Projet de loi de finances pour 2001 : Urbanisme

3. Les observatoires fonciers locaux

On comptait, à la fin 1998, une centaine d'observatoires fonciers locaux constitués dans les services de l'Etat (services des ministères de l'Agriculture, de l'Economie et des finances et de l'Equipement), de la Fédération nationale des agences d'urbanisme, de laboratoires dépendant d'universités et de collectivités territoriales (communautés urbaines et districts urbains notamment).

Une base de donnée commune à l'ensemble de ces instances a été élaborée à compter de 1997, afin de faciliter les recherches et l'échange d'informations. Cette base sera prochainement dotée d'un site Internet.

On retiendra, à titre d'exemple, que l'Observatoire du Foncier en Ile-de-France géré par la DRE et l'IAURIF suit actuellement l'évolution :

- des zones NA ;

- des POS ;

- des ZAC ;

- de la conservation des sols par rapport aux objectifs fixés par le schéma directeur de la région ;

- de la conjoncture du marché français.

Les éléments recueillis par les observatoires fonciers sont d'autant plus intéressants que du fait du manque d'homogénéité des marchés fonciers et de l'éparpillement des informations qui les concernent, il est très délicat d'en connaître les évolutions, ainsi que le montre le tableau suivant :

EVOLUTION DU PRIX DU FONCIER EN FRANCE

1 . Les prix des terres agricoles amorcent un timide redressement, après plus de vingt ans de baisse.

" D'après l'étude sur l'état des marchés fonciers agricoles publiée en 1999 par la Fédération nationale des SAFER, le prix moyen s'est établi en 1998 à 20.400 F l'hectare, contre 19.600 francs en 1997. Entre 1978 et 1996, le prix des terres agricoles avait connu une baisse continue de l'ordre de 38 % en termes réels, amplifiée de 1991 à 1993 à la suite de la réforme de la Politique agricole commune. Cette évolution masque encore de fortes disparités selon les régions et les types d'exploitation. Les prix stagnent ou diminuent dans les régions Picardie, Ile-de-France, Centre, Bourgogne, Franche-Comté et Poitou-Charentes. Les prix des terres destinées à l'élevage ont augmenté alors qu'ils sont restés stables dans les zones de culture. La reprise des marchés fonciers agricoles est également perceptible au niveau du nombre de transactions, qui ont progressé en 1997 de 1,5 % pour une valeur de 14,4 milliards de francs.

2 . Le marché des terres agricoles destinées à l'urbanisation poursuit sa progression .

" Il est peu pertinent d'établir des prix moyens pour ce type de terrains qui constituent plutôt des opportunités ou des placements spéculatifs. Toujours d'après l'étude des SAFER publiée en 1999, 11 % des terres échangées en 1997 et en 1998 ont perdu leur usage agricole, ce qui représente 49.000 à 50.000 hectares et 7,6 % en valeur. Ces résultats s'expliquent par le fait que dans les zones situées à la périphérie des grandes agglomérations, les perspectives de plus-values foncières liées à une urbanisation potentielle sont beaucoup plus fortes que celles offertes par les revenus agricoles. Les franges de l'agglomération parisienne, notamment, subissent toujours une forte pression foncière liée au desserrement de la population francilienne.

" Depuis, le retournement des marchés de l'immobilier et une certaine surproduction de terrains équipés ont considérablement réduit les acquisitions sur ces marchés, d'autant que les propriétaires maintiennent leurs prétentions, pensant que les valeurs atteintes en 1990-1991 se retrouveront nécessairement plus tard. Les prix affichés sont donc toujours élevés et génèrent peu de transactions. Cette situation crée un problème spécifique pour les collectivités publiques qui veulent utiliser l'expropriation ou la préemption pour les besoins d'une opération, car les " prix de référence " juridiquement applicables sont encore trop élevés par rapport aux prix de sortie des opérations immobilières. En 1998, ce marché a fortement augmenté (+17,4 % en valeur).

3. Les nouveaux terrains à bâtir , produits en périphérie des agglomérations, généralement pour la construction de maisons individuelles, conservent une valeur plancher proche de 120.000 francs par lot qui correspond approximativement au coût de production et de commercialisation à partir d'un terrain non équipé de valeur négligeable (la valeur agricole d'un terrain de 1.000 m² étant de 2.000 à 3.000 francs). [...]. Les enquêtes par sondage réalisées en 1998 par le ministère de l'Equipement [...] ont permis de constater, pour l'ensemble de la France, une relative stabilité du prix des terrains en francs courants, traduisant une tendance à la baisse sur le long terme en francs constants (-2,4 % par an).

4 . Le marché des terrains urbains à réaménager , qualifié aussi de marché des " terrains d'occasion ", est peu important en surface mais primordial en termes de stratégie urbaine puisqu'il conditionne la reconstruction de la ville sur elle-même. Il s'agit en pratique d'immeubles vétustes, d'anciens locaux d'activité, d'entrepôts hors d'usage, dont la valeur d'usage est très faible, voire négative (friches industrielles). Ce marché est très sensible à la conjoncture immobilière dont il amplifie les mouvements. A Paris, à la fin des années 1980, lorsque le prix des logements a presque doublé, le prix de ce type de terrains a été multiplié par quatre. Dans une vision spéculative du marché, il était logique qu'une part croissante du coût des opérations soit absorbée par la charge foncière .

Depuis le retournement des marchés immobiliers, les mutations sur ce type de marché se sont raréfiées, en dehors de celles initiées et réalisées pour le compte de collectivités publiques. C'est ce marché qui s'est particulièrement effondré ".

Source : Ministère de l'Equipement

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Alors que son rapporteur lui proposait d'émettre un avis favorable, la Commission des Affaires économiques s'en est remise à la sagesse du Sénat sur les crédits de l'urbanisme inscrits dans le projet de loi de finances pour 2001.