III. DEVELOPPER L'AIDE A L'INVESTISSEMENT LOCATIF
A. UN NOUVEAU DISPOSITIF EN FAVEUR DU LOGEMENT INTERMEDIAIRE
L'article 96 de la loi de finances pour 1999 a créé un nouveau dispositif fiscal en faveur du logement locatif privé (dispositif dit " Besson "), en remplacement du régime d'amortissement autonome pour les biens locatifs neufs prévu par l'article 29 de la loi n° 96-314 du 12 avril 1996 portant diverses dispositions d'ordre économique et financier (dispositif dit " Perissol"), qui s'est achevé au 31 août 1999 pour les immeubles ayant obtenu un permis de construire avant le 31 décembre 1998.
Dans le neuf, le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée au moins égale à 9 ans soit à une personne physique, soit à une personne morale. L'avantage fiscal dans le neuf consiste en un régime d'amortissement : le bailleur déduit de ses revenus fonciers 8 % du prix du logement les 5 premières années et 2,5 % de ce prix les 4 suivantes. A l'issue des neuf ans, il a la possibilité de continuer à amortir son bien à raison de 2,5 % par an pendant 6 ans si les conditions demeurent respectées. L'option pour l'amortissement du logement entraîne la possibilité d'amortir les gros travaux et la baisse de 14 % à 6 % du taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, pendant la durée d'amortissement.
Dans l'ancien, le bailleur doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant une durée au moins égale à 6 ans. L'avantage fiscal consiste en un relèvement du taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers de 14 % à 25 % pendant 6 ans, puis par période renouvelable de 3 ans si les conditions demeurent respectées.
L'objectif de ce nouveau dispositif fiscal est de créer un véritable parc locatif intermédiaire, qui de fait accueillerait des ménages sous une double condition de ressources et de loyers .
Les locataires sont en effet soumis à des plafonds de ressources stricts, identiques pour la location dans le neuf ou dans l'ancien :
Plafonds de ressources des locataires
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Composition du foyer locataire : |
IdF |
Province |
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Personne seule (PS) |
116 430 F |
97 200 F |
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Couple marié (CM) |
191 350 F |
148 830 F |
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PS ou CM +1 |
229 830 F |
178 190 F |
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PS ou CM + 2 |
274 370 F |
215 650 F |
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PS ou CM + 3 |
325 000 F |
253 110 F |
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PS ou CM + 4 |
365 490 F |
285 510 F |
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Majorations par personne à charge |
+ 41 510 F |
+ 32 400 F |
Source : DGUHC
De même, les loyers sont encadrés L'engagement du contribuable prévoit que les loyers et les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds fixés par le décret n° 99-244 du 29 mars 1999. Ces plafonds sont revalorisés chaque année. Pour les locations dans le neuf conclues en 2000, les loyers plafonds s'élèvent à 76 F en zone 1 bis (Paris et communes limitrophes), 66 F en zone 1 (reste de l'agglomération parisienne), 51 F en zone 2 (reste de l'Ile de France et agglomérations de plus de 100 000 habitants), et 46 F en zone 3 (reste du territoire). Pour les logements anciens, les plafonds de loyer sont fixés pour 2000 à 66 F en zone 1 bis, 56 F en zone 1, 36 F en zone 2 et 31 F en zone 3. Les plafonds de ressources sont les mêmes que pour les logements neufs. Le logement doit répondre en outre à certaines normes d'habitabilité, annexées au décret du 29 mars 1999.
L'avantage fiscal est donc conditionné à cette vocation " sociale " et doit, par conséquent, être suffisamment incitatif pour compenser en partie les restrictions apportées par le respect d'un plafond de loyer.