B. LE RETOUR A UN PRODUIT UNIQUE SANS INVERSION DE TENDANCE
1. Les caractéristiques du prêt locatif à usage social
Face à la crise de la construction sociale, le gouvernement a souhaité mettre en place un nouveau produit.
Le prêt locatif à usage social (PLUS) regroupe les PLA et les PLA-LM.
Les organismes d'HLM et les sociétés d'économie mixte ayant pour objet statutaire la réalisation de logements sont les seuls bénéficiaires du nouveau produit.
Le " PLUS " bénéficie d'un taux de subvention de 5 % pour la construction neuve et 10 % pour les opérations d'acquisition-amélioration dans l'ancien, avec un prêt de la caisse des dépôts et consignations de 3,45 %.
Par ailleurs le nouveau régime prévoit que :
- au moins 30 % des logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n'excèdent pas 60 % des plafonds des ressources fixés pour l'attribution des logements sociaux (ménages éligibles aux anciens PLA à loyer minoré),
- parallèlement, 10 % des logements de chaque opération peuvent être loués à des locataires dont les ressources excèdent, dans la limite de 120 %, les plafonds de ressources fixés pour l'attribution des logements sociaux.
Alors que six types de prêts existaient auparavant, la réforme du financement du logement social procède par réunification des produits en ne laissant plus subsister que trois formules :
- le PLA intégration destiné aux ménages aux revenus très modestes. Il bénéficie d'une subvention à 20 % et d'un taux ramené de 3,8 à 3,05 % ;
- le PLA construction-démolition, avec une substitution à 12 % et un taux ramené de 3,8 à 3,05 % ;
- le " PLUS ", prêt locatif à usage social, avec un taux de 3,45 % contre 4,3 % pour l'ancien PLA. Le taux de la subvention associée est de 5 % dans le neuf et 10 % en acquisition-amélioration, le taux de TVA à 5,5 % étant maintenu pour toutes les opérations. La durée des prêts est en outre allongée à 50 ans pour l'acquisition du foncier et les opérations d'acquisition-amélioration.
Les taux de subventions sont les suivants :
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Catégories d'opérations |
Opérations de construction neuve (2° du R.331-15 a) du CCH |
Opérations d'acquisition- amélioration (3° du R.331-15 a) du CCH |
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PLUS opérations expérimentales opérations de construction-démolition résidences sociales (avec gestion parahôtelière antérieure au 1er janvier 1998) |
5 % (dérogation préfet : 6,5%) 8 % 12 % 12 % |
10 % (dérogation préfet : 11,5 %) 13 % 12 % 12 % |
Le PLUS bénéficiant d'une subvention de 5 % pour la construction neuve et de 10 % pour l'acquisition-amélioration, ces mesures ont conduit à un retour à la fongibilité des lignes 65-48/10 (PALULOS, PLA d'acquisition-amélioration) et 65-48/03 (PLA-LM et PLA-I).