B. LES BESOINS EN TERME DE RÉHABILITATION ET DE DÉMOLITION-RECONSTRUCTION RESTENT IMPORTANTS
1. Les primes à l'amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale (PALULOS)
La réhabilitation des logements sociaux fait l'objet de subventions inscrites à la " ligne fongible " pour le financement des PALULOS.
Le budget pour 2000 prévoyait, comme pour 1998 et 1999, la réhabilitation de 120.000 logements.
On peut observer que le rythme de la consommation des crédits PALULOS contraste avec celle des crédits PLA ou PLUS.
Consommation des crédits PLA, PLUS et PALULOS
(en francs)
|
Crédits disponibles localement |
Crédits consommés |
Crédits consommés en PLA et PLUS (1) |
Crédits consommés en PALULOS |
% PLA et PLUS (1) |
% PALULOS |
|
|
1991 |
5.218.409.711 |
5.007.000.191 |
2.784.715.544 |
2.222.284.647 |
56 % |
44 % |
|
1992 |
5.837.884.021 |
5.735.746.909 |
3.153.951.447 |
2.581.795.462 |
55 % |
45 % |
|
1993 |
6.572.523.856 |
6.476.481.114 |
3.771.638.454 |
2.704.842.660 |
58 % |
42 % |
|
1994 |
5.840.540.000 |
5.757.356.076 |
3.688.173.444 |
2.069.182.632 |
64 % |
36 % |
|
1995 |
3.927.807.203 |
3.884.374.155 |
2.461.061.455 |
1.423.312.700 |
63 % |
37 % |
|
1996 |
2.819.988.905 |
2.767.826.139 |
1.274.282.872 |
1.493.543.267 |
46 % |
54 % |
|
1997 |
2.552.900.000 |
2.345.988.877 |
236.317.359 |
2.109.671.518 |
10 % |
90 % |
|
1998 |
1.640.643.460 |
1.232.221.278 |
140.944.274 |
1.091.277.004 |
11 % |
89 % |
|
1999 |
1.852.407.810 |
1.437.443.845 |
275.987.821 (1) |
1.161.456.024 |
19 % |
81 % |
(1) dont 97 590 646 francs au titre du PLUS CDC à compter d'octobre 1999
Depuis trois ans, plus de 80 % des crédits consommés ont concerné les PALULOS. Cela n'a pas empêché néanmoins une baisse du nombre de logements réhabilités à 134.075 en 1999 contre plus de 156.000 en 1997. Cette baisse s'explique notamment par une baisse des crédits disponibles.
Nombre de logements réhabilités
|
PALULOS |
Crédits consommés
|
Nombre de logements réhabilités |
Coût moyen
|
|
1991 |
2.222.284.647 |
161.148 |
13.790 |
|
1992 |
2.581.795.462 |
170.643 |
15.130 |
|
1993 |
2.704.842.660 |
167.391 |
16.159 |
|
1994 |
2.069.182.632 |
136.414 |
15.168 |
|
1995 |
1.423.312.700 |
94.086 |
15.128 |
|
1996 |
1.493.543.267 |
108.273 |
13.794 |
|
1997 |
2.109.671.518 |
156.073 |
13.517 |
|
1998 |
1.091.277.004 |
139.531 |
7.821 |
|
1999 |
1.161.456.024 |
134.075 |
8.663 |
Alors que l'objectif de logements réhabilités reste identique en 2000 à ce qu'il était en 1999, on constate un léger fléchissement dans les chiffres disponibles concernant les 9 premiers mois de l'année. Fin septembre 2000, 51.300 logements avaient été financés contre 55.900 fin septembre 1999.
Evolution du nombre de PALULOS
|
2000 |
1999 |
|
|
Objectif physique annuel |
120.000 |
120.000 |
|
Logements financés fin septembre |
51.300 |
55.900 |
|
Hors petits travaux |
||
|
Subventions attribuées en MF |
520 |
440 |
Source : UNFOHLM
2. Les opérations de démolition-reconstruction
Le projet de budget prévoit une augmentation des crédits consacrés au financement des opérations de démolition-reconstruction de logements sociaux. Ces crédits, qui ont permis la démolition de 5.000 logements en 1999 et de plus de 6.000 logements en 2000, devraient être portés de 140 à 170 millions de francs, ceci afin de se rapprocher de l'objectif fixé par le Comité interministériel des villes (CIV) du 14 décembre 1999 de passer progressivement à plus de 10.000 démolitions par an.
On peut remarquer que des aides d'un montant de 170 millions de francs pour un objectif de 10.000 démolitions de logements représentent une aide de 17.000 francs par logement démoli. Or, le coût global d'une démolition, y compris le déficit d'exploitation prévisionnel, est de l'ordre de 100 à 150.000 francs, ce qui laisse entendre l'effort demandé aux collectivités locales.
La politique de démolition-reconstruction ne constitue certes pas la " panacée " mais il arrive qu'elle représente la seule solution dans le cas de certains ensembles très dégradés. Il faut remarquer que, même dans ces cas, ce sont des logements souvent " rémunérateurs " pour les organismes HLM qui sont concernés, compte tenu du fait qu'ils ont fini d'être remboursés. Dans ces conditions, il serait souhaitable que le Gouvernement prenne la pleine mesure de l'effort financier que représente cette politique de démolition-reconstruction afin de ne pas aboutir à un effet paradoxal consistant à favoriser le renouvellement du parc au détriment de la santé financière des organismes HLM.
Le projet de budget comprend également le doublement de l'enveloppe de crédits pour la qualité de service, à hauteur de 100 millions de francs, qui permet la réalisation par les organismes HLM de travaux de proximité et d'amélioration de la vie quotidienne. C'est une bonne chose même si les conditions d'octroi des aides sont trop limitatives et bénéficient à trop peu d'organismes.
|
Les coûts de la démolition pour un organisme HLM Principaux postes de la démolition : 1. Les coûts sociaux : Ce premier groupe concerne principalement les dépenses engagées pour assurer le relogement des ménages logés dans les bâtiments à démolir : études de relogement, travaux à réaliser dans les nouveaux logements, prise en charge des déménagements, etc. Le coût moyen observé se monte à 15.000 francs par logement. 2. Les coûts techniques : Il s'agit des coûts de démolition proprement dits : fermeture des bâtiments, démolition, tri et évacuation des déchets, etc. Ces coûts sont sensiblement augmentés par la directive sur le tri des déchets. Le coût moyen observé se monte à 46.000 francs par logement. 3. Les coûts financiers : Ces dépenses concernent principalement le remboursement des prêts et des aides initialement accordées lors de la construction : remboursement du capital restant dû pour les prêts consentis lors de la construction du bâtiment ou lors de travaux de réhabilitation, mais aussi le remboursement d'aides de diverses provenances (CAF, CIL, etc). Le coût moyen observé se monte à 40.000 francs par logement. 4. Les pertes de recettes : Il s'agit de montants qui correspondent aux loyers et aux charges non perçus pendant la période où l'immeuble se vide. Ils sont pris en compte à partir du moment où la décision de démolir est prise, jusqu'au jour où le bâtiment est effectivement démoli. Le coût moyen observé se monte à 30.000 francs par logement. Le coût moyen d'une démolition se monte à 131.000 francs par logement. |