Article 22 (art. L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation) Dispense de diagnostic pour la vente d'immeubles voués à la destruction
L'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit la constitution d'un dossier de diagnostic technique en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti. Ce dossier est composé de huit documents :
- le constat de risque d'exposition au plomb ;
- l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante ;
- l'état relatif à la présence de termites ;
- l'état de l'installation intérieure de gaz ;
- l'état des risques naturels et technologiques pour des bâtiments situés dans certaines zones ;
- le diagnostic de performance énergétique ;
- l'état de l'installation intérieure d'électricité ;
- le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif.
L'article 22, qui reprend la proposition n° 79 du rapport de M. Éric Doligé, propose de supprimer les diagnostics relatifs à l'état de l'installation intérieure de gaz, le diagnostic de performance énergétique et l'état de l'installation intérieure d'électricité en cas de vente d'un immeuble voué ensuite à la destruction.
Votre rapporteur approuve cette disposition qui permet d'alléger des procédures, souvent inutiles, imposées aux collectivités territoriales pour la vente d'immeubles voués à la destruction. Votre rapporteur propose toutefois un amendement destiné à préciser l'insertion de cette disposition au douzième alinéa de l'article 271-4 du code de la construction et de l'habitation et à clarifier sa rédaction.
La commission a adopté l' article 22 ainsi modifié .
Article 23 (art. L. 111-5 du code de l'urbanisme) Opposabilité du cahier des charges de lotissement
Défini à l'article L. 442-7 du code de l'urbanisme, le cahier des charges est un document contractuel qui définit les droits et obligations vis-à-vis des autres propriétaires et du lotisseur et précisent notamment les activités autorisées, les règles de stationnement et la répartition des charges. Il ne contient que des règles de droit privé.
Le règlement , quant à lui, est un document qui peut imposer des règles d'urbanisme plus contraignantes que celles du plan local d'urbanisme en vigueur, par exemple concernant les modalités d'implantation du bâti, l'aspect extérieur, les clôtures, les plantations.
Le cahier des charges, comme le règlement du lotissement, peuvent être modifiés par l'assemblée générale de l'association syndicale, à l'unanimité ou selon les règles de majorité suivantes : deux tiers des propriétaires détenant les trois quarts au moins de la superficie du logement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de la dite superficie, conformément à l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme.
L'article L. 111-5 du code de l'urbanisme précise que la reproduction d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.
Le dispositif proposé par le présent article, qui reprend la proposition n° 64 du rapport de M. Éric Doligé, définit les règles d'opposabilité des dispositions d'urbanisme contenues dans les cahiers des charges des lotissements visant à limiter le droit de construire. Celles-ci ne seraient opposables que si les cahiers des charges des lotissements ont fait l'objet d'une publication au bureau des hypothèques. Pour cela, la publication au journal officiel des hypothèques devrait obtenir la majorité qualifiée des co-lotis. Dans le cas contraire, si le cahier des charges n'a pas été publié au bureau des hypothèques, les stipulations ayant pour effet de limiter le droit de construire au sein d'un lotissement deviendraient caduques cinq ans après l'approbation du lotissement.
Selon l'exposé des motifs, ces dispositions visent à contourner les règles d'unanimité nécessaires pour modifier les règles contenues dans les cahiers des charges, souvent difficiles à obtenir, ce qui conduirait à figer le développement de certains lotissements. C'est pourquoi, actuellement, les lotisseurs, afin de contourner les règles de l'unanimité, préfèrent avoir recours au règlement.
Le II du présent article propose d'appliquer ces dispositions aux lotissements autorisés antérieurement à la présente loi à compter du 1 er janvier suivant la promulgation de celle-ci, pour un délai de cinq ans.
Les formalités de publication proposées par l'article 23 visent à rendre caduques, si elles ne sont pas effectuées, les clauses des cahiers des charges ayant pour effet de limiter le droit de construire. L'objectif étant de rechercher la caducité des cahiers des charges, leur publication est rendue plus difficile puisque le présent article prévoit que, pour les seuls lotissements autorisés avant l'entrée en vigueur de la présente proposition de loi, elle doit être demandée par la majorité qualifiée des colotis.
On rappellera que le cahier des charges a une nature contractuelle. Ainsi, toute disposition législative ayant pour objet ou pour effet d'affecter leur contenu doit respecter le principe constitutionnel de la liberté contractuelle. Le juge constitutionnel a d'ailleurs rappelé que « le législateur ne saurait porter aux contrats légalement conclus une atteinte qui ne soit pas justifiée par un motif d'intérêt général suffisant. » 50 ( * )
Or, le présent article visant à donner à une minorité de colotis - puisqu'une majorité qualifiée est nécessaire pour demander la publication aux hypothèques - le pouvoir de s'opposer à la publication nécessaire au maintien en vigueur de stipulations des cahiers des charges légalement conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, il peut être considéré comme portant une atteinte excessive à la liberté contractuelle.
C'est pourquoi votre rapporteur propose la suppression de cet article.
La commission a supprimé l'article 23 .
* 50 CC, 2009-592 DC du 19 novembre 2009, Loi relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie.