L'EXERCICE DES ACTIVITES DE TRANSACTION IMMOBILIERE
SERVICE DES ETUDES JURIDIQUES (novembre 2002)
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Table des matières
NOTE DE SYNTHÈSE
La
perspective d'une éventuelle révision de la loi n° 70-9
du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les
immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, conduit à
s'interroger sur les modalités d'exercice des activités de
transaction immobilière dans les pays voisins.
En France, les activités de transaction immobilière ne sont pas
exercées par une seule catégorie de professionnels. Outre les
agents immobiliers, qui agissent dans le cadre de la loi Hoguet, les notaires
peuvent également réaliser de telles opérations, dans la
mesure où ils le font à «
titre
accessoire
», le caractère accessoire de l'activité
de transaction étant établi lorsque le notaire procède
à la vente.
Pour chacun des pays étudiés, l'Allemagne, la Belgique, le
Danemark, l'Espagne, les Pays-Bas, le Portugal, le Royaume-Uni et la
Suède, il est donc apparu nécessaire de recenser les
différentes professions susceptibles d'avoir des activités de
transaction immobilière, avant d'analyser les principales règles
applicables aux agents immobiliers.
L'examen des dispositions étrangères permet de mettre en
évidence la grande disparité des situations nationales :
- en Allemagne, en Belgique, au Danemark, au Portugal et en
Suède, des règles normatives plus ou moins contraignantes
encadrent les activités de transaction immobilière ;
- dans les autres pays, l'exercice des activités de transaction
immobilière étant libre, la profession est conduite à
s'organiser.
1) En Allemagne, en Belgique, au Danemark, au Portugal et en Suède, des
règles normatives plus ou moins contraignantes encadrent l'exercice des
activités de transaction immobilière
a) Des textes spécifiques régissent la profession
En Allemagne, un texte réglementaire de 1974 définit les
obligations qui pèsent sur les professions - parmi lesquelles celle
d'agent immobilier - qui, d'après l'ordonnance sur les
métiers, ont besoin d'une autorisation.
En Belgique, l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protège le
titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier.
Au Danemark, la loi de 1993 sur les transactions immobilières comporte
des dispositions propres aux agents immobiliers.
Au Portugal et en Suède, la profession est régie par des textes
spécifiques : un décret-loi de 1999 pour le premier pays
cité et une loi de 1995 pour le second.
b) L'autorisation d'exercice est subordonnée à plusieurs
conditions
En Allemagne, en Belgique, au Danemark, au Portugal et en Suède,
l'accès à la profession requiert une autorisation. Celle-ci est
délivrée par l'administration,
sauf en Belgique, où
elle est accordée par l'ordre professionnel des agents immobiliers.
Dans aucun de ces cinq pays, l'autorisation ne peut être accordée
si le demandeur ne remplit pas des conditions générales de
moralité et de situation patrimoniale.
En outre, sauf en Allemagne, les textes en vigueur exigent un niveau minimal de
formation : l'autorisation suppose que l'intéressé ait suivi
une
formation
générale de
niveau
supérieur (Belgique et Suède) ou une formation
spécifique (Danemark et Portugal). Ils exigent aussi qu'il justifie
d'une
expérience professionnelle préalable
(un an en
Belgique, deux au Danemark, trois au Portugal) ou d'un stage pratique (dix
semaines en Suède).
Ces cinq pays imposent également aux agents immobiliers de s'assurer
contre les risques professionnels.
En Allemagne et en Suède, un
dispositif unique couvre l'ensemble de ces risques. En revanche, la Belgique,
le Danemark et le Portugal exigent des agents immobiliers à la fois la
présentation d'une garantie financière, qui est destinée
à permettre le remboursement aux clients des créances ou des
versements de fonds réalisés à l'occasion d'une
opération effectuée par le mandataire dans le cadre de son
activité de transaction, et la souscription d'une assurance en
responsabilité civile, qui permet de couvrir les dommages nés
d'une erreur ou d'une négligence commise dans le cadre professionnel.
L'autorisation d'exercice obtenue par les professionnels qui remplissent toutes
les conditions est en principe permanente. Seul le Portugal délivre des
autorisations valables seulement trois ans, chaque renouvellement étant
subordonné à la vérification que les conditions d'exercice
continuent à être remplies.
c) Les activités de transaction immobilière sont
contrôlées
Même lorsqu'elles sont permanentes, les autorisations d'exercice peuvent
être suspendues, voire supprimées, à la suite d'un
contrôle.
En Belgique, au Danemark, au Portugal et en Suède, ce
contrôle
est organisé par l'entité qui octroie les
autorisations d'exercice. Il est de nature plutôt disciplinaire en
Belgique, tandis que dans les trois autres pays, il est d'ordre administratif,
les autorités de contrôle disposant d'un large pouvoir
d'inspection sur pièces et sur place.
En Allemagne, les agents immobiliers ont l'obligation de faire vérifier
chaque année par un
commissaire aux comptes
qu'ils respectent les
obligations que la réglementation de la profession leur impose. Le
rapport du commissaire aux comptes est transmis à l'administration,
celle-ci pouvant en cas de besoin faire intervenir un commissaire aux comptes
entre deux contrôles annuels normaux.
*
L'existence de dispositions législatives et réglementaires n'exclut pas d'importants efforts des professionnels pour encadrer l'exercice des activités de transaction immobilière. C'est notamment le cas en Allemagne, où les organisations professionnelles prennent en charge la formation, et en Suède, où la principale association professionnelle a créé un label, attribué aux agents qui présentent le plus de garanties.
*
2) En
Espagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni, l'exercice des activités de
transaction immobilière étant libre, la profession est conduite
à s'organiser
a) Aux Pays-Bas et au Royaume-Uni, la profession s'est organisée
Dans ces deux pays, l'exercice des activités de transaction
immobilière est libre et toute personne peut donc se prévaloir du
titre d'agent immobilier.
Cette situation est récente aux Pays-Bas, puisqu'elle remonte au
1
er
mars 2001, date de l'abrogation, d'une part, de l'article du
code pénal protégeant le titre de
« courtier » et, d'autre part, de l'article du code de
commerce relatif à la prestation de serment des courtiers. Elle est plus
ancienne au Royaume-Uni, où, par ailleurs, la
loi de 1979 relative
aux agents immobiliers
comporte quelques dispositions d'organisation de la
profession.
En contrepartie de la quasi-absence de dispositions normatives,
les
groupements professionnels anglais et néerlandais ont adopté
leurs propres règles
.
Ainsi, ils
assurent la
formation
des agents
immobiliers
dans leurs propres
établissements
et
selon des programmes qu'ils
définissent. Ils édictent des
codes de bonne conduite
,
que
leurs adhérents sont tenus de respecter et qui constituent
des garanties pour les clients. Aux Pays-Bas, ils imposent à leurs
membres la souscription d'une assurance en responsabilité civile
professionnelle, tandis que, au Royaume-Uni, la principale association
professionnelle exige de ses sociétaires qu'ils adhèrent au
système de garantie financière qu'elle a mis en place.
Aux Pays-Bas, les groupements professionnels assurent même le
contrôle de la profession : les inscriptions sur leurs fichiers ne
sont valables que pendant cinq ans et le renouvellement est subordonné
à la vérification des compétences des
intéressés, qui ont l'obligation de suivre des stages de
formation continue.
En revanche, au Royaume-Uni, le contrôle de la profession a
été confié par la loi confie à l'administration
chargée de la concurrence et de la protection des consommateurs : pour
cela, ses agents disposent d'un large pouvoir de contrôle sur
pièces et sur place.
b) L'Espagne connaît actuellement une situation de transition
En Espagne, la profession est régie par un
décret de 1969
.
Ce texte prévoit que les agents immobiliers qui répondent
à tous les critères requis (bonne moralité,
réussite à l'examen national, versement d'une caution...)
adhèrent à des
collèges
professionnels
provinciaux
chargés du contrôle de la profession.
Cependant, un décret-loi entré en vigueur le 25 juin 2000
a abrogé l'article premier du décret de 1969, qui
réservait les activités de courtage immobilier aux agents
immobiliers diplômés et inscrits dans un collège.
Depuis juin 2000, l'accès à la profession d'agent immobilier
est donc libre.
Ce texte a donc confirmé la décision prise en 1993 par le
Tribunal constitutionnel, qui avait alors estimé que l'infraction
d'exercice illégal d'une profession, prévue par le code
pénal, ne pouvait pas s'appliquer aux agents immobiliers.
La profession se trouve actuellement dans une situation de transition. En
effet, l'organisation antérieure au décret-loi de juin 2000 n'a
pas été remise en cause, de sorte que les anciens agents
immobiliers continuent à exercer leur activité dans le respect
des règles fixées par le décret de 1969. Toutefois, depuis
l'entrée en vigueur du décret-loi de juin 2000, le
ministère chargé du logement n'organise plus l'examen national
prévu par le décret de 1969 qui ouvrait la voie à la
profession. Les collèges professionnels ont donc mis au point, en
collaboration avec les universités, des formations spécifiques.
Cette démarche peut être considérée comme un premier
signe de l'autodiscipline de la profession.
*
Les activités de transaction immobilière fournissent un bon exemple des différentes méthodes permettant de réglementer une profession : dispositions législatives et réglementaires avec création soit de structures administratives ad hoc soit d'un ordre professionnel, ou autodiscipline avec élaboration de codes de bonne conduite, rédaction de manuels de bonnes pratiques, création de labels, de diplômes, de procédures de certification...
ALLEMAGNE
|
La
plupart des transactions immobilières sont réalisées par
des agents immobiliers, dénommés « courtiers en
immobilier ». La profession est régie par
l'ordonnance de
1974 relative aux obligations des courtiers, des intermédiaires
financiers, des maîtres d'oeuvre et des maîtres d'ouvrage
.
|
1) Le monopole des agents immobiliers
L'activité de transaction immobilière est
exercée non seulement par les courtiers en immobilier, mais aussi par
les banques et les établissements de crédit immobilier.
Les agents immobiliers ne disposent donc pas du monopole.
Il y a environ 15 000 agents immobiliers. Les principaux groupements
professionnels sont le
Ring Deutscher Makler
(Cercle des courtiers
allemands, RDM), qui fédère quinze associations et qui compte
près de 5 000 membres et le
Verband Deutscher Makler
(Fédération des courtiers allemands, VDM), qui rassemble seize
associations, soit environ 2 500 membres.
2) L'accès à la profession d'agent immobilier
a) Les conditions générales
Le
demandeur, personne physique ou morale, doit être
digne de confiance
et sa
situation patrimoniale
doit être saine.
Selon l'ordonnance sur les métiers, le demandeur ne peut pas, en
principe, être considéré comme digne de confiance, si, au
cours des cinq années précédant la demande, il a
été condamné pour crime, vol, malversation, extorsion de
fonds, escroquerie, abus de confiance, faux en écritures, recel, usure
ou faillite frauduleuse. De même, sa situation patrimoniale n'est pas
jugée satisfaisante si un jugement de faillite a été
prononcé à son encontre ou si une procédure de faillite
est en cours.
Le demandeur doit fournir des justificatifs qui permettent d'établir que
les deux conditions requises sont remplies, par exemple un certificat de bonnes
moeurs, un extrait du registre du commerce et des sociétés, une
attestation fiscale, un certificat judiciaire. Les autorisations
professionnelles étant délivrées par les services
municipaux, la liste des documents requis varie d'une commune à
l'autre.
b) La formation
La
réglementation en vigueur ne contienne pas d'exigence en la
matière,
mais les organisations professionnelles vérifient le
niveau de connaissances de leurs
adhérents.
Il existe une
formation professionnelle reconnue par l'État
,
celle de « professionnel en immobilier
diplômé »,
sanctionnée par un examen
organisé par les chambres de commerce et d'industrie et régi par
une ordonnance du 23 décembre 1998.
Cette ordonnance prévoit que, pour se présenter à
l'examen, il faut remplir l'une des trois conditions suivantes :
- avoir achevé avec succès une formation de
« vendeur » en biens immobiliers (qui est de niveau
inférieur), et avoir au moins deux années d'expérience
professionnelle dans ce domaine ;
- avoir achevé avec succès une formation dans un autre
métier de la vente et avoir au moins trois années
d'expérience professionnelle en immobilier ;
- avoir au moins six années d'expérience professionnelle en
immobilier.
Une
expérience professionnelle
préalable est donc
nécessaire pour se présenter à l'examen.
Celui-ci comporte des épreuves écrites et une épreuve
orale. Les épreuves écrites sont destinées à
vérifier, d'une part, «
les connaissances de
base
» du candidat dans trois domaines constituant un tronc
commun (gestion d'entreprise et économie ; management,
communication et gestion du personnel ; droit immobilier) et, d'autre
part, sa maîtrise d'une spécialité commerciale parmi les
spécialités proposées (management ;
développement et réalisation de projets ; transactions
foncières). L'épreuve orale consiste en un cas pratique.
La préparation à ce diplôme est proposée par
différents organismes de formation professionnelle, notamment par
l'Académie immobilière allemande et par l'Académie
immobilière européenne, deux établissements de formation
permanente fondés respectivement par le RDM et le VDM.
c) L'assurance des risques professionnels
L'article 2 de l'ordonnance relative aux obligations des
courtiers, des intermédiaires financiers, des maîtres d'oeuvre et
des maîtres d'ouvrage oblige l'agent immobilier soit à garantir
préalablement les valeurs que le mandant lui remet ou qu'il l'autorise
à employer en vue de l'exécution du mandat soit à
souscrire une assurance couvrant les dommages pécuniaires que leur
activité professionnelle peut susciter.
Le RDM oblige ses membres à s'assurer pour au moins
103 000 €.
d) L'enregistrement
L'autorisation administrative est permanente
.
Sa délivrance donne lieu au versement d'une taxe. Versée une
seule fois au moment de l'entrée dans la profession, son montant,
variable d'un Land à l'autre, dépend de l'étendue de
l'activité et peut atteindre 2 500 €.
3) Le contrôle de la profession d'agent immobilier
L'autorité administrative
qui a
délivré
l'autorisation peut la révoquer et interdire à l'agent immobilier
d'exercer son activité, par exemple lorsqu'elle soupçonne que les
conditions d'honorabilité ou de solvabilité ne sont plus
remplies.
Un tel retrait peut également être décidé lorsqu'un
agent immobilier n'exerce pas son activité dans le cadre établi
par l'ordonnance de 1974. En effet, ce texte impose aux agents immobiliers de
faire vérifier chaque année par un
commissaire
aux
comptes
qu'ils respectent toutes les obligations que l'ordonnance de 1974
leur impose. Ces derniers ont accès à tous les documents dont ils
ont besoin et peuvent requérir toutes les explications dont ils ont
besoin. Cette vérification donne lieu à la présentation
d'un rapport à l'administration. En dehors de ces contrôles
annuels, l'administration a la possibilité de faire procéder, aux
frais des professionnels concernés, à de telles
vérifications.
En outre, les associations professionnelles de courtiers en immobilier
appliquent des
sanctions disciplinaires
à l'encontre de leurs
membres qui ne respectent pas les règles qu'elles édictent.
L'échelle des sanctions s'étend du blâme à
l'exclusion.
BELGIQUE
|
Les
transactions immobilières sont exclusivement réalisées par
les agents immobiliers
. La profession est régie par
l'arrêté royal du 6 septembre 1993
protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession
d'agent immobilier
. Elle est contrôlée par un ordre
professionnel,
l'Institut professionnel
des agents immobiliers
(IPI), également créé par l'arrêté royal du
6 septembre
1993.
|
1) Le monopole des agents immobiliers
L'article 2 de l'arrêté royal du
6 septembre
1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession
d'agent immobilier énonce que : «
Nul ne peut exercer
en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire,
la profession d'agent immobilier (...), s'il n'est inscrit au tableau des
titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires
».
Ce tableau et cette liste sont tenus par l'Institut professionnel des agents
immobiliers, créé par l'article premier de ce même
arrêté et qui a commencé ses activités le
1
er
mars 1995.
Les agents immobiliers disposent donc d'un monopole
et le titre
professionnel d'« agent immobilier agréé
IPI » ou d'« agent immobilier stagiaire » est
protégé.
2) L'accès à la profession d'agent immobilier
a) Les conditions générales
L'arrêté royal du 3 février 1999 portant
approbation du règlement de stage de l'Institut professionnel des agents
immobiliers dispose que la demande d'inscription sur la liste des agents
immobiliers stagiaires doit être accompagnée des documents
suivants :
- une preuve de nationalité ou de domiciliation
délivrée par l'autorité compétente, dont la date
n'excède pas trois mois ;
- un certificat de bonne conduite, vie et moeurs, dont la date
n'excède pas trois mois ;
- une preuve d'affiliation à une caisse d'assurances sociales pour
travailleurs indépendants.
b) La formation
L'article 5 de l'arrêté royal du
6 septembre
1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession
d'agent immobilier dresse la
liste des
diplômes requis
, en
précisant qu'ils doivent avoir été délivrés
par des institutions d'enseignement ou de formation organisées,
reconnues ou subventionnées par l'État ou par les
communautés
(1(
*
))
.
Aucun diplôme spécifique n'est donc requis
, mais
l'accès à la profession suppose une
formation
supérieure
sanctionnée par la détention d'un
diplôme (licence en droit, en sciences économiques ou en
géographie, diplôme d'ingénieur, de
géomètre-expert, d'architecte...). L'accès à la
profession est également ouvert aux personnes qui, dans le cadre de la
formation permanente, ont obtenu le diplôme de chef d'entreprise
correspondant à ce secteur d'activité.
En outre, l'article 6 de cet arrêté subordonne l'inscription
au tableau des titulaires de la profession à l'accomplissement, de
manière satisfaisante, d'un
stage d'une
durée
ininterrompue d'un an
, sous le contrôle d'un maître de stage,
dans les conditions prévues par l'arrêté royal du
3 février 1999 portant approbation du règlement de stage de
l'Institut professionnel des agents immobiliers.
c) L'assurance des risques professionnels
Le
code de déontologie de l'IPI
, qui a fait l'objet d'un
arrêté royal d'approbation du 28 septembre 2000,
prévoit le
double mécanisme de la garantie financière
et de l'assurance en responsabilité civile professionnelle.
L'article 10 du code de déontologie de l'IPI dispose que :
« l'agent immobilier est tenu de faire garantir tous les fonds et
valeurs des tiers (...) en obtenant le cautionnement d'un organisme financier
ou d'une compagnie d'assurances de son choix (...) en faveur desdits
tiers »
.
Une décision du conseil de l'IPI publiée en 2001 précise
que :
« La garantie financière ne peut valablement
résulter que d'un engagement écrit de caution pris par un
établissement de crédit, une banque, une compagnie d'assurances,
une société financière spécialisée ou tout
autre organisme habilité »
.
Elle ajoute que le montant de la garantie financière :
- ne peut être inférieur au montant maximal des sommes dont
l'agent immobilier demeure redevable à tout moment sur les versements
reçus ;
- ne peut être inférieur au montant maximal des sommes
détenues au cours de la précédente période de
garantie attesté par un expert-comptable agréé, sauf
circonstances particulières dûment justifiées ;
- est révisé à la fin de chaque année civile,
sauf circonstances exceptionnelles ;
- est au moins égale à la somme de 20 000 €.
L'article 9 du code de déontologie de l'IPI oblige l'agent immobilier
à couvrir sa responsabilité civile professionnelle en souscrivant
une assurance auprès d'une compagnie de son choix.
Une décision du conseil national de l'IPI, également
publiée en 2001, a précisé les risques professionnels qui
doivent être couverts, ainsi que le montant des garanties minimales par
sinistre :
- 1 250 000 € pour les dommages corporels ;
- 250 000 € pour les autres dommages, matériels ou
non ;
- 30 000 € pour les détournements.
d) L'enregistrement
Les
personnes qui remplissent les conditions requises pour l'exercice de la
profession sont agréées par l'IPI et inscrites au tableau des
agents immobiliers titulaires, qui est consultable sur le site Internet de
l'IPI. Elles doivent payer la cotisation annuelle fixée par le conseil
national de l'IPI et qui s'élève actuellement à
326 €.
Le renouvellement de l'inscription est annuel. Il est subordonné, d'une
part, au paiement de la cotisation et, d'autre part, à la participation
à vingt heures de formation permanente auprès d'organismes
agréés par l'IPI.
3) Le contrôle de la profession d'agent immobilier
L'article 8 de la loi-cadre du 1er mars 1976
réglementant la protection du titre professionnel et l'exercice des
professions intellectuelles prestataires de services prévoit que les
chambres des instituts professionnels ont pour mission de
« veiller à l'application du règlement de stage et
des règles de la déontologie et de statuer en matière
disciplinaire à l'égard des titulaires, des stagiaires et des
personnes autorisées à exercer la profession à titre
occasionnel »
.
Dans le cas particulier des agents immobiliers, les affaires disciplinaires
sont traitées en première instance par les deux chambres
exécutives de l'IPI et en seconde instance par ses deux chambres d'appel
(2(
*
))
. Les décisions définitives
rendues par ces chambres peuvent faire l'objet d'un pourvoi en cassation.
Les chambres exécutives sont composées chacune de six titulaires
et six suppléants élus pour quatre ans par les agents immobiliers
agréés parmi leurs pairs. Elles sont, en outre, assistées
par un assesseur juridique nommé pour six ans par le ministre
compétent, parmi les avocats inscrits au tableau de l'ordre.
Les chambres d'appel sont composées de deux titulaires et six
suppléants élus selon les mêmes modalités. Elles
sont présidées par un magistrat, effectif ou honoraire, ou par un
avocat inscrit depuis au moins dix ans à un tableau de l'ordre. Le
président des chambres d'appel est nommé par le gouvernement pour
six ans.
L'article 9 de cette loi prévoit les peines disciplinaires
applicables :
- l'avertissement ;
- le blâme ;
- la suspension d'une durée maximale de deux années ;
- la radiation.
DANEMARK
|
La
plupart des transactions immobilières sont réalisées
grâce au concours de « courtiers immobiliers », la
profession étant régie par la
loi de 1993 sur les
transactions immobilières
. Seuls les professionnels
immatriculés auprès de l'administration peuvent se
prévaloir de ce titre, qui est protégé.
|
1) Le monopole des agents immobiliers
La loi
sur les transactions immobilières prévoit que ces
dernières peuvent être réalisées uniquement
par :
- les agents immobiliers immatriculés ;
- les avocats ;
- les établissements financiers agréés ;
- les compagnies d'assurances régies par la loi.
Les agents immobiliers ne disposent donc pas du monopole.
Ils sont
environ 2 300, dont 95 % sont membres de l'Association danoise des
courtiers immobiliers (
Dansk Ejendomsmæglerforening
: DE).
2) L'accès à la profession d'agent immobilier
Les conditions requises pour devenir « courtier immobilier » sont énumérées à l'article 35 de la loi sur les transactions immobilières.
a) Les conditions générales
L'accès à la profession est
réservé aux
personnes majeures, qui ne sont ni en cessation de paiements ni en faillite,
qui ne sont pas débiteurs de plus de 50 000 couronnes (soit
environ 6 700 € ) vis-à-vis de l'administration et dont
la conduite passée laisse penser que leur gestion ne sera pas dangereuse.
La loi dispose également qu'ils ne doivent pas exercer une
activité professionnelle incompatible. Cependant, en l'absence de
mesures d'application, cette disposition a perdu toute signification. En
revanche, sous l'emprise de l'ancienne loi, l'accès à la
profession était par exemple interdit aux personnes qui exploitaient un
débit de boissons.
b) La formation
Le titre
de « courtier immobilier » est réservé aux
personnes qui ont réussi l'
examen sanctionnant la formation
spécifique,
laquelle est dispensée dans les écoles de
commerce conformément à un programme établi par le
ministère de l'Éducation.
Cette formation, d'une durée d'un à deux ans, s'adresse notamment
aux diplômés des lycées commerciaux. L'examen consiste en
deux épreuves écrites de droit immobilier et de droit des
transactions immobilières, et en une épreuve orale de droit des
transactions immobilières. Chacune des épreuves écrites
dure six heures et demie.
En outre, une
expérience de deux ans
comme employé
à temps plein chez un agent immobilier ou auprès d'un autre
professionnel susceptible de lui avoir transmis les connaissances
nécessaires est exigée.
Les membres de DE ont l'obligation de suivre des sessions de formation
continue.
c) L'assurance des risques professionnels
Un texte
réglementaire de 1998 pris pour l'application de la loi de 1993
prévoit un
double dispositif de garantie financière et
d'assurance en responsabilité civile professionnelle.
• Chaque agent immobilier doit disposer d'un
garant
qui s'engage
à honorer toutes les créances des clients à hauteur d'au
moins
2,5 millions de couronnes
(soit environ
340 000 €). Le garant peut être une banque ou une
compagnie d'assurances.
L'assurance en responsabilité civile professionnelle
est
obligatoire
et doit correspondre à 2 millions de couronnes
(c'est-à-dire environ 270 000 €) pour chaque agent
immobilier exerçant soit individuellement soit dans un cabinet
comprenant moins de dix personnes habilitées à réaliser
cette activité. Dans les cabinets plus importants, le montant global
assuré doit être d'au moins 20 millions de couronnes.
Les membres de DE sont automatiquement assurés à hauteur de
5 millions de couronnes.
d) L'enregistrement
Les
personnes qui remplissent les conditions requises pour l'exercice de la
profession ont l'obligation de se faire enregistrer auprès de
l'administration compétente, la
Direction générale du
commerce et des sociétés
, qui est l'une des directions du
ministère de l'Économie. L'enregistrement est gratuit.
L'autorisation ainsi obtenue est en principe permanente
. Elle peut
cependant être retirée lorsque l'intéressé cesse de
remplir les conditions requises, et notamment lorsqu'il doit plus de
100 000 couronnes à l'administration.
Le fichier de la Direction générale du commerce et des
sociétés est consultable sur Internet.
3) Le contrôle de la profession d'agent immobilier
Il est
exercé par la
Direction générale du commerce et des
sociétés
, qui peut prendre des décisions de
radiation.
L'administration peut prendre de telles décisions à la suite de
négligences grossières ou répétées de la
part d'un agent immobilier dans l'exercice de ses activités
professionnelles. La durée de la suspension, en principe comprise entre
un et cinq ans, peut être plus longue dans les cas les plus graves.
L'intéressé peut contester ces décisions devant les
tribunaux.
ESPAGNE
|
Les
agents immobiliers sont dénommés «
agents de la
propriété immobilière
» (API) et la
profession est régie par le
décret n° 3248 du
4 décembre 1969
.
|
1) Le monopole des agents immobiliers
Le
décret-loi n° 4 du 23 juin 2000 portant mesures urgentes
pour la libéralisation du secteur immobilier et des transports
dispose à l'article 3 que
les activités de
transaction immobilière peuvent être exercées librement
(3(
*
))
,
sans
qu'il soit
nécessaire de détenir quelque titre que ce soit ou d'appartenir
à quelque groupement professionnel que ce soit. Ce texte est
entré en vigueur le 25 juin 2000.
Le décret-loi de juin 2000 confirme la décision prise en 1993 par
le
Tribunal constitutionnel
,
qui avait alors estimé que
l'infraction d'exercice illégal d'une profession, définie
à l'article 321 de l'ancien code pénal
(4(
*
))
, ne pouvait concerner que les professions dont
l'activité mettait en jeu des concepts juridiques
particulièrement importants (liberté, sécurité,
intégrité corporelle...). Selon le Tribunal constitutionnel, le
titre d'agent immobilier ne peut donc pas être protégé par
le code pénal.
Le texte de juin 2000 a donc mis fin au monopole des agents immobiliers
prévu par l'article premier du décret de 1969. Cependant,
les anciens agents immobiliers
, au nombre d'environ 6 500
répartis en 46 collèges géographiques,
continuent
à exercer leur activité conformément aux règles
fixées par ce décret.
Ce sont ces règles qui sont
analysées ci-dessous.
2) L'accès à la profession d'agent immobilier
a) Les conditions générales
D'après le décret de 1969, l'accès à la profession est réservé aux personnes dont le casier judiciaire est vierge et qui n'ont pas fait l'objet de mesures disciplinaires dans l'administration. Pour devenir agent immobilier, les faillis doivent avoir été réhabilités.
b) La formation
Avant
l'entrée en vigueur du décret-loi de juin 2000, le titre
d'« agent de la propriété
immobilière » était accordé par le
ministère compétent aux personnes qui réussissaient un
examen national portant sur tous les aspects du droit immobilier.
Les
épreuves, d'une durée de trois heures, consistaient en un
questionnaire à choix multiple, à la suite duquel le candidat
était déclaré apte ou inapte.
Pour passer cet examen, il fallait détenir une licence, être
titulaire d'un diplôme d'ingénieur, d'architecte ou d'un titre
équivalent.
Le dernier examen a été organisé le 9 avril
2000 : le titre a été octroyé à 1 819 des
6 210 candidats qui s'étaient présentés.
Depuis l'entrée en vigueur du décret-loi de juin 2000, le
ministère n'organise plus d'examen. Les universités ont donc
créé des cursus spécifiques reconnus par les
collèges professionnels.
c) L'assurance des risques professionnels
L'adhésion à un collège des agents de la
propriété immobilière est subordonnée au versement
d'une
caution
, qui doit être déposée dans un
établissement financier agréé. Le montant de la caution
est fixé par le ministère et varie pour chaque collège.
Ainsi, les professionnels en activité inscrits au collège de
Barcelone paient une caution de 901,52 €, tandis que ceux qui
relèvent du collège canarien de Las Palmas paient 600 €.
La caution servant principalement à couvrir les frais
entraînés par la mise en jeu de la responsabilité civile,
le décret prévoit que chaque collège peut décider
de la remplacer, partiellement ou totalement, par une prime d'assurance en
responsabilité
civile. Le ministère doit alors
être prévenu.
Pour compléter la caution individuelle, les instances dirigeantes du
collège de Barcelone ont souscrit une assurance collective, qui couvre
chaque professionnel à hauteur de 601 012 € par sinistre,
dans la limite globale annuelle de 6 010 121 €.
d) L'enregistrement
La
réussite à l'examen permet aux intéressés
d'adhérer au
collège des agents
de la
propriété immobilière de la province
(5(
*
))
où ils ont l'intention d'exercer. Cette
adhésion permet d'obtenir la
carte professionnelle
.
L'inscription dans plusieurs collèges provinciaux est possible. Il faut
alors payer plusieurs cotisations et déposer plusieurs cautions.
3) Le contrôle de la profession d'agent immobilier
Le
décret de 1969 prévoit plusieurs
sanctions
:
- l'admonestation ;
- l'amende ;
- la privation des fonctions de direction dans les collèges ;
- la suspension professionnelle ;
- la radiation définitive.
Les deux premières sont infligées par les
instances
dirigeantes des collèges provinciaux
, qui sont élues pour
quatre ans.
La privation des fonctions de direction dans les collèges et la
suspension professionnelle, dans la mesure où elle ne dépasse pas
six mois, sont prononcées par l'instance nationale professionnelle qui
représente les collèges provinciaux auprès du
ministère.
La suspension pour une durée supérieure à six mois et la
radiation définitive sont prononcées par le ministère.
PAYS-BAS
|
Traditionnellement, les agents immobiliers étaient
dénommés «
courtiers immobiliers
» ce
titre étant réservé aux personnes qui avaient
réussi l'examen spécifique organisé conformément
aux indications du ministère de l'Économie, puis passé
avec succès les épreuves pratiques organisées par la
chambre de commerce de la région où ils souhaitaient
s'établir, et enfin prêté
serment
devant le tribunal.
|
1) Le monopole des agents immobiliers
Depuis le 1
er
mars 2001
, le titre de
« courtier » n'est plus protégé par le code
pénal et l'article 63c du code de commerce relatif à la
prestation de serment des courtiers est abrogé.
Chacun peut donc se
prévaloir du titre de « courtier ».
Ce changement constitue l'un des résultats de l'opération MDW
(
Marktwerking, Deregulering, Wetgevingskwaliteit
, c'est-à-dire
fonctionnement du marché, dérégulation et qualité
de la loi), qui avait été lancée par le premier
gouvernement Wim Kok afin de développer les mécanismes du
marché.
Cette réforme a conduit les professionnels de l'immobilier à
s'organiser.
Ainsi, les deux principales organisations qui regroupaient les courtiers
assermentés, NVM (un peu plus de 3 000 membres) et LMV (environ
500), ainsi que les autres professionnels concernés, en particulier la
confédération générale du bâtiment et
l'association nationale des banques, ont créé, en association
avec l'instance nationale de certification KEMA, la fondation CRMT
(6(
*
))
. CRMT tient le registre des agents
immobiliers agréés par la KEMA, cet agrément leur
permettant d'adhérer à NVM ou à LMV.
De son côté, VBO, l'association qui regroupait les professionnels
non assermentés (environ 650), a créé sa propre fondation,
SCVM, qui tient le fichier des agents immobiliers agréés par DNV,
autre instance nationale de certification.
2) L'accès à la profession d'agent immobilier
a) Les conditions générales
L'accès à la profession est libre, mais chacune des associations professionnelles impose à ses membres certaines obligations : moralité, adhésion à un code de bonne conduite...
b) La formation
Au sein
de chacune des deux fondations, un groupe de professionnels définit les
critères de compétence requis pour devenir agent immobilier.
La formation, d'une durée de deux ans, est essentiellement
assurée par l'institut de formation de la NVM, SOM, ou par la Centrale
chrétienne pour l'enseignement commercial, qui collabore avec VBO.
L'examen de fin d'études se compose de deux parties :
- une partie théorique, qui correspond à l'ancien examen
organisé selon les prescriptions du ministère de
l'Économie et qui permet de juger les connaissances des candidats en
droit privé, droit public, économie, économie des
entreprises, construction et courtage ;
- une épreuve pratique, organisée au niveau régional
et qui correspond à celle que les chambres de commerce faisaient passer
auparavant. Cette épreuve pratique doit notamment permettre
d'évaluer les connaissances qu'ont les candidats du marché
régional.
Les instances nationales de certification délivrent les certificats
d'aptitude professionnelle aux personnes qui ont réussi l'examen de fin
d'études.
c) L'assurance des risques professionnels
Les adhérents de LMV ont l'obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile pour un montant de 455 000 €.
d) L'enregistrement
Les
fondations CRMT et SCVM tiennent chacune un registre des professionnels
agréés, qui peuvent se prévaloir de cet agrément,
les premiers en utilisant le titre RMT et le logo de la fondation, les seconds
en utilisant le titre et le logo de VBO.
L'inscription sur les registres des deux fondations CRMT et SCVM est valable
pendant cinq ans. Elle doit être périodiquement
renouvelée.
La liste des professionnels agréés est consultable sur Internet.
3) Le contrôle de la profession d'agent immobilier
Chaque renouvellement de l'enregistrement auprès
d'une
fondation est subordonné à une vérification des
compétences
de l'intéressé, qui doit donc suivre des
stages de reconversion. Les instances nationales de certification peuvent
retirer l'agrément des professionnels qui ne répondent plus aux
critères.
En outre, dans chaque organisation professionnelle, il existe une instance
disciplinaire. Ainsi, le règlement disciplinaire de VBO prévoit
que cette instance peut imposer les sanctions suivantes aux adhérents
qui violent le code de déontologie ou les statuts de l'association :
- l'avertissement ;
- le blâme ;
- l'exclusion pour une durée maximale d'un an ;
- l'exclusion définitive ;
- l'amende, d'un montant à définir.
De plus, l'instance disciplinaire peut exiger que cette sanction soit
publiée.
PORTUGAL
|
Les
agents immobiliers exercent leur profession dans le cadre
fixé
par
le
décret-loi n° 77 du 16 mars 1999
, qui a
abrogé le texte précédent, un décret-loi de 1992.
|
1) Le monopole des agents immobiliers
L'exercice des activités de transaction
immobilière
est réservé aux sociétés de médiation
remplissant les conditions fixées par le décret-loi
n° 77 du 16 mars 1999 et enregistrées auprès de
l'administration.
On estime qu'il existe environ 20 000 agences immobilières dans le
pays. En 2001, un peu plus de 5 000 étaient enregistrées.
Elles n'étaient que 4 600 en 2000, et moins de 4 000 en 1999.
Ces chiffres dénotent l'effort des professionnels pour entrer dans la
légalité.
2) L'accès à la profession d'agent immobilier
a) Les conditions générales
L'activité de médiation immobilière ne
peut
être exercée que par des
sociétés
dont la
raison sociale doit contenir l'expression « médiation
immobilière ». L'institution de la société
unipersonnelle permet aux particuliers de s'acquitter de cette obligation, que
le texte de 1992 n'imposait pas.
Les responsables de la société doivent être juridiquement
aptes à exercer une profession commerciale, ce qui exclut les faillis
non réhabilités ainsi que les personnes qui ont été
condamnées pour certaines infractions (concurrence déloyale ou
blanchiment de capitaux par exemple).
b) La formation
Le
décret-loi de 1999 dispose que
l'un des responsables de la
société
(administrateur, gérant ou directeur, selon la
forme sociale retenue)
doit prouver son
aptitude professionnelle.
Il doit justifier :
- un niveau minimal de
formation générale
correspondant à une scolarité d'une durée de neuf
années ;
- une
expérience professionnelle
d'au moins trois ans,
acquise dans des fonctions commerciales ou de gérance au sein d'une
agence immobilière ou d'une autre entreprise du secteur immobilier ;
- l'achèvement d'un cycle de
formation professionnelle
d'au
moins 70 heures, reconnu par l'administration.
Les conditions d'expérience et de formation professionnelles sont
appliquées selon le niveau de formation générale. Ainsi,
les diplômés de l'enseignement supérieur n'ont pas besoin
de prouver leur expérience professionnelle et il leur suffit d'un cycle
de formation de 40 heures. Quant aux diplômés de
l'enseignement supérieur en économie, gestion, droit,
comptabilité ou administration, ils sont en outre dispensés de la
formation professionnelle.
c) L'assurance des risques professionnels
Le
décret-loi de 1999 a ajouté à l'obligation d'assurance en
responsabilité civile professionnelle,
déjà
prévu par le texte de 1992,
celle de la garantie.
• Le montant de la garantie, déterminé par un texte
réglementaire de septembre 2001, est de 2 493,99 €.
La garantie peut prendre l'une des formes suivantes : souscription d'une
caution auprès d'une compagnie d'assurances, garantie bancaire ou
dépôt de garantie auprès de la caisse des
dépôts par exemple.
Elle sert à rembourser les montants indûment perçus par une
agence. L'intéressé doit demander à l'instance nationale
de contrôle de la profession le déblocage des fonds. La
décision est prise par une
commission arbitrale
ad hoc
présidée par un représentant de cette instance de
contrôle et comprenant également un membre de l'institut national
de la consommation, un représentant d'une association nationale de
consommateurs, un représentant de l'une des organisations nationales des
sociétés de médiation immobilière et un
représentant de l'entreprise incriminée.
• L'assurance en responsabilité civile professionnelle est
obligatoire. Le montant assuré, déterminé par un texte
réglementaire de septembre 2001, est de 149 639,37 €.
d) L'enregistrement
Les
sociétés de médiation immobilière doivent
être enregistrées auprès de
l'IMOPPI
(
Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do
Imobiliário
, c'est-à-dire Institut pour les travaux publics,
la construction et l'immobilier).
L'IMOPPI est un établissement public. Doté de l'autonomie
administrative et financière, ainsi que d'un patrimoine propre, il est
rattaché au ministère de l'Équipement.
L'IMOPPI tient un fichier des sociétés de médiation
immobilière, qu'il agrée lorsqu'elles remplissent les conditions
requises. Des droits d'enregistrement d'un montant de 930,99 € sont
alors perçus. L'IMOPPI fournit aux représentants des
sociétés agréées des
cartes professionnelles,
qui sont valables pendant trois ans
.
Le fichier le l'IMOPPI est consultable sur Internet. Pour chaque
établissement, il comprend la date de fin d'agrément.
3) Le contrôle de la profession d'agent immobilier
Lors de
chaque
renouvellement
de l'agrément, l'IMOPPI vérifie que
les conditions d'exercice de la profession continuent à être
remplies. Le renouvellement est subordonné au paiement des mêmes
droits (930,99 €) que l'inscription.
D'après le texte de 1994,
l'IMOPPI contrôle les agences
immobilières,
qui doivent lui adresser
chaque année
toutes les informations qu'il leur demande. L'IMOPPI peut procéder
à des contrôles sur pièces et sur place. À cette
occasion, il peut notamment se faire communiquer le
livre
des
réclamations
, que chaque établissement doit tenir à la
disposition de ses clients. Ces derniers peuvent remettre un double de leurs
observations directement à l'IMOPPI, à qui les agences ont
l'obligation de communiquer, dans le délai de cinq jours, les
réclamations qui ont été formulées à leur
encontre.
L'IMOPPI impose des sanctions aux établissements qui ne respectent pas
les obligations définies par le décret-loi de 1999. Ces sanctions
sont des amendes administratives (c'est-à-dire dépourvues de tout
caractère pénal), dont le montant varie entre 600 € et
30 000 € en fonction de l'infraction. L'IMOPPI peut aussi fermer
un établissement ou interdire à un professionnel d'exercer son
activité. La durée maximale de ces sanctions est de deux ans.
En pratique et faute d'effectifs, l'IMOPPI n'est pas en mesure d'assurer sa
mission d'inspection
. Elle se contente donc de recourir aux forces de
police lorsqu'il reçoit des dénonciations.
ROYAUME-UNI
|
La
loi de 1979 relative aux agents
immobiliers
constitue un cadre
juridique d'autant moins contraignant que l'entrée en vigueur de
certaines de ses dispositions est subordonnée à l'adoption de
mesures d'application, qui n'ont pas été prises.
Pour
l'essentiel, les obligations des agents immobiliers émanent donc des
organismes auxquels ils choisissent d'adhérer.
|
1) Le monopole des agents immobiliers
L'activité d'agent immobilier s'exerce
librement
. Il
peut s'agir d'une activité principale ou d'une activité
secondaire : ainsi, les membres de certaines autres professions (experts
immobiliers, courtiers en assurances, géomètres par exemple)
réalisent des transactions immobilières.
Pour assurer des prestations de qualité, les professionnels se sont
organisés. Ils sont regroupés en plusieurs associations ;
les principales sont la NAEA (
National
Association of Estate
Agents
, c'est-à-dire Association nationale des agents immobiliers),
qui, avec quelque 10 000 membres, représente 60 % des
professionnels, et la RICS (
Royal Institution of Chartered Surveyors
,
c'est-à-dire Fondation royale des experts immobiliers). Ces groupements
professionnels édictent leurs propres règles.
De plus, le
médiateur mis en place par la profession
(7(
*
))
(
Ombudsman for Estate Agents
, OEA,
c'est-à-dire Médiateur pour les agents immobiliers) a
établi un code de bonnes pratiques, obligatoire pour les professionnels
qui choisissent d'y adhérer, la NAEA et la RICS ayant par ailleurs
décidé de l'adopter. Les agents immobiliers qui adhèrent
au code du médiateur peuvent utiliser le logo OEA.
2) L'accès à la profession d'agent immobilier
a) Les conditions générales
L'article 23 de la loi relative aux agents immobiliers interdit à une personne déclarée en faillite d'exercer la profession d'agent immobilier, sauf en qualité d'employé d'une autre personne.
b) La formation
La
réglementation en vigueur ne contient pas d'exigence en la
matière
.
L'article 22 de la loi relative aux agents immobiliers, qui prévoit
la possibilité de mettre en place une réglementation exigeant un
niveau minimum de compétence pour l'exercice de cette profession, n'est
pas appliqué, sa date d'entrée en vigueur étant
laissée à l'appréciation du ministre compétent.
La NAEA dispense aux agents immobiliers en activité ou aux personnes
souhaitant entrer dans la profession, des formations sanctionnées par
des examens. Elle ne pose aucune condition préalable à
l'inscription à ces formations, ni en termes de niveau d'études,
ni en termes d'expérience professionnelle. Les diplômes
délivrés par la NAEA ne sont pas reconnus par l'État, mais
l'association oblige ses membres qui ont adhéré après le
1
er
janvier 1998 à suivre des formations. Depuis la
même date, elle subordonne le passage de ses adhérents de la
catégorie « membre » à la catégorie
« membre associé », puis de la catégorie
« membre associé » à la catégorie
« partenaire » à certaines exigences de formation
continue.
c) L'assurance des risques professionnels
La
réglementation en vigueur ne comporte aucune obligation.
En effet, l'article 16 de la loi relative aux agents immobiliers, qui dispose
qu'un agent immobilier ne peut accepter d'argent de la clientèle
qu'à la condition d'avoir pris les dispositions nécessaires pour
que quelqu'un se substitue à lui en cas de défaillance, n'est pas
en vigueur.
Toutefois, le
code de bonnes pratiques
établi par le
médiateur
pour les agents immobiliers interdit la détention
de sommes d'argent appartenant à un client, à titre de
dépôt ou autre, sans qu'une garantie adéquate ait
été souscrite.
Par ailleurs, le
code de bonne conduite
de la NAEA impose aux agents
immobiliers adhérant à cette association de ne pas poursuivre une
activité professionnelle sans ressources financières suffisantes
et sans les garanties financières requises. Ainsi, la NAEA oblige ses
membres à souscrire au système qu'elle a mis en place pour leur
apporter une garantie financière et protéger ainsi les
intérêts de leurs clients. Elle les encourage aussi à
souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle.
d) L'enregistrement
La NAEA
tient la liste des agents immobiliers auxquels elle a délivré son
agrément. Elle la met à disposition du public sur Internet.
Pour rester membres de la NAEA, les agents immobiliers doivent payer une
cotisation annuelle de 59,50 £, 135 £ ou 160 £
(c'est-à-dire environ 95 €, 210 € ou 250 €) selon la
catégorie (membre, membre associé ou partenaire) à
laquelle ils appartiennent. Les simples membres ne peuvent pas utiliser le logo
de la NAEA dans leur publicité.
3) Le contrôle de la profession d'agent immobilier
L'article 3 de la loi relative aux agents immobiliers
prévoit que le directeur général du
Fair Trading
,
administration chargée de
la concurrence et de la protection
du consommateur
, peut interdire l'exercice total ou partiel de
l'activité d'agent immobilier à toute personne qui :
- a été condamnée pour fraude,
malhonnêteté ou violence, ou pour une infraction prévue par
les règles relatives aux agents immobiliers ;
- a commis des actes discriminatoires dans l'exercice de sa
profession ;
- n'a pas respecté les obligations que la loi relative aux agents
immobiliers lui impose à l'égard de la clientèle ;
- se livre à des pratiques qualifiées d'illicites par la
réglementation en vigueur.
Le directeur général du
Fair Trading
peut également
déclarer une personne inapte à exercer cette profession, si elle
a violé ses obligations légales ou contractuelles dans le cadre
de son activité professionnelle.
L'article 4 de la loi dispose que le directeur général du
Fair Trading
peut adresser un avertissement à un agent immobilier
qui ne respecterait pas ses obligations légales à l'égard
de la clientèle ou se livrerait à des pratiques illicites.
L'agent immobilier qui ne respecte pas un tel avertissement est
déclaré inapte à exercer sa profession.
Dans tous ces cas, l'agent immobilier est réhabilité à
l'issue d'un délai variable en fonction de la peine. Il peut alors de
nouveau prétendre à exercer sa profession.
Pour que ces dispositions puissent être appliquées, la loi octroie
aux agents de l'administration chargée de la concurrence et de la
protection des consommateurs un
large pouvoir de contrôle sur
pièces et sur place
.
Par ailleurs, la NAEA applique des
sanctions disciplinaires
à
l'encontre de ses membres qui ne respectent pas les règles
internes : avertissement, réprimande, amende, suspension, voire
expulsion de l'association. Dans son code de bonne conduite, la NAEA
précise qu'elle peut faire procéder à des contrôles
sur pièces et sur place lorsqu'elle souhaite vérifier que l'un de
ses adhérents se conforme bien à toutes les prescriptions qu'elle
a édictées. Ces contrôles ne concernent pas seulement les
professionnels sur lesquels pèsent des soupçons ; ils
peuvent avoir lieu de façon aléatoire.
SUÈDE
|
Les
agents immobiliers sont dénommés
« courtiers ». Ils exercent leur activité dans le
cadre de
la loi
n°
400 de 1995
, qui régit
exclusivement cette profession. Certaines des dispositions de la loi de 1995
ont été précisées par le règlement
n° 1028 de 1995.
|
1) Le monopole des agents immobiliers
Les avocats peuvent également avoir des activités de transaction immobilière.
2) L'accès à la profession d'agent immobilier
a) Les conditions générales
La loi exige que les agents immobiliers n'aient pas été déclarés en faillite, qu'ils soient juridiquement aptes à exercer une profession commerciale et qu'ils n'aient pas été privés de l'autorité parentale.
b) La formation
Les
agents immobiliers doivent justifier d'une formation supérieure et avoir
obtenu des notes minimales dans les matières suivantes : droit des
transactions immobilières, doit civil et droit immobilier,
fiscalité, économie, techniques de construction et
d'évaluation.
En outre, un
stage de dix semaines
chez un professionnel est
exigé. Ce stage peut être effectué pendant ou après
la formation théorique.
c) L'assurance des risques professionnels
La loi oblige les agents immobiliers à souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle destinée à couvrir tous les dommages suscités par leurs manquements. Le principal règlement d'application de la loi fixe le montant assuré à 1,5 millions de couronnes (soit environ 170 000 €). Les adhérents de la principale association professionnelle, Mäklarsamfundet , ont l'obligation d'être couverts à hauteur de 2 millions de couronnes.
d) L'enregistrement
Les
agents immobiliers doivent être enregistrés auprès de
l'instance de contrôle la profession
, la FMN
(
Fastighetsmäklarnämnden
).
L'enregistrement suppose le paiement d'un
droit annuel
de
1 700 couronnes (soit environ 200 €).
L'exercice de la
profession par des personnes qui ne sont pas
enregistrées est
sanctionné pénalement
. La peine applicable est en principe
une amende. Dans les cas les plus graves, les contrevenants peuvent être
emprisonnés pendant six mois.
Cependant, les agents immobiliers dont les activités
d'intermédiation sont limitées à la location
d'appartements échappent à l'obligation de l'enregistrement
auprès de la FMN.
En outre, la principale association professionnelle
(
Mäklarsamfundet
, c'est-à-dire l'Association des courtiers),
qui regroupe environ 2 000 agents immobiliers, a créé un
label
dont l'octroi suppose notamment :
- une expérience professionnelle de trois années ;
- la participation chaque année à des sessions de formation
continue ;
- le suivi de procédures spécifiques garantissant la
sécurité de toutes les opérations ;
- le contrôle annuel d'un commissaire aux comptes.
3) Le contrôle de la profession d'agent immobilier
Il est
effectué par la
FMN
, commission nationale prévue par la
loi. Son président, qui doit être un juriste
expérimenté, est nommé par le gouvernement. Les sept
autres membres, parmi lesquels le vice-président, qui doit
également être un juriste expérimenté, sont
nommés par le président.
La FMN peut procéder à des contrôles sur pièces
et sur place. Elle agit de sa propre initiative ou à la suite de
plaintes de particuliers.
Elle peut prononcer des avertissements à l'encontre des professionnels
qui ne respectent pas leurs obligations, voire les radier, une telle
décision étant immédiatement applicable. Les
décisions de la FMN sont susceptibles d'appel devant la juridiction
administrative.
Par ailleurs, la commission disciplinaire de
Mäklarsamfundet
peut
infliger des sanctions aux adhérents qui ne respectent pas les
règles internes de l'association.
(1)
Les trois communautés, française, flamande et germanophone,
exercent notamment les compétences relatives à l'enseignement.
(2) Pour chaque degré de juridiction, il existe une chambre francophone
et une chambre néerlandophone.
(3) Ce texte a fait l'objet de plusieurs recours en
inconstitutionnalité.
(4) Ces dispositions ont été reprises à l'article 403
du nouveau code pénal.
(5) En principe, il y a un collège par province, mais l'administration
peut supprimer ceux dont les effectifs sont insuffisants. Actuellement, il y a
46 collèges pour 50 provinces.
(6) Certificatie en
Registratie Makelaar-taxateurs
,
c'est-à-dire certification et enregistrement des agents et experts
immobiliers.
(7) Le médiateur pour les agents immobiliers est une autorité
indépendante. Elle est chargée d'examiner les litiges opposant
les professionnels qui choisissent d'y adhérer et les particuliers
mécontents, après qu'ils ont épuisé les voies de
recours internes organisées par les agents immobiliers. En
adhérant au plan de médiation, les agents immobiliers acceptent
la compétence du médiateur pour traiter de certains contentieux,
ainsi que la possibilité d'être condamnés au paiement d'une
indemnité pouvant atteindre 25 000 £ (environ
40 000 €) en règlement total et définitif du
litige.