III. LA RELANCE DE LA CONSTRUCTION LOCATIVE SOCIALE
A. UN CADRE JURIDIQUE RENFORCÉ À TRAVERS LA LOI N° 2000-1208 DU 13 DÉCEMBRE 2000
La loi
n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à
la solidarité et au renouvellement urbains rénove en profondeur
la politique urbaine en adaptant les outils juridiques existants. Elle cherche
à établir une véritable cohérence entre les
questions d'urbanisme, d'habitat et de déplacements.
S'agissant de la partie logement de la loi relative à la
solidarité et au renouvellement urbains, cinq textes ont d'ores et
déjà été adoptés qui mettent en oeuvre des
volets importants de la loi.
- En ce qui concerne l'obligation de construction de logements sociaux
prévue par l'article 55 de la loi, les règles fixant les
modalités et le contenu de l'inventaire des logements sociaux
décomptés, résultant d'un amendement du Sénat, ont
été précisées par le décret en Conseil
d'Etat n° 2001-316 du 12 avril 2001. Celui-ci est pris en
application de l'article L. 302-6 du code de la construction et de
l'habitation qui énumère les catégories de logements
à prendre en compte.
Il est complété par l'arrêté du
12 avril 2001.
Pour permettre l'application du nouveau dispositif, à compter du
1
er
janvier 2002, un décret doit être pris
pour préciser les dépenses que les communes peuvent
déduire du prélèvement et les modalités de
déclaration de ces dépenses.
Le Conseil d'Etat a été saisi du projet de texte, mi-juillet, et
la parution de ce décret est prévue pour le dernier trimestre
2001.
- En ce qui concerne les dispositions relatives aux règles de
fonctionnement des copropriétés, le décret n°
2001-477 du 30 juin 2001 fixe le contenu du carnet d'entretien de
l'immeuble en application de l'article 18 modifié de la loi du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis.
- De plus, le décret en Conseil d'Etat n° 2001-655 du
20 juillet 2001, pris en application des article L. 431-1 et
L. 452-1 à L. 452-7 du code de la construction et de
l'habitation, fixe les règles d'organisation et de fonctionnement de la
Caisse de garantie du logement locatif social.
- Par ailleurs, le décret en Conseil d'Etat n° 2000-351 du
20 avril 2001 relatif à l'Agence nationale pour
l'amélioration de l'habitat précise les missions de cet
organisme. Il permet de mettre en oeuvre le principe de la « grande »
ANAH chargée de gérer les subventions finançant les
travaux réalisés tant par les propriétaires que,
désormais, les propriétaires-occupants à travers la prime
à l'amélioration de l'habitat. L'attribution de celle-ci reste
soumise à condition de ressources.
- En outre, le décret n° 2001-653 du
19 juillet 2001 pris en application de l'article 20 de la loi du
6 juillet 1989, modifié par l'article 188 de la loi SRU,
fixe les règles de composition et de fonctionnement de la commission
départementale de conciliation, compétente pour certains litiges
survenant entre bailleurs et locataires.
Enfin, le projet de loi MURCEF en voie d'adoption définitive met en
place un dispositif de sanctions pour les communes ne remplissant pas leurs
obligations en matière de logements sociaux, afin de mettre le
dispositif législatif en conformité avec la décision du
Conseil constitutionnel.
En effet, dans sa décision du 13 décembre 2000, ce
dernier a annulé le mécanisme de sanction prévu au terme
de chaque plan triennal, et résultant de l'arrêté de
carence du préfet qui prévoyait automatiquement le doublement du
prélèvement, le refus d'agrément pour toute demande
d'installation de bureaux et attribuait un pouvoir de substitution au
préfet pour la réalisation de logements sociaux.
Le dispositif en cours d'adoption instaure une procédure de
débat contradictoire tendant à constater la carence de la
commune
. Celle-ci peut faire part de ses observations et difficultés
et le préfet, après en avoir pris connaissance, à la
faculté de prononcer un arrêté de carence.
Ce texte, qui doit être motivé, emporte deux
conséquences :
- d'une part, une majoration du prélèvement dû par la
commune, directement proportionnelle à la part des logements non
réalisés dans le cadre de l'engagement triennal, dans la limite
de 5 % des dépenses de fonctionnement de la commune
concernée ; d'autre part, la faculté pour le préfet
de passer une convention avec un organisme de logement social, pour
réaliser des logements sociaux.
- après signature d'une telle convention, dans le cas où
l'Etat verse une subvention foncière, la commune en assume la charge
financière jusqu'à un certain plafond. Par ailleurs, l'exercice
du droit de préemption de la commune est suspendu et le permis de
construire est délivré au nom de l'Etat pour les
opérations de logements sociaux réalisés dans le cadre de
cette convention.
Sur ce sujet, on peut considérer que le Sénat, hostile au
principe de la sanction, a obtenu en partie gain de cause puisque :
- le dispositif est désormais facultatif, le préfet devant
tenir compte des difficultés rencontrées par la commune ;
- la majoration est proportionnelle au nombre de logements manquants, dans
la limite de 5 % des dépenses de fonctionnement, au lieu des
10 % prévus par la loi SRU ;
- la contribution mise à la charge des communes, en
parallèle de la subvention foncière versée par l'Etat, est
plafonnée par la loi.