SEANCE DU 19 OCTOBRE 2000
M. le président.
« Art. 68. - I. - Il est créé, dans le titre V du livre IV du code de la
construction et de l'habitation, un chapitre III ainsi rédigé :
« Chapitre III
« Garantie des opérations d'accession
à la propriété
«
Art. L. 453-1
. - I. - La Société de garantie des organismes
d'habitations à loyer modéré contre les risques d'opérations immobilières a
pour objet de garantir les organismes d'habitations à loyer modéré contre les
risques financiers encourus par eux dans les opérations de promotion
immobilière et les opérations de vente d'immeubles à construire, à améliorer ou
achevés, exception faite des opérations de vente mentionnées aux articles L.
443-7 et suivants.
« Un organisme d'habitations à loyer modéré ne peut procéder aux acquisitions
immobilières, contracter un emprunt ou réaliser les travaux afférents à une
opération mentionnée au premier alinéa s'il ne bénéficie de la garantie de la
société. La garantie accordée à l'organisme d'habitations à loyer modéré
consiste en l'engagement de la société de verser à ce dernier une fraction de
la perte constatée à chaque exercice au titre des opérations mentionnées au
premier alinéa. Cette fraction est fixée par la convention de garantie et ne
peut être ni inférieure à 50 %, ni supérieure à 80 %. La convention de garantie
peut stipuler une franchise venant en déduction du versement à l'organisme,
dans les limites fixées par décret.
« II. - La société est une société anonyme soumise aux dispositions de la loi
n° 66-537 du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales, sous réserve des
dispositions suivantes.
« Ses statuts sont approuvés par décret.
« Les seuls actionnaires de la société sont l'union et les fédérations
groupant les organismes d'habitations à loyer modéré. Son conseil
d'administration, auquel assiste un commissaire du Gouvernement désigné par le
ministre chargé du logement, est composé de représentants de ces actionnaires
et est présidé par l'un de ces représentants.
« La société a notamment pour ressources les dotations en capital ou autres
concours versés par ses actionnaires et les cotisations versées par les
organismes qui réalisent les opérations mentionnées au premier alinéa du I.
« Elle a accès à l'ensemble des documents comptables et financiers et aux
rapports des commissaires aux comptes des organismes d'habitations à loyer
modéré qui réalisent les opérations mentionnées au I.
«
Art. L. 453-2
. - L'activité de vente définie au premier alinéa de
l'article L. 453-1 fait l'objet d'une comptabilité distincte dans les écritures
de chaque organisme d'habitations à loyer modéré.
«
Art. L. 453-3
. - Les organismes d'habitations à loyer modéré qui
agissent comme promoteur des opérations de vente définies au premier alinéa de
l'article 453-1 sont tenus de conclure un contrat de promotion immobilière et
de fournir la garantie d'achèvement prévue au
h
de l'article 222-3. »
« II et III. -
Non modifiés
.
« IV. - Le dixième alinéa de l'article L. 442-3 du même code est supprimé.
»
Par amendement n° 154, M. Althapé, au nom de la commission, propose, dans la
première phrase du deuxième alinéa du I du texte présenté par l'article 68 pour
l'article L. 453-1 à insérer dans le code de la construction et de
l'habitation, après les mots : « Un organisme d'habitations à loyer modéré »,
d'insérer les mots : « , directement ou indirectement, ».
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé,
rapporteur.
Dans le domaine de la promotion immobilière à caractère
social, les organismes d'HLM peuvent intervenir directement ou indirectement, à
travers des sociétés constituées en vue de ce seul objet. Dans l'un et l'autre
cas, ils devront obtenir la garantie de la société de garantie.
L'amendement n° 154 apporte une précision rédactionnelle tenant compte de ces
deux cas de figure.
M. le président.
Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Louis Besson,
secrétaire d'Etat.
Favorable.
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 154, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président.
Par amendement n° 155, M. Althapé, au nom de la commission, propose de rédiger
comme suit les trois dernières phrases du second alinéa du I du texte présenté
par l'article 68 pour l'article L. 453-1 du code de la construction et de
l'habitation :
« La garantie accordée à l'organisme d'habitations à loyer modéré consiste en
l'engagement de la société de verser à ce dernier, à partir d'un certain seuil,
une fraction de la perte sur fonds propres constatée au titre des opérations
mentionnées au premier alinéa. Cette fraction est fixée par la convention de
garantie et ne peut être ni inférieure à 50 %, ni supérieure à 80 %. Le seuil
de versement ainsi que les autres conditions d'engagement de la société sont
fixés par la convention de garantie selon des modalités précisées par décret.
»
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé,
rapporteur.
Je précise d'emblée que cette nouvelle rédaction a été
élaborée en concertation avec les organismes d'HLM.
La référence à la perte sur fonds propres est plus conforme aux pratiques de
l'analyse financière pour l'évaluation du risque que la référence à la perte de
l'exercice.
C'est aussi à la société de garantie qu'il revient d'apprécier les risques
qu'elle encourt et de convenir des modalités de son intervention avec
l'organisme garanti.
Pour limiter les risques et responsabilités de l'organisme qui bénéficie de la
garantie, la convention pourra, notamment, poser des limites aux fonds propres
susceptibles d'être investis dans les opérations d'accession, fixer des ratios
prudentiels pour le financement de telles opérations et en prévoir le suivi,
déterminer le mode de calcul des pertes sur fonds propres et le moment où la
société intervient pour les couvrir après franchise éventuelle laissée à la
charge de l'organisme.
Il convient, en contrepartie, de s'assurer par un encadrement réglementaire,
en tant que de besoin, que les conditions d'engagement de la société respectent
bien la volonté du législateur de protéger les fonds propres investis par
l'organisme tout en responsabilisant ce dernier.
M. le président.
Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Louis Besson,
secrétaire d'Etat.
Le renvoi à un décret pour préciser les conditions
diverses d'engagement de la société de garantie est, aux yeux du Gouvernement,
judicieux.
Il s'agit effectivement de dégager un certain équilibre entre les
responsabilités des organismes garantis et celles de la société elle-même.
Par conséquent, le Gouvernement est favorable à cet amendement.
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 155, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président.
Par amendement n° 283 rectifié, le Gouvernement propose, dans le premier
alinéa du II du texte présenté par le I de l'article 68 pour l'article L. 453-1
du code de la construction et de l'habitation, de remplacer les mots : « de la
loi n° 66-537 du 24 juillet 1966 sur les sociétés commerciales » par les mots :
« du livre II du code de commerce »
La parole est à M. le secrétaire d'Etat.
M. Louis Besson,
secrétaire d'Etat.
Il s'agit à nouveau d'un amendement de référence à une
codification qui mérite d'être adopté pour que notre texte soit
irréprochable.
M. le président.
Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé,
rapporteur.
La commission souhaite également que ce texte soit
irréprochable et donne, par conséquent, un avis favorable.
(Sourires.)
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 283 rectifié, accepté par la commission.
(L'amendement est adopté.)
M. le président.
Par amendement n° 156, M. Althapé, au nom de la commission, propose de rédiger
comme suit le texte présenté par l'article 68 pour l'article L 453-3 du code de
la construction et de l'habitation :
«
Art. L. 453-3.
- Les organismes d'habitations à loyer modéré,
lorsqu'ils concluent une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, sont
tenus d'apporter la garantie d'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des
versements effectués prévue au
d
de l'article L. 261-11 ».
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé,
rapporteur.
La mesure proposée remplace l'obligation faite à un organisme
d'HLM de conclure un contrat de promotion immobilière lorsqu'il est promoteur
d'une opération de vente.
L'objectif est de revenir aux protections de droit commun dont bénéficie
l'acquéreur dans le secteur protégé du logement.
Pour le contrat de promotion immobilière, cet objectif se trouve satisfait par
l'adoption des II et III de l'article 68.
Dans le secteur de la vente d'immeubles d'habitation en l'état futur
d'achèvement, les opérations d'accession sociale, qu'il paraît souhaitable de
développer, exigent que soit apportée à l'acquéreur la garantie que l'immeuble
sera achevé ou que ses versements lui seront au moins remboursés, soit par une
garantie extrinsèque - intervention de banquiers ou d'un assureur - soit par
une garantie intrinsèque - existence de conditions particulières de
l'opération.
Cette nouvelle rédaction a été également élaborée en concertation avec les
organismes d'HLM.
M. le président.
Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Louis Besson,
secrétaire d'Etat.
Il n'y a pas d'objection à ce que, en matière de
garantie, les organismes d'HLM s'alignent sur le droit commun pour ce qui
concerne les ventes en l'état futur d'achèvement. L'avis du Gouvernement est
donc favorable.
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 156, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président.
Par amendement n° 157 rectifié, M. Althapé, au nom de la commission, propose,
après le I de l'article 68, d'insérer un I
bis
ainsi rédigé :
« I
bis. -
Les dispositions des articles L. 453-1 à L. 453-3 visés au I
entrent en vigueur au 1er janvier 2002. »
La parole est à M. le rapporteur.
M. Louis Althapé,
rapporteur.
Compte tenu notamment des délais nécessaires à la
constitution de la société chargée de la gestion des fonds de garantie et à
l'obtention des agréments correspondants, il apparaît que les dispositions de
la loi ne pourront raisonnablement entrer en vigueur qu'un an environ après sa
publication.
M. le président.
Quel est l'avis du Gouvernement ?
M. Louis Besson,
secrétaire d'Etat.
Favorable.
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 157 rectifié, accepté par le Gouvernement.
(L'amendement est adopté.)
M. le président.
Par amendement n° 199, le Gouvernement propose, dans le IV de l'article 68, de
remplacer les mots : « dixième alinéa » par les mots : « douzième alinéa ».
La parole est à M. le secrétaire d'Etat.
M. Louis Besson,
secrétaire d'Etat.
Il s'agit d'un amendement de coordination portant sur
une disposition non modifiée : le I de l'article 63
bis
ayant créé un 7
et un 8 à l'article L. 422-3 du code de la construction et de l'habitation,
l'ancien dixième alinéa de cet article, relatif aux garanties de financement et
d'acquisition des locaux non vendus, devient le douzième alinéa.
M. le président.
Quel est l'avis de la commission ?
M. Louis Althapé,
rapporteur.
Favorable.
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'amendement n° 199, accepté par la commission.
(L'amendement est adopté.)
M. le président.
Personne ne demande la parole ?...
Je mets aux voix l'article 68, modifié.
(L'article 68 est adopté.)
Articles 69 et 70