B. DES MESURES POUR FAVORISER LA MIXITÉ SOCIALE DANS L'HABITAT ET AMÉLIORER LES CONDITIONS DE VIE DANS LES LOGEMENTS SOCIAUX DES QPV
Selon les informations transmises par l'Union sociale pour l'habitat à votre rapporteure, un million de logements Hlm étaient situés dans une zone urbaine sensible en 2013, soit 24 % du parc Hlm.
Le comité interministériel à l'égalité et à la citoyenneté (CIEC) a rappelé la nécessité de favoriser la mixité sociale dans les logements des quartiers prioritaires de la politique de la ville.
La loi de finances pour 2016 prévoit deux mesures spécifiques destinées à favoriser cette mixité sociale. Ces mesures complètent ainsi une mesure fiscale prorogée l'an dernier au bénéfice des organismes Hlm et dont la contrepartie permet d'améliorer les conditions de vie des habitants des quartiers prioritaires.
1. Des mesures fiscales pour favoriser la mixité sociale
Le législateur a souhaité favoriser la production d'une offre de logements diversifiée dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
À cette fin, un taux de TVA réduit à 5,5 % est appliqué, en application de l'article 278 sexies du code général des impôts, aux opérations d'accession sociale à la propriété :
- jusqu'au 31 décembre 2024 dans les quartiers faisant l'objet d'un PNRU ;
- dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville définis à l'article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine qui font l'objet d'un contrat de ville prévu à l'article 6 de la même loi ou entièrement situés, à la même date, à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers .
Ce taux réduit est soumis au respect de conditions de plafond. Ces opérations sont destinées à des personnes physiques dont les ressources sont inférieures au plafond des ressources applicables dans le parc Hlm majoré de 11 %. En outre, le prix de vente ou de construction des logements doit être inférieur aux plafonds applicables au contrat de location-accession.
Les dispositions fiscales supposaient la conclusion des contrats de ville au 3 mars 2015. Or, la plupart des contrats de ville n'ont pas été signés avant l'été 2015 ou n'ont pas fait l'objet d'un avant-contrat de ville. Afin de ne pas pénaliser les accédants à la propriété, les députés ont adopté un article 2 bis dans le présent projet de loi tendant à préciser que le taux réduit de TVA s'appliquera aux demandes de permis de construire entre le 1 er janvier et la date de signature du contrat de ville.
S'agissant du logement intermédiaire , l'article 279-0 bis A du code général des impôts prévoit l'application d'une TVA au taux réduit de 10 % pour la livraison de logements à condition que ces logements soient :
- situés en zone tendue ;
- intégrés dans un ensemble immobilier comportant 25 % de logements sociaux ;
- destinés à être loués à des personnes dont les ressources ne dépassent pas les plafonds prévus dans le cadre du dispositif « Pinel ».
Pour tenir compte des engagements pris par le Gouvernement lors du comité interministériel pour l'égalité et la citoyenneté (CIEC), et ainsi limiter la construction de logements sociaux dans les quartiers défavorisés et encourager la construction de logements intermédiaires et l'accession à la propriété, les députés ont adopté dans le présent projet de loi de finances pour 2016 un article 3 ter dispensant du respect de la condition de construction de 25 % de logements sociaux lorsque le bien se situe dans des communes comptant déjà plus de 50 % de logements locatifs sociaux ou situé dans les quartiers faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine avec l'Anru .
Les députés ont en outre adopté un article 9 bis au présent projet de loi de finances pour 2016 tendant à ce que les personnes vendant des terrains situés dans des quartiers faisant l'objet d'un projet de renouvellement urbain à des organismes HLM ou à un cessionnaire qui s'engage à réaliser des logements sociaux ne puissent bénéficier de l'exonération d'imposition des plus-values immobilières prévue par l'article 150 U du code général des impôts.
Ces mesures fiscales qui viennent en complément du renforcement de l'application des obligations de construction de logements sociaux prévues par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU, doivent permettre de favoriser la mixité sociale dans les quartiers.
Votre rapporteure approuve ces mesures qui permettront d'accroître la mixité sociale dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
2. L'amélioration des conditions de vie dans les logements sociaux des quartiers prioritaires
Depuis 2011, les organismes Hlm peuvent bénéficier d'un abattement de 30 % de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les logements sociaux situés dans les zones urbaines sensibles à condition de respecter les conditions suivantes :
- la signature d'une convention d'utilité sociale ; à partir de 2016, la signature d'un contrat de ville ;
- la justification du montant et du suivi des actions entreprises par ces organismes pour améliorer les conditions de vie des habitants en contrepartie de l'abattement.
La loi de finances pour 2015 a prorogé ce dispositif jusqu'en 2020.
Ce dispositif s'applique aux logements anciens, les constructions neuves financées à plus de 50 % par des prêts aidés de l'État étant déjà exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans à compter de l'année de leur achèvement. Cette mesure fiscale est estimée à 150 millions d'euros. Seul 26 % du montant serait remboursé par l'État aux communes, ce que regrette votre rapporteure .
En contrepartie, les bailleurs sociaux doivent s'engager à améliorer la qualité de vie des habitants de ces quartiers par des actions qui contribuent notamment à la tranquillité publique et à l'amélioration du cadre de vie . L'abattement de TFPB permet de financer des actions de droit commun faisant l'objet de moyens renforcés dans les QPV et/ou des actions spécifiques à ces quartiers. Il ne peut être utilisé pour financer le « rattrapage » des moyens de gestion de droit commun. En outre, ces nouvelles actions ne doivent pas conduire à une augmentation des loyers et des charges des locataires.
Le 29 avril dernier, une charte établissant un « cadre national d'utilisation de l'abattement de taxe foncière des propriétés bâties (TFPB) dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville pour la qualité de vie urbaine » a été signée par le Gouvernement, l'Union sociale pour l'habitat (USH), les représentants de l'Association des maires de grandes villes (AMGVF) et de l'Association des communautés urbaines (Acuf), de l'Assemblée des communautés de France (ADCF) et de l'association Ville et Banlieue.
Ainsi, la charte précise que les actions doivent être menées dans les domaines suivants :
« - l'organisation d'une présence de proximité adaptée au fonctionnement social du quartier et le soutien aux personnels de proximité dans leur gestion des spécificités du patrimoine et des besoins des locataires,
« -l'adaptation des modes et rythmes d'entretien et de maintenance aux usages et modes d'habiter,
« -les dispositifs et les actions contribuant à la tranquillité résidentielle (dont la lutte contre l'occupation abusive des halls),
« -les actions de développement social permettant de développer la concertation et le « vivre ensemble »,
« -les petits travaux d'amélioration du cadre de vie (sécurité passive, réparation du vandalisme, ...). »
Une liste des actions à mener a été élaborée.
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Axe |
Actions spécifiques aux quartiers |
Renforcement des moyens de gestion de droit commun |
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Renforcement de la présence du personnel de proximité (par rapport à présence dans patrimoine hors QPV) |
Agents de médiation sociale |
Renforcement du gardiennage et surveillance |
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Agents de développement social et urbain |
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Coordonnateur HLM de la gestion de proximité |
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Référents sécurité |
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Formation/soutien des personnels de proximité |
Formations spécifiques (relation client, gestion des conflits, compréhension du fonctionnement social...) |
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Sessions de coordination inter-acteurs |
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Dispositifs de soutien |
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Sur-entretien |
Renforcement nettoyage |
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Enlèvement de tags et graffitis |
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Renforcement maintenance équipements et amélioration des délais d'intervention |
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Réparations des équipements vandalisés (ascenseurs...) |
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Gestion des déchets et encombrants/épaves |
Gestion des encombrants |
Renforcement ramassage papiers et détritus |
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Enlèvement des épaves |
Amélioration de la collecte des déchets |
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Tranquillité résidentielle |
Dispositif tranquillité |
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Vidéosurveillance (fonctionnement) |
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Surveillance des chantiers |
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Analyse des besoins en vidéosurveillance |
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Concertation / Sensibilisation des locataires |
Participation/implication/formation des locataires et associations de locataires |
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Dispositifs spécifiques à la sensibilisation à la maîtrise des charges, collecte sélective, nouveaux usages, gestes éco-citoyens... |
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Enquêtes de satisfaction territorialisées |
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Animation, lien social, vivre ensemble |
Soutien aux actions favorisant le « vivre ensemble » |
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Actions d'accompagnement social spécifiques |
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Services spécifiques aux locataires (ex : portage de courses en cas de pannes d'ascenseurs) |
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Actions d'insertion (chantiers jeunes, chantiers d'insertion) |
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Mise à disposition de locaux associatifs ou de services |
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Petits travaux d'amélioration de la qualité de service (hors quartiers ANRU) |
Travaux de sécurisation (gestion des caves, digicodes, Vigik...) |
Petits travaux d'amélioration du cadre de vie (éclairage, sécurisation abords, résidentialisation, signalétique...) |
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Surcoûts de remise en état des logements |
Source : cadre national d'utilisation de l'abattement de taxe foncière des propriétés bâties (TFPB) dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville pour la qualité de vie urbaine.
Une convention d'utilisation de l'abattement de TFPB signée par l'organisme Hlm, l'État et la collectivité concernée :
- indiquera les moyens mis en oeuvre dans les quartiers prioritaires, en comparaison du reste du parc ;
- fixera des objectifs, des actions et les modalités de suivi.
Cette convention sera annexée au contrat de ville.
Selon l'Union sociale pour l'habitat, une enquête réalisée en 2013 auprès des organismes Hlm bénéficiaires de cet abattement montre que les dépenses se répartissent de la manière suivante : le renforcement de la présence de personnel de proximité (37 %), la sécurisation des immeubles et les travaux d'amélioration de la qualité de service (32%), le sur-entretien et la gestion des épaves (14 %), des actions en faveur de l'insertion (9 %), des dispositifs de tranquillité (7 %).
L'utilisation de l'abattement de la TFPB s'intègre dans les démarches de la gestion urbaine de proximité (GUP) qui a pour objet d'organiser et de coordonner les interventions destinées à répondre aux besoins spécifiques des quartiers.