ARTICLE 11 - Aménagement du régime des plus ou moins-values sur titres de sociétés à prépondérance immobilière pour les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés
Commentaire : dans un objectif de neutralité fiscale et d'harmonisation du régime fiscal des actifs immobiliers détenus directement ou par l'intermédiaire de structures dédiées, le présent article propose d'extraire du régime favorable des plus et moins-values à long terme les titres de sociétés à prépondérance immobilière, dont une nouvelle définition législative est proposée.
I. LE DROIT EXISTANT
A. LE CHAMP DU RÉGIME DES PLUS ET MOINS VALUES À LONG TERME
1. Le principe de l'imposition réduite
Les immobilisations sont en principe destinées à demeurer durablement dans le bilan de l'entreprise, et la plus ou moins-value afférente à leur cession doit être prise en compte pour la détermination du résultat imposable de la société.
En raison de l'origine et de l'affectation des plus-values, souvent réinvesties pour renouveler les immobilisations, un régime dérogatoire favorable aux entreprises a cependant été instauré, conduisant à distinguer les plus-values à court ou long terme , les premières étant soumises à l'impôt sur le revenu (IR) au barème progressif ou à l'impôt sur les sociétés (IS) au taux de droit commun, et les secondes bénéficiant d'un taux d'imposition réduit ou d'une exonération.
Les plus-values réalisées dans les entreprises soumises à l'IS sont imposables quel que soit le montant du chiffre d'affaires. Le champ d'application du régime de long terme a été progressivement réduit à compter du 1 er janvier 1997, de telle sorte que la plupart des plus-values sont imposables au taux de droit commun, de la même façon que les bénéfices d'exploitation. Quoique relativement restreint, le champ des plus-values de long terme concerne toutefois des catégories d'actifs déterminantes pour certaines entreprises , en particulier pour les holdings de participations et les groupes.
2. Les trois catégories de titres et produits concernées
Le régime des plus-values de long terme, défini par l'article 219 du code général des impôts, est ainsi applicable aux actifs suivants :
1) Les titres de participation 72 ( * ) détenus depuis au moins deux ans . Sont en particulier considérés comme tels « les parts ou actions de sociétés revêtant ce caractère sur le plan comptable » 73 ( * ) . La doctrine comptable retient des critères économiques et stratégiques pour définir les titres de participation. Il s'agit des titres dont la possession durable est estimée utile à la vie de l'entreprise, notamment parce qu'ils permettent d'exercer une influence notable ou un contrôle sur la société émettrice. Ces titres ne se caractérisent donc pas exclusivement par une perspective de rentabilité financière, ce qui les distingue des titres de placement , mais s'inscrivent dans une politique de détention à long terme de l'investisseur.
La définition fiscale est cependant plus large que l'acception comptable , puisque sont également assimilés à des titres de participation 74 ( * ) : les actions reçues en exécution d'une offre publique d'achat ou d'échange par l'entreprise qui en est l'initiatrice, et les titres ouvrant droit au régime des sociétés mères des articles 145 et 146 du code général des impôts, quand bien même l'entreprise n'aurait pas opté pour l'application du régime.
Pour bénéficier de l'assimilation aux titres de participation, ces actions ou titres doivent être inscrits en comptabilité au compte de titres de participation ou à une subdivision spéciale d'un autre compte du bilan correspondant à leur qualification comptable.
2) Aux termes du 1 de l'article 39 terdecies du code général des impôts, les produits nets de concessions de brevets , d'inventions brevetables ou de certains procédés de fabrication industrielle bénéficient également du régime du long terme (cf. le commentaire de l'article 8 du présent projet de loi de finances).
3) Les cessions de parts de fonds communs de placement à risque ( FCPR ) et actions de sociétés de capital risque ( SCR ), détenues depuis au moins cinq ans par l'entreprise, lorsque ces fonds ou sociétés respectent certaines conditions prévues à l'article 163 quinquies B du code général des impôts 75 ( * ) et au I de l'article premier de la loi n° 85 695 du 11 juillet 1985 portant diverses dispositions d'ordre économique et financier.
Les titres de portefeuille que sont les actions ou parts de sociétés constituant des titres de placement, les bons de souscription d'actions ou d'obligations, les obligations et titres assimilés, les parts et actions d'organismes de placement collectif en valeurs mobilières et de fonds communs de créances sont en revanche exclus du régime .
B. LES TAUX SPÉCIFIQUES D'IMPOSITION
1. L'exonération de la plupart des titres de participation
Le régime fiscal dérogatoire des plus-values à long terme se caractérise par une imposition à un taux réduit d'IS. Jusqu'à la réforme intervenue fin 2004, ce taux était de 19 % et subordonné à la dotation du montant net de la plus-value à une réserve spéciale, dénommée « réserve spéciale des plus-values à long terme ». Tout prélèvement sur cette réserve, en particulier à des fins de distribution, donnait lieu à une imposition complémentaire au taux de 14,33 %, correspondant in fine à une imposition au taux normal de l'IS.
Adopté à l'initiative de votre commission des finances, l'article 39 de la loi de finances rectificative pour 2004 n° 2004 1485 du 30 décembre 2004 a introduit une réforme ambitieuse de la fiscalité des plus-values de long terme , et plus particulièrement des cessions de titres de participation, consistant en la pérennisation d'un taux réduit à 15 %, sans obligation de doter la réserve précitée, et en une exonération des plus-values sur les titres de participation, à l'exception des titres de sociétés à prépondérance immobilière (cf. infra ).
Ainsi pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2005, le taux d'imposition de droit commun du montant net des plus-values à long terme a été réduit de 19 % à 15 % . Les plus-values à long terme afférentes aux titres de participation ont quant à elles bénéficié d'une exonération progressive 76 ( * ) , avec un taux d'imposition de 8 % pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2006, puis une exonération pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2007, sous réserve de la réintégration dans le résultat d'une quote-part pour frais et charges égale à 5 % du montant de la plus-value nette annuelle et imposée au taux normal de l'IS.
Rappelons que pour financer la réforme, une taxe exceptionnelle (« exit tax »), au taux de 2,5 % et comportant deux fractions, a été prélevée en deux étapes (au 15 mars 2006 et au 15 mars 2007) sur le montant des réserves spéciales de plus-values à long terme existant à la clôture du premier exercice clos à compter du 31 décembre 2004. L'imposition était obligatoire pour la fraction de la réserve n'excédant pas 200 millions d'euros, sous déduction d'un abattement de 500.000 euros (tendant donc à exonérer les petites et moyennes entreprises), et optionnelle pour les réserves spéciales d'un montant supérieur à ce seuil.
2. L'imposition à 15 % des titres de sociétés à prépondérance immobilière
Afin de ne pas créer de distorsion excessive avec le régime d'imposition des actifs immobiliers détenus en direct, imposés au taux normal de 33,33 %, les titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI) n'ont pas été inclus dans le champ des titres de participation progressivement exonérés , mais bénéficient du taux réduit de 15 % au même titre que les produits nets de concessions de brevets et certaines parts de FCPR et SCR. La définition des SPI fut renvoyée à un décret.
L'article 46 quater -0 RH de l'annexe III du code général des impôts, inséré par le décret n° 2006-1797 du 23 décembre 2006, définit ainsi les SPI selon un double critère de composition et de destination de l'actif . Sont ainsi considérées comme SPI, pour l'application de l'article 219 du code général des impôts, précité, les sociétés :
« dont l'actif est à la date de la cession de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier 77 ( * ) ou par des titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière. Pour l'application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles ou les droits mentionnés à la phrase précédente lorsque ces biens ou droits sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale ».
Cette définition diffère sur certains critères - tels que le délai de détention des actifs, le caractère direct ou indirect de la détention, la cotation en bourse ou les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier - de celles retenues par le code général des impôts pour l'application d'autres régimes , tels ceux afférents aux droits d'enregistrement (article 726) et aux plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques (article 150 UB) ou par des non-résidents (article 244 bis A). Le 6° de l'article 257 du même code (relatif au régime de TVA des opérations des marchands de biens) fait également référence aux « sociétés immobilières », et le 5° du 1 de l'article 39 définit les immeubles de placement 78 ( * ) .
Bien que ne figurant pas explicitement dans la définition, les sociétés d'investissements immobiliers cotées ( SIIC ), qui bénéficient d'un régime fiscal spécifique pour leurs propres actifs, sont considérées par défaut comme des SPI pour l'application à leurs actionnaires du régime des plus et moins-values de long terme.
C. LE TRAITEMENT DES PROVISIONS POUR DÉPRÉCIATION
Sans revenir sur les détails et modalités de la constitution, de la déductibilité et de la reprise des provisions 79 ( * ) , il importe de rappeler que le 5° du 1 de l'article 39 du code général des impôts fait figurer, parmi les charges déductibles du bénéfice net imposable à l'IS ou à l'IR « les provisions constituées en vue de faire face à des pertes ou charges nettement précisées et que des événements en cours rendent probables, à condition qu'elles aient effectivement été constatées dans les écritures de l'exercice ».
Le traitement fiscal des reprises de provisions est analogue à celui des dotations : si la provision a été déduite du résultat comptable lorsqu'elle a été constituée, sa reprise constituera un produit imposable , et inversement il n'y a pas de conséquence fiscale si la provision était à l'origine non déductible. En cas de constatation de moins-values sur l'élément cédé, celle-ci se compense à due concurrence avec la reprise de la provision.
Parallèlement à la réduction progressive du taux d'imposition des plus-values sur titres de participation, l'article 25 de la loi de finances pour 2006 a introduit un plafonnement de la déductibilité des provisions pour dépréciation de titres de participation, constituées en 2005 et 2006, à hauteur des moins-values latentes nettes à la clôture de l'exercice. Cette déductibilité est appréciée distinctement au sein de chaque catégorie de titre de participation (fonction du taux d'imposition applicable), bénéficiant ou non du régime d'exonération, selon un principe de « sectorisation » des plus et moins-values latentes nettes.
II. LE DISPOSITIF PROPOSÉ PAR LE PRÉSENT ARTICLE
Le présent article tend à mettre fin à l'application du régime des plus ou moins-values à long terme aux plus et moins-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, et donc à les imposer au taux normal de l'IS . Il insère également une nouvelle définition légale des SPI et précise le traitement des provisions pour dépréciation de titres de SPI et des moins-values en stock. Le IV précise les dates d'application, à compter du 1 er janvier ou du 26 septembre 2007, des différentes dispositions.
A. LA SORTIE DES TITRES DE SPI DU RÉGIME DES PLUS ET MOINS-VALUES À LONG TERME
Le 2° du III du présent article insère un nouveau a sexies -0 bis dans le I de l'article 219 du code général des impôts, dont la première phrase dispose que « le régime des plus et moins-values à long terme cesse de s'appliquer à la plus ou moins-values provenant des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière réalisées à compter du 26 septembre 2007 ». Cette date correspond à la publication du projet de loi de finances pour 2008.
Le 3° du IV ajoute que le nouveau régime s'applique pour la détermination du résultat des exercices clos à compter de la même date. Dans les SPI dont l'exercice correspond à l'année civile, les plus-values réalisées entre le 26 septembre et le 31 décembre 2007 seront donc imposées au taux de 33,33 % au titre de l'exercice 2007.
En conséquence, le 1° du III supprime, dans le troisième alinéa du a quinquies de l'article 219, la mention tendant à exclure les titres de SPI du champ des titres de participation bénéficiant du régime d'exonération. Cette exclusion est désormais inutile compte tenu de la date de prise d'effet, précisée au 2° du IV , des mentions rédactionnelles des 1° et 3° du III , soit les cessions de titres de SPI réalisées à compter du 26 septembre 2007.
Par coordination, le 3° du III substitue la référence au nouveau a sexies -0 bis au a quinquies dans le 1 du a sexies de l'article 219, relatif aux sommes réparties par un FCPR et aux distributions des SCR (qui bénéficient de l'exonération à compter de 2007), afin de maintenir l'exclusion des titres de SPI de ce régime d'exonération pour les cessions intervenues après le 26 septembre 2007.
B. UNE NOUVELLE DÉFINITION LÉGISLATIVE DES SPI
Le premier alinéa du nouveau a sexies -0 bis du I de l'article 219, inséré par le 2° du III du présent article, prévoit également une définition des SPI, qui reprend dans les mêmes termes celle figurant à l'article 46 quater -0 RH de l'annexe III du code général des impôts, précédemment exposée.
Cette définition est plus extensive que celles figurant dans d'autres articles du code général des impôts, dès lors qu'elle englobe, pour l'application du nouveau régime, la détention indirecte de titres de SPI, les droits afférents à certains contrats de crédit-bail et les sociétés foncières cotées en tant qu'elles sont soumises à l'IS, en particulier les sociétés d'investissement immobilier cotées ( SIIC ). Les SIIC bénéficient cependant de l'exonération de droits d'enregistrement pour leurs propres acquisitions et, jusqu'au 31 décembre 2008, de l'imposition réduite au taux de 16,5 % des plus-values résultant d'apports ou cessions d'actifs immobiliers effectués à leur profit 80 ( * ) (régime dit « SIIC 2 »).
La prépondérance immobilière est donc appréciée, lors de la cession des titres, à l'aune de quatre critères :
- la nature immobilière des actifs, droits et titres détenus : immeubles en stock et loués, droits portant sur des immeubles, droits afférents à certains contrats de crédit-bail immobiliers, détention indirecte via des titres d'autres SPI ;
- le caractère majoritaire de la valeur réelle de ces actifs et droits dans l'actif de la société ;
- la date d'appréciation du seuil de 50 % : celle de la cession des titres ou la clôture du dernier exercice précédant la cession ;
- et la destination des actifs immobiliers : ne sont pas pris en compte, pour le franchissement du seuil d'actifs, les biens immobiliers professionnels affectés à l'exploitation de l'entreprise. Les filiales immobilières de groupes (de grande distribution par exemple) sont cependant susceptibles d'être qualifiées de SPI, dès lors que leur objet consiste à mettre simplement à la disposition d'autres sociétés du groupe des immeubles qu'elle détient.
C. LE TRAITEMENT DES PROVISIONS POUR DÉPRÉCIATION
Le principe de « sectorisation » du plafonnement de la déductibilité des provisions pour dépréciation (cf. supra ) était intrinsèquement lié au caractère progressif de l'exonération des plus-values sur titres de participation autres que ceux des SPI. L'exonération de ces titres étant acquise depuis le 1 er janvier 2007, le plafonnement ne concerne dans les faits plus que les provisions constituées sur les titres de SPI.
Le I du présent article en tire les conséquences en précisant que ce plafonnement des dotations aux provisions, prévu au vingtième alinéa du 5° du 1 de l'article 39 du code général des impôts 81 ( * ) , s'applique « aux seuls titres de sociétés à prépondérance immobilière [...] pour la détermination des résultats des exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2007 ». Compte tenu du champ couvert par le 5° du 1 de l'article, cette disposition s'applique également - a priori de façon marginale - aux entreprises imposées à l'IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Par coordination, le II du présent article tend à abroger le VI de l'article 209 du code général des impôts, qui prévoit la sectorisation du plafonnement 82 ( * ) . Le 1° du IV prévoit également l'application de ce dispositif pour la détermination du résultat des exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2007.
Ce maintien du plafonnement de la déductibilité des provisions pour dépréciation se veut cohérent avec celui instauré par l'article 25 de la loi de finances pour 2006 pour la détention en direct d'immeubles de placement . Ce dispositif entendait préserver les recettes de l'Etat, limiter les conséquences des nouvelles normes de comptabilisation par composant, et tirer les conséquences de la jurisprudence du Conseil d'Etat née de l'arrêt Société Roissy Films du 10 décembre 2004 83 ( * ) .
D. L'IMPUTATION « SECTORISÉE » DES MOINS-VALUES EN STOCK
Le troisième alinéa du nouveau paragraphe a sexies -0 bis introduit par le 2° du III du présent article prévoit un traitement du stock de moins-values à long terme analogue à la logique de sectorisation prévalant pour les provisions. Les moins-values afférentes à des titres de SPI restant à reporter à l'ouverture du premier exercice clos à compter du 26 septembre 2007, ou réalisées au cours du même exercice, sont ainsi prioritairement mais non exclusivement imputées sur des plus-values à long terme imposables à 15 %, secteur dont relevaient les titres de SPI avant cette date. L'article 39 de la loi de finances pour 2004, instaurant le régime d'exonération des titres de participation, avait également prévu un dispositif semblable d'encadrement de l'imputation des moins-values à long terme reportables.
Le troisième alinéa du nouveau paragraphe a sexies -0 bis dispose donc que ces moins-values à long terme peuvent, après compensation avec les plus-values à long terme et produits imposables à 15 %, s'imputer à raison des 15/33,33 emes de leur montant sur les bénéfices imposables au taux de droit commun de 33,33 %.
En effet, la nouvelle restriction du périmètre des plus-values imposées à 15 %, et donc le risque de ne pouvoir imputer qu'une fraction réduite des moins-values latentes sur titres de SPI , conduisent à atténuer la rigueur d'une sectorisation par ailleurs légitime, et donc à permettre une imputation supplémentaire sur des plus-values relevant de l'imposition de droit commun. Le dispositif de plafonnement et d'imputation introduit par l'article 25 de la loi de finances pour 2006 avait prévu le même mécanisme pour les titres dont le prix de revient était supérieur au seuil de 22,8 millions d'euros 84 ( * ) , à la suite d'un amendement de notre collègue député Gilles Carrez, rapporteur général du budget.
Conformément à la logique de plafonnement , cette imputation ne peut se faire que « dans la limite des gains nets retirés de la cession de titres de même nature », c'est-à-dire des plus-values nettes sur cessions de titres de SPI imposées à 33,33 %.
Le 3° du IV du présent article prévoit logiquement une application pour la détermination des résultats des exercices clos à compter du 26 septembre 2007.
A l'initiative de notre collègue député Gilles Carrez, rapporteur général du budget, et avec l'avis favorable du gouvernement, l'Assemblée nationale a adopté trois amendements rédactionnels à cet article.
III. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES
Votre rapporteur général observe que le présent dispositif est autant motivé par un objectif de rendement fiscal que par le souci d'éviter des structures immobilières dédiées plus ou moins fictives et d'harmoniser le traitement des plus-values d'actifs immobiliers détenus en direct (imposées au taux normal de l'IS depuis 1997) ou indirectement, via des SPI. En outre, les plus-values des personnes morales sur les cessions d'actions de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), forme sociétale des organismes de placement collectif immobilier (OPCI), sont d'ores et déjà imposées à 33,33 %.
Le recours à une SPI, et en particulier à une SIIC 85 ( * ) plutôt qu'à la détention directe d'immeubles peut conserver un intérêt au regard des droits d'enregistrement, via le recours à l'emprunt, les droits de 5 % étant assis sur le prix des titres diminué de l'emprunt restant à rembourser. De même, le relèvement du taux d'imposition est en partie compensé par le régime des moins-values sur titres de SPI, qui ne seront pas imputables sur les seules plus-values à long terme du secteur imposé à 15 % sur les dix exercices suivants, mais également sur le résultat imposable au taux de droit commun de la société cédante.
Le surcroît de recettes escompté est estimé à 50 millions d'euros en 2008 puis 200 millions d'euros à compter de 2009 , mais est vraisemblablement sous-évalué, comme cela a souvent été le cas en matière immobilière.
Ce dispositif pourrait cependant perturber certaines stratégies immobilières (notamment de filialisation et d'externalisation de la détention d'immeubles et locaux commerciaux) des groupes français, et risque d'inciter ceux-ci à recourir à des montages d'interposition de sociétés établies dans des pays à moindre pression fiscale. La « petite rétroactivité » née de l'application au 26 septembre 2007 est à juste titre contestée par les professionnels ; elle donne au marché un signal regrettable , après le succès des mesures prises à l'initiative de votre commission pour accroître la compétitivité des différents outils de l'immobilier coté.
Le présent dispositif inclut les cessions de titres de SIIC, sans pour autant vider de leur contenu les réformes successives « SIIC 1 », 2 puis 3. Votre rapporteur général croit cependant nécessaire de rappeler la nécessité de préserver les acquis de ces réformes structurantes , qui ont permis de développer un compartiment de marché dynamique 86 ( * ) et d'accélérer, par des cessions d'actifs immobiliers auprès de SIIC, le recentrage de certains groupes de services et de grande distribution sur leur « coeur de métier ».
Le régime des SIIC et ses adaptations successives ont ainsi permis d'exercer 5 effets de levier positifs 87 ( * ) sur les fondamentaux économiques du secteur immobilier en France, sur les investissements à long terme réalisés par les SIIC, sur la capacité de financement des SIIC et d'autres secteurs d'activités, sur les performances boursières de la Place de Paris et sur les recettes fiscales de l'Etat et des collectivités territoriales.
Votre rapporteur général estime qu'il serait dès lors souhaitable :
- de distinguer au sein des SPI entre les actions de sociétés cotées et les titres de sociétés civiles immobilières : les plus-values de cessions d'actions de sociétés cotées pourraient être imposées au taux de 16,5 % supérieur au taux actuel de 15 % et cohérent avec le régime des SIIC ;
- de reporter la date d'application du dispositif au 31 décembre 2007. L'application rétroactive au 26 septembre 2007 constitue en effet un changement trop brutal des règles du jeu et nuit au principe de confiance légitime.
Décision de la commission : votre commission a décidé de réserver sa position sur cet article.
* 72 Définis par le a ter du I de l'article 219 et le 5° du 1 de l'article 39 du code général des impôts.
* 73 L'inscription de titres au compte « Titres de participation » emporte ainsi présomption simple de leur qualification.
* 74 L'article 22 de la loi de finances pour 2007 a supprimé l'assimilation d'une troisième catégories de titres que sont les titres dont le prix de revient est au moins égal à 22,8 millions d'euros et qui remplissent les conditions ouvrant droit au régime des sociétés mères, autres que la détention de 5 % au moins du capital de la société émettrice. Ces titres ne bénéficient du régime des plus et moins-values à long terme que pour l'imputation (sur les plus-values imposées au taux de 15 %) des moins-values constatées sur des exercices clos avant le 31 décembre 2006.
* 75 Il s'agit, pour les FCPR dits « fiscaux », de l'exonération dont bénéficient les personnes physiques sur les plus-values réalisées.
* 76 Le bénéfice de cette exonération a été ultérieurement étendu (par la loi pour la confiance et la modernisation de l'économie du 26 juillet 2005) aux distributions réalisées par les FCPR et SCR, aux cessions de parts de FCPR et actions de SCR détenues depuis plus de cinq ans, et aux plus-values de cession de titres de participation réalisées depuis le 17 mai 2005 dans le cadre d'une cotation sur le marché Alternext.
* 77 Qui dispose, parmi les conditions définissant les opérations de crédit-bail :
« Les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail, soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire.
« En cas d'opération de crédit-bail sur le droit au renouvellement d'un bail, ce droit ne peut être invoqué que par le crédit-bailleur, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-8 du code de commerce. Les autres droits et obligations que le locataire tient des dispositions du décret précité sont répartis par contrat entre le propriétaire, le crédit-bailleur et le crédit-preneur.
* 78 Il dispose ainsi que « constituent des immeubles de placement les biens immobiliers inscrits à l'actif immobilisé et non affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale, à l'exclusion des biens mis à la disposition ou donnés en location à titre principal à des entreprises liées au sens du 12 de l'article 39 affectant ce bien à leur propre exploitation ».
* 79 On pourra, le cas échéant, se reporter utilement au commentaire de l'article 25 de la loi de finances pour 2006.
* 80 Sous réserve que la SIIC cessionnaire prenne l'engagement de conserver les biens acquis pendant au moins 5 ans.
* 81 Qui dispose :
« Les dotations aux provisions pour dépréciation comptabilisées au titre de l'exercice sur l'ensemble des titres de participation définis au dix-huitième alinéa ne sont pas déductibles à hauteur du montant des plus-values latentes existant à la clôture du même exercice sur les titres appartenant à cet ensemble. Pour l'application des dispositions de la phrase précédente, les plus-values latentes, qui s'entendent de la différence existant entre la valeur réelle de ces titres à la clôture de l'exercice et leur prix de revient corrigé des plus ou moins-values en sursis d'imposition sur ces mêmes titres, sont minorées du montant des provisions non admises en déduction au titre des exercices précédents en application de la même phrase et non encore rapportées au résultat à la clôture de l'exercice. Le montant des dotations ainsi non admis en déduction est affecté à chaque titre de participation provisionné à proportion des dotations de l'exercice comptabilisées sur ce titre ».
* 82 Il prévoit ainsi que « les dispositions du vingtième alinéa du 5° du 1 de l'article 39 s'appliquent distinctement aux titres de participation mentionnés au a quinquies du I de l'article 219 et aux autres titres de participation ».
* 83 Le Conseil d'Etat est ainsi revenu sur la doctrine de l'administration fiscale et a jugé qu'une dépréciation non définitive d'un élément d'un actif immobilisé pouvait être constatée par voie de provision, quand bien même cet actif serait amortissable .
* 84 L'article 25 avait ainsi exclu du régime du long terme les titres dont le prix de revient était au moins égal à 22,8 millions d'euros et qui satisfaisaient aux conditions ouvrant droit au régime des sociétés mères et filiales autres que la détention de 5 % au moins du capital de la société émettrice.
* 85 L'article 726 du code général des impôts prévoit qu'un droit d'enregistrement au taux de 5 % s'applique aux « cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière », ces dernières étant définies comme non cotées en bourse.
* 86 Ce sont ainsi pas moins de 27 milliards d'euros qui ont été investis en 2006 en immobilier d'entreprise, commercial et hôtelier.
* 87 Ces effets sont détaillés dans le commentaire de l'article additionnel après l'article 11, relatif à l'aménagement du régime des SIIC.