Question de Mme HERZOG Christine (Moselle - UC-R) publiée le 01/09/2022
Mme Christine Herzog interroge M. le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires sur les conséquences de la réponse à la question écrite n° 24046 relative à la loi interpellative.
En effet, cette réponse affirme que lors d'un rachat d'immeubles du parc privé par des bailleurs sociaux d'habitations à loyer modéré (HLM), il est imposé à l'acheteur de proposer une option qui permet aux locataires concernés soit de conserver leur ancien bail, soit de conclure un nouveau bail selon l'article 88 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN) pour les locataires en place, avec un bail issu de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Or, rien qu'à Paris, les 1 441 locataires du parc privé d'immeubles de la société anonyme de gestion immobilière (SAGI, devenue caisse des dépôts et consignations CDC) de Paris, racheté le 15 novembre 2006 par la société immobilière des chemins de fer français (ICF habitat), n'ont jamais reçu de propositions d'options ou de nouveau bail HLM avec conventionnement comme la convention l'exigeait (à l'exception des locataires aux très faibles revenus repérés par les déclarations de revenus) et tel que l'article L. 353-7 le prévoyait déjà à l'époque. Ils ont uniquement fait l'objet d'augmentations répétitives de loyers sans justificatifs, hormis le fait qu'ils étaient bailleurs sociaux et que cela leur semblait prépondérant. Cependant, et en matière de transfert de bail - et lorsque le locataire n'est pas partie à la transaction -, le contrat avec le propriétaire initial conserve sa force obligatoire, d'autant plus qu'il s'agit d'un dispositif juridique d'ordre public, c'est-à-dire d'un type de convention aux formes duquel il est interdit de déroger (article 2 de la loi du 6 juillet 1989), ce qui n'est pas le cas du droit locatif HLM d'ordre administratif. De plus, la sanction du viol d'une règle d'ordre public est la nullité (articles 6 et 1162 du code civil).
Par ailleurs la jurisprudence civiliste usuelle sur les cessions de contrat, désormais codifiée sous les articles 1216 et suivants du code civil, impose l'accord de toutes les parties, raison du nouveau mécanisme de la loi ELAN, article 88, notamment en ce qui concerne l'option proposée aux locataires (articles 353-7 et 353-16 du code de la construction), articles qui existaient déjà auparavant selon la volonté du législateur lors des débats du 23 novembre 1978 à l'Assemblée nationale lors de l'examen du texte sur le logement.
Elle lui demande donc de préciser si l'unique bail de droit privé détenu par les locataires avant 2018 reste celui dans sa forme initiale avec l'indice de révision des loyers (IRL) prévu au bail ou, si cela n'est pas le cas, sous quel statut juridique se retrouvent les baux de ces locataires qui n'ont jamais été changés.
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Transmise au Ministère auprès du ministre de l'intérieur et des outre-mer et du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé des collectivités territoriales et de la ruralité
Réponse du Ministère auprès du ministre de l'intérieur et des outre-mer et du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé des collectivités territoriales et de la ruralité publiée le 29/12/2022
En application de l'article L. 353-7 du Code de la construction et de l'habitation, les locataires titulaires d'un bail non soumis à la législation du logement social lors de l'acquisition de leur logement par un bailleur social et de son conventionnement à l'aide personnalisée au logement (APL) peuvent exercer un droit d'option en choisissant de conserver ce bail ou de conclure un nouveau bail conforme à la convention APL.
Ce droit d'option, en vigueur au sein du code de la construction et de l'habitation (CCH) depuis 1978, était d'ores et déjà applicable, sous le contrôle du juge, avant la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN), qui n'en a pas modifié le principe.
Par un arrêt du 3 juin 2021 (n° 20-12.353), la Cour de cassation a jugé que les nouvelles dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, et prévoyant que le supplément de loyer de solidarité « n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 », combinées en l'espèce avec celles de l'article L. 353-16 du même code, ayant pour objet d'instaurer, au profit des locataires titulaires d'un bail en cours de validité lors de la signature d'une convention avec l'État par un organisme d'habitations à loyer modéré, une option leur permettant soit de conserver leur ancien bail soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention, étaient dépourvues du caractère interprétatif qui justifierait une application rétroactive.
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