Question de M. MASSON Jean Louis (Moselle - NI) publiée le 17/06/2021
M. Jean Louis Masson expose à M. le ministre de l'intérieur le cas d'une commune ayant mis en œuvre une procédure de péril pour un immeuble où deux appartements sont occupés à titre locatif. L'expert désigné par la juridiction a préconisé l'exécution de travaux extrêmement onéreux et au vu des préconisations de l'expert, le propriétaire a décidé de procéder à la démolition de l'immeuble. Il lui demande, si en pareille situation, la commune peut s'opposer à la démolition de l'immeuble et si le propriétaire demeure tenu de reloger ses locataires.
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Transmise au Ministère auprès de la ministre de la transition écologique - Logement
Réponse du Ministère auprès de la ministre de la transition écologique - Logement publiée le 30/09/2021
L'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations, et son décret d'application du 24 décembre 2020, ont créé une nouvelle police administrative spéciale en matière de lutte contre l'habitat indigne en remplacement de plus d'une dizaine de procédures parmi lesquelles celle du « péril ». Ainsi, à compter du 1er janvier 2021, la procédure à engager par le maire pour le traitement des désordres structurels des immeubles est la procédure de mise en sécurité prévue aux articles L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. D'après les quelques éléments de contexte communiqués, la procédure a bien été engagée par le maire et le tribunal administratif a été saisi aux fins de nomination d'un expert. Ce dernier ayant pour mission de dresser l'inventaire des désordres et des mesures nécessaires pour y remédier. Cependant, il n'apparaît pas qu'un arrêté de police ait été pris à l'encontre du propriétaire bailleur mais seulement que la procédure contradictoire a été engagée à son encontre. Dans cette situation, le propriétaire n'est pas encore tenu de réaliser les travaux prévus dans le rapport de l'expert. La situation relève donc à ce stade des rapports de droit privé entre le propriétaire bailleur et ses locataires. Aux termes de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le bailleur ne peut donner congé au locataire que dans trois situations spécifiques : lorsqu'il souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y faire habiter un proche, lorsqu'il souhaite vendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. La jurisprudence (voir par ex. Cour d'appel de Paris, 2 octobre 2020, 20/03800) admet que des travaux, dès lors que ceux-ci sont utiles ou nécessaires à l'immeuble et que leur réalisation nécessite le départ du locataire, constituent un motif légitime et sérieux susceptible de justifier le congé donné au locataire. De la même manière, le caractère légitime et sérieux du congé est admis afin de procéder à la démolition de l'immeuble en vue de sa reconstruction (Cour d'appel de Versailles, 13 déc. 1991) Le bailleur peut donc valablement délivrer un congé afin de réaliser les travaux indiqués dans le rapport de l'expert ou pour procéder à la démolition de l'immeuble. Lorsque le locataire, ou une personne à sa charge vivant dans le même logement, est âgé de plus de soixante-cinq ans et sous condition de ressources, le bailleur doit toutefois lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans certaines limites géographiques, pour pouvoir délivrer le congé, selon le III du même article 15. En conséquence, si le propriétaire souhaite exécuter les travaux recommandés ou procéder à la démolition de l'immeuble, il peut donner congé au locataire sans être tenu de le reloger, sauf en présence d'un locataire âgé et démuni ou lorsque ce dernier a une personne à sa charge remplissant ces mêmes conditions. Enfin, sur la capacité de la commune à s'opposer à la démolition de l'immeuble, les articles R. 421-27 et R. 421-28 du code de l'urbanisme soumettent à permis de démolir tout immeuble situé dans un secteur protégé au titre du patrimoine architectural urbain ou paysager. Il s'agit pour l'autorité compétente d'évaluer les impacts de la démolition sur ces secteurs protégés qui peuvent faire obstacle à la délivrance d'un permis de démolir. Toutefois l'article R. 421-26 du code susvisé dispense de permis de démolir les opérations énumérées à l'article R. 421-29. Il s'agit, entre autres, des démolitions effectuées en application d'une décision de justice devenue définitive. Ici il n'y a pas eu de décision de justice définitive ordonnant la démolition mais nominant un expert. L'article R.421-29 ne pourra pas être utilisé au cas d'espèce. Si la construction faisant l'objet d'une démolition se situe dans les secteurs protégés aux articles R. 421-27 et R. 421-28 et n'entre dans aucun cas de dispense de l'article R. 421-29, les travaux de démolition ne pourront être mis en uvre qu'après la délivrance d'un permis de démolir par l'autorité compétente en matière d'urbanisme.
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