Question de Mme LIENEMANN Marie-Noëlle (Paris - CRCE-R) publiée le 08/09/2022
Mme Marie-Noëlle Lienemann attire l'attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement sur le recours croissant des organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) à l'acquisition de logements neufs en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) auprès d'opérateurs privés.
Cette pratique s'est fortement développée depuis une dizaine d'années jusqu'à représenter plus d'un logement locatif social neuf produit sur deux par an. Certains opérateurs privés se sont spécialisés sur ce marché en se substituant aux organismes d'HLM auprès des élus et des aménageurs et en leur cédant la totalité de leur production.
Alors que l'article L. 433-2 du code de la construction encadre cette pratique au regard des règles de la commande publique en prévoyant que les logements acquis par les organismes d'HLM doivent être inclus dans un programme de construction, elle souhaiterait connaître sa position au regard de cette pratique de cession de la totalité de programmes à un seul organisme d'HLM.
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Réponse du Ministère auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement publiée le 25/05/2023
Lorsqu'un pouvoir adjudicateur acquiert un bien par le moyen de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), le juge administratif s'assure qu'il ne s'agit pas d'un détournement des règles de la commande publique en vérifiant que l'acquéreur s'est simplement saisi d'une opportunité immobilière, sans la susciter et sans exercer une influence déterminante sur les caractéristiques de l'ouvrage. Dans un récent arrêt, la CAA de Nancy (15 avril 2021, n° 19NC02073) a ainsi admis que ne constituait pas un marché public de travaux la VEFA portant sur un immeuble entier dès lors que : a) le promoteur a déposé le permis de construire avant de négocier avec le futur acquéreur ; b) le promoteur a négocié avec plusieurs acquéreurs potentiels ; c) l'ouvrage ne présentait pas de caractéristiques particulières qui auraient eu pour objet de répondre aux besoins de l'acquéreur. Dans ces conditions, et selon les termes de l'article L. 433-2 du code de la construction et de l'habitation, un organisme d'HLM ou une société d'économie mixte (SEM) de construction et de gestion de logements sociaux peut acquérir, par VEFA, « ( ) des logements inclus dans un programme de construction, à la condition que celui-ci ait été établi par un tiers et que les demandes de permis de construire aient déjà été déposées ». L'exigence de logements « inclus dans un programme de construction » n'emporte pas l'interdiction de l'acquisition par VEFA de la totalité d'un programme. Il ressort des discussions parlementaires sur la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion que la rédaction retenue visait précisément à « supprimer toute référence à une condition de surface pour autoriser les acquisitions en VEFA de logements inclus dans un programme de construction » (Rapport n° 8 - 2008-2019 du rapporteur de la commission des affaires économiques du Sénat sur le projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion). Ainsi, sous réserve que les organismes HLM ou les SEM de construction et de gestion de logements sociaux se saisissent effectivement d'une opportunité immobilière et n'exercent pas une influence déterminante sur les caractéristiques des ouvrages, il leur est possible d'acquérir la totalité d'un programme de logements par VEFA. Au-delà de ces éléments juridiques, le Gouvernement est attentif à ce que les organismes HLM qui le souhaitent puissent conserver un niveau de maîtrise d'ouvrage nécessaire soit à la réalisation de leurs projets, en particulier dès lors qu'ils présentent des caractéristiques particulières, soit à la maintenance et à l'optimisation foncière de leurs parcs de logements.
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