Question de M. MAUREY Hervé (Eure - UC) publiée le 01/12/2022
M. Hervé Maurey attire l'attention de M. le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires sur les difficultés à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés.
L'amélioration de la performance énergétique d'un logement en copropriété nécessite bien souvent des travaux relevant de la copropriété et non du propriétaire lui-même.
Or nombre de propriétaires font face à des difficultés pour obtenir de la copropriété de réaliser ces travaux.
Cette situation regrettable est favorisée par les intérêts différents qui peuvent exister entre propriétaires bailleurs et propriétaires occupants, les premiers sont contraints de réaliser ces travaux pour respecter les nouvelles obligations en matière de performance énergétique prévues par la loi et les seconds veulent souvent éviter des travaux coûteux.
L'impossibilité de réaliser ces travaux est extrêmement préjudiciable pour le propriétaire-bailleur qui depuis le 24 août 2022 ne peut plus augmenter les loyers des logements classés F ou G et qui, dès 2023, devra retirer son bien de la location avec l'interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores.
Entre outre, même s'il y un accord, les processus de décision qui peuvent être longs et parfois complexes ne permettront pas forcément aux propriétaires-bailleurs d'être en conformité avec les échéances prévues par le cadre légal.
Si la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a prévu que le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal à un propriétaire qui ne respecterait pas cette obligation du fait de travaux non réalisés au niveau de la copropriété, malgré ses demandes, les autres sanctions prévues à l'égard du propriétaire restent toujours applicables (comme la réduction ou la suspension du loyer).
Aussi, il souhaiterait connaître les mesures qu'il compte prendre pour remédier à cette situation et éviter que, lorsque le propriétaire a pris toutes les diligences pour obtenir que soient réalisés ces travaux dans la copropriété, en vain, celui-ci ne puisse pas être sanctionné ou subir des préjudices financiers liés à un gel du loyer ou à l'obligation de retirer son bien de la location.
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Transmise au Ministère auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement
Réponse du Ministère auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement publiée le 02/03/2023
La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat a introduit la performance énergétique parmi les critères de décence du logement. En application du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine, à compter du 1er janvier 2023, un logement est qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation d'énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, ventilation, refroidissement ), estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) et exprimée en énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, est inférieure à 450 kWh/m2 en France métropolitaine. Ainsi, les logements les plus énergivores, dont la consommation d'énergie dépasse cette valeur, ne peuvent plus être proposés à la location. En application de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, en 2025, tous les logements classés G seront concernés par cette interdiction de location. Les logements classés F le seront en 2028 et, enfin, les logements classés E en 2034. En outre, depuis le 24 août 2022, il est interdit d'augmenter le loyer des logements classés F et G lors du renouvellement du bail ou de la remise en location. Il est également interdit de réviser le loyer en cours de bail. Ces mesures concernent les contrats de location conclus à compter du 24 août et s'appliqueront progressivement aux baux en cours, en fonction de leur reconduction ou renouvellement. Ces échéances réglementaires issues de la Convention citoyenne pour le climat visent à inciter les bailleurs à rénover leurs biens dans un objectif global de réduction de la consommation énergétique des bâtiments et de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Elles ont pour objectif une réduction de la précarité énergétique, une augmentation du confort dans les logements et peuvent également contribuer à réduire la facture énergétique des locataires et des propriétaires occupants. S'agissant des travaux de rénovation énergétique au sein des immeubles soumis au statut de la copropriété : - les règles de majorité de vote ont été assouplies avec l'application du dispositif de la « passerelle » aux travaux de rénovation. Ainsi lorsqu'une décision relevant de la majorité absolue prévue à l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété n'a pas été adoptée mais qu'elle a recueilli au moins un tiers des voix des copropriétaires, ce dispositif permet à la même assemblée générale de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple prévue à l'article 24 de la même loi ; - l'article 171 de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a créé le projet de plan pluriannuel de travaux, qui est un outil de diagnostic et de planification de travaux qui favorisera la prise de décision relative aux travaux de rénovation énergétique des immeubles en copropriété. L'obligation de faire réaliser le projet de plan pluriannuel de travaux est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ; - des dispositifs d'accompagnement dédiés à la rénovation énergétique sont mis à disposition des copropriétés à travers le service public de la rénovation de l'habitat France Rénov'. Ce réseau de plus de 450 espaces conseils portés par l'Etat et les collectivités et piloté par l'agence nationale de l'habitat (Anah) apporte un conseil neutre et gratuit aux propriétaires et syndicats de copropriétairs afin de les accompagner dans leur projet de rénovation, à ses différentes étapes. Cet accompagnement, qui bénéficie de moyens croissants, est essentiel à la pleine mobilisation des aides mises en place, parmi lesquelles on peut citer : les certificats d'économie d'énergie, le dispositif de déficit foncier dont le plafond est doublé pour les dépenses réalisées en 2023, 2024 ou 2025, le dispositif Loc'avantages (qui permet de bénéficier d'aides financières pour réaliser des travaux de rénovation du logement en échange de sa location à des loyers inférieurs aux loyers du marché local) et les aides MaPrimeRénov, dont le plafond par logement en copropriété a été réhaussé en 2023 de 15 000 à 25 000 . Ces mesures prises ces dernières années permettent de favoriser la réalisation de travaux de rénovation énergétique au sein des immeubles en copropriété et d'accompagner les copropriétaires bailleurs dans la mise en conformité de leurs logements avec les règles de décence énergétique. Les travaux se poursuivent dans le cadre notamment de la planification écologique pour identifier et lever les freins qui subsistent, pour continuer d'amplifier la dynamique.
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