Les blocages des opérations de renouvellement urbain et de restructuration des quartiers

Votre rapporteur considère que la politique de la ville doit porter davantage ses efforts sur la restructuration des quartiers, car les actions d'accompagnement social obtiennent des résultats parfois précaires dans les quartiers où les conditions d'habitat sont fortement dégradées. Les opérations de construction-démolition doivent également être développées, car une partie du parc de logements sociaux atteint un degré d'obsolescence qui ne permet pas d'envisager de restructuration .

Votre rapporteur souscrit donc pleinement aux observations du rapport Sueur sur ce sujet, qui n'ont malheureusement pas été suivies d'effet. Celui-ci constatait que " beaucoup de quartiers relevant de la politique de la ville doivent être profondément transformés. A la réparation, il faut aujourd'hui préférer l'ambition. (...) C'est dire que nombre d'opérations " construction-démolition " sont aujourd'hui pleinement justifiées. Elles requièrent des moyens financiers importants, et donc l'effort sur le long terme évoqué précédemment (...). Pour infléchir et inverser les tendances lourdes à la ségrégation, organismes de logement social et collectivités doivent s'engager de concert dans la recomposition du tissu urbain. Cela passe par des opérations de construction-démolition mises en oeuvre (pour ce qui est de la construction) sur des aires urbaines vastes, par des rénovations profondes, par l'" essaimage " de constructions ou réhabilitations, par de multiples petits programmes s'inscrivant dans l'environnement urbain existan t. "

Des mesures en faveur du développement du logement social

Les constructions de logements sociaux ont sensiblement décliné au cours des dernières années, en dépit des moyens budgétaires dégagés. Le parc de logements sociaux comprend au 1 er janvier 1998, 3,907 millions de logements, dont 25,5 % de logements construits depuis la réforme de 1977 (création des PLA), et 18 % construits avant 1960. Le nombre de logements très sociaux s'accroît et représente aujourd'hui 1 % du parc. Le taux de vacance est en hausse, avec 3,1 % du parc en 1997 contre 2,7 % en 1996. Ce taux recouvre cependant des réalités très diverses selon les régions.

Evolution du nombre de logements locatifs sociaux mis en chantier de 1988 à 1999 (en milliers de logements par an)

Année

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

PLA

54

59

55

62

70

77

77

63

53

44

42

39

Remarque : pour 1999, il s'agit d'une estimation

Votre rapporteur prend acte des mesures prise par le gouvernement pour relancer la construction des logements sociaux, car le coût des PLA (Prêts locatifs aidés), soit 4,3 % jusqu'à il y a peu, rendait difficile le montage financier des nouveaux projets. Cette réforme intervient alors que le gouvernement n'a pas réussi, contrairement à ce qui avait été annoncé, à relancer la construction des logements sociaux en 1998 et en 1999.

Le décret n° 99-794 du 14 septembre 1999 a modifié l'économie générale du logement locatif social en créant un prêt locatif unique, le " Prêt locatif à usage social " (PLUS), qui remplace l'ensemble des PLA existant à l'exception des PLA d'intégration. Le nouveau dispositif est conçu pour favoriser la mixité sociale en réduisant les phénomènes de sélectivité engendrés par les PLA.

Les obstacles persistants au développement et à la rénovation de l'habitat social.

L'existence des contingents préfectoraux pour l'attribution des logements sociaux rend souvent les communes réticentes à de nouvelles constructions, afin d'éviter l'installation de familles difficiles sur leur commune.

La raréfaction des terrains et le coût du foncier rendent également le montage des projets difficiles en Ile de France. Or, les modalités de financement de l'achat des terrains sont trop dépendantes du versement d'une subvention de la part de la commune , qui entraîne ensuite la participation de l'Etat, et parfois, du département et de la région. En conséquence, la commune contrôle l'achat des terrains pour la construction de logements sociaux.

Enfin, les difficultés de portage des projets et de coordination entre les acteurs constituent un problème essentiel pour la mise en oeuvre des opérations de renouvellement urbain. Le développement des restructurations de patrimoine entre les organismes HLM , par le biais d'échanges entre organismes est un préalable indispensable à une meilleure prise en charge des projets. En effet, ces initiatives permettront de déterminer des " chefs de file " dans les quartiers, et de constituer des équipes de maîtrise d'ouvrage compétentes pour la conduite des projets immobiliers.

Les opérations de démolition-reconstruction

Le dispositif en vigueur pour les opérations de construction-démolition est marqué par une faible consommation des crédits, et ne laisse pas augurer une montée en puissance dans les années à venir. Or, les villes doivent faire face à la déqualification rapide d'une partie du parc immobilier de logement sociaux, constitués pour les trois-quarts de bâtiments âgés de plus de vingt ans.

La réalisation d'un audit permettant d'évaluer la part du parc immobilier destiné à être renouvelé est parfaitement possible, mais n'est pas engagée car elle mettrait à nu les insuffisances et les contraintes de l'Etat comme des bailleurs sociaux. La réalisation de cette étude nécessiterait de prendre en compte des critères techniques tels que la rapidité d'obsolescence de la construction, ainsi qu'un examen de l'état de l'équipement et des parties communes des immeubles. La montée de la vacance peut également constituer un indicateur fiable d'une déqualification rapide et durable d'un ensemble immobilier.

Les opérations de construction-démolition sont difficiles à mettre en oeuvre car les objectifs des acteurs (bailleurs sociaux, communes, habitants) divergent sensiblement. De plus, le coût de ce type d'opération est considérable, puisque, au coût de la démolition et de la reconstruction, s'ajoute le manque à gagner sur les loyers pour l'organisme. L'organisme HLM doit donc assumer une perte d'exploitation sur plusieurs années . En conséquence, des dispositifs financiers moins pénalisants pour ce type d'opérations devraient être mis en place. Des incitations à la démolition devraient remédier au fait que les tours que l'on veut détruire sont souvent rentables, alors que les nouveaux logements ne sont rentables qu'après plusieurs années .

Le problème des copropriétés dégradées

Les opérations de rénovation des logements dans les quartiers défavorisés sont particulièrement difficiles dans les copropriétés. En effet, de nombreux accédants à la propriété dans les années 1980 ont perdu les moyens d'acquitter les charges pour assurer l'entretien des parties communes. Les conditions d'habitat se sont en conséquence fortement dégradées.

A la suite de la baisse du taux de rémunération du livret A en juillet 1999, le gouvernement a décidé une extension des emplois des fonds d'épargne gérés par la Caisse des dépôts et des consignations, avec la mise en place d'une enveloppe de 5 milliards de francs pour réhabiliter entre autre les copropriétés dégradées.

Votre rapporteur espère que le projet de loi sur l'urbanisme, l'habitat et les transports, qui devrait être examinée par le Parlement au printemps 2000, comportera des dispositions permettant d'améliorer les solutions aux problèmes de fragilisation ou de dégradation des immeubles en copropriété.

Les thèmes associés à ce dossier

Page mise à jour le

Partager cette page