Article
43 -
(Articles 1384 A et 1384 C du code général des
impôts)-
Allongement de la durée d'exonération de la
taxe foncière sur les propriétés bâties au
bénéfice des nouveaux logements locatifs sociaux
L'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties
Les organismes HLM bénéficient de plusieurs avantages fiscaux. Ainsi, les offices publics, les sociétés anonymes d'HLM et leurs unions sont exonérées d'impôt sur les sociétés et les offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) en sont exonérés pour « les opérations faites en application de la législation sur les HLM ». Tous ces organismes sont également exonérés de taxe professionnelle et bénéficient du taux réduit de TVA à 5,5 % qui est applicable aux livraisons à soi-même d'opérations de construction ou de travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien de logements locatifs sociaux et pour l'achat de ces logements.
En outre, en application de l'article 1384 A du code général des impôts, les constructions neuves affectées à l'habitation principale pour un usage locatif social et financées à concurrence de plus de 50 % au moyen des prêts aidés par l'Etat, prévus aux articles L. 301-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation (PLUS, PLAI) ou d'un prêt réglementé (PLS) sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de leur achèvement . Le seuil de 50 % s'apprécie en tenant compte des subventions versées par l'Etat, l'Agence nationale pour la rénovation urbaine, les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale ainsi que des prêts consentis au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction.
Depuis 1998 , cette exonération de TFPB trouve aussi à s'appliquer pour les opérations d'acquisition-amélioration de logements financés avec un prêt aidé (voir article 1384 C du code). Dans ce cas, le seuil des 50 % n'entre pas en considération pour l'obtention de l'avantage fiscal car il suffit que les opérations soient réalisées « avec le concours financier de l'Etat ou avec une subvention de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine ».
Cette exonération de TFPB est un élément particulièrement important pour garantir l'équilibre financier des opérations de construction , le pourcentage d'aide lié à l'exonération de TFPB pendant quinze ans représentant environ 6 % du coût moyen de l'opération .
Le texte du projet de loi
L'objectif de l'article 43 est, d'une part, d'allonger de quinze à vingt-cinq ans la durée d'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements construits ou acquis entre le 1 er juillet 2004 et le 31 décembre 2009 et, d'autre part, d'étendre le bénéfice de cet avantage fiscal aux départements d'outre-mer.
S'agissant des DOM, votre commission pour avis note que, même si la rédaction actuelle de l'article 1384 A du code général des impôts ne permet pas directement de lier les prêts à la construction sociale dans les DOM à l'exonération de TFPB, dans la pratique il apparaît qu'une telle exonération est localement accordée en ce qui concerne les constructions HLM en logements locatifs sociaux et très sociaux, notamment à la Réunion, en Guyane et en Guadeloupe. Le dispositif proposé par le projet de loi procède donc plus à la consécration juridique d'une pratique au fondement législatif inexistant qu'à une extension.
Le paragraphe I modifie l'article 1384 A du code général des impôts et concerne donc les constructions neuves.
Le 1° étend le bénéfice de l'exonération de TFPB à vingt-cinq ans pour les logements réalisés entre 2004 et 2009 et à quinze ans après 2009, aux opérations de construction effectuées dans les départements d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion), financées au moyen d'un prêt défini à l'article R. 372-1 du code de la construction et de l'habitation (prêt de la Caisse des dépôts et consignations).
Le 2° est une disposition de coordination (relative au seuil des 50 % de financement public des opérations de construction éligibles à l'exonération de TFPB) pour rendre applicable cette extension aux DOM.
Le 3° codifie cet allongement de la durée d'exonération de quinze à vingt-cinq ans pour les constructions financées par un prêt aidé ou réglementé bénéficiant d'une décision d'octroi de subvention ou de prêt aidé prise entre le 1 er juillet 2004 et le 31 décembre 2009.
Le paragraphe II modifie quant à lui l'article 1384 C du code général des impôts afin d'allonger cette durée d'exonération aux opérations d'acquisition-amélioration des logements locatifs sociaux.
Le 1° permet l'application de l'exonération et son élargissement temporaire dans les DOM.
Le 2° transpose juridiquement, pour la France métropolitaine, l'extension temporaire de l'exonération pour les logements ayant bénéficié d'une décision de subvention ou de prêt intervenu entre le 1 er juillet 2004 et le 31 décembre 2009.
Observations et propositions de votre commission
Votre rapporteur pour avis se félicite de cette mesure qui va permettre d'améliorer l'équilibre financier des opérations de construction ou d'amélioration-acquisition de logements locatifs sociaux. En effet, cet allongement permettra d'augmenter (de 6 % à 10 % en moyenne par opération) le pourcentage d'aide représenté par cette exonération . Il se félicite également de la consolidation juridique de cette mesure fiscale dans les DOM dans lesquels il existe également une importante crise du logement.
Selon les informations transmises à votre commission, le coût pour les finances publiques d'un tel avantage fiscal, qui ne sera effectif qu'à partir de 2021, serait estimé à 60 millions d'euros en 2021 et à 300 millions d'euros en régime de croisière de 2026 à 2031, pour l'ensemble des opérations réalisées en métropole et dans les DOM.
Au-delà de l'augmentation conséquente de cette aide fiscale, votre commission pour avis préconise l'adoption d'un amendement prolongeant jusqu'à la fin de la période d'exécution du programme de cohésion sociale (2009), l'abattement de 30 % dont bénéficient les logements locatifs sociaux appartenant aux organismes HLM ou aux SEM 14 ( * ) situés en zone urbaine sensible instauré par la loi de finances pour 2001. En vertu du dispositif existant, cet abattement est attribué jusqu'en 2006 aux logements faisant l'objet d'une convention passée entre le propriétaire et le représentant de l'Etat dans le département, relative à l'entretien et à la gestion du parc, ayant pour but d'améliorer la qualité du service rendu aux locataires.
Alors que l'Etat prévoit, dans l'article 41 du projet de loi, un programme de construction ambitieux s'étalant sur la période 2005-2009, votre commission estime qu'il ne serait pas logique de mettre fin à cet avantage fiscal au cours de l'exécution du plan. Elle vous propose néanmoins que, pour la période 2006-2009, la prolongation de l'abattement soit réservée aux logements faisant l'objet d'une convention globale de patrimoine 15 ( * ) .
Votre commission pour avis vous propose d'adopter cet article ainsi modifié.
* 14 Il s'agit, selon le I de l'article 1388 bis du code général des impôts « des logements à usage locatif mentionnés à l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation, appartenant à l'un des organismes cités à l'article L. 411-2 du même code ou à une société d'économie mixte et ayant bénéficié d'une exonération prévue aux articles 1384, 1384 A, au II bis de l'article 1385 ou acquis avant le 1er janvier 1998 en vue de leur location avec le concours financier de l'Etat en application du 3° de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation ».
* 15 Selon l'article L. 445-1 du code de la construction et de l'habitation, introduit par la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, qui a institué un dispositif de conventionnement global s'appliquant à la totalité du patrimoine d'un organisme HLM.