SERVICE DES ETUDES JURIDIQUES (Mai 2007)
ANGLETERRE ET PAYS DE GALLES
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La copropriété, commonhold, a été instituée par la loi de 2002 relative à la copropriété et à la réforme des baux emphytéotiques . Elle permet d'associer la pleine propriété de certaines parties d'un immeuble à l'appartenance à une société, la Commonhold Association , qui est propriétaire des autres parties de l'immeuble et qui en assure l'entretien. Les articles de la loi de 2002 qui portent sur la copropriété sont entrés en vigueur le 27 septembre 2004, en même temps que le règlement du 16 juillet 2004 sur la copropriété, pris pour leur application. Auparavant, la plupart des personnes occupant des appartements ne jouissaient pas de la pleine propriété de leur logement, mais étaient titulaires d'un leasehold , c'est-à-dire d'un bail à très long terme, (voir annexe, page 37). La Commonhold Association est une société à responsabilité limitée créée sans apport et dont tout copropriétaire est membre de plein droit . Comme toute société, elle est immatriculée au registre des sociétés. Elle fonctionne conformément aux dispositions de son acte constitutif, de ses statuts, du règlement de copropriété et de certaines prescriptions du droit des sociétés. Dans un souci d'uniformisation, la loi de 2002 impose que la rédaction de l'acte constitutif, des statuts et du règlement de copropriété soit conforme aux dispositions du règlement d'application du 16 juillet 2004. |
1) Les organes de la copropriété
La Commonhold Association est une société à responsabilité limitée de droit commun créée sans apport ( company limited by guarantee ), la responsabilité de chaque associé étant limitée par une garantie individuelle (4 ( * )) d'une livre sterling. Son objet est limité à la gestion d'une copropriété sise sur un terrain donné. Le fonctionnement de la Commonhold Association est régi par le droit des sociétés et par des dispositions dérogatoires.
Les organes de la Commonhold Association sont les mêmes que ceux de toute société : l'assemblée générale et le conseil d'administration.
a) L'assemblée générale des copropriétaires
Comme toutes les sociétés , la Commonhold Association doit tenir une assemblée générale annuelle .
Le quorum est fixé à 20 % des membres, sauf si les statuts de la société prévoient une autre règle, qui ne peut être que plus contraignante. S'il n'est pas atteint, une nouvelle assemblée générale a lieu la semaine suivante le même jour, à la même heure, au même endroit, à moins que le conseil d'administration de la société ne prenne une autre décision.
L'assemblée générale est présidée par le président du conseil d'administration de la Commonhold Association .
Chaque associé dispose d'une voix et les scrutins ont lieu à main levée. Toutefois, les statuts de la société prescrivent l'organisation de votes formels lorsque le président, deux copropriétaires, voire un seul à condition qu'il possède 10 % des voix le demandent. Lorsqu'un tel vote a lieu, les voix sont attribuées (une voix par lot ou un nombre de voix proportionnel à la valeur du lot) conformément au règlement de la copropriété.
b) Le conseil d'administration
Comme toutes les sociétés, la Commonhold Association doit avoir un conseil d'administration et un secrétaire .
Le conseil d'administration doit comprendre au moins deux personnes, à moins que les copropriétaires n'en décident autrement. Il n'est pas nécessairement composé d'associés et aucune compétence particulière n'est exigée de ses membres. Ceci permet de nommer à la fois des copropriétaires et des professionnels de l'immobilier.
Les membres du conseil d'administration sont nommés par l'assemblée générale , selon les modalités prévues par les statuts de la Commonhold Association . Ils sont nommés pour une durée limitée , puisque le règlement du 16 juillet 2004 sur la copropriété impose que conseil d'administration soit renouvelé par tiers lors de chaque assemblée générale. Si l'effectif du conseil d'administration rend la règle du renouvellement par tiers inapplicable, l'administrateur dont le mandat est le plus ancien doit se retirer à l'occasion de l'assemblée générale. Les mandats sont renouvelables, mais pas tacitement.
Après leur nomination, les administrateurs sont inscrits au registre des sociétés et sont tenus aux mêmes règles que les dirigeants de toute société (prudence, loyauté, etc.). Ils sont liés à la Commonhold Association par un contrat de service et perçoivent donc une rémunération contractuelle.
Le secrétaire est choisi par les membres du conseil d'administration. Il peut s'agir de l'un des administrateurs. Toutefois, si le conseil d'administration est composé d'une seule personne, celle-ci ne peut pas cumuler les fonctions d'administrateur et de secrétaire.
2) Les compétences
Comme dans toute société, le pouvoir de décision appartient à l'assemblée générale, qui le délègue au conseil d'administration. Ce dernier gère donc la Commonhold Association et exerce tous les pouvoirs, mais il doit agir dans le respect de la loi sur les sociétés ainsi que des dispositions législatives et réglementaires régissant la copropriété. Compte tenu du caractère général de ces dernières, ce sont les statuts de la Commonhold Association qui définissent le fonctionnement particulier de chaque copropriété. Ils précisent notamment les procédures régissant les assemblées générales et les réunions des administrateurs, et délimitent les pouvoirs respectifs de ces deux organes.
a) L'assemblée générale des copropriétaires
L'assemblée générale annuelle délibère sur les questions suivantes : examen des comptes, rapport des administrateurs, élection et rémunération des administrateurs. Les comptes relèvent de la responsabilité des administrateurs, de sorte que leur rejet constitue une manifestation de défiance à l'égard de ces derniers, qui doivent alors se démettre.
Les décisions sont prises à la majorité simple, à la majorité des trois quarts ou à l'unanimité. C'est le règlement de copropriété qui précise si une mesure donnée doit faire l'objet d'une résolution ordinaire, prise à la majorité simple, ou d'une résolution extraordinaire, prise à la majorité des trois quarts ou à l'unanimité. D'après le règlement type, la plupart des décisions sont prises à la majorité simple. C'est par exemple le cas des résolutions portant sur la modification des parties communes. Cependant, certaines décisions requièrent une majorité qualifiée. Il en va ainsi de la détermination des droits de vote attribués à un copropriétaire ou de la fixation des clés de répartition des dépenses collectives.
L'assemblée générale peut délibérer sur toute question inscrite à l'ordre du jour à l'initiative des copropriétaires. Elle peut ainsi adopter, à la majorité des trois quarts, toute résolution lui permettant d'encadrer l'action du conseil d'administration.
b) Le conseil d'administration
Le conseil d'administration gère la Commonhold Association . Ses membres ont les mêmes compétences que les membres de n'importe quel conseil d'administration : ce sont eux qui dirigent et gèrent la société. En cas d'urgence, ils peuvent ainsi engager les dépenses nécessaires.
En outre, les administrateurs des Commonhold Association s ont l'obligation de préparer le budget annuel et de faire élaborer par un spécialiste au moins tous les dix ans une étude sur l'opportunité de créer un fonds de réserve destiné à financer les gros travaux. En fonction des résultats, les administrateurs peuvent décider de la création d'un tel fonds. Les administrateurs ont également le devoir de tout mettre en oeuvre pour permettre à chaque copropriétaire de jouir de son bien et d'exercer ses droits, le cas échéant en agissant vis-à-vis des copropriétaires qui ne respectent pas les règles de la copropriété (non-paiement des charges, comportement inadéquat, etc.).
Les pouvoirs du secrétaire sont de nature essentiellement administrative. C'est lui qui est le représentant légal de la société et c'est sur lui que pèse l'obligation de transmettre au registre des sociétés les documents que la Commonhold Association, doit fournir, au même titre que toute société (audit des comptes, rapport annuel d'activités, etc.)
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Lorsque la loi de 2002 a été adoptée, le gouvernement estimait à deux millions le nombre de personnes titulaires de leaseholds portant sur des appartements et sur des maisons, avec une répartition équilibrée entre les deux groupes de logement.
* (4) Afin d'obtenir la personnalité morale, de nombreux groupements sans but lucratif (clubs sportifs, coopératives, ONG, etc.) optent pour ce statut.