Projet de loi protection des acquéreurs de biens immobiliers, transposition d'une directive européenne

Projet de loi modifié par l'Assemblée nationale portant transposition de la directive 94/47/ce du Parlement européen et du Conseil, du 26 octobre 1994, concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'd'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers.

M. José BALARELLO, sénateur

Commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du Règlement et d'Administration générale

Table des matières

N° 411 SÉNAT SESSION ORDINAIRE DE 1997-1998 Annexe au procès-verbal de la séance du 29 avril 1998 RAPPORT FAIT

au nom de la commission des Lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du Règlement et d'administration générale (1) sur le projet de loi, MODIFIÉ PAR L'ASSEMBLÉE NATIONALE, portant transposition de la directive 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil, du 26 octobre 1994, concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers,

Par M. José BALARELLO, Sénateur.

(1) Cette commission est composée de : MM. Jacques Larché, président ; René-Georges Laurin, Germain Authié, Pierre Fauchon, Charles Jolibois, Robert Pagès, Georges Othily, vice-présidents ; Michel Rufin, Jacques Mahéas, Jean-Jacques Hyest, Paul Masson, secrétaires ; Guy Allouche, Jean-Paul Amoudry, Robert Badinter, José Balarello, François Blaizot, André Bohl, Christian Bonnet, Philippe de Bourgoing, Charles Ceccaldi-Raynaud, Marcel Charmant, Raymond Courrière, Jean-Patrick Courtois, Charles de Cuttoli, Luc Dejoie, Jean-Paul Delevoye, Christian Demuynck, Jean Derian, Michel Dreyfus-Schmidt, Michel Duffour, Patrice Gélard, Jean-Marie Girault, Paul Girod, Daniel Hoeffel, Lucien Lanier, Guy Lèguevaques, Daniel Millaud, Jean-Claude Peyronnet, Louis-Ferdinand de Rocca Serra, Jean-Pierre Schosteck, Alex Türk, Maurice Ulrich, Robert-Paul Vigouroux.

Voir les numéros :

Sénat : 208 , 322 (1996-1997), 335 et T.A. 27 (1997-1998).

Assemblée nationale ( 11 ème législ.) : 389 , 694 et T.A. 101 .

Logement et habitat.

LES CONCLUSIONS DE LA COMMISSION DES LOIS

Réunie le 29 avril 1998 sous la présidence de M. Jacques Larché, président, et de M. Pierre Fauchon, vice-président, la commission des Lois a examiné en deuxième lecture, sur le rapport de M. José Balarello, le projet de loi portant transposition de la directive 94/47 CE du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers.

Après avoir rappelé que l'Assemblée nationale avait, en première lecture, adopté sans modification les articles 2 et 3 du projet de loi tendant respectivement à permettre aux agents de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes de constater et de poursuivre les infractions définies à l'article premier et d'étendre aux agents de voyages licenciés la possibilité de se livrer ou de prêter leur concours à la conclusion de contrats de jouissance d'immeubles à temps partagé, M. José Balarello a indiqué que plusieurs modifications avaient été introduites à l'article premier ayant pour objet de transposer la directive dans le code de la consommation afin de compléter l'information du consommateur destinataire de l'offre, de faciliter ses échanges avec le professionnel et de renforcer les sanctions pénales.

Sur cet article premier, la commission des Lois a adopté quatre amendements tendant à :

- substituer à la mention obligatoire dans l'offre du " mode d'évolution prévisible des charges ", proposée par l'Assemblée nationale, une mention informant le consommateur du taux annuel d'augmentation des charges au cours des trois dernières années ou, à défaut, une mention attirant son attention sur le risque d'augmentation des charges ;

- prévoir qu'un décret en Conseil d'État précisera le contenu des mentions devant figurer dans l'offre ;

- rétablir le quantum des peines d'amende, relevé par l'Assemblée nationale, au niveau fixé par le Sénat en première lecture ;

- ériger en délit le fait pour un professionnel de tromper ou de tenter de tromper un consommateur en lui soumettant une offre dépourvue des mentions obligatoires.

Mesdames, Messieurs,

Le projet de loi portant transposition de la directive 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil, du 26 octobre 1994, concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers , examiné successivement par le Sénat le 23 octobre 1997 et par l'Assemblée nationale le 4 mars dernier, revient aujourd'hui devant vous en deuxième lecture.

Ce texte transpose une directive ayant pour objet de réduire les disparités entre les législations des États membres de la Communauté européenne en matière de contrats relatifs à l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partagé de biens immobiliers à usage d'habitation afin de renforcer la protection des consommateurs. Il est constitué de trois articles dont deux ont été adoptés conformes par l'Assemblée nationale en première lecture.

L'article premier crée une nouvelle section intitulée " Contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé " au chapitre premier du titre II du livre premier du code de la consommation, pour transcrire dans notre droit les exigences résultant de la directive du 26 octobre 1994. Il définit un cadre juridique qui s'applique à tous les types de contrats portant transfert d'un droit de jouissance de bien immobiliers à temps partagé, lesquels sont d'une grande variété (acquisition de parts de société, bail, club trustee...), et renforce la protection du consommateur au moment de la formation du contrat.

Rappelons brièvement que, pour l'essentiel, l'article premier :

- garantit une information complète du consommateur en imposant une série de mentions obligatoires dans l'offre, dont le non respect est sanctionné par la nullité du contrat et est constitutif d'une infraction pénale ;

- impose au professionnel le maintien de l'offre pendant un délai de sept jours ;

- ouvre un délai de rétractation de dix jours au bénéfice du consommateur au cours duquel aucun versement ne peut être reçu ou exigé de lui, cette interdiction étant pénalement sanctionnée ;

- prévoit la possibilité pour le consommateur d'exiger une offre rédigée dans une langue qui lui est familière, qu'il s'agisse de celle de l'État où il réside ou de celle de l'État dont il est ressortissant ;

- et, excédant les exigences résultant de la directive, définit un dispositif protecteur en matière de compétence juridictionnelle et de détermination de la loi applicable.

L'article 2 complète l'article L. 141-1 du code de la consommation pour permettre aux agents de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) de constater et de poursuivre les infractions définies au sein de la nouvelle section consacrée aux contrats de jouissance d'immeuble à temps partagé (articles L. 121-69 à L. 121-69-2).

L'article 3 avait initialement pour objet d'étendre le champ d'application de la législation relative aux intermédiaires de l'immobilier (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite " loi Hoguet ") à toutes les opérations d'entremise en matière de jouissance d'immeuble à temps partagé.

Le Sénat, en première lecture, a considéré, à l'instar de sa commission des Lois, que s'agissant d'une activité essentielle pour le développement de l'industrie touristique, il convenait de permettre aux agents de voyages licenciés d'effectuer de telles opérations tout en fixant les conditions d'une loyale concurrence entre les différentes catégories de professionnels susceptibles de se livrer à ce type d'activité. Cette modification, qui avait reçu l'aval du Gouvernement, a été approuvée par l'Assemblée nationale qui a adopté conforme l'article 3.

Seul l'article premier reste donc aujourd'hui en discussion , l'Assemblée nationale y ayant introduit plusieurs modifications, certaines de nature purement rédactionnelle, d'autres tendant à renforcer encore les garanties offertes au consommateur, une enfin, relative aux sanctions pénales applicables, revenant sur la position adoptée par le Sénat en première lecture.

Quatre ajouts ont été effectués par l'Assemblée nationale à l'initiative de sa commission des Lois, tendant à compléter l'information du consommateur destinataire de l'offre et à faciliter ses échanges avec le professionnel.

Il s'agit tout d'abord d'exiger de ce dernier qu'il inscrive dans l'offre trois indications supplémentaires, à savoir d'une part, un descriptif précis de l'environnement du bien immobilier sur lequel porte le droit de jouissance, d'autre part, la mention du " mode d'évolution prévisible " des charges afférentes à ce bien qui devront être acquittées par le consommateur et, enfin, le défaut d'affiliation à une bourse d'échange ou, en cas d'affiliation, les conditions financières d'adhésion à cette bourse d'échange.

Si votre commission des Lois approuve l'intention justifiant ces ajouts qui est d'éclairer pleinement le consentement du consommateur, elle considère cependant nécessaire de préserver un équilibre entre les prérogatives du professionnel et celles du consommateur.

Reconnaissant la pertinence du dispositif proposé au regard de la protection du consommateur car il permettra de prévenir efficacement les pratiques commerciales contestables parfois constatées, elle estime néanmoins indispensable de veiller à ne pas faire peser sur le professionnel des exigences excédant par trop celles résultant de la directive, ce qui pénaliserait l'industrie touristique française, déjà en retard dans ce secteur d'activité, dans un contexte fortement concurrentiel au niveau international. Aussi votre commission des Lois considère-t-elle qu'il ne faut pas exiger des professionnels " l'impossible ".

A cet égard, la mention du " mode d'évolution prévisible " des charges paraît difficilement acceptable .

Cette notion paraît floue et donc susceptible de déboucher sur un contentieux abondant. Par ailleurs, elle ne semble pas pouvoir répondre correctement à l'objectif poursuivi qui est d'alerter le consommateur sur le risque d'augmentation substantielle des charges au fil des années, susceptible de résulter de l'évolution de multiples facteurs tels que les frais d'entretien de l'immeuble, la création de nouveaux équipements ou services collectifs, le poids de la fiscalité...

Cependant, nombreux sont les consommateurs titulaires d'un droit de jouissance à temps partagé d'un bien immobilier qui se sont trouvés confrontés à des difficultés financières dues à un accroissement important et parfois soudain des charges. Aussi paraît-il justifié d'attirer leur attention sur ce point dès la formulation de l'offre. Les éléments de détermination des charges faisant déjà, aux termes du projet de loi, l'objet d'une mention obligatoire dans l'offre, il paraîtrait opportun d'exiger du professionnel, lorsque l'information est disponible, qu'il indique le taux annuel d'augmentation des charges au cours de la période triennale précédant l'émission de l'offre et, à défaut, qu'il insère une clause soulignant l'éventualité d'un accroissement substantiel à venir des charges. Votre commission des Lois vous propose à cet effet un amendement tendant à substituer ce dispositif à la formule retenue par l'Assemblée nationale.

Les mentions devant être portées dans l'offre étant en outre fort nombreuses - l'article L. 121-61 du code de la consommation les énumère dans une série de douze rubriques - et parfois définies de façon approximative, alors même que toute omission est susceptible d'emporter la nullité du contrat et l'application de sanctions pénales, votre commission estime indispensable, afin de garantir la sécurité juridique des parties, qu'un décret en Conseil d'Etat détermine exactement le contenu de l'obligation incombant au professionnel. Ce décret expliciterait par exemple ce que recouvrent des notions telles que le descriptif précis de l'environnement des locaux sur lesquels porte le droit de jouissance, les indications essentielles relatives à l'administration de l'immeuble, ou encore les conditions et effets essentiels de l'affiliation à une bourse d'échanges. Votre commission vous propose donc un amendement à cet effet, le décret devant servir de guide au professionnel pour la rédaction de l'offre.

Outre ces trois nouvelles mentions devant être portées dans l'offre par le professionnel, l'Assemblée nationale a précisé que le coupon détachable accompagnant l'offre, destiné à faciliter l'exercice par le consommateur de sa faculté de rétractation, devrait comporter l'indication de l'identité et du domicile ou de l'adresse du siège du professionnel. Cette exigence supplémentaire est en effet de nature à faciliter les échanges entre les parties et tire les conséquences de la sophistication qui caractérise certains montages juridiques où les intervenants sont multiples.

Le second point de divergence avec l'Assemblée nationale concerne le dispositif répressif sanctionnant d'une part, le non respect des obligations relatives à l'information du consommateur et, d'autre part, le fait de recevoir ou d'exiger un quelconque versement avant l'expiration du délai de rétractation.

Le projet de loi initial punissait de 200.000 F d'amende ces deux catégories d'infractions. Le Sénat, en première lecture, a décidé, avec l'avis favorable du Gouvernement, de se conformer à la proposition de sa commission des Lois tendant à les différencier en abaissant à 100.000 F le quantum de la peine applicable en cas de non respect des obligations liées à l'information du consommateur.

Il avait en effet estimé que le risque encouru par le consommateur du fait du non respect par le professionnel de l'interdiction de percevoir un quelconque versement avant l'expiration du délai de rétractation était plus important et justifiait que cette infraction fût punie plus sévèrement que le simple fait d'omettre une des mentions obligatoires dans l'offre, par ailleurs sanctionnée, au plan civil, par la nullité de plein droit du contrat.

L'Assemblée nationale, tout en maintenant la distinction entre les deux catégories d'infractions, a préféré rehausser de 100.000 F le quantum de chaque peine encourue, bien que le Gouvernement, s'en remettant à sa sagesse, eût estimé que les montant arrêtés par le Sénat étaient suffisants.

Votre commission des Lois, estimant qu'une telle aggravation du dispositif répressif n'est pas nécessaire et que les peines d'amende définies en première lecture sont suffisamment dissuasives, vous propose de revenir à la position initiale du Sénat.

Considérant en outre que le nouveau code pénal s'est attaché à banir les délits objectifs et que l'omission d'une mention devant figurer dans l'offre ne traduit pas nécessairement une intention frauduleuse du professionnel, elle vous propose de ne constituer en délit que le fait, pour le professionnel, de tromper ou de tenter de tromper le consommateur par une telle omission.

* * *

Sous le bénéfice de ces observations et des modifications qu'elle vous soumet, votre commission des Lois vous propose d'adopter le projet de loi portant transposition de la directive du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre 1994 concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel de biens immobiliers.

EXAMEN DES ARTICLES

Article premier
(Art. L. 121-60 à L. 121-74 du code de la consommation)
Transposition de la directive

Cet article tend à compléter le chapitre premier du titre II du livre premier du code de la consommation, livre regroupant les dispositions relatives à l'information des consommateurs et aux conditions de formation des contrats, par une section 9 consacrée à la transposition en droit français de la directive du 26 octobre 1994.

Une quinzaine d'articles nouveaux, ayant pour objet d'encadrer la formation des contrats de jouissance d'immeuble à temps partagé, sont ainsi insérés dans le code de la consommation à la suite des dispositions relatives aux pratiques commerciales réglementées.

Article L. 121-60 du code de la consommation
Définition du contrat réglementé

L'article L. 121-60 définit le champ d'application de la section 9 et transpose l'article 2 de la directive.

Afin de couvrir l'ensemble des formules contractuelles actuellement usitées ou qui pourraient naître de l'imagination féconde des professionnels et des juristes, la notion de contrat conférant un droit de jouissance à temps partagé de biens immobiliers est définie largement. Cela évite de figer la nature du support juridique d'un tel droit de jouissance, la variété des supports (parts de sociétés, bail, club trustee ...) étant gage de souplesse et propice au développement de ce secteur économique situé à la frontière de l'immobilier et du tourisme.

Il s'agit donc d'un contrat conclu entre " un professionnel et un consommateur, à titre onéreux ". Ces dénominations de " professionnel " et de " consommateur " ont été préférées par le Sénat, en première lecture, à celles de " vendeur " et d'" acquéreur " qui figuraient dans le projet de loi initial et pouvaient prêter à confusion, le contrat de base fondant l'opération ne correspondant pas nécessairement à une vente.

l'Assemblée nationale a approuvé cette modification terminologique, son rapporteur soulignant " le caractère plus neutre de ces termes " qui, en outre, " s'avèrent plus conformes à ceux habituellement employés dans le code de la consommation ".

La durée du contrat ne peut être inférieure à trois années et peut être indéterminée.

Aucune durée minimale n'est pas ailleurs fixée pour la période annuelle de jouissance alors que la directive prévoit un seuil d'une semaine : il s'agit d'éviter que des professionnels souhaitant se soustraire aux obligations légales puisse contourner la loi en optant, par exemple, pour une durée de référence de six jours.

Le second alinéa de l'article L. 121-60 précise que les contrats de souscription ou de cession de parts de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, régis par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986, sont soumis aux dispositions figurant sous la section 9.

Votre commission vous propose d'adopter conforme le texte proposé pour l'article L. 121-60 du code de la consommation.

Article L. 121-61 du code la consommation
Mentions obligatoires figurant dans l'offre

L'article L. 121-61 énumère les mentions qui doivent figurer dans l'offre afin que le consommateur soit pleinement éclairé avant de donner son consentement.

Comme le prévoit l'article 4 de la directive, l'offre doit être établie par écrit. La liste des mentions obligatoires correspond en outre à celle figurant en annexe de la directive, à l'exception de quelques ajouts. Elles concernent :

- 1° l'identité et l'adresse du professionnel, qu'il s'agisse d'une personne morale ou d'une personne physique, ainsi que celles de l'intermédiaire éventuel ;

- 2° les éléments d'identification du bien : la désignation précise des locaux, les conditions d'exécution des travaux et les garanties afférentes s'il s'agit d'un immeuble en construction.

A l'initiative de sa commission des Lois, l'Assemblée nationale a adopté un amendement tendant à exiger que l'offre comporte également un " descriptif précis " desdits locaux et " de leur environnement ". Si ces éléments paraissent de nature à compléter l'information du consommateur, on peut s'interroger sur le degré de précision requis pour que l'obligation légale soit considérée comme satisfaite, question qui risque de susciter un contentieux abondant. Le décret d'application devra donc impérativement énoncer les éléments d'information obligatoires relatifs à la description de l'environnement ;

- 3° les modalités d'administration de l'immeuble ;

- 4° la nature juridique du droit dont le consommateur devient titulaire ainsi que sa durée, sa date de prise d'effet et ses principales conditions d'exercice ;

- 5° la date butoir et les conditions de conclusion de l'acte définitif si l'offre tend à la formation d'un avant-contrat ;

- 6° la durée et la fréquence de la période de jouissance ;

- 7° les dates d'occupation ou leurs modalités de détermination ainsi que celles des locaux ayant vocation à être occupés lorsque le consommateur a la possibilité de changer de lieu de vacances ;

- 8° la désignation des installations et équipements communs et leur coût d'utilisation pour le consommateur ;

- 9° une information relative au montant des charges qui seront dues par le consommateur.

Le projet de loi prévoyait l'obligation de mentionner ce montant tel que résultant d'une évaluation effectuée à la date de l'offre.

L'Assemblée nationale , à l'initiative de sa commission des Lois, a introduit une modification tendant à ce que cette mention soit complétée par celle du " mode d'évolution prévisible " de ces charges. Le rapport fait en effet valoir que " le dispositif adopté en première lecture par le Sénat doit (...) être complété par une mention imposant au vendeur de s'engager sur l'évolution de ces charges ".

Or, la formule proposée présente des inconvénients manifestes :

· L'expression " mode d'évolution " paraît floue ; le rapporteur de la commission des Lois de l'Assemblée nationale a d'ailleurs reconnu au cours des débats qu'elle comportait " un élément d'approximation ". L'adjonction de l'adjectif " prévisible " par voie de sous-amendement présenté par M. Gilles Carrez, bien que motivée par le souci louable de ne pas exiger des professionnels des évaluations prévisionnelles très délicates et aléatoires, accroît les risques de contestation contentieuse liés à l'interprétation de cette formule ;

· La formule paraît en outre inopérante, quelle que soit la portée qu'on lui attribue :

- s'il s'agit, pour le professionnel, d'indiquer le taux d'accroissement des charges futures, l'exercice paraît impossible. Il est en effet extrêmement difficile de procéder à de telles évaluations dans la mesure où les frais d'entretien sont étroitement liés à l'utilisation qui sera faite des locaux concernés par les différents titulaires du droit de jouissance et aux décisions susceptibles d'intervenir tendant à créer de nouveaux équipements collectifs ou à offrir de nouveaux services. Les indications ainsi portées dans l'offre seraient nécessairement largement fictives et, en définitive, dénuées de valeur informative. On discerne mal, en outre, quelle serait la portée de l' " engagement " du vendeur qui mentionnerait dans l'offre des prévisions se révélant erronées ultérieurement. Une telle exigence ne figure d'ailleurs pas dans la loi du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé dont l'article 9 se contente de prévoir les modalités de détermination et de répartition des charges communes et des charges liées à l'occupation.

- s'il s'agit simplement, comme semblent l'indiquer les débats intervenus à l'Assemblée nationale, d'indiquer les critères d'évaluation des charges, cette exigence est déjà prise en compte par le projet de loi qui oblige le professionnel à mentionner les " éléments de détermination " des charges. La liste de ces éléments risque en outre de ne pas suffire à alerter le consommateur sur leur incidence concrète sur le montant des charges qu'il devra acquitter à l'avenir.

Alors que la formule proposée par l'Assemblée nationale paraît ne pas atteindre l'objectif poursuivi, la préoccupation qu'elle traduit correspond en revanche à un problème bien réel. Les consommateurs titulaires d'un droit de jouissance de biens immobiliers à temps partagé sont en effet trop souvent mis en difficulté par une augmentation importante et inattendue des charges. Il paraît légitime et nécessaire d'attirer leur attention sur la probabilité, à moyen terme, d'un tel accroissement.

Votre commission vous propose en conséquence un amendement tendant à substituer à la formule retenue par l'Assemblée nationale la mention, lorsque les données sont disponibles, du taux d'accroissement annuel des charges au cours de la période triennale précédent l'offre et, à défaut, une mention attirant l'attention du consommateur sur l'éventualité d'une augmentation substantielle des charges à venir ;

- 10° le mode de paiement du prix et, le cas échéant, le recours à un crédit, qu'il soit accordé par un organisme tiers ou par le professionnel lui-même ;

- 11° l'affiliation du professionnel à une bourse d'échanges et les modalités de cette affiliation ainsi que les conditions permettant au consommateur de bénéficier des services fournis par la bourse d'échange.

Considérant qu'une telle affiliation constituait un facteur important de valorisation du droit de jouissance du consommateur, l'Assemblée nationale , à l'initiative de sa commission des Lois, a estimé nécessaire de compléter le dispositif du 11° en exigeant que la mention expresse du défaut d'affiliation à une bourse d'échange soit portée dans l'offre. Elle a en outre souhaité que les conditions financières d'affiliation du professionnel et d'adhésion du consommateur à une bourse d'échanges soient mentionnées dans l'offre ;

- 12° le caractère limitatif des mentions obligatoires.

La signature du professionnel et l'indication de la date et du lieu d'émission de l'offre sont également requises.

En dépit de sa longueur et son apparence fort détaillée, la liste des mentions légales susvisées se réfère parfois à des notions dont le libellé ne permet pas au professionnel de connaître précisément le contenu de l'obligation qui lui incombe lors de la rédaction de l'offre. Cette situation est d'autant plus préoccupante que toute omission risque d'emporter la nullité du contrat et est assortie de sanctions pénales. Ainsi, afin de garantir la sécurité juridique des transactions et d'éviter que le dispositif proposé ne conduise à dissuader les investisseurs étrangers de s'établir en France, convient-il de prévoir qu'un décret en Conseil d'État précisera le contenu des mentions obligatoires. Votre commission vous soumet un amendement à cet effet.

Votre commission vous propose d'adopter ainsi modifié le texte proposé pour l'article L. 121-61 du code de la consommation.

Article L. 121-62 du code de la consommation
Reproduction en caractères très apparents
des dispositions légales

L'article L. 121-62 impose que les dispositions des articles L. 121-63 à L. 121-67 soient reproduits dans l'offre en caractères très apparents.

Il s'agit de garantir la lisibilité des mentions légales destinées à informer le consommateur de l'étendue de ses droits.

Les dispositions visées concernent en effet : les modalités de remise ou d'envoi de l'offre, le délai de maintien de l'offre, les modalités d'acceptation de l'offre et les conditions d'exercice de la faculté de rétractation offerte au consommateur, l'interdiction faite au professionnel d'exiger ou de recevoir un quelconque versement pendant le délai de rétractation, le caractère suspensif de l'obtention du crédit relatif au contrat principal qu'il est destiné à financer, la résiliation de plein droit du contrat de crédit résultant de l'exercice de la faculté de rétractation, les conditions de détermination de la langue dans laquelle l'offre devra être rédigée.

Le texte proposé pour l'article L. 121-62 du code de la consommation a été adopté conforme par l'Assemblée nationale.

Article L. 121-63 du code de la consommation
Conditions de remise ou d'envoi et de maintien
de l'offre

Le premier alinéa de l'article L. 121-63 prévoit que l'offre, portant mention de l'identité et du domicile du consommateur, lui est remise ou envoyée en deux exemplaires, l'un d'eux comportant un coupon détachable destiné à faciliter l'exercice de sa faculté de rétractation. Cette commodité existe déjà en matière de contrat de crédit et de démarchage.

L'Assemblée nationale , à l'initiative de sa commission des Lois, a considéré que pour le renvoi du coupon le professionnel devait être clairement identifiable, " ce qui n'est pas toujours chose aisée étant donné le degré de sophistication et la multiplication des intervenants " caractérisant certains montages juridiques. Elle a ainsi adopté un amendement tendant à exiger que le coupon mentionne l'identité et le domicile ou l'adresse du siège du professionnel.

Le second alinéa de l'article L. 121-63 prévoit, à la charge du professionnel, l'obligation de maintenir l'offre pendant un délai minimal de sept jours à compter de sa réception par le consommateur, la preuve de cette date de réception incombant au professionnel.

Votre commission vous propose d'adopter conforme le texte proposé pour l'article L. 121-63 du code de la consommation.

Article L. 121-64 du code de la consommation
Conditions d'acceptation de l'offre et d'exercice
de la faculté de rétractation

Le premier alinéa de l'article L. 121-64 exige, pour l'acceptation de l'offre, que la signature du consommateur y soit portée, précédée de la mention manuscrite de la date et du lieu, et qu'elle soit envoyée au professionnel par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen équivalent authentifiant cette date. Cette dernière précision tend à couvrir les hypothèses où la procédure d'envoi recommandé avec demande d'avis de réception n'existerait pas dans le pays considéré.

Comme votre rapporteur l'a indiqué dans le rapport du Sénat de première lecture, les professionnels font valoir qu'un tel formalisme, inhabituel dans les relations commerciales, risque de décourager les consommateurs et de constituer un frein au développement de l'activité.

Cependant, cette formalité protège les consommateurs contre les pratiques commerciales agressives malheureusement trop souvent constatées tendant à extorquer leur consentement à l'occasion d'un voyage offert ou d'une réception organisée dans les locaux du professionnel. Il s'agit d'exclure toute possibilité d'acceptation instantanée, le consommateur n'ayant pas toujours la capacité de résister aux pressions exercées sur lui.

Afin de confirmer que la lettre recommandée avec demande d'avis de réception doit constituer la procédure de principe, l'Assemblée nationale , à l'initiative de sa commission des Lois, a adopté un amendement soulignant le caractère subsidiaire de toute autre formalité présentant des garanties équivalentes. Votre rapporteur observe cependant que cette précision a une portée purement pédagogique.

Le second alinéa de l'article L. 121-64 ouvre au consommateur la possibilité de dénoncer son engagement. Le délai de rétractation est de dix jours à compter de l'envoi au professionnel de l'offre acceptée. Aucun dédommagement ne doit être mis à la charge du consommateur qui se rétracte, à l'exception des frais tarifés nécessairement engagés, frais de notaire ou d'huissier par exemple. La signification de la rétractation est subordonnée au même formalisme que l'acceptation de l'offre, c'est-à-dire l'envoi du coupon par courrier recommandé avec demande d'avis de réception. Cette formalité devrait éviter bien des litiges liées à la détermination de la date de rétractation.

Votre commission vous propose d'adopter conforme le texte proposé pour l'article L. 121-64 du code de la consommation.

Article L. 121-64-1 du code de la consommation
Prorogation des délais de maintien de l'offre et de rétractation

L'article L. 121-64-1 résulte d'un amendement adopté par le Sénat en première lecture. Il reproduit les dispositions figurant sous l'article L.121-70 du projet de loi initial précisant les modalités de prorogation des délais de maintien de l'offre ou de rétractation lorsque ceux-ci viennent à expirer un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé.

Il est en effet apparu plus cohérent de faire figurer ces précisions à la suite immédiate des dispositions qui définissent les délais susvisés, cela permettant en outre d'inclure ces indications dans la liste des mentions obligatoires et d'éclairer ainsi pleinement le consommateur sur la durée de validité de l'offre et les modalités d'exercice de sa faculté de rétractation.

L'Assemblée nationale a adopté conforme le texte proposé pour l'article L. 121-64-1 du code de la consommation.

Article L. 121-65 du code de la consommation
Interdiction de tout versement préalable

L'article L. 121-65, qui transpose l'article 6 de la directive, interdit non seulement au professionnel mais aussi à quiconque d'exiger du consommateur un engagement financier ou de recevoir de lui un quelconque versement avant l'expiration du délai de rétractation.

Cette interdiction, au coeur du dispositif proposé par le projet de loi, constitue une garantie essentielle pour le consommateur.

L'Assemblée nationale a adopté conforme le texte proposé pour l'article L. 121-65 du code de la consommation.

Article L. 121-66 du code de la consommation
L'obtention du crédit,
condition suspensive de la formation du contrat

S'inspirant de l'article 7 de la directive et des dispositions applicables en matière de crédit immobilier, l'article L. 121-66 prévoit que, lorsque l'opération est financée par un crédit, la formation du contrat conférant le droit de jouissance est subordonnée à l'obtention de ce crédit dès lors que l'existence de ce mode de financement a été porté à la connaissance du professionnel.

Aux termes du second alinéa, le contrat de crédit est résilié de plein droit, sans frais ni indemnité, si le consommateur use de sa faculté de rétractation. L'Assemblée nationale , à l'initiative de sa commission des Lois, a adopté un amendement tendant à limiter la résiliation au seul crédit affecté au financement du contrat tendant à l'acquisition du droit de jouissance. Elle a également précisé que le crédit concerné pouvait être consenti par un professionnel ou un non professionnel.

Votre commission vous propose d'adopter conforme le texte proposé pour l'article L. 121-66 du code de la consommation.

Article L. 121-67 du code de la consommation
Langue utilisée pour la rédaction de l'offre

L'article L. 121-67 fixe les règles applicables pour déterminer dans quelle langue l'offre devra être rédigée. La délivrance d'un consentement éclairé du consommateur suppose en effet qu'il puisse précisément prendre connaissance des obligations contractuelles qui vont le lier et des droits dont il est titulaire.

Le premier alinéa pose le principe selon lequel l'offre est rédigée en Français lorsque le bien concerné est situé en France ou que le consommateur réside sur le territoire français.

Cependant, en vertu du deuxième alinéa, l'offre doit également être rédigée, au choix du consommateur, dans la langue du pays où il réside ou dont il est ressortissant, pourvu que cette langue figure parmi les langues officielles de la Communauté européenne.

Le troisième alinéa prévoit que, dans l'hypothèse où l'offre ferait ainsi l'objet de deux rédactions distinctes, dans deux langues différentes, le consommateur signe, à son choix, l'une ou l'autre version.

Enfin, aux termes du dernier alinéa, lorsque le bien est situé dans un autre État membre de la Communauté européenne et que le contrat n'est pas rédigé dans la langue de cet État, une traduction conforme dans cette langue est remise au consommateur.

L'Assemblée nationale a adopté conforme le texte proposé pour l'article L. 121-67 du code de la consommation.

Article L. 121-68 du code de la consommation
Publicité

L'article L. 121-68 tend à assurer l'information du consommateur en amont de toute négociation commerciale : il oblige à porter sur toute annonce publicitaire l'indication du lieu où le consommateur peut se procurer le texte des offres correspondantes.

L'Assemblée nationale a adopté conforme le texte proposé pour l'article L. 121-68 du code de la consommation.

Articles L. 121-69, L. 121-69-1 et L. 121-69-2
du code de la consommation
Dispositif répressif

Transposant l'article 10 de la directive aux termes duquel " les États membres prévoient dans leur législation les conséquences du non respect des dispositions " de cette directive, les articles L. 121-69, L. 121-69-1 et L. 121-69-2 instaurent un dispositif répressif sanctionnant les obligations prescrites par la section 9 introduite dans le code de la consommation.

Ce dispositif résulte d'une réécriture adoptée par le Sénat en première lecture, l'article L. 121-69 initial étant scindé en trois articles distincts.

Le Sénat a en effet approuvé la proposition de sa commission des Lois tendant à définir, sous deux articles distincts, L. 121-69 et L. 121-69-1 , deux infractions différentes selon la nature des manquements constatés. Ces amendements ont recueilli l'avis favorable du Gouvernement.

La peine délictuelle encourue par le professionnel n'ayant pas respecté les obligations légales destinées à garantir la complète information du consommateur concernant l'offre et l'annonce publicitaire a ainsi été ramenée à 100.000 F.

Elle sanctionne :

- le fait de ne pas établir l'offre par écrit ;

- le non-respect des dispositions de l'article L. 121-61, qui énumère les mentions obligatoires devant figurer dans l'offre ;

- le fait de ne pas reproduire en caractères très apparents les dispositions des articles L. 121-63 à L. 121-67.

Le quantum de la peine encourue par le professionnel ayant enfreint l'interdiction d'exiger ou de recevoir un quelconque versement avant l'expiration du délai de rétractation a en revanche été maintenu à 200.000 F.

Le Sénat a en effet estimé que, dans ce dernier cas, le risque pour le consommateur était plus important, ce qui imposait de distinguer les deux catégories d'infractions.

Il a en outre considéré opportun d'abaisser le quantum de la peine applicable au délit constitué par le non-respect des obligations liées à l'information du consommateur pour trois raisons :

- les manquements incriminés peuvent ne pas être gravement attentatoires aux droits du consommateur. Il suffit en effet qu'une seule mention figurant sous l'une des douze rubriques énumérées par l'article L. 121-61 fasse défaut pour que l'infraction soit constituée ;

- toute omission importante pourrait être considérée comme constitutive d'une manoeuvre frauduleuse destinée à tromper le consommateur pour lui extorquer son consentement : or, de tels agissements sont passibles des peines punissant l'escroquerie (article 313-1 du code pénal : cinq ans d'emprisonnement et 2.500.000 F d'amende) ;

- aux termes de l'article L. 121-74, " le non-respect des dispositions prévues aux articles L. 121-61, (...) est sanctionné par la nullité du contrat ". Tout manquement aux prescriptions de l'article L. 121-61 énumérant les mentions devant figurer dans l'offre est donc sanctionné, au plan civil, par une nullité de plein droit du contrat conférant un droit de jouissance d'immeuble à temps partagé. Tout en soulignant le caractère dérogatoire d'une telle sanction en matière contractuelle, votre commission observe que la méconnaissance des dispositions de l'article L. 121-23 énonçant les mentions obligatoires du contrat conclu à la suite d'une opération de démarchage est sanctionnée par une nullité relative (C. civ., 1ère, 28 novembre 1995).

En dépit de ces considérations, la commission des Lois de l'Assemblée nationale a estimé que le quantum de 100.000 F était " trop faible au regard de la gravité des faits qui pourraient être reprochés au professionnel " et a souhaité rétablir le montant de 200.000 F inscrit dans le projet de loi initial. L'adoption de cette modification a conduit l'Assemblée nationale, afin de maintenir la distinction entre les deux catégories d'infractions considérée par sa commission des lois comme " parfaitement justifiée " , à rehausser d'autant le quantum de la peine applicable en cas de méconnaissance de l'interdiction faite au professionnel d'exiger ou de percevoir un quelconque versement avant l'expiration du délai de rétractation. Le Gouvernement, tout en estimant que les sanctions retenues par le Sénat en première lecture étaient " suffisantes ", s'en est remis à la sagesse de l'Assemblée nationale.

Pour toutes les raisons précitées, votre commission des Lois, considérant que le quantum des peines retenues par le Sénat en première lecture sont d'un montant suffisamment dissuasif, a rejeté les modifications adoptées par l'Assemblée nationale qui aggravent le dispositif répressif initial. Elle vous propose en conséquence deux amendements tendant à rétablir les peines prévues par le Sénat en première lecture aux articles L. 121-69 et L. 121-69-1, en restreignant le champ de l'infraction constituée par l'omission d'une mention obligatoire dans l'offre, aux omissions traduisant, de la part du professionnel, l'intention de tromper ou de tenter de tromper le consommateur. Cette restriction est conforme à l'esprit du nouveau code pénal qui s'est efforcé de banir les délits objectifs.

Aux termes de l'article L. 121-69-2 , qui demeure inchangé, les personnes morales peuvent être déclarées pénalement responsables des infractions définies aux deux articles précédents dans les conditions prévues par l'article 121-2 du code pénal. Les peines d'amende encourues sont égales au quintuple de celles applicables aux personnes physiques. Les personnes morales sont également passibles des peines énumérées à l'article 313-39 du code pénal (dissolution, interdictions professionnelles...).

Votre commission vous propose d'adopter, ainsi modifié, le texte proposé pour les articles L. 121-69, L. 121-69-1 et L. 121-69-2 du code de la consommation.

Article L. 121-70 du code de la consommation
Prorogation des délais de maintien
de l'offre et de rétractation

La suppression de cet article, votée par le Sénat en première lecture, a été maintenue par l'Assemblée nationale.

Les dispositions qui figuraient sous l'article L. 121-70 ont en effet été reproduites dans un article additionnel L. 121-64-1, après la définition du délai de maintien de l'offre et du délai de rétractation. Ainsi, les modalités de computation de ces délais seront portées à la connaissance du consommateur puisqu'elles figureront dans l'offre.

L'Assemblée nationale a adopté conforme le texte proposé pour l'article L. 121-70 du code de la consommation.

Article L. 121-71 du code de la consommation
Clauses attributives de juridiction

Les transactions tendant à conférer un droit de jouissance d'immeuble à temps partagé sont fréquemment transfontalières : les biens immobiliers concernés peuvent en effet être situés à l'étranger et le professionnel et le consommateur parties à la transaction peuvent être de nationalité différente.

Aussi, dans l'hypothèse d'un contentieux, des conflits de compétence entre juridictions de différents pays sont-ils susceptibles de surgir.

L'article L. 121-71 tend à protéger le consommateur contre les clauses attributives de compétence juridictionnelle désignant le tribunal du lieu de domiciliation du professionnel ou celui du lieu où est situé le bien.

Cet article prévoit ainsi qu'est réputée non écrite toute clause attribuant compétence à une juridiction d'un État qui ne serait pas partie aux conventions de Bruxelles du 27 septembre 1968 et de Lugano du 16 septembre 1988, lorsque le consommateur est domicilié ou réside dans un État partie à ces conventions ou que le bien est situé sur le territoire de cet État.

La convention de Bruxelles régit, en matière civile et commerciale, les conflits de compétence juridictionnelle au sein de la Communauté européenne, la convention de Lugano étendant le champ d'application de ces règles aux pays de l'Association européenne de libre échange (A.E.L.E.).

En vertu des règles définies par ces conventions et des dispositions de l'article L. 121-71, tout litige devrait ainsi être porté devant la juridiction du lieu de domiciliation du consommateur mis en situation de se défendre ou devant celle du lieu de localisation du bien, lieu d'exécution du contrat, si ce lieu est situé sur le territoire d'un État partie aux conventions susvisées.

L'Assemblée nationale a adopté conforme le texte proposé pour l'article L. 121-71 du code de la consommation.

Article L. 121-72 et L. 121-73
Conflits de lois

· L'article L. 121-72 retient l'hypothèse où le bien et situé sur le territoire d'un État membre de la Communauté européenne.

Si la loi régissant le contrat, c'est-à-dire en principe, aux termes de la Convention de Rome du 19 juin 1980 relative aux obligations contractuelles, la loi choisie par les parties ou à défaut la loi du lieu de situation de l'immeuble, n'a pas été mise en conformité avec les prescriptions de la directive, il sera fait application des dispositions adoptées par l'État où est situé le bien pour transposer la directive ou, si cette transposition n'a pas été effectuée, de la loi française, c'est-à-dire des dispositions de la section 9 du chapitre premier du titre II du livre premier du code de la consommation.

· L'article L. 121-73 considère l'hypothèse où le bien n'est pas situé sur le territoire d'un État membre de la Communauté européenne alors que le consommateur réside dans un État de la Communauté.

Il prévoit que, quelle que soit la loi régissant le contrat en vertu des règles du droit international privé résultant de la Convention de Rome précitée -en principe, la loi du pays où est situé l'immeuble- le consommateur ne peut être privé de la protection qui lui est offerte par la législation de l'État où il réside, prise en application de la directive. Ce principe vaut dans trois hypothèses comparables à celles résultant de l'article 5 de la Convention de Rome en matière de contrats de fourniture de biens mobiliers corporels ou de services :

- lorsque le contrat a été conclu dans l'État où réside le consommateur ;

- quand le contrat a été précédé, dans l'État de résidence du consommateur, d'une offre, d'une publicité ou d'actes nécessaires à sa conclusion ;

- si des opérations de démarchage (proposition de voyage ou de séjour) ont été effectuées dans ce même État, pour aboutir à la conclusion du contrat.

L'Assemblée nationale a adopté conforme le texte proposé pour les articles L. 121-72 et L. 121-73 du code de la consommation.

Article L. 121-74 du code de la consommation
Ordre public et sanction civile

L'article L. 121-74 correspond aux articles 8 et 10 de la directive et prévoit que les nouvelles dispositions introduites dans le code de la consommation pour transposer la directive sont d'ordre public. Cela signifie que toute stipulation contraire doit être considérée comme nulle et non avenue et qu'aucune clause ne peut contraindre le consommateur à renoncer au bénéfice de cette législation protectrice.

En outre, la méconnaissance des dispositions des articles L. 121-61 (offre rédigée par écrit, mentions obligatoires de l'offre), L. 121-62 (reproduction dans l'offre en caractères très apparents des dispositions des articles L. 121-23 à L. 121-67), L. 121-23 premier alinéa (condition d'envoi de l'offre et présence d'un coupon détachable), L. 121-64 (procédure d'acceptation de l'offre et droit de rétractation) et L. 121-67 (langue de rédaction de l'offre) est sanctionnée par la nullité du contrat.

Il s'agit d'une nullité de plein droit, ce qui est tout à fait inhabituel en matière contractuelle.

En outre, cette sanction est beaucoup plus radicale et plus protectrice que la simple faculté de résiliation offerte par la directive au consommateur au terme d'un délai de trois mois ouvert au professionnel pour fournir les informations manquantes.

L'Assemblée nationale a adopté conforme le texte proposé pour l'article L. 121-74 du code de la consommation.

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Votre commission vous propose d'adopter l'article premier du projet de loi ainsi modifié.