Comptes rendus analytiques officiels du 27 février 2024

Mme la présidente.  - Amendement n°22, présenté par M. Gontard, Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.

Supprimer cet article.

M. Guillaume Gontard.  - Cet article simplifie les procédures de démolition des habitats informels à Mayotte et en Guyane en élargissant le régime dérogatoire des ordres préfectoraux. Concrètement, il fixe un délai de 96 heures durant lequel le préfet peut ordonner la démolition d'une construction venant d'être édifiée sans autorisation.

Sans nier les problèmes que pose l'habitat informel, nous considérons que multiplier les destructions et réduire les délais d'évacuation ne fait que renforcer la violence de l'expulsion et jeter les personnes mal logées à la rue. Elles risquent de construire de nouvelles habitations informelles encore plus précaires.

Il faut plutôt rendre salubre ces logements informels et améliorer progressivement les conditions de vie de leurs habitants.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°69, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.

Mme Marianne Margaté.  - L'article 3 ter ne traite pas de l'habitat dégradé mais de la lutte contre les sans-abri. En détruisant leurs habitations de fortune sans proposer d'alternative, vous les condamnez à l'errance. Même si la présence de bidonvilles dans la septième puissance économique mondiale est insupportable, vous ne proposez pas de solution satisfaisante. Pis, vous autorisez la démolition quatre jours après l'installation de ces personnes... Venons en aide aux populations mal logées, plutôt que de leur enlever ce bout de toit.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - L'article 11-1, issu de la loi Elan, prévoit qu'en Guyane et à Mayotte, le préfet peut ordonner la démolition d'une installation en cours d'édification sans droit ni titre dans un délai de 24 heures. Or cette disposition est fréquemment contournée : les abris sont édifiés le week-end et ne peuvent plus être démolis le lundi matin. L'article 3 ter y remédie en laissant aux autorités le temps de détecter puis d'organiser la démolition de l'habitat informel nouvellement édifié - souvent indigne. C'est une mesure de bon sens pour éviter que s'étendent ces bidonvilles. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Je partage l'argumentation de Mme la rapporteure. L'extension rapide des constructions illicites en Guyane et à Mayotte est à l'origine de troubles graves à l'ordre public et de drames humains. Nous entendons lutter contre cet habitat illégal, souvent indigne. Une procédure de référé devant le juge est prévue, ainsi qu'une obligation de proposer une solution de relogement ou d'hébergement. Avis défavorable.

L'amendement n°136 du Gouvernement permettra de construire du logement décent, régulier, légal, pour ces populations dans le besoin.

M. Thani Mohamed Soilihi.  - Les dispositions de cet article 3 ter sont très attendues à Mayotte. Le délai dont disposent les forces de l'ordre pour détruire ces habitats qui se construisent en quelques heures est insuffisant, c'est pourquoi nous demandons de passer à 96 heures.

Les auteurs des amendements raisonnent à l'envers. Mayotte est peuplée à plus de la moitié d'étrangers. Ce n'est pas rendre service aux migrants et aux populations qui vivent dans ces bidonvilles que de les conserver. Ces bidonvilles tuent, surtout pendant la saison des pluies. Une mère et ses quatre enfants ont été emportés par la boue il y a quelques années. Régulièrement, de jeunes enfants meurent électrifiés.

Il faut accélérer et intensifier la destruction de ces bidonvilles, pour les remplacer par des constructions régulières. Je voterai contre ces amendements.

M. Guillaume Gontard.  - La situation des bidonvilles est évidemment inacceptable. Ce que nous contestons, dans cet article, c'est la procédure et l'absence de solution pour les habitants dont le logement est détruit ! Même si le Gouvernement a l'intention d'accélérer la construction de logements, cet article est prématuré à ce stade.

Les amendements identiques n^os22 et 69 ne sont pas adoptés.

L'article 3 ter est adopté.

Après l'article 3 ter

Mme la présidente.  - Amendement n°136, présenté par le Gouvernement.

Après l'article 3 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de l'urbanisme est ainsi modifié :

1° Après l'article L. 427-2 du code de l'urbanisme, il est inséré un article L. 427-3 ainsi rédigé :

« Art. L. 427-3-...  -  À Mayotte, un décret en Conseil d'État arrête la liste des constructions nouvelles de logements, dont la maîtrise d'ouvrage est assurée par les bénéficiaires des subventions et prêts visés à l'article R. 372-3 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que par l'établissement visé au L. 321-36-1 du code de l'urbanisme et qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l'exigence d'un permis de construire et font l'objet d'une déclaration préalable. »

2° Le titre II du livre IV du code de l'urbanisme est complété par un chapitre ainsi rédigé :

« Chapitre ... 

« Dispositions particulières à la Guyane

« Art. L. 428-.... - En Guyane, un décret en Conseil d'État arrête la liste des constructions nouvelles de logements, dont la maîtrise d'ouvrage est assurée par les bénéficiaires des subventions et prêts visés à l'article R. 372-3 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que par l'établissement visé au L. 321-36-1 du code de l'urbanisme et qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l'exigence d'un permis de construire et font l'objet d'une déclaration préalable. »

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Cet amendement va dans le sens de la construction de logements, en substituant au permis de construire une déclaration préalable dans des secteurs prioritaires. C'est une simplification très attendue sur le terrain.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°143 rectifié, présenté par M. Mohamed Soilihi et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants.

M. Thani Mohamed Soilihi.  - Voici un amendement qui ne prend pas le problème à l'envers ! Mayotte et la Guyane sont confrontées à une crise du logement majeure, avec l'expansion très rapide de constructions illicites et insalubres.

Accélérons la production de logements décents pour les occupants des bidonvilles susceptibles d'être relogés - les personnes en situation irrégulière ont, quant à elles, vocation à rentrer chez elles. Mayotte ne peut pas accueillir plus de la moitié de personnes en situation irrégulière.

Un décret en Conseil d'État fixera la liste limitative des opérations concernées.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Ces amendements reprennent la mesure n°50 du comité interministériel des outre-mer (Ciom) du 18 juillet 2023, sur la facilitation de construction d'habitations légères. Avis favorable. Précisons que cette forme d'habitat ne saurait devenir la forme prédominante d'habitat social dans ces territoires.

Mme Antoinette Guhl.  - Passer outre la procédure de droit commun qu'est le permis de construire ne nous réjouit guère, mais compte tenu des difficultés de relogement et de l'existence malgré tout d'une déclaration préalable, nous voterons ces amendements.

Les amendements identiques n^os136 et 143 rectifié sont adoptés et deviennent un article additionnel.

Article 4

Mme la présidente.  - Amendement n°148, présenté par M. Buis et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants.

Alinéa 2

1° Après le mot :

consignations

insérer les mots :

par l'administrateur judiciaire dans l'exercice de son mandat d'administrateur provisoire

2° Remplacer la référence :

29-7

par la référence :

29-14

M. Bernard Buis.  - Précision rédactionnelle.

L'amendement n°148, accepté par la commission et le Gouvernement, est adopté.

L'article 4, modifié, est adopté.

L'article 5 est adopté.

Après l'article 5

Mme la présidente.  - Amendement n°109, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

Après l'article 5

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le dernier alinéa du I de l'article L. 615-2 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Avant la dernière phrase, il est inséré une phrase ainsi rédigée : « Cette convention prévoit également l'engagement par le syndic de la transmission de l'ensemble des pièces comptables aux partenaires publics, ainsi que la définition d'une stratégie de recouvrement des dettes de charges exigibles depuis plus de six mois. » ;

2° Est ajoutée une phrase ainsi rédigée : « La signature de la présente convention conditionne l'obtention des subventions nécessaires au redressement de la copropriété. » 

Mme Viviane Artigalas.  - Afin d'assurer une meilleure coordination entre syndics et pouvoirs publics, cet amendement précise les engagements du syndic en matière de transmission des données comptables et de définition d'une stratégie de recouvrement des impayés. Il s'agit de s'assurer que les syndics se dotent de moyens suffisants pour répondre aux objectifs de redressement des copropriétés. La signature de cette convention doit être aussi la contrepartie de l'obtention des subventions afin que les moyens mobilisés pour le redressement ne pèsent pas financièrement sur les copropriétaires.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - L'obligation que vous mentionnez est déjà prévue par l'article L. 615-4-2 du code de la construction et de l'habitation. L'amendement est satisfait. Retrait, sinon avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

L'article 109 est retiré.

L'article 5 bis A est adopté.

Après l'article 5 bis A

Mme la présidente.  - Amendement n°23 rectifié, présenté par Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.

Après l'article 5 bis A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Le troisième alinéa est ainsi rédigé : 

« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot ; » 

2° Après le cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées aux a et b ne peuvent excéder un montant fixé par décret. » 

Mme Antoinette Guhl.  - Cet amendement rétablit le plafonnement des frais de recouvrement réclamés par le syndic en cas d'impayés d'un copropriétaire, adopté dans la loi Alur, mais supprimé sans explication par l'ordonnance de réforme de la copropriété du 30 octobre 2019.

Certains syndics facturent des services exceptionnels pour des démarches pourtant basiques, augmentant ainsi le montant des impayés - le tarif d'une lettre recommandée peut atteindre 50 euros !

Mme la présidente.  - Amendement identique n°38 rectifié, présenté par Mmes Loisier et Guidez, M. Henno, Mme O. Richard, MM. Levi, Lafon et Courtial, Mme Billon, MM. Duffourg, Cambier et Canévet, Mmes Gatel et Jacquemet et M. Maurey.

Mme Anne-Catherine Loisier.  - Le plafonnement des frais de recouvrement, supprimé sans explication en 2019, était justifié par le contexte juridique très favorable aux syndics concernant les frais privatifs. Le Conseil d'État, dans un arrêt du 5 octobre 2016, a confirmé que la loi Alur de 2014 prévoyait bien le plafonnement par décret des frais de recouvrement.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°65, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.

Mme Marianne Margaté.  - Défendu.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Depuis l'ordonnance de 2019, les frais de recouvrement à la charge du débiteur relèvent de la liberté contractuelle, dans le cadre du contrat de syndic. Ce n'est pas une faille permettant à des syndics défaillants de pratiquer des surfacturations. Retrait, sinon avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

Les amendements identiques n^os23 rectifié, 38 rectifié et 65 sont adoptés et deviennent un article additionnel.

Article 5 bis

Mme la présidente.  - Amendement n°57, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.

Rédiger ainsi cet article :

Après l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 18-3 ainsi rédigé :

« Art. 18-3. - Le syndic d'intérêt collectif est désigné sur le fondement de l'article 29-1 et exerce les missions d'administrateur provisoire.

« L'agrément est délivré par le représentant de l'État dans le département pour une durée de cinq ans. Le syndic d'intérêt collectif doit notamment remplir les conditions fixées à l'article 61-1-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

« Un décret détermine les modalités d'application du présent article. »

Mme Michelle Gréaume.  - La création du statut de syndic d'intérêt collectif, que nous saluons, suppose une formation pérenne. Le métier de syndic doit être reconnu et mieux valorisé, et non ubérisé comme le laisse penser les récents propos du Premier ministre appelant à « déverrouiller » la profession. Un syndic d'intérêt collectif doit pouvoir assumer les missions d'administrateur judiciaire de la copropriété. Évitons les doublons.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Notre objectif est de créer un vivier de syndics volontaires reconnus pour leurs compétences, y compris des organismes de logement social. Pour répondre à certaines de vos demandes, la rédaction retenue par la commission est ouverte. Les syndics pourront être désignés administrateurs provisoires, et intervenir en soutien d'un administrateur judiciaire dans les grands ensembles. Retrait, sinon avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Les missions de syndic et d'administrateur judiciaire sont totalement distinctes : l'un assiste les copropriétaires, l'autre s'y substitue sur décision du juge ; l'un est mandaté par l'assemblée générale, l'autre est nommé par le juge. En revanche, l'objectif est bien de renforcer la coopération entre ces acteurs. Le syndic d'intérêt collectif, de par ses compétences reconnues, sera un soutien essentiel. Avis défavorable.

L'amendement n°57 n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°149, présenté par M. Buis et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants.

I.  -  Alinéa 3

Remplacer les mots :

pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné sur le fondement de l'article 29-1 A

par les mots :

mentionnées à l'alinéa précédent, à l'exception de celles faisant l'objet d'une administration provisoire

II.  -  Alinéa 4

Supprimer les mots :

, au regard notamment de la capacité et des compétences du syndic à accomplir les missions prévues au deuxième alinéa du présent I

III.  -  Alinéa 5

Compléter cet alinéa par les mots :

ainsi qu'aux maires des communes du département

IV.  -  Alinéa 6

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

L'agrément leur est alors accordé de droit.

V.  -  Après l'alinéa 6

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

« ....  -  L'absence d'agrément ne fait pas obstacle à la désignation et à l'exercice des missions de syndic dans les copropriétés mentionnées au I.

« ....  -  Lorsqu'une copropriété ne dispose d'aucune offre de personne exerçant les missions de syndic à titre professionnel, elle peut solliciter le concours d'un syndic d'intérêt collectif.

M. Bernard Buis.  - Défendu.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Certaines de ces modifications rédactionnelles nous conviennent, d'autres moins. Empêcher le syndic d'être désigné administrateur provisoire n'est pas souhaitable : c'est une demande forte, notamment à Saint-Denis, à Mulhouse ou à Grigny. La suppression des conditions minimales d'agrément relatives à la compétence du syndic ne nous convient pas non plus. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Nous divergeons. Cet amendement complète utilement le régime introduit à l'Assemblée nationale, notamment car il permet une procédure simplifiée pour les bailleurs sociaux et clarifie la capacité des syndics non agréés à continuer leur mission de gestion de copropriété. Enfin, il assure la parfaite information des maires. Avis favorable.

L'amendement n°149 n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°99, présenté par Mme Linkenheld et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

Alinéa 4

Après le mot

délivré

insérer les mots :

, après consultation du comité régional de l'habitat et de l'hébergement,

Mme Audrey Linkenheld.  - Par parallélisme des formes, nous proposons que le comité régional de l'habitat et de l'hébergement (CRHH) soit consulté sur l'agrément des syndics d'intérêt collectif, comme il l'est pour les organismes de foncier solidaire.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Cela introduirait une lourdeur supplémentaire sans apporter de plus-value évidente. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

Mme Audrey Linkenheld.  - Le CRHH, ce sont les collectivités locales !

L'amendement n°99 n'est pas adopté.

L'article 5 bis est adopté.

Article 6

Mme la présidente.  - Amendement n°166, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques.

Alinéa 2

Remplacer les références :

L. 511-1 à L. 511-3

par les références :

L. 511-11 ou L. 511-19

L'amendement rédactionnel n°166, accepté par le Gouvernement, est adopté.

L'article 6, modifié, est adopté.

L'article 7 est adopté.

Article 7 bis A

Mme la présidente.  - Amendement n°151, présenté par M. Buis et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants.

Rédiger ainsi cet article

Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Au premier alinéa de l'article L. 634-4,les mots :« le représentant de l'État dans le département » sont remplacés par les mots : « le maire de la commune exerçant la compétence prévue au I de l'article L. 634-1 ou bénéficiant de la délégation prévue au III de l'article L. 634-1 ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale exerçant la compétence prévue au I de l'article L. 634-1 » et les mots : « l'Agence nationale de l'habitat » sont remplacés par les mots : « la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale concerné » ;

2° L'article L. 635-7 est ainsi modifié :

a)  A la première phrase du premier alinéa, les mots : « auprès de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, de la commune, le représentant de l'État dans le département » sont remplacés par les mots : « , le maire de la commune exerçant la compétence prévue au I de l'article L. 635-1 ou bénéficiant de la délégation prévue au III de l'article L. 635-1 ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale exerçant la compétence prévue au I de l'article L. 635-1 » ;

b) Au deuxième alinéa, les mots : « notifiée par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le maire de la commune, le représentant de l'État dans le département » sont remplacés par les mots : « , le maire de la commune exerçant la compétence prévue au I de l'article L. 635-1 ou bénéficiant de la délégation prévue au III de l'article L. 635-1 ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale exerçant la compétence prévue au I de l'article L. 635-1 » ;

c)  Au troisième alinéa, les mots : « l'Agence nationale de l'habitat » sont remplacés par les mots : « la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale concerné ».

M. Bernard Buis.  - EPCI et communes décident des dispositifs de déclaration de mise en location et d'autorisation préalable sur leur territoire ; ils doivent donc pouvoir sanctionner le non-respect de ces procédures. Cet amendement va au bout de la logique de décentralisation, dans un souci de simplification et de cohérence.

Mme la présidente.  - Sous-amendement n°160 à l'amendement n°151 de M. Buis et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants, présenté par le Gouvernement.

 Amendement n° 151

I.  -  Après l'alinéa 3

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

...° Le même premier alinéa est complété par deux phrases ainsi rédigées : « En cas de mise en oeuvre de la délégation prévue au III de l'article L. 634-1, la convention de délégation précise les modalités d'usage par les communes du produit des amendes. Les communes concernées rendent compte à l'établissement public de coopération intercommunale de l'usage du produit des amendes dans le cadre du rapport annuel sur l'exercice de cette délégation mentionné au dernier alinéa du même article. ».

II.  -  Compléter cet amendement par un alinéa ainsi rédigé :

...) Le même troisième alinéa est complété par deux phrases ainsi rédigées : « En cas de mise en oeuvre de la délégation prévue au III de l'article L. 634-1, la convention de délégation précise les modalités d'usage par les communes du produit des amendes. Les communes concernées rendent compte à l'établissement public de coopération intercommunale de l'usage du produit des amendes dans le cadre du rapport annuel sur l'exercice de cette délégation mentionné au dernier alinéa du même article. »

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Nous précisons que l'EPCI indique dans la convention de délégation les modalités d'utilisation du produit des amendes par la commune, pour éviter toute difficulté opérationnelle. Avis favorable à l'amendement de M. Buis, sous réserve de l'adoption de ce sous-amendement.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - L'amendement n°151 est une simplification bienvenue, qui va dans le sens souhaité par la commission : avis favorable. En revanche, le sous-amendement n°160 restreint la liberté dans l'usage du produit des amendes : avis défavorable.

Mme Antoinette Guhl.  - Nous voterons l'amendement n°151, qui pousse à son terme la logique de décentralisation, mais pas le sous-amendement du Gouvernement, qui contrevient à la liberté des collectivités locales.

Le sous-amendement n°160 n'est pas adopté.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Je ne suis pas rancunier : avis favorable à l'amendement n°151, malgré le rejet de notre sous-amendement...

L'amendement n°151 est adopté et l'article 7 bis A est ainsi rédigé.

Article 7 bis

Mme la présidente.  - Amendement n°24, présenté par Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.

Supprimer cet article.

Mme Antoinette Guhl.  - La mise en place, sans aucune autorisation d'urbanisme, de constructions temporaires et démontables à des fins de relogement pose notamment des questions de responsabilité. Si la volonté d'accélérer le relogement est louable, nous ne pouvons ignorer l'inquiétude de nombreux associations et élus. Comme le souligne la Fondation Abbé Pierre, les Algeco, baraques de chantier et mobil-homes sont des habitations de fortune au sens de l'Insee : nous ne voulons pas les favoriser, même temporairement.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°85 rectifié, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

Mme Viviane Artigalas.  - L'installation, sans formalité aucune, de structures temporaires et démontables pour leur relogement ne peut qu'augmenter le traumatisme des occupants évincés, déjà victimes de mal-logement. La rapporteure a bien tenté d'encadrer cette dispense en indiquant que le relogement ne peut se faire qu'avec leur accord et pour une durée limitée à deux ans, et exigé des conditions minimales de confort et d'habitabilité.

Il existe déjà un outil adapté : le permis de construire précaire, dérogation légale aux règles d'urbanisme. Ce qui ne nous convient pas, c'est la dispense de formalité et l'exposition des maires, qui devront donner leur accord sans aucune instruction. C'est une fausse bonne idée, qui ne fera pas gagner de temps.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Tous les acteurs auditionnés ont souligné la difficulté à reloger les occupants évincés. C'est un vrai frein que nous avons décidé de lever avec cette solution pragmatique, que les acteurs approuvent. Nous avons conservé les garanties relatives aux conditions minimales de confort et d'habitabilité et prévu que ce relogement ne pourrait se faire qu'avec l'accord des occupants et pour une durée limitée. La priorité, avec ces solutions temporaires mais cadrées, est de les sortir de leurs logements insalubres ! (M. Guillaume Kasbarian renchérit.) Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis. Cet article est très utile pour accélérer les opérations de rénovation de l'habitat indigne, tout en comportant des garde-fous. Nous devons prioriser les objectifs : si nous voulons accélérer la réduction de l'habitat indigne, il faut pouvoir reloger rapidement les occupants, le temps de faire les travaux. Nous avons le soutien des acteurs : allons-y !

Mme Audrey Linkenheld.  - Il est malvenu d'opposer ceux qui voudraient accélérer à ceux qui considèrent qu'un hébergement temporaire ne saurait être construit sans permis de construire. Il n'y a pas que les normes de confort et d'habitabilité : je n'imagine pas qu'on construise de telles structures modulaires sur un terrain pollué, par exemple. Un permis de construire sert aussi à cela. Combien d'élus locaux ont eu envie de placer des habitats modulaires, souvent de très bonne facture, sur leurs friches, mais y ont renoncé par peur des risques ? Il y va de la sécurité des occupants.

Si vous voulez accélérer, donnez plus de moyens aux particuliers et aux copropriétés pour rénover, plutôt que de sabrer dans MaPrimeRénov' ! Donnez plus de moyens aux bailleurs sociaux, plutôt que de les ponctionner !

Les amendements identiques n^os24 et 85 rectifié ne sont pas adoptés.

Mme la présidente.  - Amendement n°150, présenté par M. Buis et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants.

I. - Alinéas 2, 3 et 6

Supprimer ces alinéas.

II.  -  Alinéa 5

Remplacer les mots :

la durée de l'opération

par les mots :

une durée maximale de cinq ans

III.  -  Alinéa 7

Remplacer les mots :

Les constructions mentionnées aux premier et deuxième alinéas du présent I

par les mots :

Ces constructions

IV. - Alinéa 9

1° Deuxième phrase

Remplacer les mots : 

Cet accord

par les mots : 

La demande

2° Troisième phrase

Remplacer le mot :

Il

Par le mot :

Elle

M. Bernard Buis.  - Amendement de simplification.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Pourquoi revenir à une durée maximale de cinq ans pour la dispense d'autorisation d'urbanisme, plutôt que de la calquer sur la durée des travaux ? Il y a un intérêt opérationnel évident à utiliser les installations temporaires au cours de toutes les phases de l'opération, pour y accueillir les occupants successifs.

Pour éviter les durées excessives, nous avons prévu que ces dispenses s'appliquent uniquement aux opérations conduites par la puissance publique et que le maire fixe une date de fin d'implantation. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Pour sa part, le Gouvernement est favorable à l'amendement. Limiter à cinq ans l'implantation de ces constructions temporaires paraît raisonnable. En aligner la durée sur celle du projet, qui peut être beaucoup plus longue, présenterait des risques juridiques.

Madame Linkenheld, l'alinéa 11 prévoit le cas que vous évoquez : ces constructions ne sont pas possibles dans les zones à risque.

L'amendement n°150 n'est pas adopté.

L'article 7 bis est adopté.

Article 8

Mme la présidente.  - Amendement n°79 rectifié ter, présenté par Mmes Noël, Joseph et Dumont, MM. Anglars, Pellevat, D. Laurent, Mouiller et Houpert, Mme Muller-Bronn, MM. Favreau, Savin et Savoldelli, Mme Josende, M. C. Vial, Mme Berthet et MM. Klinger et Genet.

I.  -  Alinéa 3

Compléter cet alinéa par les mots :

en faisant apparaître le budget, le montant total des impayés copropriétaires et de toute dette de la copropriété

II.  -  Compléter cet article par deux alinéas ainsi rédigés :

« Le syndic professionnel ou l'administrateur provisoire, dans le cas des procédures prévues à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, a l'obligation d'actualiser toutes ces données dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété.

« En cas de non-respect du délai fixé au précédent alinéa, le syndic professionnel ou l'administrateur provisoire, dans le cas des procédures prévues à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, s'expose à une sanction prononcée par le conseil syndical ou d'une majorité qualifiée des copropriétaires correspondant à 10 % des honoraires annuels qu'il perçoit pour la gestion de ladite copropriété. »

Mme Sylviane Noël.  - L'article 8 précise les données supplémentaires à inscrire au registre national des copropriétés. Nous proposons d'y ajouter la situation financière de la copropriété et prévoyons une astreinte en cas de non-communication.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Cet amendement a déjà été rejeté en commission : les données seront précisées par le décret d'application. Retrait, sinon avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

L'amendement n°79 rectifié ter est retiré.

Mme la présidente.  - Amendement n°25, présenté par M. Benarroche, Mme Guhl, MM. G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.

Alinéa 6

Compléter cet alinéa par les mots : 

et de l'existence d'agissements qui consistent à abuser d'autrui, soit directement, soit par un intermédiaire, en vendant, en louant ou en mettant à disposition, moyennant une contrepartie, un bien meuble, une partie de celui-ci ou tout ou partie d'un logement ou d'un local dans un immeuble, dans des conditions incompatibles avec la dignité humaine 

M. Guy Benarroche.  - Le registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC) a été conçu comme un outil de connaissance sur lequel s'appuient divers opérateurs. L'inclusion du diagnostic de performance énergétique sera utile pour repérer les immeubles à rénover en priorité.

Ce registre doit constituer une aide pour les services de l'État et les collectivités territoriales dans leur lutte contre la prédation de la précarité, sur laquelle nous ont alerté les collectifs de Marseille. Nous proposons donc de rétablir la rédaction plus large de l'Assemblée nationale en matière de signalement des agissements des marchands de sommeil.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Le RNIC n'est pas le cadre approprié pour des dénonciations ou des signalements. Ce n'est pas une main courante. Veillons à faire reposer la lutte contre les marchands de sommeil sur des bases solides. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Avis défavorable.

M. Guy Benarroche.  - L'objectif est d'être efficace. Ce n'est pas de la délation. D'autre part, la notion d'« intention de réaliser un profit anormal » sous-entend qu'un profit normal pourrait être tiré de la location d'un logement incompatible avec la dignité humaine. La lutte contre l'habitat dégradé suppose un droit lisible, clair et applicable par les juges.

L'amendement n°25 n'est pas adopté.

L'article 8 est adopté.

Après l'article 8

Mme la présidente.  - Amendement n°90 rectifié, présenté par Mmes Artigalas et Narassiguin et MM. Ziane, Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Redon-Sarrazy, Stanzione et Tissot.

Après l'article 8

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

A titre expérimental, pendant une durée de six ans, dans le cadre du paragraphe 2 de la section 5 du chapitre I^er du titre I^er du livre I^er du code de procédure pénale, les inspecteurs de salubrité ou agents de police municipale de catégorie A et B compétents pour la recherche et la constatation des infractions portant atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants de locaux à usage d'habitation affectés à un service communal d'hygiène et de santé, disposent, pour les enquêtes judiciaires qu'ils diligentent sur réquisition du procureur de la République ou sur commission rogatoire du juge d'instruction, des mêmes prérogatives et obligations que celles attribuées aux officiers de police judiciaire. La liste des communes volontaires et les modalités de l'expérimentation sont fixées par décret en Conseil d'État.

Mme Corinne Narassiguin.  - Nous proposons une expérimentation pour doter les inspecteurs de salubrité et les agents de police municipale des pouvoirs d'enquête judiciaire en matière d'habitat indigne, par exemple dans les communes volontaires des six territoires d'accélération.

Il s'agit de faciliter l'instruction des actes judiciaires les plus simples. L'expérimentation serait menée dans le cadre d'une convention avec l'État et le parquet. Cet amendement reprend la recommandation n°22 du rapport de Michèle Lutz et Mathieu Hanotin, volontaire pour expérimenter cette mesure sans délai à Saint-Denis.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Cette mesure est, en effet, très attendue par les maires. La consultation que nous avons menée auprès de ceux-ci fait apparaître un taux de soutien de 71 %. Moi-même, j'ai souhaité reprendre cette proposition.

Malheureusement, elle se heurte à une difficulté constitutionnelle, liée au statut des agents concernés, placés sous l'autorité du maire. Le Conseil constitutionnel a déjà censuré des mesures similaires. De plus, la charge supplémentaire pour les communes ne serait dans doute pas compensée. Le sujet n'est pas mûr, quoique très présent dans nos débats. Quelles sont les intentions du Gouvernement ?

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Je salue la lucidité de la rapporteure : elle a donné les raisons pour lesquelles le Gouvernement est défavorable à l'amendement. Je comprends l'intention, mais ce serait un bouleversement des missions de la police municipale qui, pour l'heure, ne paraît pas concevable. Peut-être la question pourrait-elle être réexaminée dans le cadre d'une réflexion plus large sur le rôle de la police municipale.

Mme Viviane Artigalas.  - Une expérimentation sert à ça : tester un dispositif dans des territoires volontaires pour préparer des évolutions ultérieures. Nous prévoyons une convention avec le parquet, et les pouvoirs d'enquête seraient limités à la lutte contre l'habitat indigne.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Une mission d'information sur les missions de la police municipale a été menée à l'Assemblée nationale par Lionel Royer-Perreaut et Alexandre Vincendet : une réflexion plus large pourrait être conduite sur cette base.

Mme Antoinette Guhl.  - Nous voterons cet amendement, car il faut expérimenter des solutions. Les élus sont désireux de mobiliser leur police pour lutter contre l'habitat indigne - sans doute en partie faute d'effectifs suffisants de la police nationale. Nous verrons ensuite s'il y a lieu de généraliser cette mesure.

L'amendement n°90 rectifié n'est pas adopté.

Article 8 bis A (Supprimé)

Mme la présidente.  - Amendement n°94, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

Après le 5° de l'article 776-1 du code de procédure pénale, il est inséré un 6° ainsi rédigé :

« 6° À l'association pour le développement du service notarial, placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat, en vue de mettre en oeuvre l'article L. 551-1 du code de la construction et de l'habitation. »

Mme Viviane Artigalas.  - La commission a supprimé l'article 8 bis A au motif qu'il serait satisfait. Il s'agit d'autoriser les notaires à accéder au bulletin n°2 du casier judiciaire des personnes morales. Or l'Assemblée nationale l'avait adopté, dans le cadre d'un amendement du Gouvernement, au motif que cet accès n'était pas effectif. Une clarification du Gouvernement s'impose.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°153, présenté par MM. Buis, Buval, Fouassin, Patriat, Bitz et Mohamed Soilihi, Mmes Schillinger, Cazebonne, Duranton et Havet, MM. Haye, Iacovelli, Kulimoetoke, Lemoyne et Lévrier, Mme Nadille, MM. Omar Oili et Patient, Mme Phinera-Horth et MM. Rambaud, Rohfritsch et Théophile.

M. Bernard Buis.  - Nous ouvrons aux notaires la liste des personnes autorisées à consulter le bulletin n°2 du casier judiciaire des personnes morales.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Il résultait de nos échanges avec la Chancellerie que les notaires avaient bien accès au bulletin n°2 du casier judiciaire des personnes morales. D'où la suppression de l'article. Mais le Gouvernement semble avoir changé d'avis - en tout cas, la réponse ne paraît plus aller de soi. Monsieur le ministre, pouvez-vous nous éclairer ? Si cet accès n'est pas effectif, avis favorable à l'amendement.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - En l'état actuel de la législation, les notaires n'ont pas accès au bulletin n°2 du casier judiciaire des personnes morales. Je suis donc favorable au rétablissement de cet article.

Les amendements identiques n^os94 et 153 sont adoptés et l'article 8 A est rétabli.

Article 8 bis

Mme la présidente.  - Amendement n°102, présenté par Mme Linkenheld et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

Alinéa 5

Après le mot :

dégradé

insérer les mots :

ou des secteurs en centre ancien

Mme Audrey Linkenheld.  - En novembre 2022, deux immeubles se sont soudainement effondrés rue Pierre Mauroy, à Lille. Ils n'étaient ni indignes ni insalubres. Situés dans le centre ancien, ils avaient été fragilisés avec le temps.

Nous proposons donc que les diagnostics structurels obligatoires prévus dans les secteurs d'habitat dégradé puissent être élargis à certains bâtiments des centres anciens.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Ces secteurs nécessitent effectivement une vigilance accrue. Cependant, l'article ne précise pas les critères de définition d'une zone d'habitat dégradé : sa rédaction très large permettra la réalisation de diagnostics dans les centres anciens. Votre intention me paraît donc satisfaite. En outre, l'expression « centre ancien » n'est pas juridiquement définie ; il serait donc hasardeux de s'y référer. Retrait, sinon avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Cet amendement apporte une précision bienvenue. La maire de Lille et d'autres maires ont contacté mon cabinet pour nous sensibiliser à ce sujet. Faisons confiance aux maires pour manier cet outil avec discernement.

Mme Audrey Linkenheld.  - Je remercie le ministre pour sa compréhension et je sais que la rapporteure comprend le problème.

J'ai participé à la création du permis de diviser et du permis de louer. La question des secteurs n'est pas sans poser problème. Si nous voulons inclure de beaux immeubles d'un centre ancien dans un secteur d'habitat dégradé, je suis à peu près certaine que la mesure ne passera pas le contrôle de légalité, car le préfet appliquera la lettre des textes, oubliant l'esprit de nos débats.

Les maires connaissent bien leur ville : ils ne viseront pas des rues entières. Laissons-les apprécier. Cette mesure peut sauver des vies !

Mme Françoise Gatel.  - Je profite de cet amendement pour extrapoler sur le DPE... Très standardisé, cet outil est inadapté à l'habitat ancien. Les matériaux anciens sont souvent performants, car ils laissent le bâti respirer. Ne lançons pas des travaux coûteux et contreproductifs. Il faut agir, sans quoi nous courons à la catastrophe ! Écoutez cet appel au secours et à la raison, monsieur le ministre.

L'amendement n°102 n'est pas adopté.

L'amendement n°121 n'est pas défendu.

Mme la présidente.  - Amendement n°26, présenté par Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.

I.  -  Alinéa 5 

1° Après le mot : 

solidité 

insérer les mots : 

ou sa salubrité, son intégrité, son habitabilité 

2° Compléter cet alinéa par les mots : 

et au moins tous les cinq ans, d'un diagnostic structurel des logements, incluant une description des désordres observés qui portent atteinte à leur salubrité, leur décence et évaluant les risques qu'ils présentent pour la sécurité et la santé des habitants

II.  -  Alinéa 7 

1° Première phrase

Compléter cette phrase par les mots : 

après avis du Haut comité pour le droit au logement 

2° Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée : 

Ce diagnostic est soumis à un tarif réglementé par décret.

Mme Antoinette Guhl.  - Il s'agit de renforcer le diagnostic structurel de l'immeuble en affinant ce contrôle au niveau du logement. Les problèmes d'hygiène et de salubrité dans les appartements sont les signes précurseurs de désordres pouvant affecter ultérieurement l'immeuble. Ce diagnostic doit être soumis à un tarif réglementé par décret, afin de le rendre accessible.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Inclure dans le diagnostic technique un diagnostic de salubrité me paraît excessif. D'autres moyens existent. Votre amendement aboutirait à des chevauchements de calendriers, des frais supplémentaires et de la complexité. Défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

L'amendement n°26 n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°117 rectifié, présenté par Mmes Lavarde et Aeschlimann, MM. Anglars et Belin, Mme Bellurot, MM. Brisson, Burgoa et Cambon, Mmes Di Folco et Drexler, M. Husson, Mme Josende, MM. Karoutchi et Klinger, Mme Lassarade, MM. D. Laurent et Lefèvre, Mmes M. Mercier et Micouleau, MM. Mouiller, Pellevat, Rapin, Sautarel, Saury, Savin, Sido, Somon et Tabarot, Mme Ventalon et M. C. Vial.

Après l'alinéa 11

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Les modalités du présent article trouvent également à s'appliquer à toutes les copropriétés ayant réalisées des travaux à l'issu d'un plan de sauvegarde ou d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat en copropriétés dégradées.

Mme Catherine Di Folco.  - Défendu.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Soit l'immeuble est en zone dégradée et il est soumis à une obligation de diagnostic structurel, soit il ne l'est pas ou plus et imposer un tel diagnostic serait disproportionné. Retrait, sinon avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

L'amendement n°117 rectifié n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°101, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

Compléter cet article par deux alinéas et un paragraphe ainsi rédigés :

3° Après le 4° de l'article L. 731-1, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« ...° Un diagnostic structurel de l'immeuble tel que prévu à l'article L. 126-6-1 du code de la construction et de l'habitation. »

....  -  Le 3° du I du présent article entre en vigueur le 1^er janvier 2028.

Mme Viviane Artigalas.  - Le diagnostic technique global (DTG) pour les immeubles en copropriété, en cours de généralisation, ne comporte aucune obligation de s'assurer de la solidité du bâtiment. D'où notre amendement, qui ne crée pas une obligation nouvelle mais élargit le champ du DTG en y intégrant un diagnostic structurel de l'immeuble. Il reprend la recommandation n°10 du rapport Hanotin-Lutz.

L'habitat dégradé est un phénomène silencieux et massif qui touche des quartiers entiers, mais aussi des immeubles diffus, y compris en centre-ville.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Toutes les copropriétés de plus de quinze ans doivent élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux comprenant une liste des travaux nécessaires à la préservation de l'immeuble. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

L'amendement n°101 n'est pas adopté.

L'article 8 bis est adopté.

La séance est suspendue quelques instants.

Article 8 ter

Mme la présidente.  - Amendement n°27, présenté par M. Benarroche, Mme Guhl, MM. G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.

Rédiger ainsi cet article :

L'article 225-14 du code pénal est ainsi modifié :

1° Les mots : « ou d'hébergement » sont supprimés ;

2° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Le fait de mettre à la disposition d'une personne, moyennant une contrepartie, un hébergement incompatible avec la dignité humaine est puni de sept ans d'emprisonnement et de 200 000 euros d'amende. »

M. Guy Benarroche.  - Cet amendement vise à mieux lutter contre les marchands de sommeil. Actuellement considérée comme un fait constitutif du délit, la vulnérabilité des victimes devrait être une circonstance aggravante, le fait constitutif étant les agissements des marchands de sommeil, quelle que soit la situation de la victime. Nous revenons ainsi à la rédaction de l'Assemblée nationale.

Mme la présidente.  - Amendement n°128, présenté par le Gouvernement.

Rédiger ainsi cet article :

L'article 225-14 du code pénal est ainsi modifié :

1° Les mots : « ou d'hébergement » sont supprimés ;

2° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Le fait de mettre à la disposition d'une personne, moyennant une contrepartie, un hébergement incompatible avec la dignité humaine est puni de cinq ans d'emprisonnement et 150 000 euros d'amende. »

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Le Gouvernement partage la volonté de renforcer la lutte contre les marchands de sommeil. Ces pratiques doivent pouvoir être sanctionnées plus facilement, sans qu'il soit nécessaire de prouver la vulnérabilité de la victime.

Nous rétablissons donc le délit de mise à disposition d'un hébergement contraire à la dignité humaine moyennant une contrepartie. Ce nouveau délit sera puni de cinq ans d'emprisonnement et de 150 000 euros d'amende. Aller au-delà le placerait sur le même plan que la traite des êtres humains.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°152, présenté par M. Buis et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants.

M. Bernard Buis.  - Défendu.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Ces amendements reviennent sur l'alourdissement des peines, voté à l'Assemblée nationale et confirmé par la commission. Nous sommes opposés à ce recul et voulons le maintien de peines aggravées.

La suppression de la notion de vulnérabilité pose plus de problèmes qu'elle n'en résout. Elle est intrinsèque aux dispositions du code pénal relatives aux atteintes à la dignité des personnes. Cette notion figure également dans des infractions analogues inscrites dans le code de la construction et de l'habitation. La reconnaissance d'une nouvelle circonstance aggravante bouleverserait l'échelle des peines au point d'assimiler ce délit à la traite d'êtres humains. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Retrait de l'amendement n°27 au profit des amendements n^os128 et 152, sinon avis défavorable. Les quantums de peine prévus doivent rester cohérents, notamment avec ceux relatifs à la traite d'êtres humains.

L'amendement n°27 n'est pas adopté.

Les amendements identiques n^os128 et 152 ne sont pas adoptés.

L'article 8 ter est adopté.

Article 8 quater A

Mme la présidente.  - Amendement n°167, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques.

Alinéas 2 et 3

Rédiger ainsi ces alinéas :

1° Au 1°, les mots : « Les infractions définies aux articles 225-13 et 225-14 sont punies » sont remplacés par les mots : « L'infraction définie à l'article 225-13 est punie » ;

2° Au 2°, les mots : « L'infraction définie à l'article 225-14-1 est punie » sont remplacés par les mots : « Les infractions définies aux articles 225-14 et 225-14-1 sont punies ».

L'amendement de coordination juridique n°167, accepté par le Gouvernement, est adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°28, présenté par M. Benarroche, Mme Guhl, MM. G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.

Compléter cet article par deux alinéas ainsi rédigés :

...° Le même article 225-15 est complété par un paragraphe ainsi rédigé : 

«...  -  Lorsqu'elles sont commises à l'égard de personnes vulnérables ou en situation de dépendance, l'infraction définie à l'article 225-14 est punie de dix ans d'emprisonnement et de 300 000 € d'amende. »

M. Guy Benarroche.  - Cet amendement, discuté avec de nombreuses associations de lutte contre le mal-logement et l'habitat indigne de Marseille, tend à alourdir les sanctions pénales encourues par les marchands de sommeil. L'état de dépendance et de vulnérabilité des victimes deviendrait une circonstance aggravante, qui porterait le quantum des peines encourues à dix ans et 300 000 euros d'amende.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

L'amendement n°28 n'est pas adopté.

L'article 8 quater A, modifié, est adopté.

Article 8 quater B

Mme la présidente.  - Amendement n°168, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques.

Alinéa 2

Supprimer cet alinéa.

L'amendement de coordination juridique n°168, accepté par le Gouvernement, est adopté.

L'article 8 quater B, modifié, est adopté.

Article 8 quater

Mme la présidente.  - Amendement n°154, présenté par M. Buis et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants.

Supprimer cet article.

M. Bernard Buis.  - Le droit existant permet déjà de réprimer les agissements des marchands de sommeil. Supprimons l'article.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Cet article répond à une demande des maires, qui souhaitent pouvoir faire condamner des marchands de sommeil par ce biais. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Avis favorable. Les liens entre les faits incriminés et l'habitat indigne sont distendus, et le doit actuel permet déjà de sanctionner ces agissements. En outre, votre rédaction ne respecte pas les principes constitutionnels de précision et de clarté de la loi pénale.

L'amendement n°154 n'est pas adopté.

L'article 8 quater est adopté.

L'article 8 quinquies est adopté.

Après l'article 8 quinquies

Mme la présidente.  - Amendement n°113 rectifié ter, présenté par M. Cambier, Mme Romagny, MM. Canévet, Henno et Maurey, Mme O. Richard et MM. Lafon, Courtial, Kern, Duffourg et P. Martin.

Après l'article 8 quinquies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Au deuxième alinéa de l'article L. 634-3, les mots : « du ministre chargé du logement » sont remplacés par les mots : « de l'assemblée délibérante de l'établissement public de coopération intercommunale, ou à défaut de la commune, » ;

2° Au premier alinéa de l'article L. 635-4, les mots : « arrêté du ministre chargé du logement » sont remplacés par les mots : « l'assemblée délibérante de l'établissement public de coopération intercommunale, ou à défaut de la commune ».

M. Guislain Cambier.  - Afin de concilier l'intégration de l'étiquette énergétique comme critère de décence avec une flexibilité suffisante, il faut prévoir la possibilité de créer des formulaires locaux.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Prévoir que chaque EPCI ait son propre formulaire, n'est-ce pas introduire plus de complexité ? En outre, la norme de décence étant prévue par le règlement, elle ne peut être adaptée localement. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Avis défavorable.

L'amendement n°113 rectifié ter n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°114 rectifié ter, présenté par M. Cambier, Mme Romagny, MM. Canévet, Henno et Maurey, Mme O. Richard, MM. Lafon, Courtial et Kern, Mme Jacquemet et MM. Duffourg et P. Martin.

Après l'article 8 quinquies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Au quatrième alinéa de l'article L. 634-3 les mots : « renouvelée à chaque nouvelle mise en location » sont remplacés par les mots : « valable deux ans » ;

2° Au dernier alinéa de l'article L. 635-4 les mots : « doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location » sont remplacés par les mots : « est valable deux ans ».

M. Guislain Cambier.  - Dans les territoires en tension, le permis de louer doit rester valable deux ans, afin d'alléger les démarches des propriétaires bailleurs.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Le renouvellement du permis de louer à chaque location est contraignant, mais un bien peut se dégrader en deux ans. Tenons-nous en à la rédaction actuelle. Retrait, sinon avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Avis défavorable.

L'amendement n°114 rectifié ter n'est pas adopté.

Article 8 sexies

Mme la présidente.  - Amendement n°129, présenté par le Gouvernement.

Alinéas 3 à 7

Supprimer ces alinéas.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Cet amendement aligne les délais d'instruction des permis de louer et de diviser. Il supprime par ailleurs des dispositions votées en commission sur les conditions de délivrance du permis de louer et la colocation à baux multiples.

Mme la présidente.  - Amendement n°88 rectifié, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

I.  -  Alinéas 4 et 5

Remplacer ces alinéas par un alinéa ainsi rédigé :

II. - A titre expérimental et pour une durée de dix ans à compter de la publication de la présente loi, par dérogation à la deuxième phrase du II de l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale et les communes ayant institué la déclaration de mise en location mentionnée à l'article L. 634-1 du code de la construction et de l'habitation ou l'autorisation préalable de mise en location mentionnée à l'article L. 635-1 du même code, peuvent prévoir, par délibération, que lorsqu'une colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux respectivement à 14 mètres carrés et à 33 mètres cubes, et ces derniers doivent être pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable.

II.  -  Alinéa 7

Supprimer cet alinéa.

Mme Viviane Artigalas.  - L'article 8 sexies traduit bien la volonté des élus locaux d'être mieux armés face à la division des logements. Les assouplissements de la loi Elan sur la colocation à baux multiples sont désastreux. Les maires doivent garder la main. Notre amendement prévoit également d'appliquer le dispositif aux zones concernées par la déclaration de mise en location et que les locaux loués dans le cadre d'une colocation à baux multiples dans les zones couvertes par le permis de louer sont dotés d'une installation d'alimentation en eau potable.

Mme la présidente.  - Amendement n°107, présenté par Mme Linkenheld et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

Alinéa 4

Remplacer les mots :

l'autorisation préalable de mise en location mentionnée à l'article L. 635-1 du code de la construction et de l'habitation

par les mots :

la déclaration de mise en location mentionnée à l'article L. 634-1 du code de la construction et de l'habitation ou l'autorisation préalable de mise en location mentionnée à l'article L. 635-1 du même code

Mme Audrey Linkenheld.  - Cet amendement et le suivant sont de repli. La colocation, introduite par la loi Alur, peut constituer une opportunité pour des propriétaires indélicats. Nous avons besoin de nous pencher, monsieur le ministre, sur ces colocations : plus nous encadrons les baux multiples, plus les propriétaires se tournent vers le bail unique. Évitons le dévoiement de notre réglementation. Les collectivités se sentent démunies.

Mme la présidente.  - Amendement n°108, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

Alinéa 4

Compléter cet alinéa par les mots :

, et ces derniers doivent être pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable

Mme Audrey Linkenheld.  - Défendu.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Le Gouvernement veut revenir sur deux mesures très attendues par les maires, notamment pour lutter contre les marchands de sommeil. Je suis déçue par son attitude, d'autant que la commission a encadré le dispositif en traitant les questions de surface et de volume et en prévoyant une autorisation par décret.

Avis défavorable à l'amendement n°129. Avis favorable à l'amendement n°88 rectifié, ainsi qu'aux amendements n^os107 et 108.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Avis défavorable aux amendements n^os88 rectifié, 107 et 108. Mon objectif est de développer l'offre au maximum. (Marques d'agacement à gauche) Les mesures qui complexifient ou restreignent le marché locatif appellent donc un avis défavorable de ma part. (Protestations à gauche)

Mme Viviane Artigalas.  - Nous voterons contre l'amendement n°129 : le manque d'encadrement de la colocation est dénoncé par de nombreux élus. Il suffirait pourtant de l'interdire dans les secteurs particulièrement exposés à l'habitat indigne. Comme le dit le maire de Grigny, la colocation devient la norme dans certaines grandes copropriétés, pour une rentabilité exorbitante. L'entêtement du Gouvernement est étonnant : comment parler d'avantages pour les colocataires quand il s'agit de suroccupation et d'insalubrité ?

L'amendement n°129 n'est pas adopté.

L'amendement n°88 rectifié est adopté.

L'amendement n°107 n'a plus d'objet, non plus que l'amendement n°108.

L'article 8 sexies, modifié, est adopté.

Après l'article 8 sexies

Mme la présidente.  - Amendement n°70 rectifié, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Les deux dernières phrases du premier alinéa du II de l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont remplacées par une phrase ainsi rédigée : « En application de l'article 6 de la présente loi, chaque pièce doit respecter les dispositions applicables aux logements d'une seule pièce telles que définies par le décret en Conseil d'État pris en application du même article. »

Mme Marianne Margaté.  - Cet amendement vise à garantir la qualité des logements mis en colocation. Les baux séparés ne permettent pas toujours de définir les pièces réellement disponibles. Les résidents n'ont pas toujours accès à des sanitaires. Avec notre amendement, les obligations en termes d'hygiène et de surface des baux classiques s'appliqueront plus strictement aux baux séparés. Près de 3 millions de personnes vivent dans des conditions difficiles, dont 1,2 million en surpopulation dans leur logement et 1,8 million sans confort.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Ces dispositions, qui s'appliqueraient à toutes les colocations à baux multiples du territoire, sont trop contraignantes compte tenu de la situation du marché locatif. En outre, le partage de la cuisine ou des sanitaires ne pose pas toujours problème. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Nous connaissons une crise locative : des centaines de personnes font la queue devant les agences pour obtenir un logement... L'objectif est de mettre plus de biens sur le marché, pas d'en retirer. Avis défavorable.

L'amendement n°70 rectifié n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°76 rectifié, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le III de l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est complété par une phrase et un alinéa ainsi rédigés : « Pour les logements situés dans un périmètre concerné par une opération mentionnée à l'article L. 741-1 et L. 741-2 du code de la construction et de l'habitation, les colocations nécessitent obligatoirement un permis de diviser tel que prévu à l'article L. 126-18 du code de la construction et de l'habitation.

« Les contrats de colocation mentionnent systématiquement le nombre de personnes résidant au sein du logement ainsi que le montant global du loyer de la colocation. »

Mme Marianne Margaté.  - Des élus locaux, dont Philippe Rio, maire de Grigny, nous rapportent qu'un flou règne sur les baux de copropriété qui doivent faire l'objet d'un permis de diviser. Par ailleurs, les contrats de copropriété doivent prévoir l'inscription dans les contrats de location du nombre de résidents et du montant global du loyer de la colocation.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Les collectivités peuvent déjà mettre en place le permis de louer ou de diviser dans les zones d'habitat dégradé. Mais les permis de diviser ne concernent que les divisions qui requièrent des travaux. Le permis de louer répond mieux à votre préoccupation, qui est satisfaite. Retrait, sinon avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Avis défavorable.

Mme Audrey Linkenheld.  - Ces colocations posent problème. Certes, le permis de louer et le permis de diviser doivent être distingués. Mais il faut entendre la souffrance des occupants et le désarroi des élus. Nous demandons un groupe de travail, car le problème reste entier.

L'amendement n°76 rectifié n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°98 rectifié, présenté par Mme Linkenheld et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À titre expérimental et pour une durée de 10 ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones soumises à déclaration de mise en location mentionnée à l'article L. 634-1 du code de la construction et de l'habitation ou à autorisation préalable de mise en location mentionnée à l'article L. 635-1 du même code, le maire peut prendre un arrêté de mise en demeure avec astreinte de réaliser des travaux de mise en conformité d'un local d'habitation, à l'encontre d'un propriétaire qui a fait l'objet de signalements répétés concernant le respect des règles sanitaires, d'hygiène et de salubrité édictées.

Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d'évaluation de cette expérimentation.

Un décret en Conseil d'État détermine les conditions d'application du présent article.

Mme Audrey Linkenheld.  - À titre expérimental, nous proposons d'étendre l'astreinte administrative - dispositif qui a fait ses preuves pour les cas les plus graves d'habitat indigne - à des cas moins graves. Plus on prévient en amont, plus on évite la dégradation.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - L'existence d'un signalement ne peut suffire à déclencher une mise en demeure avec astreinte : l'infraction au règlement sanitaire départemental doit être caractérisée.

Le décret du 29 juillet 2023, entré en vigueur le 1^er octobre dernier, prévoit une amende de 4^e classe. Attendons d'avoir un premier bilan.

Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Avis défavorable.

L'amendement n°98 rectifié n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°87 rectifié bis, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le deuxième alinéa de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« La surface habitable et le volume habitable des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cube. La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Pour le calcul de la surface habitable, il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 2,20 mètres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. »

Mme Corinne Narassiguin.  - Le décret de juillet 2023 a nourri des inquiétudes, car il permet la location d'un logement de 12 m² avec une hauteur sous plafond de 1,80 mètre... Levons toute ambiguïté par cet amendement. Monsieur le ministre, prévoyez-vous de clarifier cette rédaction ?

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Cet amendement, comme les suivants, vise à revenir sur ce décret, qui a conduit des bailleurs peu scrupuleux à couper des logements en deux dans le sens de la hauteur...

Reste que, dans le contexte de crise que nous traversons, une règle exigeant une hauteur sous plafond de 2,20 mètres ferait sortir nombre de chambres en soupente du marché locatif. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Si l'offre était pléthorique, nous pourrions nous permettre de relever les hauteurs sous plafond, les volumes, la luminosité... mais la situation est radicalement inverse. Et je n'ai pas d'étude d'impact.

Mme Audrey Linkenheld.  - Demandez-en une !

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Dans le Nord, il y a des logements sous combles, des corons bas de plafonds, dans l'Est, des habitats à colombages...

Mme Audrey Linkenheld.  - Il ne s'agit que de rétablir une disposition qui existait !

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Il ne serait pas responsable de prendre une telle décision : avis défavorable. Mais je ne suis pas fermé ; nous en rediscuterons.

Mme Audrey Linkenheld.  - Nous avons bien compris que la politique du logement du Gouvernement se résumait à essayer de multiplier l'offre de logement, non pas quoiqu'il en coûte - car on ne voit guère d'argent... -, mais quoi qu'il en soit : quelle que soit leur qualité, leur performance énergétique, ou leur hauteur sous plafond.

Ce n'est pas notre point de vue. Nous sommes pour une politique du logement régulatrice, offrant des logements abordables et de qualité. C'est possible.

Monsieur le ministre, nous vous proposons de rétablir un texte réglementaire : nul besoin d'étude d'impact.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Votre amendement crée de nouveaux critères. Combien de Lillois, d'habitants de votre département, seront touchés par cet amendement ? Combien retirons-nous de biens du marché locatif ? Faute d'étude d'impact, je ne peux pas répondre.

M. Guy Benarroche.  - Bientôt, grâce à vous, on reconstituera des bidonvilles...

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Oh !

M. Guy Benarroche.  - Vous passez parfois par des propositions de loi pour éviter les études d'impact, et maintenant vous nous demandez de les faire ! Mais vous avez des services pour cela !

L'amendement n°87 rectifié bis n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°34 rectifié bis, présenté par Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le chapitre unique du titre V du livre V du code de la construction et de l'habitation est complété par un article L. 551-... ainsi rédigé :

« Art. L. 551-....  -  Les logements respectent des dimensions minimales de hauteur sous plafond, de surface habitable et de volume habitable :

« 1° Le logement dispose d'au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et présente un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

« 2° Les pièces de vie et de service du logement ont une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres est suffisante. Les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres et dont la largeur sont impropres à l'habitation.

« 3° Les pièces de vie du logement ont une largeur suffisante pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une largeur égale ou supérieure à 2 mètres est suffisante. Les locaux dont la largeur est inférieure à 2 mètres sont impropres à l'habitation.  

« La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1. »

Mme Antoinette Guhl.  - Cet amendement a déjà reçu deux avis défavorables, avant même d'être présenté... (Sourires)

Le ministre veut plus d'offres, quoi qu'il en coûte de la dignité humaine : moins de 1,80 mètre de hauteur sous plafond, moins de 1,60 mètre de largeur...

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Mais non ! Relisez le décret, madame la sénatrice !

Mme Antoinette Guhl.  - Le décret a introduit une notion vague avec un volume minimal de 20 mètres cubes. Il autorise la location de logements en sous-sol, avec une hauteur sous plafond de 1,80 mètre, d'une largeur de 2 mètres, ou sans autre ventilation qu'une porte ou une fenêtre...

D'après la Fondation Abbé Pierre, quelque 250 000 ménages vivent avec moins de 2,20 mètres de hauteur sous plafond - c'est une étude d'impact, en quelque sorte...

Mme la présidente.  - Veuillez conclure.

Mme Antoinette Guhl.  - Ce n'est pas sérieux.

Mme la présidente.  - Amendement n°64 rectifié, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.

Après l'article 8 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le chapitre unique du titre V du livre V du code de la construction et de l'habitation est complété par un article L. 551-... ainsi rédigé :

« Art. L. 551-....  -  Les logements respectent des dimensions minimales de hauteur sous plafond, de surface habitable et de volume habitable :

« 1° Le logement dispose d'au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et présente un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

« 2° Les pièces de vie et de service du logement ont une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres est suffisante. Les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres sont impropres à l'habitation.

« La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation. »

Mme Marianne Margaté.  - Le Gouvernement a tenté de contourner l'interdiction des passoires thermiques, heureusement son amendement a été déclaré irrecevable. Si le Gouvernement avait déposé un amendement pour réduire les normes d'habitabilité, il aurait été, je l'espère, également déclaré irrecevable.

Qui serait prêt à vivre dans un logement avec une hauteur sous plafond de 1,80 mètre ? Personne.

Corrigeons cette aberration, en rendant explicitement impropres à l'habitation les logements dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Ne facilitons pas les affaires des marchands de sommeil : la file d'attente sera toujours plus longue, avec la crise de l'offre que vous aggravez.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

Mme Audrey Linkenheld.  - Nous ne proposons rien de nouveau, simplement de revenir à l'existant. Avant, il fallait une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, désormais, on peut descendre jusqu'à 1,80 mètre. Ce n'est pas aux collectivités ni aux parlementaires de mesurer l'impact des mesures, mais au Gouvernement.

Vous nous dites que si l'hôtel a une, deux, trois ou quatre étoiles, il doit avoir une hauteur sous plafond de 2,20 mètres ; mais quand il a cinq étoiles, il pourrait n'avoir que 1,80 mètre - et tant pis si on mesure 1,90 mètre !

L'amendement n°34 rectifié bis n'est pas adopté, non plus que l'amendement n°64 rectifié.

Article 9

Mme la présidente.  - Amendement n°169, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques.

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

....  -  Le deuxième alinéa de l'article 511-10 et le premier alinéa de l'article 511-12 du code de la construction et de l'habitation sont complétés par les mots : « et les occupants ».

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - L'information des occupants, notamment des locataires, est essentielle pour leur permettre d'exercer leurs droits et pour les protéger.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Nous avions initialement jugé que cet amendement était satisfait. Mais j'entends vos arguments : sagesse.

L'amendement n°169 est adopté.

L'article 9, modifié, est adopté.

Après l'article 9

Mme la présidente.  - Amendement n°16 rectifié, présenté par MM. Grosvalet et Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Daubet, Fialaire et Guérini, Mme Guillotin, MM. Guiol, Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux.

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au premier alinéa de l'article L. 511-8 du code de la construction et de l'habitation, après les mots : « représentant de l'État dans le département », sont insérés les mots : « et à l'occupant, ».

M. Ahmed Laouedj.  - Cet amendement tend à renforcer l'information des occupants trop souvent ignorants des procédures engagées à leur encontre. Ainsi, un constat d'insalubrité leur serait communiqué.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Le rapport du directeur général de l'ARS serait communiqué en même temps que sa transmission au préfet. Communiquer un document interne à l'administration me semble inapproprié. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

L'amendement n°16 rectifié n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°17 rectifié bis, présenté par MM. Grosvalet et Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Daubet, Fialaire et Guérini, Mme Guillotin, MM. Guiol, Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux.

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le premier alinéa de l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« L'autorité compétente à l'initiative de la procédure informe concomitamment les occupants de l'engagement de la procédure contradictoire, par courrier ou remise contre signature, ou par affichage sur la façade de l'immeuble. »

M. Ahmed Laouedj.  - Cet amendement vise à informer les occupants de la prise d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité de leur logement.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Les occupants doivent être informés dès la phase contradictoire. L'amendement de la commission ne couvre pas les immeubles en monopropriété, non soumis à la loi de 1965. Cette proposition apporte un complément utile : avis favorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Sagesse.

L'amendement n°17 rectifié bis est adopté et devient un article additionnel.

Mme la présidente.  - Amendement n°72 rectifié, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le deuxième alinéa du I de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Pour les locaux visés par un jugement au titre de non-respect des dispositions de l'article L. 126-7 du présent code, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification du jugement ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble. »

Mme Marianne Margaté.  - La crise du logement ne touche pas tout le monde : certains en profitent pour s'enrichir.

Les personnes vivant dans un logement dont le propriétaire a fait l'objet d'une condamnation pour division illégale doivent être en mesure de ne plus régler leur loyer, le temps de régler la situation : c'est souvent leur seul recours pour contraindre leur propriétaire à intervenir.

La peur doit changer de camp. Avec cet amendement, les victimes de ces situations pourront rester à l'abri sans subir le chantage d'un bailleur de mauvaise foi.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - La disposition ne paraît pas disproportionnée. Avis favorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - En amont de l'engagement d'une procédure pénale à l'encontre d'un bailleur, une procédure spéciale de traitement de l'insalubrité est déjà prévue, et le loyer déjà suspendu : l'amendement est satisfait.

En outre, il ne peut être adopté dans sa rédaction actuelle, car la référence au code de la construction n'est pas assez précise pour être opérante. Retrait, sinon avis défavorable.

L'amendement n°72 rectifié est adopté et devient un article additionnel.

Mme la présidente.  - Amendement n°32, présenté par Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le septième alinéa de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi rédigé :

« Toutefois, lorsque la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation est engagée, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de la première visite prévue à l'article L. 511-7 du même code. Le congé délivré entre cette première visite et l'arrêté pris à l'issue de la procédure contradictoire est nul de plein droit. »

M. Daniel Salmon.  - Nous suspendons la possibilité pour un propriétaire de résilier le bail d'un locataire dès la constatation d'une situation d'insalubrité lors d'une inspection menée par les autorités compétentes.

Le locataire doit pouvoir bénéficier de mesures conservatoires pour être protégé le plus tôt possible. Après le déclenchement d'un contrôle de salubrité, trop de congés sont notifiés par les bailleurs dans le seul but de se décharger de toute responsabilité de relogement et de travaux.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°61, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.

Mme Marianne Margaté.  - Notre amendement vise à empêcher les résiliations de bail lorsqu'une procédure contradictoire est engagée. Certains propriétaires négligents pourraient être tentés de donner leur congé aux locataires, soit pour se venger d'un signalement, soit pour cacher la procédure à un nouveau locataire éventuel.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Le bailleur doit être prévenu de l'engagement de la procédure. Interdire la résiliation du bail avant le premier acte qui l'informe de la procédure me semble difficile. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

Les amendements identiques n^os32 et 61 ne sont pas adoptés.

Mme la présidente.  - Amendement n°62, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le huitième alinéa de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le syndic présente, lors de chaque assemblée générale, un état des procédures, amiables ou contentieuses en cours ayant trait à l'état de l'immeuble, à la jouissance de l'immeuble et au recouvrement des charges dans un document joint à l'ordre du jour. »

Mme Marianne Margaté.  - Nous souhaitons que les copropriétaires soient mieux informés. Nous proposons qu'un état d'avancement des procédures en cours soit dressé par le syndic lors de chaque assemblée générale, afin de mieux prévenir les risques de défaillance. Celui-ci dispose déjà de ces éléments, il ne s'agira donc pas d'une charge supplémentaire.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Cet amendement crée une nouvelle obligation à la charge du syndic. Les éléments demandés sont déjà inclus dans le rapport du conseil syndical. Retrait, sinon avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

L'amendement n°62 n'est pas adopté.

L'article 9 bis A est adopté.

Article 9 bis B

Mme la présidente.  - Amendement n°170, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques.

Alinéa 2

Remplacer les mots :

participer ou se faire représenter

par les mots :

assister ou se faire représenter et formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - L'article 9 bis B prévoit que le maire ou le préfet - dès lors qu'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité a été enclenchée - puisse suivre l'état d'un immeuble en copropriété faisant l'objet d'une procédure en recevant les procès-verbaux des assemblées générales ou en s'y faisant représenter. Nous souhaitons qu'il puisse aussi émettre des observations.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Avis favorable.

L'amendement n°170 est adopté.

L'article 9 bis B, modifié, est adopté.

Article 9 bis

Mme la présidente.  - Amendement n°13 rectifié, présenté par M. Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Daubet, Fialaire, Grosvalet et Guérini, Mme Guillotin, MM. Guiol, Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux.

Alinéa 2

Rétablir le 1° dans la rédaction suivante :

1° L'article 14-1 est complété par un III ainsi rédigé :

« III.  -  Les avis d'appel de fonds sont établis par le syndic et adressés aux copropriétaires avant la date d'exigibilité conformément à leur contenu fixé par décret. » ;

M. Christian Bilhac.  - Il y a autant d'appels de fonds que de syndics ! Certains sont rédigés correctement, d'autres sont incompréhensibles. Nous proposons qu'un décret fixe des modalités identiques pour ces documents.

Mme la présidente.  - Amendement n°100, présenté par Mme Brossel et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

Alinéa 2

Rétablir le 1° dans la rédaction suivante :

1° L'article 14-1 est complété par un III ainsi rédigé :

« III.  -  Les avis d'appel de fonds sont établis par le syndic et adressés aux copropriétaires. Leur contenu est fixé par décret. » ;

Mme Colombe Brossel.  - La commission a supprimé une partie des dispositions de l'article 9 bis, notamment celles prévoyant la définition par décret de la forme des appels de fonds. Rétablissons-les.

Mme la présidente.  - Amendement n°53 rectifié bis, présenté par Mmes Berthet et Belrhiti, MM. Bouchet et Burgoa, Mmes Di Folco, Joseph et Lassarade et MM. D. Laurent, Pellevat, Sido, Tabarot, Lefèvre, Favreau, Klinger et Bacci.

Alinéa 2

Rétablir le 1° dans la rédaction suivante :

1° L'article 14-1 est comple?te? par une phrase ainsi rédigée : « Les avis d'appel de fonds sont établis par le syndic selon un contenu fixé par décret. »

Mme Martine Berthet.  - Défendu.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - L'objectif du projet de loi n'est pas de traiter des relations entre les copropriétaires et les syndics, mais de simplifier les procédures. Il faudrait en outre modifier les logiciels comptables, avec des conséquences financières à la clé. Avis défavorable aux trois amendements.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Je comprends le souhait d'améliorer la lecture par les copropriétaires des avis de charges qu'ils reçoivent. Mais je comprends aussi que cela serait coûteux. Je suis partagé : sagesse.

M. Christian Bilhac.  - Madame la rapporteure, vous nous avez fait pleurer sur le sort des syndics, qui devraient engager des frais pour mettre à jour leur logiciel... Je n'en dormirai pas cette nuit ! (Sourires)

L'amendement n°13 rectifié est adopté.

Les amendements n^os100 et 53 rectifié bis n'ont plus d'objet.

Mme la présidente.  - Amendement n°12 rectifié, présenté par M. Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Daubet, Fialaire, Grosvalet et Guérini, Mme Guillotin, MM. Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux.

Alinéa 4

Rétablir le a dans la rédaction suivante :

a) Le deuxième alinéa du II est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le syndic doit donner sans délai au président du conseil syndical dès sa désignation ou, à défaut, à un membre du conseil syndical désigné à cet effet par l'assemblée générale un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires ; »

M. Christian Bilhac.  - Voici un amendement ne créant pas de nouvelle dépense. Nous autorisons l'accès numérique aux comptes bancaires de la copropriété à tout moment ; aujourd'hui, le conseil syndical ne connaît les mouvements que lorsque le syndic édite le relevé mensuel.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°50 rectifié, présenté par Mme Havet, MM. Buis, Iacovelli, Fouassin et Lemoyne, Mme Duranton, MM. Lévrier, Omar Oili et Haye et Mme Nadille.

Mme Nadège Havet.  - Défendu.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°54 rectifié bis, présenté par Mmes Berthet et Belrhiti, MM. Bouchet et Burgoa, Mme Di Folco, M. Favreau, Mme Joseph, M. Klinger, Mme Lassarade et MM. D. Laurent, Pellevat, Sido, Tabarot, Lefèvre et Bacci.

Mme Martine Berthet.  - Défendu.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°81 rectifié, présenté par Mme Brossel et M. Féraud.

Mme Colombe Brossel.  - Le conseil syndical ne dispose d'aucun moyen pour vérifier les mouvements effectués sur le compte bancaire de la copropriété. Or de nombreuses opérations litigieuses peuvent être réalisées en un mois. Nous proposons donc un accès en lecture seule. Nous avons travaillé cet amendement en concertation avec l'association des responsables de copropriété.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Cette disposition a été supprimée en commission : elle serait lourde à mettre en oeuvre et elle révèle une défiance à l'égard des syndics. L'objectif de ce texte n'est pas de réguler les relations entre les copropriétaires et les syndics... Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Un décret du 23 mai 2019 relatif à l'extranet des copropriétés prévoit que les membres du conseil syndical ont accès aux balances générales des comptes, et, le cas échéant, au relevé périodique des comptes bancaires.

Votre amendement obligerait en plus le syndic de donner accès aux comptes en lecture seule ; cela peut engendrer des lourdeurs, mais cette disposition a été adoptée par l'Assemblée nationale. Sagesse.

Les amendements identiques n^os12 rectifié, 50 rectifié, 54 rectifié bis et 81 rectifié sont adoptés.

Mme la présidente.  - Amendement n°18 rectifié, présenté par Mme N. Delattre, M. Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Fialaire, Grosvalet et Guérini, Mme Guillotin, MM. Guiol, Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux.

I.  -  Alinéa 7

Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :

3° L'article 42-1 est ainsi rédigé :

« Art. 42-1.  -  I  -  Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique.

« II.  -  Tout copropriétaire peut demander à recevoir les notifications et mises en demeure par voie postale.

« La demande peut être faite par tout moyen auprès du syndic de copropriété. Le syndic est tenu, dès réception de la demande exprimée, de modifier le mode de notification et de mise en demeure du copropriétaire.

« III.  -  Dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la loi, et au plus tard un mois avant la première notification ou mise en demeure qui suit la promulgation de la loi, le syndic de copropriété informe chaque copropriété dont il a la charge, par affichage dans les parties communes et notification par la voie choisie par chaque copropriétaire avant la promulgation de la loi, de l'évolution du mode de notification et mise en demeure.

« Il informe les copropriétaires des moyens qui s'offrent à eux pour conserver un mode d'information par voie postale. »

II.  -  Pour compenser la perte de recettes résultant du I, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

....  -  La perte de recettes résultant pour l'État du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

M. André Guiol.  - Nous approfondissons les possibilités de dématérialisation des échanges entre les copropriétaires et les syndics : la notification électronique deviendrait la règle par défaut, et l'envoi postal l'exception. Tous les acteurs du secteur sollicitent cette mesure, plus efficace, rapide et écologique que des lettres recommandées. Les copropriétaires, notamment ceux souffrant d'illectronisme, pourraient néanmoins conserver l'envoi postal.

Mme la présidente.  - Amendement n°137, présenté par le Gouvernement.

Alinéa 7

Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :

3° L'article 42-1 est ainsi rédigé :

« Art. 42-1. Les notifications et les mises en demeure sont faites par voie électronique.

« Les copropriétaires peuvent à tout moment demander à recevoir les notifications et mises en demeure par voie postale. »

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Cet amendement de compromis tente d'opérer une synthèse des positions de l'Assemblée nationale et du Sénat. La dématérialisation serait l'option par défaut pour les notifications, mais à tout moment le copropriétaire pourrait revenir à la voie postale. Nous ne forçons personne : c'est la liberté la plus totale. Respectons le choix de certains de nos concitoyens de ne pas recourir au numérique. Retrait de l'amendement n°18 rectifié au profit de celui-ci.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Oui, nous allons vers plus de numérisation, mais à quel rythme et jusqu'où ?

L'amendement n 137 rétablit la validité des mises en demeure par voie électronique, sauf opposition des copropriétaires - aujourd'hui, leur accord exprès est nécessaire. Ne touchons pas aux dispositions existantes.

L'illectronisme toucherait 15 % de nos concitoyens. Le taux d'ouverture des mails est de 20 à 30 %. La numérisation ne peut être la réponse à tout. Avis défavorable à ces amendements.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Rassurons tout le monde : les copropriétaires peuvent à tout moment demander à recevoir les notifications par voie postale.

Sans amendement, on n'accélérera pas la numérisation et on en restera au papier... (Protestations à gauche)

Mme Audrey Linkenheld.  - Nous sommes défavorables à ces amendements. L'article 55 de la loi Alur dispose notamment que « les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. » Pourquoi ne pas s'en tenir au texte existant, qui n'a que dix ans ? Laissons les choses prospérer : l'accélération se fera toute seule.

Mme Antoinette Guhl.  - Nous voterons nous aussi contre ces deux amendements. Les copropriétaires qui le souhaitent doivent pouvoir recevoir les informations par voie postale.

L'amendement n°18 rectifié n'est pas adopté, non plus que l'amendement n°137.

L'article 9 bis, modifié, est adopté.

Après l'article 9 bis

Mme la présidente.  - Amendement n°15 rectifié, présenté par M. Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Daubet, Fialaire, Grosvalet et Guérini, Mme Guillotin, MM. Guiol, Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux.

Après l'article 9 bis

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le troisième alinéa de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« En cas de manquement du syndic ayant entraîné un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, le président du conseil syndical est habilité à déclarer un sinistre auprès de la compagnie d'assurance de responsabilité civile du syndic afin que le syndicat puisse être indemnisé. »

M. Christian Bilhac.  - Avec cet amendement, le président du conseil syndical pourrait déclarer un sinistre auprès de la compagnie d'assurance de responsabilité civile du syndic dans le cas où ce dernier aurait commis un manquement ayant entraîné un préjudice au syndicat des copropriétaires. Le syndic ne doit pas rester le seul représentant légal de la copropriété : en cas de manquement de celui-ci, nul n'est habilité à agir.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Cela paraît difficilement envisageable : le syndicat des copropriétaires et le président du conseil syndical sont des tiers au contrat qui lie le syndic à son assureur. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

L'amendement n°15 rectifié n'est pas adopté.

L'article 9 ter A est adopté.

Article 9 ter B (Supprimé)

Mme la présidente.  - Amendement n°63, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

L'article 3-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Suivant les modalités fixées par le décret mentionné au deuxième alinéa du présent article, l'obligation de formation continue à laquelle sont soumises les personnes physiques ou morales qui exercent les fonctions mentionnées au 9° de l'article 1^er assure la mise à jour et le perfectionnement des connaissances et des compétences nécessaires à la gestion des copropriétés en difficulté. »

Mme Marianne Margaté.  - Rétablissons l'article supprimé par la commission. La formation continue des syndics nous semble indispensable. Tous les syndics peuvent être confrontés à des copropriétés dégradées. Nulle lourdeur inutile : adoptons cet amendement de bon sens.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Il s'agit encore d'une nouvelle obligation pour les syndics... Cela relève plutôt du règlement. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

L'amendement n°63 n'est pas adopté et l'article 9 ter B demeure supprimé.

Article 9 ter

Mme la présidente.  - Amendement n°115 rectifié ter, présenté par M. Cambier, Mmes Gatel et Romagny, MM. Canévet, Henno et Maurey, Mme O. Richard, MM. Lafon, Courtial et Kern, Mme Jacquemet et MM. Duffourg et P. Martin.

Rédiger ainsi cet article :

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1° Le II de l'article 24 est ainsi modifié :

a ) Le b est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés :

« b) Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

« Un décret en Conseil d'État précise les conditions d'application du présent b. » ;

b ) Sont ajoutés trois alinéas ainsi rédigés :

« ...) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;

« ...) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

« ...) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation. » ;

2° Après l'article 24-11, il est inséré un article 24-... ainsi rédigé :

« Art. 24-....  -  Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic sont mises en oeuvre sans vote de l'assemblée générale. » ;

3° Les f, k, l et o de l'article 25 sont abrogés.

M. Guislain Cambier.  - Simplifions les règles de vote au sein des copropriétés pour les travaux et facilitons les travaux prescrits par la puissance publique en cas de danger. Ainsi, les travaux d'économie d'énergie seraient soumis à un vote à majorité simple et les travaux prescrits par la puissance publique ne seraient pas soumis au vote de l'assemblée générale.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Ce changement profond des règles crée une nouvelle catégorie floue. Avis défavorable. Nous avons prévu une passerelle et un vote simplifié lors d'une seconde assemblée générale. Même si la dépense est prescrite par les autorités, les copropriétés doivent conserver la faculté de choisir entre les devis.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

L'amendement n°115 rectifié ter est retiré.

Mme la présidente.  - Amendement n°11 rectifié, présenté par Mme N. Delattre, M. Bilhac, Mme M. Carrère, MM. Fialaire, Grosvalet et Guérini, Mme Guillotin, MM. Laouedj et Masset, Mme Pantel et M. Roux.

Alinéa 4

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. » ;

M. Ahmed Laouedj.  - Nous réintroduisons la possibilité de convoquer une assemblée générale de rattrapage lorsqu'une résolution relevant de la majorité de l'article 25 n'a pas été adoptée et qu'aucune passerelle de majorité ne peut être actionnée faute d'un nombre suffisant de participants. Certaines copropriétés sont en effet en difficulté pour désigner un nouveau syndic et le juge doit alors intervenir.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - La généralisation d'une seconde assemblée générale en cas de recours à la passerelle, c'est-à-dire à un second à vote à la majorité simple, n'est pas souhaitable : les risques de contentieux sont importants et le vote par correspondance a été considérablement facilité en 2019. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Même avis.

L'amendement n°11 rectifié n'est pas adopté.

Mme la présidente.  - Amendement n°30, présenté par M. Gontard, Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.

Alinéa 5

Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :

3° Après l'article 25-2, sont insérés des articles 25-2-1 et 25-2-2 ainsi rédigés :

« Art. 25-2-1.  -  Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l'immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.

« Jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage.

« L'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux, par décision motivée par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels ou aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou par la programmation de ces travaux dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires.

« Art. 25-2-2.  -  Un ou plusieurs copropriétaires peuvent effectuer, à leurs frais, des travaux qui affectent les parties communes de l'immeuble, sous réserve que ceux-ci soient nécessaires à la conservation, à l'isolation, à la salubrité ou à la sécurité des parties privatives définies à l'article 2 et qu'ils ne mettent pas en cause la structure de l'immeuble, sa destination, ses éléments d'équipements essentiels ou la sécurité des occupants.

« À cette fin, le ou les copropriétaires notifient au syndic une demande ayant pour objet l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'un projet de résolution, accompagné d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.

« L'assemblée générale peut autoriser la réalisation des travaux à la majorité des voix des copropriétaires prévue à l'article 25.

« Jusqu'à la réception des travaux, le ou les copropriétaires exercent les pouvoirs et assument la responsabilité dévolus au maître d'ouvrage.

« Les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait de l'exécution des travaux peuvent réclamer une indemnité. »

M. Guillaume Gontard.  - Nous rétablissons plusieurs dispositions utiles : d'une part, chaque copropriétaire pourrait réaliser à ses frais des travaux d'isolation thermique de la toiture affectant les parties communes de l'immeuble, d'une part, et des travaux nécessaires à la conservation, à l'isolation, à la salubrité de l'immeuble qui ne mettraient pas en danger la structure de l'immeuble, d'autre part. Ces possibilités seraient encadrées.

En cas de préjudice, les copropriétaires concernés pourraient réclamer une indemnité. Ce serait une avancée : des travaux, actuellement bloqués, seraient simplifiés.

Mme la présidente.  - Amendement n°93, présenté par M. Féraud et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.

Alinéa 5

Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :

3° Après l'article 25-2, est inséré un article 25-2-1 ainsi rédigé :

« Art. 25-2-1.  -  Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l'immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.

« Jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage.

« L'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux, par décision motivée par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels ou aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou par la programmation de ces travaux dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires. »

M. Rémi Féraud.  - Ma rédaction n'est pas identique, mais l'objectif est le même. L'adaptation des immeubles à la canicule est indispensable, en particulier pour ceux qui vivent sous les toits - souvent les plus modestes. Nous rétablissons donc le dispositif supprimé en commission, qui permettait au copropriétaire de se substituer à la copropriété pour effectuer ces travaux. C'est une mesure de bon sens, consensuelle.

Mme la présidente.  - Amendement n°52 rectifié, présenté par Mme Havet, MM. Buis, Iacovelli, Lemoyne et Fouassin, Mme Duranton, MM. Lévrier, Omar Oili et Haye et Mme Nadille.

Alinéa 5

Rétablir le 3° dans la rédaction suivante :

3° Après l'article 25-2, il est inséré un article 25-2-1 ainsi rédigé :

« Art. 25-2-1.  -  Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux d'isolation thermique de la toiture qui affectent les parties communes de l'immeuble, à condition que ces travaux ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité ou aux modalités de jouissance des parties privatives d'autres copropriétaires ou ne fassent pas l'objet d'une programmation dans le cadre du plan pluriannuel de travaux adopté par le syndicat des copropriétaires. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.

« Jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage.

« L'assemblée générale peut, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux, par décision motivée par leur non-conformité aux exigences prévues au premier alinéa. »

Mme Nadège Havet.  - Cet amendement a le même objet.

Mme la présidente.  - Amendement identique n°130, présenté par le Gouvernement.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Lorsque la copropriété n'a pas l'intention de réaliser des travaux, des copropriétaires volontaires pourraient les effectuer à leurs frais. Cette disposition était consensuelle à l'Assemblée nationale. Nous nous sommes consultés avec la rapporteure ; l'amendement n°52 rectifié de Mme Havet et le mien prévoient des garanties : les travaux ne doivent pas toucher à la structure, à la salubrité de l'immeuble et ne pas faire l'objet d'une programmation dans le cadre d'un plan pluriannuel de travaux. Ces ajouts prennent en compte les remarques de Mme la rapporteure.

Mme Amel Gacquerre, rapporteure.  - Ces amendements étendent l'exception existante en matière de travaux d'accessibilité pour les personnes handicapées aux travaux d'isolation de la toiture. Or les travaux d'accessibilité ne portent pas atteinte à un élément aussi fondamental que la toiture.

Non, ce n'est pas du bon sens : une telle disposition pourrait entraîner d'importants désordres et aller à l'encontre des objectifs de transition énergétique. Avis défavorable.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Demande de retrait des amendements n^os30 et 93, au profit des amendements identiques n^os52 rectifié et 130.

Mme Audrey Linkenheld.  - Je comprends la crainte que des travaux effectués par un copropriétaire sur la toiture puissent fragiliser l'ensemble de la structure. Mais, M. le ministre me le confirmera, au-delà de l'accord de la copropriété, ce genre de travaux fait l'objet d'une déclaration, d'une autorisation d'urbanisme, d'un permis de construire ! On peut compter sur les services d'instruction des collectivités territoriales pour s'assurer qu'il n'y a pas de mise en danger d'autrui. Dès lors, je ne vois pas le danger.

M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué.  - Si une majorité de copropriétaires s'oppose à ces travaux, ils ne peuvent être effectués - premier verrou.

Les règles d'urbanisme demeurent : la moindre modification extérieure entraîne une déclaration, éventuellement un permis de construire, l'avis de l'architecte des bâtiments de France (ABF)... Rien que de très classique ! Nous essayons d'apporter un maximum de sécurité juridique à un dispositif qui, somme toute, est très cadré.

À défaut de retrait, sagesse sur les amendements n^os30 et 93.

Les amendements n^os30 et 93 ne sont pas adoptés, non plus que les amendements identiques n^os52 rectifié et 130.

L'article 9 ter est adopté.

Mme la présidente.  - Nous avons examiné 120 amendements au cours de la journée, il en reste 37 à examiner.

Prochaine séance aujourd'hui, mercredi 28 février 2024, à 15 heures.

La séance est levée à minuit trente-cinq.

Pour le Directeur des Comptes rendus du Sénat,

Rosalie Delpech

Chef de publication

Ordre du jour du mercredi 28 février 2024

Séance publique

À 15 heures, à 16 h 30 et le soir

Présidence : M. Gérard Larcher, président, Mme Sylvie Vermeillet, vice-présidente, Mme Sylvie Robert, vice-présidente

Secrétaire : Mme Marie-Pierre Richer

1. Questions d'actualité

2. Projet de loi constitutionnelle, adopté par l'Assemblée nationale, relatif à la liberté de recourir à l'interruption volontaire de grossesse (n°299, 2023-2024)

3. Désignation des vingt-trois membres de la mission d'information sur le thème : « L'avenir de la santé périnatale et son organisation territoriale » (droit de tirage du groupe RDSE)

4. Désignation des vingt-trois membres de la mission d'information sur le thème : « Architectes des Bâtiments de France : périmètre et compétences » (droit de tirage du groupe Les Indépendants)

5. Deux conventions internationales examinées selon la procédure d'examen simplifié :

=> Projet de loi autorisant l'approbation de l'accord global dans le domaine du transport aérien entre les États membres de l'association des nations de l'Asie du sud-est, et l'Union européenne et ses États membres (procédure accélérée) (texte de la commission, n°341, 2023-2024)

=> Projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée, autorisant l'approbation de l'accord entre le Gouvernement de la République française et le Gouvernement de la Principauté d'Andorre concernant la démarcation et l'entretien de la frontière (texte de la commission, n°339, 2023-2024)

6. Suite du projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée, relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement (texte de la commission, n°343, 2023-2024)