C. DÉVELOPPER LA COOPÉRATION DANS LE DOMAINE DE L'HABITAT
1. Donner un statut juridique aux coopératives d'habitants
a) L'habitat coopératif : une innovation sociale
L'habitat coopératif est un phénomène récent et encore embryonnaire en France. Selon l'association Habicoop, il y aurait une cinquantaine de groupes d'habitants recensés sur l'ensemble du territoire qui travaillent pour faire aboutir leur projet. Encore au stade de l'innovation sociale, ce mouvement recèle cependant un vrai potentiel de développement comme votre rapporteur l'a souligné précédemment en rappelant le poids que l'habitat coopératif représente dans d'autres pays, comme la Suisse ou le Québec et l'Italie.
Les coopératives d'habitants instituent une forme de propriété collective qu'on pourrait qualifier de « propriété partagée ». Dans ce schéma, c'est une société coopérative qui est propriétaire de l'immeuble et qui est destinée à le demeurer. Cependant les habitants ne sont pas seulement locataires des logements : ils possèdent les parts sociales qui constituent le capital social de la coopérative. Ils possèdent donc la société qui est propriétaire de l'immeuble. C'est pourquoi il est préférable de parler de propriété « partagée » que de propriété « collective ». Comme il est précisé dans l'encadré ci-après, la notion d'habitat coopératif recouvre en fait deux modèles économiques différents.
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DEUX MODÈLES POSSIBLES DE COOPÉRATIVES D'HABITANTS - Les coopératives locatives d'habitation Dans ce modèle, le bouclage juridico-financier est le suivant : la coopérative acquiert le bien immobilier et se finance en partie sur capitaux propres (constitués par les parts sociales souscrites par les coopérateurs) et en partie sur emprunt. Le bien acquis est ensuite loué aux habitants-coopérateurs. Les loyers versés par ces derniers servent à rembourser le prêt contracté par la coopérative et à payer les charges liées à la propriété (taxe foncière pour le bâti, provisions « grosses réparations », vacances et impayés, charges du propriétaire non récupérables,...). Quand le prêt initial de la coopérative est définitivement remboursé par les habitants, la disparition de cette charge financière permet à la coopérative de diminuer les loyers. Les habitants, bien que locataires, voient alors leurs dépenses de logement baisser de la même manière qu'un propriétaire individuel qui aurait fini de rembourser son emprunt immobilier 23 ( * ) . Dans ce modèle, la principale difficulté à résoudre est celle du traitement équitable entre anciens et nouveaux coopérateurs. Prenons un cas limite pour bien le comprendre : celui d'une coopérative qui a fini de rembourser son prêt immobilier et qui offre désormais des loyers relativement bas. Un coopérateur qui deviendrait membre de la coopérative à ce moment-là tirerait tout le gain du fonctionnement de la coopérative sans avoir participé au financement de l'investissement initial. Il bénéficierait ainsi du même traitement que les coopérateurs plus anciens qui eux, ont supporté le coût du remboursement de l'emprunt. Cela pourrait s'analyser comme un comportement de passager clandestin, contraire aux valeurs coopératives. Il faut encore réfléchir au moyen de résoudre cette difficulté. Une des voies possibles serait de « lisser » au maximum dans le temps la redevance due par les locataires, de sorte que le coût du financement ne se concentre pas sur les premières années de la coopérative (et donc sur les premiers habitants). On parviendrait à ce résultat si les coopératives d'habitants pouvaient accéder à des emprunts initiaux de longue durée (de 50 à 70 ans) avec les garanties de l'État. - Les coopératives d'habitants de capitalisation Le bouclage juridico-financier est le même que précédemment au premier stade : la coopérative acquiert le bien immobilier et se finance en partie sur capitaux propres et en partie sur emprunt. Mais ensuite le bien n'est pas loué stricto sensu : il est mis à disposition des habitants contre paiement d'une redevance à la coopérative. Cette dernière comprend deux composantes : une partie « loyer » et une partie « capital ». La partie « loyer » permet à chaque coopérateur, au prorata de la surface de l'immeuble qu'il occupe, de participer au remboursement des intérêts de l'emprunt contracté par la coopérative ainsi qu'aux charges du propriétaire. La partie « capital » est basée quant à elle sur la valeur initiale de l'immeuble : en la versant, l'habitant coopérateur acquiert sur la coopérative des droits patrimoniaux individuels équivalents à la partie du bien immobilier qu'il a contribué à financer. D'un point de vue économique, cette partie de la redevance ne s'analyse plus comme une dépense, mais comme une épargne. Si le coopérateur sort de la coopérative, il pourra non seulement récupérer la valeur nominale des parts sociales initialement souscrites, mais aussi se faire rembourser par la coopérative une somme équivalente à la part du bien qu'il a financé. Le bien immobilier lui-même appartient certes à la coopérative, mais cette dernière a une dette à l'égard de ses membres équivalente à la valeur initiale du bien qu'ils ont financé. Pour les coopérateurs, ce système présente un avantage supérieur au précédent. En effet, à la différence de la location qui, économiquement parlant, constitue pour le locataire une simple dépense de consommation, la formule de capitalisation permet au coopérateur de se constituer, à travers le versement des redevances, une forme d'épargne qu'il pourra récupérer au moment de quitter la coopérative. À la différence de la propriété individuelle classique cependant, il est important de le souligner, cet investissement financier n'est pas susceptible de générer une plus-value. Lorsque le coopérateur part, il récupère en effet une épargne dont la valeur est déconnectée de la valeur de marché du bien immobilier. Si le prix de l'immobilier a augmenté entre le moment de son entrée et de sa sortie de la coopérative, l'habitant récupère sa mise mais ne réalise pas de plus-value. Comme dans toute coopérative, les coopérateurs sont en effet propriétaires des parts sociales mais pas de l'actif net de la société. Dans ce modèle, la principale difficulté est de financer la sortie des coopérateurs : la coopérative doit en effet leur rembourser des droits patrimoniaux qui peuvent être importants. Aucune solution satisfaisante sur un plan juridique et financier n'a pour l'instant été expérimentée pour mettre en oeuvre ces coopératives de capitalisation, ce qui ne signifie pas qu'un montage adéquat ne puisse pas être trouvé. Entre les deux modèles théoriques opposés qui viennent d'être présentés, on constate que, faute d'outils financiers adaptés, les porteurs de projet s'orientent dans les faits vers des coopératives « mixtes », qui empruntent aux deux logiques économiques de la location et de la capitalisation. Les coopérateurs versent une redevance dont une partie s'analyse comme un loyer, versé à fond perdu par le coopérateur, et une partie s'analyse comme un apport récupérable au capital de la coopérative. Dans les formules actuellement développées en France, cet abondement au capital se fait sous la forme de versements en comptes courants d'associés, dont le rythme est défini par une convention de capitalisation. Le montant récupérable qui sera versé in fine par chaque coopérateur est proportionnel à la surface de son logement et représente 20 % de la somme des redevances versées, à quoi s'ajoute le montant correspondant à l'apport initial sous forme de parts sociales (qui représente lui aussi 20 %). |
Quel que soit le modèle retenu pour monter un projet de coopérative d'habitants, un certain nombre d'objectifs et de traits fondamentaux communs se retrouvent.
En premier lieu, il s'agit d'un outil qui permet de rendre inopérante une approche spéculative de l'immobilier. La logique coopérative recentre en effet le logement sur sa valeur d'usage (c'est un bien qui permet de répondre à un besoin réel). L'immeuble partagé est la propriété de la coopérative et il est donc utilisé conformément à l'objet social de cette dernière, à savoir répondre au plus faible prix possible au besoin de logement des coopérateurs. Si les prix de l'immobilier augmentent, la coopérative, à la différence d'un bailleur privé, n'a aucune raison de répercuter cette hausse sur les loyers qu'elle fait payer aux coopérateurs. La coopérative ne réalise en effet pas de bénéfices sur ses membres puisque ces derniers ont précisément constitué la coopérative pour réduire le coût d'accès au logement ! De même, quand un habitant quitte la coopérative, il cède ou se fait rembourser ses parts sociales à leur valeur nominale, sans réaliser de plus-value. Les coopératives peuvent évidemment mettre en place un mécanisme de revalorisation des parts permettant d'éviter que leur valeur s'érode avec le temps sous l'effet de l'inflation. Mais maintenir la valeur de l'épargne des coopérateurs est une chose, accroître cette valeur sous l'effet de la hausse du marché de l'immobilier en est une autre.
En second lieu, la propriété coopérative change la façon de penser le vivre-ensemble ; c'est un autre aspect de la notion de propriété partagée :
- la gestion du bien commun se conforme en effet aux principes de gouvernance démocratique de la coopération, selon la règle « une personne égale une voix », quel que soit le nombre de parts sociales détenues ;
- la gestion de la propriété partagée est en outre positivement influencée par la double qualité de sociétaire et d'utilisateur des coopérateurs. Ces derniers, quand ils prennent une décision concernant leur immeuble, ont en effet systématiquement le double point de vue du propriétaire et de l'usager, ce qui n'est pas toujours le cas dans une assemblée de copropriétaires classique. Un propriétaire individuel n'est pas toujours utilisateur de son logement et, même quand il l'est, ses décisions peuvent être influencées, voire déterminées, par des considérations liées au rendement financier qu'il peut espérer de son bien. En recentrant la valeur des immeubles sur leur valeur d'usage, la double qualité réduit donc les risques de divergence d'intérêts entre le point de vue des utilisateurs de l'immeuble et celui de ses propriétaires ;
- plus fondamentalement encore, les habitants qui se regroupent pour créer une coopérative conçoivent ensemble leur projet d'habitat, les caractéristiques de leurs logements et des espaces communs, ainsi que les valeurs partagées et le fonctionnement de la coopérative. Buanderie, salle commune, chambre d'amis, jardin, atelier de bricolage, lieu de stockage : la propriété partagée permet de créer et de gérer ensemble des espaces communs supports d'une véritable coopération de voisinage. La coopérative d'habitants n'est plus alors la simple juxtaposition d'habitants réunis dans un même cadre de vie, comme l'est une copropriété classique, mais une entreprise commune reposant sur un affectio sociétatis fort et une vision partagée du voisinage.
Enfin, la location permet aux membres de la coopérative une flexibilité au regard des événements de la vie, en changeant de logement dans la coopérative ou en diminuant la superficie d'occupation.
* 23 Il serait alors envisageable de maintenir un niveau de loyer légèrement supérieur au niveau correspondant au coût réel, ce delta abondant à un fonds financier pour les coopératives locatives.