnes placées dans des foyers ou des centres d'hébergement temporaires ; la fixation des principes visant à améliorer la coordination des attributions prioritaires par les réservataires, sur le fondement desquels est rédigé un avis à destination de la commission de médiation.
2. Privilégier une application territorialisée des surloyers
Votre commission est très favorable à la possibilité de déroger au barème national de surloyer, lorsqu'il existe une convention globale de patrimoine, parce qu'elle permet une meilleure prise en compte des réalités du marché locatif local. Elle souligne cependant que, jusqu'à présent, très peu de conventions globales de patrimoine ont été signées, alors qu'on observe à l'inverse une forte montée en puissance des signatures de programmes locaux de l'habitat (PLH). Ceux-ci pourraient ainsi constituer un cadre adapté à la définition d'un barème local de surloyer. C'est pourquoi votre commission propose que des dispositions spécifiques relatives aux surloyers puissent être intégrées dans le PLH et qu'elles prévalent, au même titre que les conventions globales de patrimoine, sur le barème national.
3. Préserver le confort minimal du logement pour les ménages en situation d'endettement
Votre commission, soucieuse de préserver le confort minimal du logement en cas d'endettement, souhaite que des améliorations supplémentaires soient apportées au régime déjà plus favorable proposé par le texte.
• La première a pour objet de préciser que les personnes potentiellement bénéficiaires de l'interdiction de coupures d'électricité, de gaz et d'eau durant la période hivernale sont bien celles que les services sociaux ont estimé être en situation de justifier d'une aide de la collectivité. Cette précision permettra de limiter les effets d'aubaine au profit de personnes qui ne seraient pas réellement de bonne foi, et d'en réserver le bénéfice aux ménages ayant de réelles difficultés financières.
• La deuxième énonce les obligations d'information du fournisseur vis-à-vis de son client, en cas de retard de paiement, qui devraient porter sur :
- le délai dans lequel doit s'effectuer le paiement avant l'éventuelle réduction ou suspension de prestation ;
- la possibilité pour le client de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;
- l'annonce de la transmission du dossier au maire ou au président du conseil général cinq jours au minimum avant l'éventuelle interruption de fourniture. Le consommateur dispose alors de huit jours pour s'opposer à cette transmission.
• La troisième propose de compléter le régime applicable, depuis l'adoption de la loi de programmation pour la cohésion sociale et qui consiste à donner priorité aux dettes locatives sur toute autre créance, les crédits bancaires notamment. Cette priorité de remboursement serait étendue aux dettes relatives aux fournitures d'eau, d'électricité, de gaz et de chauffage lors des procédures de règlement du surendettement, afin de conserver des conditions de vie décentes aux personnes en difficulté financière. Cette mesure devrait aussi réduire le recours aux fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui prennent en charge les impayés de factures d'énergie et d'eau, et dont le financement est aujourd'hui assuré par les départements.
Il s'agit de limiter les transmissions de dossiers à destination des maires et des conseils généraux aux seuls cas où, le FSL ne les ayant pas pris en charge, les personnes concernées risquent de faire l'objet d'une suspension de prestation. Les services sociaux de la commune ou du département n'interviendraient alors qu'en ultime recours avant l'interruption complète des fournitures.
4. Favoriser la construction de logements locatifs très sociaux
Cinq années de bilan d'application de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) montrent que, le plus souvent, les communes s'acquittent de leur obligation de production de logements locatifs sociaux en construisant des logements financés à l'aide d'un prêt locatif social (PLS) pour des ménages ayant un niveau de ressource intermédiaire, nettement supérieur à celui exigé pour obtenir un financement avec un prêt locatif aidé d'intégration (PLA-I).
C'est la raison pour laquelle, au regard des besoins recensés de logements pour les personnes les plus défavorisées, il paraît aujourd'hui souhaitable d'inciter les communes à produire plus de logements à caractère très social, tels que ceux financés à l'aide d'un PLA-I ou d'une subvention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) dans le cadre des programmes sociaux thématiques (PST).
C'est pourquoi votre commission souhaite revoir les modalités du décompte réalisé chaque année par le préfet en application de l'article 55 de la loi SRU, pour affecter d'un coefficient de 1,5 les logements très sociaux ou à caractère très social nouvellement construits. La mesure proposée ne s'appliquerait qu'aux logements financés construits entre le 1 er juillet 2006 et le 1 er juillet 2011.
Elle proposera également aux communes concernées de conditionner l'octroi des permis de construire à la présence d'une part de 20 % au moins de logements sociaux dans tout projet de construction comportant vingt logements ou plus.
Enfin, votre commission souhaite que les exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), accordées aux bailleurs sociaux pour la construction de logements très sociaux, soient compensées par l'Etat afin que les pertes fiscales induites ne constituent pas une désincitation trop importante pour les communes. Une compensation générale serait bien sûr préférable, mais votre commission n'ignore pas le coût qu'elle représenterait pour le budget de l'Etat. C'est pourquoi elle vous propose de cibler cette compensation sur les exonérations accordées pour la production de logements financés à l'aide d'un PLA-I.