Séance du 22 juillet 2014

Mme la présidente. La séance est ouverte.

(La séance est ouverte à neuf heures trente.)

Mme la présidente. Le compte rendu analytique de la précédente séance a été distribué.

Il n’y a pas d’observation ?…

Le procès-verbal est adopté sous les réserves d’usage.

Mme la présidente. L’ordre du jour appelle les réponses à des questions orales.

honoraires des syndics de copropriété

Mme la présidente. La parole est à Mme Catherine Procaccia, auteur de la question n° 820, adressée à Mme la ministre du logement et de l’égalité des territoires.

Mme Catherine Procaccia. Madame la ministre, je souhaite attirer votre attention sur les complications résultant de l’application de certaines dispositions de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR.

Déjà, lors des débats sur cette loi tant au Sénat qu’à l’Assemblée nationale, plusieurs parlementaires avaient émis des interrogations quant aux surcoûts que les syndics pourraient reporter sur les copropriétaires du fait des nouvelles obligations. Malheureusement, ces craintes se sont révélées exactes : de nombreuses copropriétés ont ainsi eu la mauvaise surprise de constater récemment, lors de l’assemblée générale, une hausse des charges de plus de 5 %, atteignant même parfois 29 %.

La justification donnée par les syndics est l’accroissement impressionnant des documents exigés pour la conclusion d’une promesse de vente – nul ne le contestera –, situation qui est dénoncée par les notaires et freine les transactions immobilières dans un marché déjà mal en point. Je crois que vous êtes sensible à cette situation, madame la ministre.

De plus, les syndics de copropriété facturent environ 1 000 euros en supplément pour la création de comptes séparés, maintenant obligatoires. Ils justifient cette hausse, qui atteint 23,6 % en moyenne, par la disparition de la rémunération des avoirs par les banques à partir du moment où les comptes sont non plus agrégés, mais séparés. Comme plusieurs professionnels du secteur, je m’interroge sur la réalité de cette charge de travail supplémentaire, s’agissant de tâches qui, pour la plupart des gros cabinets, étaient depuis bien longtemps automatisées.

Madame la ministre, entendez-vous ou non, d’une façon générale, alléger et simplifier rapidement les démarches induites par cette loi dont de nombreux décrets d’application n’ont pas encore été publiés ? Les arguments des syndics relatifs au surcoût des comptes séparés sont fondés ? Dans l’affirmative, entendez-vous intervenir auprès des banques ou encadrer la hausse maximale ?

Enfin, je saisis l’occasion de cette séance de questions orales pour vous demander quelles sont vos intentions concernant les sites internet de vente immobilière qui n’affichent pas la surface « Carrez ». L’amendement qui avait été adopté par le Sénat, sur mon initiative, avec un avis plutôt favorable des différents participants, a disparu du texte adopté par la commission mixte paritaire. Pourtant, son adoption aurait permis d’introduire davantage de transparence sur le marché, et j’ai du mal à comprendre que l’on s’y refuse.

Mme la présidente. La parole est à Mme la ministre.

Mme Sylvia Pinel, ministre du logement et de l’égalité des territoires. Madame la sénatrice Catherine Procaccia, vous avez raison, la relance de la construction est bien une priorité de ce gouvernement afin de soutenir les entreprises du secteur qui connaissent des difficultés et de permettre l’accès au logement.

Vous m’interrogez plus particulièrement sur les difficultés de mise en œuvre de certaines dispositions de la loi ALUR relatives aux transactions immobilières soulignées par les professionnels de l’immobilier et les notaires, notamment les dispositions relatives aux informations dues aux futurs copropriétaires.

Sans remettre en cause la finalité de ces mesures, à savoir une meilleure information de l’acquéreur, le Gouvernement a déposé des amendements, dans le cadre de la discussion du projet de loi relatif à la simplification de la vie des entreprises qui comporte des dispositions l’habilitant à prendre des ordonnances, pour faciliter les modalités de notification des pièces annexes aux promesses ou aux actes de vente, notamment par la dématérialisation.

Le champ d’application de cette obligation d’informer pourra également être restreint, afin d’exclure les ventes de lots constitués uniquement de locaux secondaires, tels que les garages ou les places de parking.

En ce qui concerne la tarification des syndics, un certain nombre de dispositions de la loi ALUR permettront de renforcer la transparence des contrats de syndics et de supprimer les abus dont vous faites état : mise en concurrence obligatoire au moment du renouvellement du contrat, renforcement du caractère « comparable » des contrats, en faisant des prestations forfaitaires la règle et non l’exception, mise en place d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, que j’installerai très prochainement, et d’une commission de contrôle chargée de sanctionner les abus.

Vous indiquez enfin que vous ne comprenez pas les raisons de la disparition, en commission mixte paritaire, d’une disposition introduite par l’amendement que vous aviez déposé, tendant à imposer la mention de « la surface habitable prévue au titre de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

Je tiens à rappeler que la rédaction de cet amendement souffrait d’imprécisions dans sa rédaction. En effet, la surface habitable prévue au titre de l’article 46 précité est non pas la surface habitable, mais la surface privative, dite « Carrez », calculée d’une autre façon. Cet amendement n’était donc pas de nature à améliorer la transparence des annonces figurant sur les sites internet de vente immobilière et introduisait une confusion entre deux notions qui pouvait être source d’insécurité juridique.

Comme vous le voyez, madame la sénatrice, un certain nombre des préoccupations que vous avez exprimées dans votre question trouveront une réponse dans les ordonnances que le Gouvernement entend prendre.

Mme la présidente. La parole est à Mme Catherine Procaccia.

Mme Catherine Procaccia. Madame la ministre, je vais me précipiter sur le projet de loi que vous avez mentionné et dont la discussion commence aujourd’hui à l’Assemblée nationale, me semble-t-il, afin d’examiner les dispositions de simplification relatives au problème que j’ai soulevé, dont tout le monde se plaint et auquel vous avez été sensible.

En ce qui concerne les honoraires des syndics, leur transparence peut effectivement être améliorée. En revanche, vous ne m’avez pas apporté de réponse sur l’augmentation des coûts que les syndics justifient par l’obligation de créer des comptes séparés, alors que ceux-ci existaient déjà le plus souvent. Or cette situation crée des difficultés énormes pour les petites copropriétés. Je regrette donc de ne pas avoir obtenu d’éléments précis de votre part sur ce point.

Enfin, concernant mon amendement, vous avez évoqué à la fois votre souci de la transparence et la confusion que son adoption aurait pu entraîner. Sur ce dernier point, j’observe que le Gouvernement aurait pu reformuler cette disposition s’il l’avait vraiment souhaité. Pour l’instant, les sites internet affichent des surfaces qui ne correspondent pas du tout à la réalité ! Je ne sais pas si l’adoption de mon amendement aurait été source de confusion, mais je constate que l’affichage des surfaces sur les sites internet est mensonger, et j’espère bien que le Gouvernement va mettre fin à cette situation.

méfaits de la loi alur

Mme la présidente. La parole est à M. Louis Nègre, auteur de la question n° 840, adressée à Mme la ministre du logement et de l’égalité des territoires.

M. Louis Nègre. Madame la ministre, je souhaite attirer votre attention sur des effets particulièrement néfastes de la loi ALUR pour notre économie et notre environnement.

Cette loi déstabilise de fait le secteur de l’immobilier neuf : aucune amélioration du marché n’est observée ; pis, les nouvelles mesures le bloquent davantage. Cette loi a des effets désastreux, car les transactions sont sensiblement ralenties, en raison notamment de la multiplication des documents à fournir lors d’une vente.

Par exemple, pour la vente d’un simple studio dans ma ville de Cagnes-sur-Mer, le dossier adressé à l’acquéreur pesait 6,8 kilogrammes, pour une épaisseur de documents de quinze centimètres. Je vous ai apporté ce dossier, madame la ministre, pour que vous constatiez de vous-même l’absurdité de la situation. (L’orateur soulève un dossier volumineux à l’appui de son propos.) Pour une autre transaction, toujours dans ma ville, le notaire a dû envoyer un colis de 11 kilogrammes. Il est fort peu probable que l’acquéreur lise cette masse de documents.

Cette situation ne traduit pas précisément le choc de simplification annoncé par le Président de la République, mais plutôt un choc inverse – sans compter que cette loi aura un effet collatéral d’aggravation de la déforestation !

La multiplication des documents à fournir, outre le surcoût significatif indiqué par ma collègue Catherine Procaccia, freine considérablement les transactions immobilières. Certains syndics mettent ainsi plusieurs semaines à transmettre ces informations, ce qui bloque les reventes. Par effet domino, il en va de même pour les acquisitions de biens neufs, par exemple.

De plus, la suppression du coefficient d’occupation des sols, le COS, ou celle des surfaces minimales, présentées par le Gouvernement comme des mesures de simplification et d’accélération de la production de logements, aboutissent également au résultat inverse.

En effet, ces dispositions d’application immédiate entraînent des conséquences environnementales et financières lourdes, mal évaluées à ce jour, notamment pour les budgets communaux. Il est indispensable d’accompagner toute densification par la création des réseaux nécessaires et d’une voirie adéquate ; il faut surtout en trouver le financement, au moment même où le Gouvernement diminue fortement ses dotations aux collectivités locales. Ainsi certaines communes ont-elles été contraintes de mettre en révision leurs documents d’urbanisme pour se donner le temps d’analyser les conséquences de l’application de cette loi.

Je souhaite donc savoir, madame la ministre, quelles mesures le Gouvernement compte prendre afin de simplifier réellement les procédures des transactions immobilières. Quand entend-il suspendre ou supprimer les dispositions les plus néfastes de la loi ALUR, dans l’intérêt de nos concitoyens, de l’économie de la construction et, par voie de conséquence, de la sauvegarde de l’emploi ?

Mme la présidente. La parole est à Mme la ministre.

Mme Sylvia Pinel, ministre du logement et de l'égalité des territoires. Monsieur le sénateur, il est tout à fait contestable de dire que la loi ALUR est à l’origine de tous les maux dont souffre le secteur du logement. La crise n’a en effet pas attendu les quelques mesures d’application immédiate de cette loi pour faire sentir ses effets dans le domaine du logement ! C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le Gouvernement a proposé, le 25 juin dernier, un certain nombre de mesures visant à relancer le secteur de la construction et à permettre l’accès au logement.

Je dirai, pour répondre précisément au point que vous avez évoqué dans votre question, que certaines dispositions de la loi ALUR relatives aux transactions immobilières rencontrent, dans leur application, des difficultés de mise en œuvre qui sont soulignées par les professionnels de l’immobilier, les notaires, mais aussi par les élus locaux, comme vous venez de le faire.

Ainsi, l’obligation faite par la loi ALUR d’annexer à toute promesse de vente une dizaine de documents pose un certain nombre de problèmes pratiques d’application et retarde les ventes. Il n’en demeure pas moins que son objectif louable d’information complète de l’acquéreur d’un bien doit être maintenu.

Cependant, comme vous l’avez dit, les professionnels peinent parfois à réunir toutes ces pièces. Le Gouvernement a pris la mesure de ces difficultés. Depuis ma prise de fonctions, j’ai ainsi souhaité trouver des solutions pour répondre aux sollicitations des professionnels. Sans dénaturer les principes de la loi, le Gouvernement propose donc de préciser et de clarifier ses dispositions dans le cadre du projet de loi d’habilitation à prendre par ordonnances diverses mesures de simplification et de sécurisation de la vie des entreprises.

À titre d’exemple, nous entendons sécuriser juridiquement la notification des informations par voie dématérialisée afin d’éviter les lourdeurs d’envoi de dossiers en colis recommandé. Nous allons également mettre à l’étude un allégement des modalités d’annexion de certains documents ou la possibilité de différer cette obligation afin de donner le temps aux professionnels de s’organiser

Concernant le coefficient d’occupation des sols, ou COS, et la taille minimale des terrains, la loi ALUR a procédé à leur suppression en raison du détournement de ces outils trop souvent utilisés pour limiter a priori les droits à construire et la mixité sociale dans certaines communes sans s’appuyer sur une véritable analyse et sur l’expression d’objectifs de qualité urbaine.

Cette évolution répond aux objectifs de simplification et d’accélération des projets de construction. La suppression du COS pose les problèmes que vous évoquez essentiellement dans les communes qui ont choisi de conserver le principe des anciennes zones NB présentes dans les plans d’occupation des sols en les classant simplement en zone U lors de la transformation du plan d’occupation des sols, ou POS, en plan local d’urbanisme, ou PLU. Ces zones contribuent à miter et à banaliser les paysages remarquables du sud-est de la France, sans constituer pour autant une réponse satisfaisante aux besoins en logements.

Les élus concernés par cette situation doivent donc, en premier lieu, s’attacher au plus vite à régler au fond la question de ces ex-zones NB et à se doter d’un PLU répondant aux exigences de la loi, comme aux impératifs d’une gestion économe des sols respectueuse de la qualité de l’environnement et des paysages.

Toutefois, le temps que les procédures arrivent à terme, les élus peuvent, lorsque les projets sont vraiment contraires aux grands enjeux de protection du cadre paysager et de limitation de l’étalement urbain, faire valoir les articles du règlement national d’urbanisme, que vous connaissez et qui sont d’ordre public, pour les refuser au nom de motifs, entre autres, d’atteinte à l’intérêt des sites et des paysages, de sécurité publique au regard des risques d’incendie, notamment dans votre région, ou de sous-équipement de la zone.

Monsieur le sénateur, comme vous pouvez le constater, le Gouvernement est soucieux, par ces mesures de simplification que nous prenons par ordonnances, de permettre la relance de la construction et l’accès au logement de nos concitoyens.

Mme la présidente. La parole est à M. Louis Nègre.

M. Louis Nègre. Madame la ministre, je vous remercie de ces précisions, qui étaient bien nécessaires.

Je saluerai, dans un premier temps, le bel euphémisme qui consiste à me dire, comme vous venez de le faire, que certaines dispositions de la loi ALUR rencontrent des difficultés ! En tout cas, il est important – et honnête ! – que le Gouvernement reconnaisse que certaines dispositions de cette loi ont bel et bien entraîné des difficultés. J’en prends acte. Il est en effet important de reconnaître ses erreurs.

Certes, il aurait mieux valu faire en sorte d’éviter les erreurs. Toutefois, si l’on arrive à faire un rétropédalage et à dégager une certaine simplification – conformément, d’ailleurs, à la demande du Président de la République –, ce sera une bonne chose.

Le Gouvernement propose de préciser, de clarifier et de simplifier, avez-vous dit, madame la ministre. Que Dieu vous entende ! Nous sommes, quant à nous, plutôt enclins à la réserve, à la prudence, voire à la méfiance par rapport à ce que nous voyons sortir. Un résultat dont on se dit que ceux qui ont conçu le texte ne l’avaient à aucun moment imaginé !

C’est la raison pour laquelle les élus doivent être associés à un certain nombre de dispositions ayant une incidence directe sur nos concitoyens

J’en viens au COS et à la taille minimale des terrains. Vous parlez de détournement, soit ! Ce que je vois, pour ma part, c’est qu’il va y avoir un impact, alors que cela n’a pas été négocié et pas discuté. Si certains jouent un jeu un peu particulier, il serait bon que l’État se donne les moyens de gérer ces cas plutôt que de mettre tout le monde sous la même toise, au risque de produire des effets négatifs qui vont – vous ne manquerez pas de le voir – aller à l’encontre du résultat recherché.

Une intervention générale sur l’ensemble des collectivités, telle que vous la pratiquez, a des effets environnementaux non négligeables. Elle a également des conséquences budgétaires considérables sur le budget des communes. En effet, décider de densifier, c’est obliger à terme les collectivités à refaire les réseaux, à ajouter l’éclairage, à intervenir sur les collines ou vallons que nous avons dans le Midi, par exemple. Or le total de ces interventions, au moment même où le Gouvernement diminue les dotations allouées aux collectivités locales, est impossible à assumer par ces dernières ! Nous sommes donc devant une incohérence de fond que je tenais à souligner et qui produira l’inverse du résultat recherché.

carte scolaire et fermetures de classes

Mme la présidente. La parole est à M. Bernard Fournier, auteur de la question n° 833, adressée à M. le ministre de l'éducation nationale, de l'enseignement supérieur et de la recherche.

M. Bernard Fournier. Madame le ministre, je souhaite appeler votre attention et celle du Gouvernement sur les mesures de la carte scolaire et la pratique des annonces de fermeture conditionnelle de classes.

Comme vous le savez, la carte scolaire repose a priori sur une analyse des effectifs des élèves à partir de laquelle sont répartis les postes d’enseignant. Cependant, les élus, notamment ruraux, sont parfois confrontés à une situation particulièrement délicate liée à la pratique des annonces de fermeture conditionnelle.

Les conditions de ces annonces sont bien souvent imprécises et sont généralement fonction du nombre de fermetures de classes dans le département et/ou du niveau de la résistance locale. La décision définitive est renvoyée, quant à elle, à une date ultérieure, habituellement le jour de la rentrée scolaire. L’incertitude est donc totale pour les élus.

Cette situation ignore complètement les facteurs humains et organisationnels dans les territoires.

Les conséquences de cette incertitude sont multiples. Ainsi, des personnels des écoles découvriront à la rentrée s’ils ont ou non du travail et pour quelle durée hebdomadaire. En outre, les recrutements pour l’encadrement des nouvelles activités périscolaires ne pourront avoir lieu qu’au dernier moment. Enfin, des parents d’élèves ont dû inscrire en juillet leurs enfants pour un ramassage scolaire hypothétique, démarche généralement payante et non remboursable.

Cette pratique est intenable ! Élus, parents d’élèves, enseignants ne peuvent que légitimement s’interroger sur l’accompagnement des collectivités et le dialogue entre l’éducation nationale et la communauté éducative évoqués à grand renfort de documents institutionnels et promotionnels.

Les communes rurales ne peuvent accepter que des rigidités administratives d’un autre âge s’ajoutent au passage difficile aux nouveaux rythmes scolaires et à la mise en place des nouvelles activités périscolaires. Les maires ruraux sont très attachés à leur école. Ils ont bien souvent engagé des efforts importants en termes d’investissements, de services périscolaires, de regroupements pédagogiques dès lors que ceux-ci étaient localement appropriés.

Ainsi, nous devons promouvoir une école rurale de qualité et de proximité qui, au-delà du seul domaine scolaire et de l’intérêt premier des enfants, soit au cœur de la dynamique des territoires. En conséquence, madame la ministre, je souhaite connaître votre position sur ce sujet et les solutions qui pourraient être envisagées pour remédier à cette situation.

Mme la présidente. La parole est à Mme la ministre.

Mme Sylvia Pinel, ministre du logement et de l'égalité des territoires. Monsieur le sénateur, je vous prie de bien vouloir excuser l’absence de M. Benoît Hamon, retenu par une réunion à l’Élysée.

Chaque année, la carte scolaire, qui est une carte vivante, évolue selon deux critères : d’une part, la démographie scolaire – lorsque le nombre d’élèves augmente, nous essayons de faire en sorte que le nombre d’enseignants augmente aussi – et, d’autre part, les politiques prioritaires qui sont celles du Gouvernement. Aujourd’hui, tant pour l’éducation prioritaire que pour le primaire, nous affectons des moyens supplémentaires.

À notre arrivée aux responsabilités, nous sommes partis d’un déficit de 80 000 enseignants, accumulé sous la période précédente. Il a donc fallu commencer par compenser ce déficit en créant 60 000 postes sur le quinquennat. Ces postes vont tant à la formation initiale des enseignants qu’aux politiques prioritaires et, bien sûr, à l’évolution de la démographie scolaire, qui conduit à ce que, dans certains départements, il y ait plus d’enseignants et, dans d’autres, un peu moins.

Ensuite, vous interrogez le Gouvernement sur les décisions relatives à la répartition des moyens d’enseignement. Je peux vous assurer que celles-ci font l’objet d’un travail important de concertation avec les collectivités territoriales qui commence dès le mois de novembre. Les inspecteurs de l’éducation nationale rencontrent les maires des communes pour arrêter les prévisions d’effectifs dans chacune des écoles publiques des départements.

L’allocation des moyens de chaque département est fixée par le recteur en comité de direction, après une étude concertée entre les services du rectorat et ceux des directions des services départementaux de l’éducation nationale. Les directeurs académiques des services de l’éducation nationale arrêtent leur décision après consultation du comité technique spécial départemental et du conseil départemental de l’éducation nationale, le CDEN.

Dans le département de la Loire, le CDEN du 10 avril avait envisagé l’ouverture de quarante-trois classes pour dix-neuf fermetures. Tous les élus ont été avertis de ces décisions de fermeture ou d’ouverture de classe.

Une phase d’ajustement a eu lieu en juin pour tenir compte des dernières évolutions d’effectifs attendus. Ainsi, dans votre département, le CDEN qui a eu lieu le 23 juin dernier a décidé l’ouverture de dix classes et une fermeture afin de s’adapter au mieux aux besoins.

Ce travail de préparation de la rentrée a fait l’objet de nombreuses concertations, et les audiences sollicitées par les élus et les parents ont toutes été honorés. Plus de quarante-cinq audiences ont été accordées dans le département de la Loire.

Je souhaite donc vous rassurer pleinement, monsieur le sénateur, et vous dire qu’aucune fermeture conditionnelle n’a été prononcée ni en juin ni en septembre. Vous le voyez, la politique du Gouvernement est de donner à la communauté éducative les justes moyens dont elle a besoin pour rétablir la promesse du pacte républicain : l’égalité des chances pour tous les élèves. Ce contrat, nous le devons aux enfants et à leur famille ; nous le devons aussi à la société et à l’avenir de notre pays.

Mme la présidente. La parole est à M. Bernard Fournier.

M. Bernard Fournier. Madame le ministre, je vous remercie pour toutes les informations que vous venez de me fournir. Je l’ai dit très clairement, je déplore que ces informations n’arrivent – et c’est le cas dans un certain nombre de départements français, et non pas seulement dans le département de la Loire – que très tardivement, ce qui ne permet pas aux enseignants, aux élus et aux parents de s’organiser dans les meilleures conditions.

traitement des sportifs selon les différents régimes de responsabilité civile

Mme la présidente. La parole est à Mme Catherine Procaccia, en remplacement de Mme Françoise Boog, auteur de la question n° 841, adressée à Mme la ministre des droits des femmes, de la ville, de la jeunesse et des sports.

Mme Catherine Procaccia. Ma collègue Mme Françoise Boog souhaitait attirer l’attention de Mme la ministre des droits des femmes, de la ville, de la jeunesse et des sports, sur l’insécurité juridique créée par les inégalités de traitement des sportifs en matière de responsabilité civile.

Un sportif peut tout à la fois voir sa responsabilité civile engagée ou bien totalement exonérée, et ce dans des conditions similaires.

Les exemples sont très nombreux dans lesquels, pour des faits comparables, un sportif peut obtenir intégralement réparation sans avoir à prouver une faute ; dans d’autres cas, en revanche, cela n’est pas possible.

Il existe ainsi une différence de traitement, pour les sports de combat, selon que le sportif porte un chausson de protection ou non. Dans le premier cas, sa responsabilité sera engagée ; dans le second, elle ne le sera pas. Et je ne parle pas de la différence prise en compte selon que le sportif mis en cause est mineur ou majeur.

Ces différences de traitement et les incertitudes juridiques complexifient la détermination du risque sportif et entraînent de facto une hausse des primes d’assurances. L’exemple célèbre est celui de l’Enduropale du Touquet, dont la prime d’assurance a augmenté de près de 70 %.

Il ne faut pas négliger non plus l’impact négatif sur les manifestations sportives internationales organisées en France, les organisateurs souhaitant, à juste titre, pouvoir mesurer et cerner les implications juridiques de ce problème.

Est-il envisagé de mettre en place un régime unifié et simplifié de responsabilité civile fondé sur la faute du sportif licencié, laquelle serait survenue dans des lieux dédiés à sa pratique ?

S’agissant de l’indemnisation des victimes, le Gouvernement envisage-t-il de rendre obligatoire une assurance individuelle accident assortie de garanties minimales, quelles que soient les circonstances, pourvu que l’accident soit survenu à l’occasion d’activités sportives organisées ? Quelles actions le Gouvernement compte-t-il entreprendre pour mettre un terme à l’insécurité juridique régnant dans le domaine de la responsabilité civile sportive ?

Mme la présidente. La parole est à Mme la ministre.