B. LES RAISONS STRUCTURELLES DE LA SOUS-CONSOMMATION DES CRÉDITS
•
En neutralisant les effets techniques des rythmes de programmation
administrative, il apparaît que la baisse s'est engagée dès
1994 et que, depuis 1996, elle est stabilisée autour d'un rythme
annuel de 50.000 PLA utilisés.
Les raisons à rechercher sont d'ordre structurel et tiennent à
l'environnement économique du logement social autant qu'à la
situation financière des organismes d'HLM.
• L'une des raisons est le déséquilibre
constaté dans la répartition territoriale des logements sociaux.
Certaines communes, jugeant qu'elles ont suffisamment de logements sociaux,
refusent d'accueillir de nouveaux projets d'implantation. Ces projets se
heurtent également aux réactions d'une opinion publique de plus
en plus réticente. Pour y remédier, il faut très
certainement
encourager la recherche de solutions adaptées au niveau
intercommunal,
et tel est l'un des objectifs de la loi d'orientation
relative à la lutte contre les exclusions.
- Globalement la demande de logements sociaux reste supérieure
à l'offre, mais l'écart se réduit avec des
différences sensibles selon les communes et les quartiers. Sur les
localisations, en déclin démographique ou économique ou
peu attractives, la construction de nouveaux logements sociaux va
accroître la vacance, par transfert de la demande.
Mais surtout la demande a changé de nature. Elle est devenue volatile,
sélective, quelles que soient les caractéristiques
socio-économiques des demandeurs. Face à cette offre très
diversifiée qui porte autant sur le logement lui-même que sur son
environnement immédiat (transports en commun, écoles, commerces
de proximité, services publics), les organismes HLM doivent s'adapter
très rapidement. Pour éviter le développement de la
vacance sur le parc existant, ils privilégient les opérations de
réhabilitation, d'où la forte croissance des subventions PALULOS
distribuées depuis trois ans. Ainsi en 1997, sur 2,55 milliards de
francs de crédits disponibles localement au titre de la ligne fongible,
2,11 milliards de francs de crédits ont été
consommés en PALULOS, pour réhabiliter 156.073 logements et 236
millions de francs en crédits PLA..
- On constate parfois un déséquilibre entre le niveau des
loyers proposés et le niveau de solvabilité des candidats
à un logement HLM, compte tenu du mode de calcul de l'APL.
• Mais pour l'essentiel, les organismes d'HLM sont
confrontés au problème majeur du déséquilibre
d'exploitation des PLA, surtout pour ceux qui ont beaucoup construit depuis 20
ans, en raison du taux d'intérêt réel élevé
des emprunts.
Ainsi sur le loyer moyen d'un PLA qui est de 2.000 francs/mois,
1.600 francs soit 80 % sont consacrés au remboursement des
prêts CDC. Pour les 2.500.000 autres logements HLM, le loyer moyen est de
1.600 francs et 600 francs sont consacrés au remboursement.
L'équilibre des PLA repose donc sur les autres logements. Ceci
relève bien de la gestion des HLM fondée sur la
péréquation des charges, mais dans certains cas, il est
impossible d'augmenter fortement les loyers du parc le plus ancien, pour
absorber un déséquilibre PLA accru.
Comme l'évolution des loyers HLM est modérée, et que le
patrimoine construit entre 1960 et 1980 appelle des dépenses d'entretien
plus fortes en vieillissant, la marge d'autofinancement, faible
structurellement, se réduit dangereusement. Tout ceci pèse sur
les capacités d'investissements des organismes d'HLM.