C. LA RÉHABILITATION DE L'IMMOBILIER TOURISTIQUE : UNE BONNE IDÉE EN PANNE !
1. Les incitations fiscales à l'investissement dans l'hébergement touristique
S'inspirant du dispositif " Périssol " qui
autorisait les acquéreurs de logements neufs mis en location à
déduire de leurs revenus fonciers une partie du prix de ce logement
à travers un amortissement calculé sur 25 ans, la loi de finances
rectificative pour 1998 prévoit un nouveau dispositif d'aides à
l'investissement locatif dans les résidences de tourisme.
Cette mesure s'inscrit dans une démarche d'aménagement et de
développement durable du territoire
puisqu'elle ouvre droit,
à la demande de l'investisseur, à une réduction
d'impôt sur le revenu
si ce type de placement est
réalisé dans des zones de revitalisation rurale
.
La mesure est cependant limitée dans le temps puisque l'investissement
doit être réalisé entre le
1
er
janvier 1999 et le 31 décembre 2002.
Le dispositif fiscal diffère selon le type d'investissement
réalisé :
- Pour l'acquisition de logement neuf ou en l'état futur
d'achèvement, la réduction d'impôt est calculée sur
le prix de revient de ces logements dans la limite de 250.000 francs pour
une personne célibataire, veuve ou divorcée et de
500.000 francs pour un couple marié. Son taux est de 15 % Il ne
peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt
à la fois et elle est répartie sur quatre années au
maximum. Elle est accordée au titre de l'année
d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est
postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de
cette même année.
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant au
moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.
Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date
d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est
postérieure.
- Pour les dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de grosses
réparations ou d'amélioration, la réduction est
calculée, au taux de 10 %, sur le montant de ces travaux, à
l'exclusion de ceux qui constituent des charges déductibles des revenus
fonciers en application de l'article 31 du code général des
impôts, réalisés à l'occasion de l'opération.
Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement des
travaux. Les travaux doivent avoir nécessité l'obtention d'un
permis de construire.
La location doit prendre effet dans le délai d'un mois après
réalisation des travaux.
- Dans le cas d'un logement d'une société non soumise
à l'impôt sur les sociétés, le porteur de parts, qui
s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à
l'expiration du délai de location de neuf ans,
bénéficie des mêmes réductions d'impôt que
pour une acquisition directe.
Compte tenu du caractère récent de cette mesure, il n'est pas
encore possible de disposer d'un bilan d'évaluation.
2. Les incitations fiscales à la réhabilitation de l'hébergement touristique
Comme
votre rapporteur pour avis avait eu l'occasion de le souligner l'an dernier,
l'hébergement touristique en montagne et sur le littoral est
marqué par la prépondérance de la résidence
secondaire, le vieillissement du parc et l'insuffisance d'entretien, qui
aboutissent à une dégradation de l'offre accompagnée de
techniques de commercialisation trop souvent rudimentaires.
Cette situation a été mise en évidence par les élus
locaux, qui constatent une baisse d'activité pour leurs stations, se
traduisant notamment par un surcoût du fonctionnement des
équipements publics et une baisse d'activité pour les entreprises
locales liées au tourisme.
L'article 34 de la loi de finances pour 1999 complète
l'article 261 D du code général des impôts et
prévoit l'assujettissement à la TVA des prestations
d'hébergement, permettant ainsi la déductibilité de la
taxe grevant les travaux d'investissement des meublés dans les villages
résidentiels de tourisme (VRT), sous réserve que ceux-ci
s'inscrivent dans une opération de réhabilitation de l'immobilier
de loisirs.
Cette disposition législative prévoit que les conditions
d'exploitation des villages résidentiels de tourisme et la
définition d'une opération de réhabilitation de
l'immobilier de loisirs sont fixées par deux décrets en Conseil
d'Etat qui font actuellement l'objet de consultations
interministérielles.
Les avantages attendus de la mise en place de ce nouveau dispositif
sont
:
- d'une part, de créer un cadre d'intervention adapté aux
stations touristiques, pour permettre la réhabilitation de
l'hébergement touristique qui doit retrouver un niveau de qualité
tout en améliorant l'organisation urbaine (espaces publics
notamment) ;
- d'autre part, d'inciter les propriétaires à engager ou
à faire engager des travaux de réhabilitation et à mettre
leurs appartements sur le marché pour
Le nouveau produit touristique que constitue le village résidentiel
de tourisme suppose que les trois conditions suivantes soient
réunies :
- l'opération de réhabilitation et de commercialisation doit
être réalisée par un exploitant unique, enregistrant dans
ses comptes et sous sa responsabilité les mouvements de perception et
déduction de la TVA ;
- les propriétaires doivent conclure avec l'exploitant un contrat
de location d'au moins neuf ans ;
- un classement rigoureux permettant d'identifier un produit
d'hébergement et des prestations touristiques est effectué par le
Préfet conformément à la réglementation prise par
le ministre chargé du tourisme.
Compte tenu de l'intérêt de ce dispositif -attendu par les
élus de la montagne et du littoral- votre rapporteur pour avis
déplore le retard pris dans l'adoption des textes d'application, qui
empêche à ce jour sa mise en oeuvre
.
Il lui semble, de plus, que la mesure récente d'abaissement du taux de
TVA, intervenue depuis le 15 septembre 1999, qui porte sur l'ensemble des
travaux réalisés sur le logement, qu'ils soient effectués
par les propriétaires ou les locataires, dans les résidences
principales ou secondaires rend -de facto- la mesure adoptée l'an
dernier beaucoup moins attractive. La récupération portera
désormais sur 5,5 % du coût des travaux et non plus 20,6 %.
De plus, il lui apparaît que cette mesure sera insuffisante pour
permettre aux communes de mener des politiques locales de
réhabilitation, au regard du nombre de meublés à
réhabiliter (plus d'un million de lits).
Ce dispositif devrait donc s'inscrire dans un cadre juridique
approprié permettant aux collectivités locales d'intervenir
légalement et efficacement. Or, le régime juridique des aides
économiques des collectivités locales est inadapté
.
Leur intervention économique reste trop encadrée, et les
communes, en l'absence d'une évolution des textes, doivent respecter le
régime actuel des aides directes et indirectes, issu des lois de
décentralisation. Elles ne peuvent intervenir qu'en complément
d'un dispositif préexistant au niveau de la région, soit sous la
forme de primes régionales à l'emploi, soit d'avances, de
prêts ou de bonification d'intérêts, à l'exception
des avances à taux nul et des avances en compte courant.
L'engagement financier des collectivités locales est cependant une
des conditions principales de la réussite des opérations de
réhabilitation. Il est donc indispensable de préciser les
mécanismes d'aides des collectivités locales dont pourraient
bénéficier les propriétaires
. Des évolutions
s'imposent également sur la réglementation des
sociétés d'économie mixte (SEM) qui seront probablement
les opérateurs locaux principaux dans le domaine de la
réhabilitation.
Par ailleurs, il faudrait envisager d'adapter le cadre juridique des
opérations programmées pour l'amélioration de l'habitat
(OPAH), afin qu'elles puissent inclure la rénovation de l'immobilier
locatif de tourisme en mobilisant les ressources de l'Agence nationale pour
l'amélioration de l'habitat (ANAH).
Pour toutes ces raisons, l'examen du projet de loi modifiant le
régime juridique d'intervention économique des
collectivités territoriales devra mobiliser l'attention de la Commission
des Affaires économiques.
En effet,
ce texte permettrait aux
collectivités territoriales et à leurs groupements d'accorder des
aides financières aux entreprises dans le cadre d'un projet de
création ou d'acquisition d'entreprise ou de développement
d'activité, selon les termes du nouvel article L.1512-7 du code
général des collectivités territoriales.
Cet article indique qu'un "
un décret en Conseil d'Etat
précise la nature des dépenses éligibles..... et le
montant maximum des aides
".
Or, selon les renseignements obtenus auprès de l'administration, il
semblerait qu'à la différence du ministère de
l'Intérieur, le ministère de la fonction publique et de la
réforme de l'Etat n'entende pas inclure la réhabilitation de
l'immobilier de loisir dans les activités éligibles.
Il conviendra, lors de l'examen de ce projet de loi, d'appuyer les
démarches entreprises par les associations des élus
représentant les communes touristiques du littoral et de la montagne
pour obtenir des assurances sur ce point important.
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La Commission des affaires économiques a émis un avis défavorable à l'adoption des crédits consacrés au tourisme, inscrits dans le projet de loi de finances pour 2000.