Rénovation de l'habitat dégradé (Procédure accélérée)
M. le président. - L'ordre du jour appelle la discussion du projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée, relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement.
Discussion générale
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué chargé du logement . - (M. Bernard Buis applaudit.) C'est un honneur pour moi de défendre pour la première fois un texte devant le Sénat. En tant qu'ancien président de la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale, je suis sensible à l'implication des parlementaires sur le sujet.
Je remercie les membres des deux commissions saisies, qui ont adopté ce texte après l'avoir nettement enrichi. Le projet de loi initial comportait 17 articles. Il est désormais fort de quelque 55 articles, qui contribueront puissamment, je l'espère, à rénover l'habitat de notre pays. Je salue particulièrement Mmes Estrosi Sassone et Gacquerre et remercie tous les sénateurs qui ont manifesté leur intérêt pour ce texte et leur volonté d'aider le Gouvernement à lutter contre la crise du logement.
Conformément à la volonté exprimée par le Président de la République de prendre des mesures d'exception pour produire plus rapidement des logements, le Premier ministre a demandé une simplification des procédures, pour créer un choc d'offre. L'article 14 du texte comporte des leviers pour accélérer la construction de logements dans les territoires où la demande est la plus forte.
Le lancement du programme Territoires engagés pour le logement vise la construction en trois ans de 30 000 logements au sein de vingt-deux territoires connaissant de forts enjeux. La mise en oeuvre des opérations d'intérêt national (OIN) sera accélérée. Les modèles appliqués pour les jeux Olympiques et Paralympiques (JOP) de Paris ont fait leurs preuves et seront reproduits.
Le coeur du projet de loi doit permettre aux collectivités, aux opérateurs et à l'État de traiter plus rapidement des situations de dégradation financière et bâtie. Il est intolérable que des personnes continuent à vivre dans des habitats dégradés ou indécents. Ce sont autant de foyers et de familles qui connaissent des situations de vie inacceptables.
Avec ce texte, nous nous attaquons directement au problème en aidant les copropriétés à emprunter pour financer les travaux, en renforçant les outils à disposition des élus et des opérateurs pour mener de grands projets de réhabilitation, en sanctionnant davantage ceux qui profitent de la situation.
C'est la continuité du travail entrepris depuis 2017, notamment par Julien Denormandie avec le plan Initiative Copropriétés, que l'État abonde de 2 milliards d'euros sur dix ans. À la suite de la loi Elan, Emmanuelle Wargon a réformé la police de l'habitat indigne.
S'attaquer à l'habitat indigne, c'est un travail de terrain ; une mission a ainsi été confiée à deux maires, d'horizons différents, Mathieu Hanotin et Michèle Lutz ; ce projet de loi découle de leur rapport.
Nos efforts ont porté sur deux axes majeurs. D'abord, mieux anticiper les situations de dégradation pour les traiter en amont. Dans cette optique, l'article 3 crée une nouvelle procédure d'expropriation pour les immeubles qui sont frappés par un arrêté de police sans être encore, pour autant, dans une situation de dégradation irrémédiable.
L'article 2 permet le financement des travaux via un emprunt collectif. C'est un outil de simplification bienvenu pour surmonter les blocages, qui fera gagner des mois sur l'examen des dossiers, une innovation financière pour massifier la transition écologique. Je porterai un amendement visant à créer un fonds de garantie pour ces prêts, comme l'a demandé la commission.
Il est également nécessaire de poursuivre la lutte contre les marchands de sommeil, qui sont des délinquants. À l'initiative de l'un de ses rapporteurs, l'Assemblée nationale a prévu des mesures, reprises et enrichies par votre commission. Je salue cet esprit de consensus.
Nous devons traiter plus rapidement les dégradations afin d'éviter d'arriver au point où démolir et reconstruire est plus intéressant financièrement que rénover. Cela suppose d'accélérer les procédures. Tous les acteurs en conviennent, les délais de réhabilitation sont trop importants, jusqu'à quinze ou vingt ans. Plusieurs mesures permettront d'accélérer les opérations de transformation, comme l'a demandé le Président de la République à Marseille en juin dernier.
Pour fluidifier les opérations de traitement des dégradations, le maire pourra autoriser l'implantation, sans permis de construire, de logements temporaires en vue de reloger les personnes délogées par les chantiers.
Il pourra également faire réaliser, aux frais du propriétaire, la remise en état lorsque des travaux ont été menés de façon irrégulière. Les articles 11 et 12 permettront d'accélérer et de sécuriser les expropriations, sur le modèle dit Vivien.
Ces avancées sont attendues de longue date. Je souhaite vivement que nous travaillions ensemble pour faire de ce texte un levier d'accélération et de simplification.
Ce texte nous donne les moyens de répondre à la crise du logement de manière pragmatique, en nous attaquant aux copropriétés dégradées. Je forme le voeu qu'il ne soit qu'une première étape pour répondre ensemble aux défis du logement. (M. Bernard Buis applaudit.)
Mme Amel Gacquerre, rapporteure de la commission des affaires économiques . - (Applaudissements sur les travées du groupe UC) La technicité de ce texte ne doit pas faire oublier la réalité des copropriétés dégradées de nos territoires. Les maires nous demandent le pouvoir d'agir.
La commission a lancé une consultation sur la plateforme dédiée du site internet du Sénat. Il en ressort que 58 % des maires ont une ou plusieurs copropriétés dégradées dans leur commune, et que c'est une question importante ou très importante pour deux tiers d'entre eux.
Le phénomène de l'habitat dégradé est massif : il ne s'agit pas que de quelques Orcod (opérations de requalification des copropriétés dégradées) ou OIN, mais d'un problème récurrent de petits immeubles dans nombre de centres-villes ou centres-bourgs anciens.
Les maires sont démunis face à la complexité et la longueur des procédures ; l'habitat indigne se développe, jusqu'à aboutir à des drames comme celui de la rue d'Aubagne à Marseille.
Il fallait donc simplifier pour accélérer, permettre d'aboutir en un mandat municipal et non trois. Ce texte est une boîte à outils ; la commission l'a enrichi en réponse aux besoins des acteurs de terrain.
Pour faciliter le travail des maires, nous avons intégré aux missions de l'Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) le conseil en faveur de la rénovation de l'habitat dégradé. Nous avons donné davantage d'outils aux maires, dont le pouvoir de faire réaliser d'office un diagnostic structurel des immeubles dans les zones d'habitat dégradé.
Nous avons souhaité que les dispositifs soient mobilisés plus en amont, avant que la démolition ne devienne inévitable, avec une nouvelle procédure d'expropriation pour les immeubles dégradés à titre remédiable - mesure très attendue par les maires. La possibilité de recourir à des concessions d'aménagement dans le cadre d'opérations de résorption de l'habitat indigne, y compris ponctuelles, est également précieuse pour les communes manquant d'ingénierie.
Toutes ces évolutions reçoivent le soutien unanime des élus locaux et des opérateurs.
La commission a élargi le champ du texte aux petites copropriétés dégradées des centres-bourgs et centres-villes anciens, et notamment précisé que les Orcod peuvent comprendre des monopropriétés, afin de faciliter leur utilisation dans les zones d'habitat dégradé diffus.
Elle a sécurisé les procédures d'expropriation, pour une meilleure protection des occupants, et prolongé une mesure de l'Assemblée nationale permettant le relogement d'occupants évincés dans des constructions temporaires. Nous avons supprimé l'échéance des cinq ans, tout en sécurisant le dispositif pour les occupants et les maires - dont 90 % ont souligné les difficultés posées par le relogement, véritable frein aux projets de rénovation. Soyons pragmatiques.
La commission a également prévu que les immeubles confisqués aux marchands de sommeil puissent être mis gratuitement à disposition des maires pour réaliser des logements.
Nous soutenons pleinement la création d'un prêt global et collectif aux copropriétés, mais les prêteurs doivent pouvoir s'assurer que ce nouveau prêt ne contribuera pas au surendettement des copropriétaires fragiles. Une contrepartie publique est nécessaire, mais nous ne pouvons signer un chèque en blanc au Gouvernement... Monsieur le ministre, nous espérons vos éclaircissements.
La création de syndics d'intérêt collectif est une demande forte des maires ; cette loi doit permettre de constituer un premier vivier de syndics volontaires et compétents. Il faudra en dresser le bilan à terme. Gare à ce qu'un certain « syndic bashing » ne conduise pas à une réglementation exagérément alourdie et soupçonneuse.
Enfin, la commission a souhaité renforcer le volet visant à lutter contre les marchands de sommeil, introduit à l'Assemblée nationale. Elle a approuvé l'augmentation des peines souhaitée par les députés - je m'étonne d'être en désaccord, sur ce point, avec l'ancien président de la commission des affaires économiques de l'Assemblée... (M. Guillaume Kasbarian sourit.)
Nous avons réécrit et précisé plusieurs mesures, dont le passage de dix à quinze ans de l'interdiction d'acquérir un bien immobilier pour les marchands de sommeil. Il est difficile de faire condamner ces derniers : les maires attendent beaucoup de ces mesures.
Nous avons aussi facilité la mise en oeuvre des permis de louer et de diviser et prévu, à titre expérimental, que l'on puisse déroger aux niveaux minimaux de surface afin de lutter contre les subdivisions sauvages.
Notre commission a décidé de soutenir et renforcer ce texte. Je salue la rapporteure pour avis de la commission des lois, avec laquelle nous avons travaillé en bonne intelligence. (Applaudissements sur les travées des groupes UC, Les Républicains et INDEP)
Mme Françoise Dumont, rapporteure pour avis de la commission des lois . - La commission des lois s'est saisie de dix-neuf articles de ce projet de loi, traitant du droit de l'expropriation, de la copropriété et du droit pénal. Soixante ans après l'appel de l'Abbé Pierre, l'habitat indigne reste une réalité. De nombreuses copropriétés sont dans un état de dégradation avancé, alors que près de 40 % des Français y vivent. D'après les chiffres transmis, 114 000 copropriétés seraient considérées comme « particulièrement fragiles ».
Il s'agit, avec ce projet de loi, de moderniser les outils disponibles pour permettre aux acteurs d'intervenir en amont. Parmi ces mesures, je retiens la nouvelle procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique des bâtiments dont l'état de dégradation ou d'insalubrité est remédiable, sur le modèle de la procédure Vivien. Cette mesure fait l'unanimité. Je pense aussi aux possibilités de scission ou de subdivision du syndicat d'une copropriété, ou à l'élargissement de la prise de possession anticipée à toutes les Orcod et OIN.
La commission a veillé à la proportionnalité des mesures proposées, notamment au regard du respect du droit de propriété consacré à l'article XVII de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen.
Suivant une démarche constructive, la commission a émis un avis favorable à quinze des dix-neuf articles et adopté des amendements, dont dix-neuf ont été intégrés au texte. Je salue la fluidité du travail effectué avec Amel Gacquerre.
Notre seul point de divergence a porté sur le renforcement des sanctions pénales aux articles 8 ter et 8 quater A, dont notre commission a proposé la suppression. Non pas sur le fond, mais parce que le législateur vient tout juste de modifier le quantum des peines à l'encontre des marchands de sommeil dans la récente loi Immigration. Il convient d'en mesurer d'abord les effets. Il faut aussi garder à l'esprit la cohérence de l'échelle des peines.
Malgré cette divergence minime, la commission des lois soutient pleinement ce texte qu'elle juge utile et nécessaire et vous invite à l'adopter. (Applaudissements sur les travées du groupe Les Républicains ; Mme Amel Gacquerre applaudit également.)
Mme Dominique Estrosi Sassone . - (Applaudissements sur les travées du groupe Les Républicains ; Mme Amel Gacquerre applaudit également.) La commission des affaires économiques a voulu faire de ce texte un outil utile pour nos maires et nos concitoyens, mais ce n'est pas la grande loi qui remédiera à la crise du logement.
Notre commission s'est saisie très en amont du sujet. Elle a travaillé avec Michèle Lutz et Mathieu Hanotin, elle s'est déplacée à Saint-Denis. Nous avons été frappés de voir que huit ans après, l'immeuble où un marchand de sommeil hébergeait les terroristes du Bataclan n'est toujours pas réhabilité. Nous avons, enfin, consulté les maires sur la plateforme du Sénat. La commission a enrichi le texte de nouveaux moyens d'action pour les collectivités, quelle que soit leur taille.
Mais les améliorations apportées par les rapporteures ne transformeront pas ce texte « boîte à outils » en grande loi contre la crise du logement. C'est un rendez-vous manqué...
Ce n'est qu'en décembre dernier que le Gouvernement a semblé prendre la mesure de la crise du logement. Cette impréparation est d'autant plus frappante qu'au moment où Christophe Béchu présentait des amendements dans la presse, Bruno Le Maire annonçait un milliard d'euros de coupe budgétaire dans les aides MaPrimeRénov' !
Les maires demandent une solution pour traiter les biens sans maître ou en état d'abandon, or nous sommes bloqués par l'article 40 et le Gouvernement ne propose aucune évolution sur ce point.
Ce texte n'est pas non plus la grande loi de simplification attendue par les professionnels. Le président de la fédération des promoteurs immobiliers dit souvent qu'il faudrait supprimer deux normes quand on en adopte une. Plutôt que de voter des exceptions pour les Orcod ou les OIN, simplifions la règle générale !
Fort de l'expérience des JOP, de Notre-Dame de Paris, des émeutes, vous voulez créer des territoires d'accélération pour le logement où tout serait plus simple. Je ne peux que vous y engager - mais faites-le pour l'ensemble du territoire national ! (M. Guillaume Kasbarian sourit.) Nous avons besoin d'un grand texte sur le logement, d'une vision de long terme, bref d'une politique du logement qui ne se résume pas à des coupes budgétaires décidées à Bercy.
Une voix à gauche. - Bravo !
Mme Dominique Estrosi Sassone. - Faites qu'enfin le Gouvernement replace le logement au coeur des politiques publiques. (Applaudissements sur les travées du groupe Les Républicains et sur plusieurs travées du GEST ; Mme Sonia de La Provôté applaudit également.)
M. Jean-Luc Brault . - (Applaudissements sur les travées du groupe INDEP) Le logement est devenu un sujet central de préoccupation. Le covid, la crise énergétique et l'offre insuffisante, y compris dans nos campagnes, y ont contribué.
Combien de personnes acceptent de vivre dans des conditions indignes ? Combien en profitent ? Combien n'arrivent pas à préserver leur habitat qui se dégrade en raison de procédures trop lourdes ? Chef d'entreprise dans le BTP, je confirme que remettre des logements en état nécessite un investissement important.
La France fait face à des défis immenses : préserver nos terres, réaliser la transition écologique, endiguer la crise économique et financière. Nous devons adapter les territoires aux mouvements des Français, aux aléas climatiques non couverts par les assurances, aménager le territoire pour faire se rencontrer l'offre et la demande.
Ce projet de loi a triplé en volume - signe de la mobilisation des élus.
Maire pendant 28 ans, je connais la complexité de la lutte contre les habitats dégradés. L'adoption du rapport à l'unanimité en commission montre la nécessité d'agir. Je comprends les besoins des collectivités territoriales, qui fondent beaucoup d'espoir dans ce texte. Elles ont besoin que nous les aidions à nettoyer les logements insalubres - je pèse mes mots. Donnons-leur des outils simples, rapides et efficients.
Il y a eu des améliorations sur les copropriétés. Les syndics d'immeubles sont souvent décriés : le texte apporte transparence et flexibilité. Les syndics ont un rôle clé pour la gestion des copropriétés en difficulté, qui naviguent à vue. Nous sommes nombreux à approuver la création d'un syndic d'intérêt collectif.
Autre point important : le prêt collectif pour financer des travaux. Le Sénat a introduit des garanties pour les prêteurs et une flexibilité de remboursement, bienvenues.
L'expropriation en amont des immeubles insalubres va dans le bon sens : il faut prévenir au maximum les situations irrémédiables. Même chose pour le relogement des occupants.
Enfin, il faut sanctionner plus durement les marchands de sommeil, comme le propose ce texte, que le groupe INDEP votera. (Applaudissements sur les travées du groupe INDEP ; M. Bernard Buis applaudit également.)
M. Yves Bleunven . - (Applaudissements sur les travées du groupe UC) Quelque 110 000 copropriétés sont considérées comme fragiles, condamnant de nombreuses personnes à vivre dans des logements vétustes et insalubres. Agir contre la dégradation des copropriétés est une priorité pour augmenter le nombre de logements disponibles et adapter l'habitat au changement climatique.
Avec ce texte, qui doit beaucoup au rapport de Michèle Lutz et Mathieu Hanotin, et au travail de nos rapporteures, les collectivités territoriales disposeront d'une boîte à outils bienvenue pour entreprendre des travaux majeurs.
Plus les actions pour rendre les logements décents seront entreprises tôt, moins elles coûteront cher : tout le monde est gagnant.
L'article 2 propose que les syndics puissent contracter un prêt collectif afin de financer les travaux essentiels et de rénovation énergétique. Cela facilitera l'exécution des travaux et améliorera le cadre de vie des occupants. Je salue les ajouts de la commission.
Les acteurs doivent travailler de concert. Le chapitre 2 présente des mesures pour accélérer le recyclage et la transformation des copropriétés. Les pouvoirs des maires sont renforcés par la sécurisation du cadre juridique des expropriations. Idem pour la démolition des constructions irrégulières et présentant des risques pour la sécurité.
La possibilité pour le maire de faire procéder d'office à un diagnostic structurel des immeubles en zone d'habitat dégradé permet d'agir avant que cela ne soit irrémédiable.
Le relogement, temporaire ou définitif, des occupants est souvent un frein à la rénovation des copropriétés dégradées. L'article 7 bis facilitera le relogement provisoire dans des constructions temporaires.
Anticiper, accélérer, protéger : ces trois axes nous incitent à voter un texte qui représente un premier pas important. Mais, monsieur le ministre, votre prédécesseur avait promis une grande loi qui tarde à venir. Le Premier ministre a présenté le logement comme l'une des trois priorités de ses cent premiers jours. Cette boîte à outils ne répond que partiellement à l'urgence. Nous attendons davantage. (Applaudissements sur les travées du groupe UC)
Mme Antoinette Guhl . - (Applaudissements sur les travées du GEST) Le 5 novembre 2018, l'effondrement de l'immeuble de la rue d'Aubagne, à Marseille, a fait huit victimes. Car l'habitat indigne tue. Avec Guy Benarroche, nous avons auditionné les familles, les collectifs, qui ont exprimé une volonté : éviter de nouvelles tragédies.
Or il y a quatre semaines, un enfant de 7 ans a trouvé la mort dans l'incendie d'un immeuble en bon état, mais dans un logement dégradé.
L'inaction est trop flagrante. Depuis 2017, vous restez sourds aux alertes. Oliver Klein avait pourtant prévenu : le logement, c'est une bombe sociale ! Or voilà que le Gouvernement annonce des coupes budgétaires : moins 300 millions d'euros pour l'aide à l'accès au logement, moins 359 millions pour le programme « Urbanisme et amélioration de l'habitat » !
Alors que 2,4 millions de personnes attendent un logement social, que seuls 93 000 logements sociaux ont été financés en 2023, que 3 000 personnes, dont 900 enfants, sont en demande d'hébergement à Paris, vous détricotez la loi SRU ! Alors que 72 % des ménages franciliens peuvent prétendre à un logement très social, vous promouvez le logement intermédiaire, qui concerne 3 % des demandeurs !
Néanmoins, nous vous rejoignons sur ce projet de loi. La puissance publique se mobilise enfin, avec les élus locaux. Tous ici, nous partageons le constat alarmant de la Fondation Abbé Pierre sur l'écart abyssal entre le nombre de logements indignes et le nombre de procédures engagées. Oui, il fallait accélérer et vous le faites, avec nous.
Nous avons enrichi le texte afin qu'il intègre les bailleurs sociaux, qu'il protège mieux les locataires et les propriétaires occupants, qu'il soit plus adapté au fonctionnement des syndicats de copropriété, et qu'il respecte plus les occupants. Nous refusons de consacrer le relogement en Algeco, d'accéder à toutes les demandes des syndics, de dispenser les ONI d'études ou de concertation.
Ce projet de loi est bienvenu : j'espère que nos débats l'amélioreront. Monsieur le ministre, je compte sur vous pour accepter les amendements des écologistes ! (M. Guillaume Kasbarian sourit.) Respectons celles et ceux qui souffrent du mal-logement. (Applaudissements sur les travées du GEST ; M. Ian Brossat applaudit également.)
Mme Marianne Margaté . - Face à une crise du logement qui ébranle les fondations de notre société, qui condamne 330 000 personnes à l'errance et plonge 15 millions de personnes dans la précarité, nous lançons un message d'urgence. Il y a tant à faire, pour le logement social, pour la rénovation énergétique, pour la construction.
Trop longtemps, les mesures prises pour répondre à la crise ont été insuffisantes, voire contre-productives.
En poussant les bailleurs sociaux à vendre à la découpe, en les privant de 1,3 milliard d'euros de recettes, en baissant les APL, en facilitant l'expulsion des plus précaires avec la loi Kasbarian, vous avez exacerbé la précarité. Et vous vous attaquez maintenant à la loi SRU en prévoyant d'y intégrer les logements intermédiaires !
Lors de la présentation du rapport de la Fondation Abbé Pierre, nous avons eu droit au passage éclair du ministre de la transition énergétique, qui en a profité pour accabler les sans-papiers, qui engorgeraient les places d'hébergement... Aucune annonce, aucun sursaut. Les attaques contre le droit au logement s'accentuent. Le nombre de mal-logés n'a jamais été aussi élevé depuis la Seconde Guerre mondiale.
Comme le dit Victor Hugo : « Vous n'avez rien fait tant qu'il y a au-dessous de vous une partie du peuple qui désespère. » La souffrance du peuple nous oblige, c'est un enjeu de dignité.
Après avoir allumé le feu, le Gouvernement prétend l'éteindre avec un petit extincteur, alors qu'il faudrait mobiliser tous les Canadair !
Je compte sur la séance publique pour améliorer encore le texte, qui comporte des éléments intéressants : syndic d'intérêt collectif, prêts collectifs, amélioration des procédures d'expropriation, peines plus lourdes contre les marchands de sommeil, entre autres. Une plus grande vigilance à l'égard des syndics défaillants est indispensable.
Il y a des intentions louables qui laissent penser que l'habitat dégradé sera bientôt derrière nous. Mais la marche est haute. La Banque des territoires estime les besoins à 9 milliards d'euros, or le texte est muet sur les moyens budgétaires. Il y aura des prêts collectifs, mais avec quel argent ? Des interventions publiques, mais avec quels moyens ? Plus de procédures contre les marchands de sommeil, mais avec quels magistrats ?
Bercy vient d'annoncer une coupe d'un milliard d'euros sur MaPrimeRénov'. Le nouveau ministre du logement modifie les critères du diagnostic de performance énergétique, laissant perdurer les passoires thermiques. (M. Guillaume Kasbarian fait non de la tête en souriant.)
Qui ira dire aux mal-logés qu'ils peuvent attendre pour avoir un toit, pour se chauffer décemment, pour vivre sans craindre de voir leur balcon s'écrouler ? Après les drames de Marseille, de Paris, de Lille, de Grigny, la difficulté du quotidien pour les 1,2 million de personnes qui vivent dans des copropriétés dégradées nous oblige. Nous prendrons nos responsabilités ; le Gouvernement doit prendre les siennes en donnant enfin des moyens. (Applaudissements sur les travées du groupe CRCE-K)
M. Ahmed Laouedj . - L'habitat dégradé n'est pas réservé à quelques villes pauvres et quartiers prioritaires : c'est un phénomène silencieux et massif.
La consultation des élus locaux, à l'initiative de notre institution, a permis de connaître l'avis des maires : 58 % d'entre eux ont une copropriété dégradée dans leur commune, deux tiers estiment qu'il s'agit d'une question importante, voire très importante.
La rénovation est freinée par le coût des travaux, l'impossibilité d'arriver à une majorité en assemblée générale ou la concentration d'une population défavorisée. Un tel projet de loi était donc plus qu'urgent.
Nous avons mis en place de nombreux outils, souvent mal connus, complexes à mettre en oeuvre. Les délais de réhabilitation peuvent atteindre quinze ou vingt ans : les copropriétaires paupérisés ne peuvent plus payer les charges ou travaux d'entretien, tandis que la valeur de leur bien ne cesse de baisser ; les occupants sont dans l'incapacité de se reloger ailleurs. Le mal-logement a un impact sur la santé, l'éducation, l'insertion, la vie professionnelle. C'est une question de dignité.
L'intervention des collectivités et des opérateurs sera facilitée grâce aux ajouts de la commission, qui leur donne des outils efficaces. Je pense au syndic d'intérêt collectif et au prêt collectif - que le Gouvernement doit néanmoins s'engager à financer.
Les occupants de logements insalubres sont trop souvent laissés dans l'ignorance des rénovations qui les concernent. Le RDSE a déposé des amendements pour mieux les accompagner, protéger et informer.
Nous saluons le travail effectué en commission sur la question des marchands de sommeil.
Attention, concernant la nouvelle procédure d'expropriation, à la problématique du relogement, temporaire ou définitif, notamment lors de très grandes opérations. Les maires estiment à 90 % qu'il s'agit d'un frein pour les opérations, même ponctuelles.
Le RDSE votera ce texte qui répond à une demande.
M. Bernard Buis . - (Applaudissements sur les travées du RDPI) Le logement traverse une crise majeure : crise de l'offre avec une chute des permis de construire, crise de la demande à cause des taux d'intérêt en hausse. Ce texte ne résoudra pas tout, mais apporte sa pierre à l'édifice.
Tant pour la rénovation de l'habitat dégradé que pour les grandes opérations d'aménagement, il faut accélérer et simplifier. Face au nombre croissant de copropriétés fragiles et à la complexité des procédures, nous devons simplifier la vie des élus locaux. Ceux-ci disposeront d'outils supplémentaires pour intervenir plus en amont : plus de prévention, pour moins de dégradations.
Ils pourront agir en cas d'urgence : si la mise en demeure est restée sans effet, le maire pourra agir d'office. Il pourra s'appuyer sur un rapport du service départemental d'incendie et de secours (Sdis), participer aux assemblées générales de copropriété et être destinataire de leurs procès-verbaux, comme le président d'intercommunalité ou le préfet. Informés, les acteurs pourront ainsi agir le plus rapidement possible.
L'article 8 bis permet au PLU ou PLUi de définir des secteurs dans lesquels un diagnostic global de structure est obligatoire, tous les dix ans. Signe que le Gouvernement souhaite faire davantage confiance aux élus locaux.
Mais n'oublions pas les copropriétés qui demandent plus d'accompagnement. Nous devons faciliter la rénovation énergétique, or ces travaux onéreux nécessitent le plus souvent un prêt. L'article 2 instaure un prêt collectif, conditionné à un vote à la majorité des copropriétaires. Nous proposerons des amendements sur les éco-prêts à taux zéro (PTZ).
Nous nous félicitons de la création d'une nouvelle procédure d'expropriation avant que la situation ne soit irrémédiable, impossible aujourd'hui. Avec cette procédure à la main des collectivités, nous ferons davantage de prévention pour éviter les dégradations irréversibles imposant des démolitions coûteuses et éviterons aux habitants le traumatisme d'un départ forcé de leur domicile.
Enfin, la lutte contre les marchands de sommeil exige d'alourdir les sanctions à leur égard, et je salue la décision de la commission de porter de dix à quinze ans l'interdiction d'acquérir un bien immobilier.
Notre groupe proposera de rétablir le délit de mise à disposition d'un hébergement contraire à la dignité humaine.
Nos concitoyens attendent des mesures fortes en matière de logement. Avant d'autres textes, saisissons cette occasion de légiférer sur un enjeu essentiel. J'espère que nos débats, sans stigmatiser aucune des parties, permettront de renforcer les outils prévus par ce texte, que nous voterons. (Applaudissements sur les travées du RDPI et sur des travées du groupe INDEP)
Mme Viviane Artigalas . - (Applaudissements sur les travées du groupe SER) Difficile de contester la nécessité d'ériger la lutte contre les copropriétés dégradées en cause nationale : on compte 400 000 logements indignes en métropole et 150 000 en outre-mer.
De Marseille à Lyon en passant par Saint-Denis ou Vaulx-en-Velin, ce sont les maires socialistes qui ont inlassablement alerté le Gouvernement sur la situation actuelle. Les procédures sont trop longues, laissant prospérer les marchands de sommeil. Des drames surviennent, tels celui de la rue d'Aubagne, à Marseille, en novembre 2018 ; d'autres ont suivi, à Lille, à Nanterre ou à Stains.
J'ai une pensée pour notre ancien collègue Claude Dilain, qui fut maire de Clichy-sous-Bois. La lutte contre l'habitat indigne était au coeur de son engagement politique, et son rapport de 2013 a nourri le volet de la loi Alur consacré à cette question. (On renchérit sur les travées du groupe SER.)
Si cette loi a renforcé l'arsenal législatif, le dispositif demeure insuffisant. Nous devons doter les collectivités territoriales de moyens supplémentaires pour lutter contre un phénomène qui menace notre cohésion sociale.
Je salue le travail de simplification mené par la rapporteure Gacquerre, qui a tenu compte de nos amendements, notamment sur les aides aux collectivités territoriales.
Nous appuyant sur le rapport de Mathieu Hanotin, maire de Saint-Denis, et Michèle Lutz, maire de Mulhouse, nous avons visé trois objectifs : consolider les outils destinés aux maires, prévenir les dégradations le plus en amont possible et renforcer la protection des locataires et des propriétaires occupants.
Nous avons étendu les compétences de la commune en matière de permis de louer et transféré aux communes et EPCI la compétence de recouvrement des amendes relatives à ce permis. Par ailleurs, l'Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués (Agrasc) pourra mettre à disposition des collectivités territoriales les biens à titre gratuit.
Le texte crée une nouvelle procédure d'expropriation calquée sur la procédure Vivien, pour les immeubles en état critique, mais pouvant être sauvés. Il s'agit de rénover plutôt que de démolir.
Nous avons également instauré un droit au relogement pérenne pour les occupants qui ne pourront pas réintégrer leur logement, introduit une sanction du refus d'établir un bail écrit ou de remettre une quittance et renforcé la protection des occupants contre des menaces ou congés abusifs.
Enfin, nous avons inscrit la rénovation de l'habitat dégradé dans les missions de l'ANCT, afin de renforcer l'accompagnement des maires en ingénierie, et étendu à quinze ans l'interdiction d'acquisition d'un bien immobilier par un marchand de sommeil.
Des points de vigilance demeurent néanmoins.
Si je me félicite de la création du prêt collectif, la question du fonds de garantie pour l'ensemble des travaux de rénovation des copropriétés en difficulté doit être reposée, suivant la préconisation de la Banque des territoires.
Nous devons aussi donner aux élus locaux et aux préfectures les moyens d'assurer un vrai suivi de l'habitat dégradé. Enfin, il faut accompagner les occupants, sans leur faire porter la responsabilité exclusive des signalements.
Perfectionnons encore ce texte qui va dans le bon sens. (Applaudissements sur les travées du groupe SER ; Mme Antoinette Guhl et M. Ian Brossat applaudissent également.)
M. Bruno Belin . - (Applaudissements sur les travées du groupe Les Républicains) Face à la crise du logement qui frappe depuis deux ans, toutes les initiatives sont bienvenues. Mais nous avons besoin, avant la fin du quinquennat, d'une grande loi sur le logement, notamment pour soutenir l'économie de la construction.
Alors que la population augmente et vieillit, le stock de logements stagne, s'appauvrit et vieillit également. Il n'a jamais été aussi difficile de se loger. Même louer est devenu difficile. Le mal-logement est une réalité inévitable et qui paraît sans fin, et les marchands de sommeil se frottent les mains.
La seule solution est d'avoir recours aux élus locaux. Il faut une nouvelle donne fondée sur leur pragmatisme. Oui, il est possible de libérer du logement, mais en donnant aux maires les moyens d'une véritable politique d'aménagement du territoire.
Le texte qui nous est présenté, technique, ne prévoit qu'une partie infime de ces moyens nécessaires.
Face aux difficultés d'accès à MaPrimeRénov', aux immeubles dégradés, au défi de d'isolation thermique de millions de logements, aux besoins des bailleurs sociaux pour moderniser leur parc et à la course aux habitants des maires des communes rurales pour sauver leur école ou leurs commerces - une situation que vous connaissez en Eure-et-Loir, monsieur le ministre -, il faut aller plus loin pour écrire une nouvelle page de l'histoire du logement.
Un exemple : les schémas départementaux du logement, qui ont été expérimentés, doivent être généralisés.
Toutes les initiatives seront salutaires pour assurer un meilleur accès au logement. (Applaudissements sur les travées des groupes Les Républicains et INDEP)
M. Guislain Cambier . - (Applaudissements sur les travées du groupe UC) Nous saluons la volonté du Premier ministre d'aller chercher tous les logements possibles avec les dents, mais, au-delà de la formule, nous attendons des actes.
Il faut être sourd et aveugle pour ne pas constater que nombre de ménages peinent à accéder à un logement simplement confortable.
Il faut un véritable choc de l'offre, alors que 150 000 logements manquent chaque année ; d'autre part, nous devons permettre à chacun de rénover son logement selon un calendrier raisonnable.
Sur ce dernier point, nombre de passoires thermiques relèvent de la copropriété privée. Le plan Initiative Copropriétés privées de l'Anah pour la rénovation de 80 000 logements est une initiative salvatrice, mais insuffisante. Alors que certains de nos compatriotes occupent des logements insalubres, voire dangereux, la complexité du droit rappelle le mystère de la pierre de Rosette...
Ce texte est technique, mais plein de bon sens ; on sent la patte de Mathieu Hanotin et de Michèle Lutz. Nos rapporteures l'ont enrichi afin d'en faire un outil d'accélération de la rénovation de l'habitat indigne.
Je salue trois mesures qui me paraissent fondamentales : la possibilité pour toutes les copropriétés de souscrire un prêt collectif pour le financement des travaux essentiels et de rénovation énergétique, selon des modalités assouplies par la commission ; l'insaisissabilité des comptes bancaires des copropriétés en redressement ; et le renforcement de la place des communes dans le processus de rénovation, notamment en matière de permis de louer.
Nous soutenons ce texte tel que modifié par la commission. Il constitue une première réponse concrète en attendant la grande loi Logement sans cesse promise - mais, comme soeur Anne, nous ne voyons rien venir... (Applaudissements sur les travées du groupe UC)
Mme Audrey Linkenheld . - (Applaudissements sur les travées du groupe SER) Notre pays traverse une grave crise du logement : pas assez de logements à vendre ou à louer, prix inadaptés au pouvoir d'achat de nos concitoyens, trop de passoires thermiques...
Force est de constater que les divergences sont profondes quant aux solutions à proposer. Ainsi, le groupe SER réitère sa ferme opposition au rabot des aides, à la ponction des bailleurs sociaux, au détricotage de la loi SRU et aux renoncements à la qualité environnementale.
Sans minimiser ces divergences, nous sommes favorables à ce texte.
Année après année, notre arsenal s'est renforcé. Pourtant, des femmes, des hommes, des enfants, souffrent encore, voire perdent la vie, en raison d'un habitat dégradé, sous l'effet de la malveillance, de l'indigence ou de l'ignorance.
Nous voterons l'essentiel des dispositions de ce projet de loi et proposerons d'aller plus loin, dans l'intérêt des élus locaux et des occupants.
En particulier, nous voulons renforcer l'effectivité de l'expropriation des immeubles indignes à titre remédiable et étendre l'utilisation de l'astreinte administrative à l'égard d'un propriétaire récalcitrant à d'autres cas d'indignité et de dégradation.
Le bail réel solidaire adossé aux organismes de foncier solidaire a fait ses preuves. Nous proposerons que l'expérimentation d'expropriation des parties communes prévue par la loi Alur soit prolongée et étendue à ce type de bail. Dans le même esprit, nous défendrons la possibilité pour les organismes d'HLM d'utiliser un bail réel solidaire (BRS) d'activité.
Ma ville, Lille, a été touchée en novembre 2022 par un drame : deux immeubles se sont effondrés rue Pierre-Mauroy, coûtant la vie à une personne - sans la présence d'esprit de jeunes riverains, le bilan aurait pu être plus lourd. Or ce n'était pas un drame de l'habitat indigne ou insalubre. C'est pourquoi nous soutenons l'obligation d'un diagnostic structurel régulier pour les immeubles des secteurs dégradés, mais aussi des centres anciens ; même de belle facture, ils ont pu être fragilisés avec le temps. J'espère particulièrement vous convaincre sur ce sujet qui me tient à coeur. (Applaudissements sur les travées du groupe SER)
M. François Bonhomme . - (Applaudissements sur les travées du groupe Les Républicains) La lutte contre l'habitat indigne est un sujet récurrent. La loi de 1990 relative au droit au logement, la loi Alur de 2014, la loi Elan de 2018 visaient toutes à doter les pouvoirs publics de moyens supplémentaires pour lutter contre ce phénomène. Le plan Initiative Copropriétés lancé en 2018 ou l'ordonnance de septembre 2020 refondant les pouvoirs de police également.
Pour autant, la situation demeure toujours aussi préoccupante. Le rapport de M. Hanotin et de Mme Lutz le confirme, de même que la concertation menée par la commission auprès des maires. Les attentes de ces derniers sont claires : ils veulent garder la main en collaboration avec l'État, mais déplorent un manque d'informations et la complexification des procédures. Seules les opérations de restauration immobilière semblent faire consensus, mais les maires sont nombreux à regretter les difficultés de relogement.
Ce texte de simplification est donc bien compréhensible. Il s'agit d'intervenir le plus en amont possible, avant que l'habitat dégradé ne devienne indigne.
Une nouvelle procédure d'expropriation est créée pour cause d'utilité publique à l'égard des logements frappés de péril ou d'insalubrité. L'expropriation sera ainsi possible avant que la situation ne devienne irrémédiable.
Le projet de loi prévoit aussi la possibilité pour les copropriétés de souscrire un prêt bancaire collectif afin de faciliter le financement des travaux d'entretien et de préservation essentiels. Une garantie publique pour les copropriétés dont la situation financière est très dégradée est également prévue. En revanche, que se passera-t-il dans les autres copropriétés en cas de défaillance d'un membre ou de plusieurs ?
Afin d'aider les petites communes à mieux prévenir les phénomènes d'habitat dégradé, la commission a donné mission à l'ANCT d'apporter aux collectivités territoriales un soutien en matière d'ingénierie.
En matière de gestion, une procédure d'agrément préfectoral est prévue pour dégager un vivier de syndics d'intérêt collectif.
La commission a également durci les sanctions à l'encontre des marchands de sommeil.
En dépit de sa portée modeste, ce texte pragmatique est de nature à faire consensus. (Applaudissements sur les travées du groupe Les Républicains)
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Je salue l'esprit constructif qui règne au Sénat. Même lorsque nous avons des divergences, parfois profondes, nous sommes capables de nous rassembler pour avancer sur un sujet d'intérêt général.
Madame Estrosi Sassone, votre expertise dans le domaine du logement est reconnue, et vos propositions sont saluées par tous. Mais je vous sais aussi attachée à l'équilibre des comptes. J'assume les économies qui me paraissent nécessaires de ce point de vue ; je m'efforce qu'elles soient aussi justes que possible. Sur MaPrimeRénov', malgré le milliard d'euros d'économies prévu, les crédits resteront en hausse par rapport à l'année dernière.
M. Belin m'a interpellé avec justesse sur la complexité du dispositif. Nous avons lancé un chantier de simplification, sous l'égide de Christophe Béchu, notamment autour de MonAccompagnateurRénov', de la mention « reconnu garant de l'environnement » et des rénovations monogestes. Nous répondrons ainsi à la demande des artisans comme des particuliers, qui déplorent une certaine complexité de MaPrimeRénov'.
M. François Bonhomme. - C'est une litote !
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Nombre d'orateurs ont appelé de leurs voeux une grande loi... J'ai été parlementaire pendant sept ans, dont dix-huit mois de majorité relative. J'ai constaté qu'avec des textes précis et ciblés - qui peuvent très bien être ambitieux, voire radicaux -, il est parfois plus facile de trouver des majorités et des compromis.
Ma mission est de mettre en oeuvre la feuille de route du Premier ministre, qui, comme vous le savez, comporte des éléments législatifs très attendus, notamment sur la loi SRU ou l'attribution de logements sociaux. Je m'engage à mener les consultations nécessaires pour coconstruire un texte en vue de sa présentation avant l'été.
Ce texte sera-t-il un fourre-tout de tous les sujets du logement ? Pas nécessairement, mais ce sera un texte puissant pour répondre aux attentes des élus locaux et des Français. (M. Bernard Buis applaudit.)
Discussion des articles
Les articles 1er A et 1er sont successivement adoptés.
Article 1er bis
M. le président. - Amendement n°144, présenté par M. Buis et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants.
Après la référence :
L. 303-1
insérer les mots :
ayant pour objet de lutter contre l'habitat indigne
et après les mots :
l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme
insérer les mots :
ou dans un îlot ou un ensemble cohérent d'îlots contenant au moins un immeuble soumis à un plan de sauvegarde tel que prévu à l'article L. 615-1 du présent code
M. Bernard Buis. - Cet amendement vise à concentrer l'action de l'association Foncière logement en matière de lutte contre l'habitat indigne sur les secteurs permettant un développement foncier cohérent avec les modalités d'intervention de l'association.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Avis favorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Cet amendement est cohérent avec les missions que le législateur a confiées à cette filiale d'Action Logement. Avis favorable.
L'amendement n°144 est adopté.
M. le président. - Amendement n°161, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques.
Remplacer les références :
L. 511-1 à L. 511-3
par les références :
L. 511-11 ou L. 511-19
L'amendement de précision n°161, accepté par le Gouvernement, est adopté.
L'article 1er bis, modifié, est adopté.
Article 2
M. le président. - Amendement n°145, présenté par M. Rambaud et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants.
I. - Après l'alinéa 4
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
b ...) Le troisième alinéa est supprimé ;
II. - Alinéa 5
Remplacer les mots :
Aux troisième et quatrième alinéas
par les mots :
Au quatrième alinéa
III. - Alinéas 25 et 26
Supprimer ces alinéas.
IV. - Alinéa 27
Rétablir le II dans la rédaction suivante :
« II.- Le titre III du livre VII du code de la construction et de l'habitation, est complété par un chapitre ainsi rédigé :
« Chapitre ...
« Prêt pour travaux consenti aux syndicats de copropriétaires
« Art. L. 732-1. - Le présent chapitre est applicable aux prêts destinés à financer les dépenses relatives à la réparation, à l'amélioration ou à l'entretien d'un immeuble qui sont souscrits par un syndicat de copropriétaires mentionné à l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
« Art. L. 732-2. - Dans le cas de l'emprunt prévu au III de l'article 26-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le prêt est consenti pour une durée fixée par décret en Conseil d'État. Il permet de financer le coût des travaux non couvert par la mobilisation de fonds détenus par le syndicat des copropriétaires ou le coût des travaux éligibles à l'avance remboursable ne portant pas intérêt prévue à l'article 244 quater U du code général des impôts consentie à un syndicat de copropriétaires.
« Art. L. 732-3. - L'emprunt comporte des facilités de remboursement anticipé pour tenir compte du versement des subventions publiques accordées pour la réalisation des travaux votés ou du versement des montants des quotes-parts du coût des travaux des copropriétaires ne souhaitant pas bénéficier du prêt. »
M. Bernard Buis. - M. Rambaud propose de supprimer la disposition qui autorise la souscription d'un éco-PTZ au nom de la copropriété à la même majorité que celle nécessaire au vote de travaux, au profit de la nouvelle formule d'emprunt qui reproduit ces conditions.
M. le président. - Amendement n°118 rectifié, présenté par Mmes Lavarde et Aeschlimann, MM. Anglars et Belin, Mme Bellurot, MM. Brisson, Burgoa et Cambon, Mmes Di Folco et Drexler, M. Husson, Mme Josende, MM. Karoutchi et Klinger, Mme Lassarade, MM. D. Laurent et Lefèvre, Mmes M. Mercier et Micouleau, MM. Mouiller, Pellevat, Rapin, Sautarel, Saury, Savin, Sido, Somon et Tabarot, Mme Ventalon et MM. C. Vial et Sol.
Alinéa 23
1° Première phrase
Remplacer les mots :
au remboursement du capital et des intérêts et au paiement des frais et des honoraires
par les mots :
à la quote-part de dépenses de travaux afférente au lot de ce copropriétaire
2° Seconde phrase :
Supprimer cette phrase.
M. Laurent Burgoa. - Défendu.
M. le président. - Amendement n°119 rectifié, présenté par Mmes Lavarde et Aeschlimann, M. Belin, Mme Bellurot, MM. Brisson, Burgoa et Cambon, Mmes Di Folco et Drexler, M. Husson, Mme Josende, MM. Karoutchi et Klinger, Mme Lassarade, MM. D. Laurent et Lefèvre, Mmes M. Mercier et Micouleau, MM. Mouiller, Pellevat, Rapin, Sautarel, Saury, Savin, Sido, Somon et Tabarot, Mme Ventalon et MM. C. Vial et Sol.
Alinéa 25
Supprimer cet alinéa.
M. Laurent Burgoa. - Défendu.
M. le président. - Amendement n°84, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Alinéa 26
Remplacer les mots :
comporte des facilités de remboursement anticipé pour tenir compte du
par les mots :
ne peut prévoir aucun frais au titre du remboursement anticipé lorsque l'emprunteur s'acquitte du solde de l'emprunt suite au
Mme Viviane Artigalas. - Le prêt global collectif (PGC) vise à faciliter le préfinancement des subventions publiques. Il est important de préciser qu'un remboursement anticipé ne donne lieu à aucun frais pour le syndicat de copropriétaires. Par ailleurs, nous soutenons la recommandation de la Banque des territoires de porter à 150 millions d'euros annuels le financement de Procivis pour l'avance sans intérêt des subventions.
M. le président. - Amendement n°120 rectifié, présenté par Mmes Lavarde et Aeschlimann, MM. Anglars et Belin, Mme Bellurot, MM. Brisson, Burgoa et Cambon, Mmes Di Folco et Drexler, M. Husson, Mme Josende, MM. Karoutchi et Klinger, Mme Lassarade, MM. D. Laurent et Lefèvre, Mmes M. Mercier et Micouleau, MM. Mouiller, Pellevat, Rapin, Sautarel, Saury, Savin, Sido, Somon et Tabarot, Mme Ventalon et MM. C. Vial et Sol.
Alinéa 26
Supprimer les mots :
ou du versement des montants des quotes-parts du coût des travaux des copropriétaires ayant refusé d'y participer
M. Laurent Burgoa. - Défendu.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Sagesse sur l'amendement n°145. La commission n'est pas opposée à la disposition sur l'articulation du nouveau prêt collectif global avec l'éco-PTZ copropriété. Pour le reste, il nous paraît plus lisible que les dispositions soient réunies dans un seul texte, celui de la loi de 1965, mais la substance de la législation n'est pas modifiée.
L'amendement n°118 rectifié vise à exempter le copropriétaire qui refuse de participer au prêt des intérêts et frais liés à cette opération. Dans certains cas, toutefois, il n'est pas anormal qu'ils prennent en charge une partie de ces frais. Retrait, sinon avis défavorable.
L'amendement n°119 rectifié supprime la fixation de la durée du prêt par décret. La Banque des territoires recommande une durée unique. Sa proposition a été reprise dans le texte, présentée comme une garantie. Quelles sont les intentions du Gouvernement ?
Avis défavorable sur l'amendement n°84, les facilités de remboursement anticipé étant suffisantes.
Retrait, sinon avis défavorable sur l'amendement n°120 rectifié, pour les mêmes raisons que sur l'amendement n°118 rectifié.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Je salue l'avis de sagesse de la commission sur l'amendement n°145, auquel le Gouvernement est favorable. Il permet une meilleure coordination avec les avancées votées en loi de finances. S'il est adopté, les autres deviendront sans objet.
La seconde partie de l'amendement n°118 rectifié pose problème en remettant en cause le principe de solidarité entre copropriétaires. Avis défavorable.
Retrait de l'amendement n°119 rectifié, au profit de l'amendement n°145. Il est compliqué de réglementer une durée qui doit correspondre à des besoins très variés.
Avis défavorable sur l'amendement n°84 et l'amendement n°120 rectifié.
L'amendement n°145 est adopté.
L'amendement n°118 rectifié est retiré.
L'amendement n°119 rectifié n'a plus d'objet, non plus que les amendements nos84 et 120 rectifié.
M. le président. - Amendement n°123, présenté par le Gouvernement.
I. - Alinéa 11
Remplacer les mots :
la première occurrence du mot : « à » est remplacée
par les mots :
à la première occurrence, et à la première phrase de l'article 26-8, le mot : « à » est remplacé
II. - Alinéa 19
Remplacer les mots :
qui peut librement procéder au versement par anticipation de sa quote-part de l'emprunt restant à sa charge
par les mots et une phrase ainsi rédigée :
et est transférée aux propriétaires successifs en cas de mutation. Le propriétaire du lot peut librement verser par anticipation au syndicat des copropriétaires les sommes dont il reste redevable au titre du remboursement de l'emprunt. Dès leur versement, ces sommes sont affectées sans délai par le syndic au remboursement de l'emprunt.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Il s'agit de rétablir le principe d'un emprunt attaché au lot de copropriété et non à la personne du copropriétaire. La situation du syndicat peut seule être examinée au moment de la souscription. L'emprunt est transféré aux propriétaires successifs du lot, qui peuvent à tout moment procéder à un remboursement anticipé.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Le texte initial ne prévoyait aucune faculté de remboursement anticipé. L'Assemblée nationale l'a introduite en commission, puis supprimée en séance. Notre commission l'a réintroduite dans la forme prévue pour les autres prêts. Il s'agit ici d'une formulation de compromis : avis favorable.
L'amendement n°123 est adopté.
M. le président. - Amendement n°162, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques.
I. - Alinéa 8
Remplacer les mots :
au dernier
par les mots :
au troisième
II. - Après l'alinéa 9
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Avant d'accorder le présent prêt, l'établissement prêteur peut consulter le fichier prévu à l'article L. 751-1 du code de la consommation, dans les conditions prévues par l'arrêté mentionné à l'article L. 751-6 du même code, sans préjudice de la vérification de la solvabilité des copropriétaires qui participent à l'emprunt. » ;
III. - Après l'alinéa 11
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
3° bis Au deuxième alinéa de l'article 26-7, les mots : « ou une institution mentionnée à l'article L. 518-1 du code monétaire et financier » sont remplacés par les mots : « , le Trésor public, la Caisse des dépôts et consignations ou La Poste, dans les conditions définies à l'article L. 518-25 du code monétaire et financier » ;
IV. - Alinéa 13, première phrase
Supprimer les mots :
, dont le montant ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires n'ayant pas refusé le bénéfice de ce prêt collectif,
V. - Alinéa 21
Remplacer les mots :
ou par une institution mentionnée à l'article L. 518-1 du code monétaire et financier
par les mots :
, par le Trésor public, la Caisse des dépôts et consignations ou La Poste, dans les conditions définies à l'article L. 518-25 du code monétaire et financier
VI. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
... - Le chapitre 1er du titre V du livre VII du code de la consommation est ainsi modifié :
1° Au dernier alinéa de l'article L. 751-2, les mots : « à l'article 26-7 » sont remplacés par les mots : « aux articles 26-7 et 26-12 » et les mots : « à l'emprunt mentionné » sont remplacés par les mots : « aux emprunts mentionnés » ;
2° À l'article L. 751-3, au premier alinéa de l'article L. 751-5 et au deuxième alinéa de l'article L. 751-6, les mots : « au premier alinéa de » sont remplacés par le mot : « à ».
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Le nouveau prêt collectif ne pourra fonctionner que si les banques peuvent acquérir une juste vision du risque et respecter leur obligation de ne prêter qu'à des personnes en capacité de rembourser. Cet amendement vise donc à permettre au prêteur de consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP), dans le cadre d'une analyse de solvabilité classique. La même mesure est prévue pour les organismes de caution.
M. le président. - Amendement n°124, présenté par le Gouvernement.
Alinéa 13, première phrase
1° Supprimer les mots :
, dont le montant ne peut excéder le montant total des quote-parts de dépenses des copropriétaires n'ayant pas refusé le bénéfice de ce prêt collectif,
2° Après les mots :
au nom du syndicat
insérer les mots :
et réservé
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Nous voulons revenir à la philosophie de ce prêt collectif : il est souscrit par le syndicat de copropriété. Nous supprimons une disposition introduite par la commission et qui est source de confusion.
M. le président. - Amendement n°163, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 13, première phrase
Après les mots :
au nom du syndicat
insérer les mots :
et réservé
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Le compte recevant le prêt et les subventions pour travaux doit être non seulement séparé, mais réservé à cet objet.
Quant à l'amendement n°124, il est satisfait par deux amendements de la commission, dont celui que je viens de présenter.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - L'amendement n°162 remet en cause tout l'intérêt du prêt collectif, attribué au niveau du syndicat. Si la situation de chaque copropriétaire est examinée, cela revient à un prêt à adhésion individuelle. La nouvelle formule de prêt serait vidée de sa substance.
Sur l'amendement n°163, avis favorable.
L'amendement n°162 est adopté.
L'amendement n°124 n'a plus d'objet.
L'amendement n°163 est adopté.
M. le président. - Amendement n°2, présenté par Mme Narassiguin et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Alinéa 1, première phrase
Remplacer la date :
15 décembre 2024
par la date :
30 novembre 2025
M. Bernard Buis. - M. Rambaud propose d'exclure l'application de l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet aux copropriétaires opposants ou défaillants de demander un échelonnement des paiements sur dix ans.
L'amendement n°146, accepté par la commission et le Gouvernement, est adopté.
L'article 2, modifié, est adopté.
Après l'article 2
M. le président. - Amendement n°19, présenté par Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.
Après l'article 2
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - Après l'article 244 quater V du code général des impôts, il est inséré un article 244 quater... ainsi rédigé :
« Art. 244 quater ... - I. - Peuvent consentir aux copropriétés et bailleurs sociaux des prêts ne portant pas intérêt, dans les conditions prévues au présent article, les établissements de crédit et les sociétés de financement mentionnés à l'article L. 511-1 du code monétaire et financier pour les opérations visées à l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme qui sont engagées soit par des copropriétés, soit par des bailleurs sociaux au sens de l'article L. 411-10 du code de la construction et de l'habitation et qui ont pour objet la rénovation énergétique ou des travaux ayant pour objet ou pour effet de garantir la salubrité, l'intégrité de l'immeuble ou la sécurité des personnes.
« II. - Peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt au titre des prêts ne portant pas intérêt mentionnés au I du présent article les établissements de crédit et les sociétés de financement mentionnés à l'article L. 511-1 du code monétaire et financier passibles de l'impôt sur les sociétés, de l'impôt sur le revenu ou d'un impôt équivalent, ayant leur siège dans un État membre de l'Union européenne ou dans un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales.
« Les conditions d'attribution et les modalités des prêts ne portant pas intérêt mentionnés au A sont fixées chaque année par décret signé par les ministres chargés du logement et de l'économie.
« III. - Le montant du crédit d'impôt est égal à l'écart entre la somme actualisée des mensualités dues au titre du prêt ne portant pas intérêt et la somme actualisée des montants perçus au titre d'un prêt de même montant et de même durée de remboursement, consenti à des conditions normales de taux à la date d'émission de l'offre de prêt ne portant pas intérêt.
« La période de mise à disposition des fonds n'est pas prise en compte pour le calcul du crédit d'impôt.
« Les modalités de calcul du crédit d'impôt et de détermination du taux mentionné au premier alinéa sont fixées par décret signé par les ministres chargés du logement et de l'économie.
« Le crédit d'impôt fait naître au profit de l'établissement de crédit ou la société de financement une créance, inaliénable et incessible, d'égal montant. Cette créance constitue un produit imposable rattaché à hauteur d'un cinquième au titre de l'exercice au cours duquel l'établissement de crédit ou la société de financement a versé des prêts ne portant pas intérêt et par fractions égales sur les exercices suivants.
« En cas de fusion, la créance de la société absorbée est transférée à la société absorbante. En cas de scission ou d'apport partiel d'actif, la créance est transmise à la société bénéficiaire des apports à la condition que l'ensemble des prêts ne portant pas intérêt y afférents et versés à des personnes physiques par la société scindée ou apporteuse soient transférés à la société bénéficiaire des apports.
« Lorsque les sociétés de personnes mentionnées aux articles 8 et 238 bis L du code général des impôts ou les groupements mentionnés aux articles 239 quater, 239 quater B et 239 quater C du même code ne sont pas soumis à l'impôt sur les sociétés, le crédit d'impôt peut être utilisé par les associés proportionnellement à leurs droits dans ces sociétés ou ces groupements, à la condition que les associés soient redevables de l'impôt sur les sociétés ou soient des personnes physiques participant à l'exploitation au sens du 1° bis du I de l'article 156 dudit code. »
II. - Le I s'applique aux prêts en cause consentis entre le premier jour du premier mois à compter de la publication du décret prévu au I et le 31 décembre 2027.
III. - Le I ne s'applique qu'aux sommes venant en déduction de l'impôt dû.
IV. - La perte de recettes résultant pour l'État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
M. Grégory Blanc. - Nous proposons de créer un nouveau prêt à taux zéro soutenu et réglementé par l'État, pour les rénovations destinées à assurer la salubrité ou l'intégrité de l'immeuble ou la sécurité de ses occupants. Il s'agit d'une préconisation du Conseil national de la refondation (CNR) - Logement de juin dernier.
M. le président. - Amendement n°55, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.
Après l'article 2
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - A. - Peuvent consentir aux copropriétés et bailleurs sociaux des prêts ne portant pas intérêt, dans les conditions prévues au présent article, les établissements de crédit et les sociétés de financement mentionnés à l'article L. 511-1 du code monétaire et financier pour les opérations visées à l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme qui sont engagées soit par des copropriétés, soit par des bailleurs sociaux au sens de l'article L. 411-10 du code de la construction et de l'habitation et qui ont pour objet la rénovation énergétique ou des travaux ayant pour objet ou pour effet de garantir la salubrité, l'intégrité de l'immeuble ou la sécurité des personnes.
B. - Peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt au titre des prêts ne portant pas intérêt mentionnés au A du présent article les établissements de crédit et les sociétés de financement mentionnés à l'article L. 511-1 du code monétaire et financier passibles de l'impôt sur les sociétés, de l'impôt sur le revenu ou d'un impôt équivalent, ayant leur siège dans un État membre de l'Union européenne ou dans un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales.
Les conditions d'attribution et les modalités des prêts ne portant pas intérêt mentionnés au A sont fixées chaque année par décret signé par les ministres chargés du logement et de l'économie.
C. - Le montant du crédit d'impôt est égal à l'écart entre la somme actualisée des mensualités dues au titre du prêt ne portant pas intérêt et la somme actualisée des montants perçus au titre d'un prêt de même montant et de même durée de remboursement, consenti à des conditions normales de taux à la date d'émission de l'offre de prêt ne portant pas intérêt.
La période de mise à disposition des fonds n'est pas prise en compte pour le calcul du crédit d'impôt.
Les modalités de calcul du crédit d'impôt et de détermination du taux mentionné au premier alinéa sont fixées par décret signé par les ministres chargés du logement et de l'économie.
Le crédit d'impôt fait naître au profit de l'établissement de crédit ou la société de financement une créance, inaliénable et incessible, d'égal montant. Cette créance constitue un produit imposable rattaché à hauteur d'un cinquième au titre de l'exercice au cours duquel l'établissement de crédit ou la société de financement a versé des prêts ne portant pas intérêt et par fractions égales sur les exercices suivants.
En cas de fusion, la créance de la société absorbée est transférée à la société absorbante. En cas de scission ou d'apport partiel d'actif, la créance est transmise à la société bénéficiaire des apports à la condition que l'ensemble des prêts ne portant pas intérêt y afférents et versés à des personnes physiques par la société scindée ou apporteuse soient transférés à la société bénéficiaire des apports.
Lorsque les sociétés de personnes mentionnées aux articles 8 et 238 bis L du code général des impôts ou les groupements mentionnés aux articles 239 quater, 239 quater B et 239 quater C du même code ne sont pas soumis à l'impôt sur les sociétés, le crédit d'impôt peut être utilisé par les associés proportionnellement à leurs droits dans ces sociétés ou ces groupements, à la condition que les associés soient redevables de l'impôt sur les sociétés ou soient des personnes physiques participant à l'exploitation au sens du 1° bis du I de l'article 156 dudit code.
II. - Le I s'applique aux prêts en cause consentis entre le premier jour du premier mois à compter de la publication du décret prévu au même I et le 31 décembre 2027.
III. - Le I n'est applicable qu'aux sommes venant en déduction de l'impôt dû.
IV. - La perte de recettes résultant pour l'État du paragraphe précédent est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle à l'accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.
Mme Marianne Margaté. - Nous sommes nombreux à nous interroger sur les moyens prévus pour lutter contre l'habitat dégradé : 9 milliards d'euros sont nécessaires, mais le Gouvernement annonce des coupes budgétaires au lieu de s'attaquer aux profits exceptionnels des fournisseurs d'énergie. Cet amendement va dans le sens d'une autre politique du logement.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Ces propositions de prêts ne semblent pas s'imposer au regard de ce qui existe déjà. De plus, aucun chiffrage n'est avancé. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - L'amendement n°19 crée une nouvelle dépense sans évaluation. L'extension de l'éco-PTZ aux enjeux de sécurité pourra être étudiée. Avis défavorable.
L'amendement n°55 est satisfait par l'adoption de l'amendement n°145, qui permet un éco-PTZ : retrait, sinon avis défavorable
L'amendement n°19 n'est pas adopté, non plus que l'amendement n°55.
M. le président. - Amendement n°6, présenté par M. Féraud, Mmes Brossel et de La Gontrie et M. Jomier.
Après l'article 2
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 9-... ainsi rédigé :
« Art. 9-.... - Lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé, en informe le syndic. Un point d'information par le syndic relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l'ordre du jour de la plus prochaine assemblée générale. Le syndic affiche cette information dans les parties communes de l'immeuble. »
M. Rémi Féraud. - Cet amendement a trait aux meublés de tourisme, du point de vue des nuisances et de la dégradation de la qualité de vie engendrées. Ce problème se pose bien sûr à Paris, mais aussi, désormais, sur tout le territoire national.
On peut actuellement mettre son logement en location de courte durée sans information particulière. Nous proposons de renforcer la transparence en la matière : les locations touristiques devraient faire l'objet d'une déclaration au syndicat de copropriété.
M. le président. - Amendement identique n°116, présenté par M. Brossat et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.
M. Ian Brossat. - En effet, les meublés touristiques engendrent des nuisances et participent à la dégradation des copropriétés. Celles-ci ne sont pas conçues pour supporter les allées et venues de nombreux touristes ou la surutilisation des ascenseurs. Il est rare que les propriétaires louant sur Airbnb en informent leurs copropriétaires. Nous demandons une information préalable, ainsi qu'un affichage dans les parties communes - mesure simple et de bon sens.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Nous sommes bien conscients de ces difficultés. Cet amendement est intéressant sur le fond, mais ne correspond pas à l'objet du texte. Pour cette raison, retrait, sinon avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Le Gouvernement souhaite voir prospérer la proposition de loi d'Annaïg Le Meur et d'Inaki Echaniz visant à rééquilibrer le marché locatif, adoptée par l'Assemblée nationale. Nous comptons l'inscrire à l'ordre du jour du Sénat dans les semaines ou les mois qui viennent. À ce stade, retrait, sinon défavorable.
Les amendements identiques nos6 et 116 ne sont pas adoptés.
M. le président. - Amendement n°5, présenté par M. Féraud, Mmes Brossel et de La Gontrie et M. Jomier.
Après l'article 2
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
L'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
1° Après le troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« b bis) La modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble et portant sur la réglementation des meublés de tourisme mentionnés à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, à l'exception des meublés de tourisme loués en conformité avec le premier alinéa du IV du même article ; »
2° Le dernier alinéa est complété par les mots : « à l'exception du cas mentionné au b bis) du présent article».
M. Rémi Féraud. - Pour modifier un règlement de copropriété, il faut l'unanimité. Nous proposons de passer à la double majorité afin de mieux encadrer la pratique de la location en meublé touristique.
Le ministre nous renvoie au texte adopté par l'Assemblée nationale... mais ces dispositions n'y figurent pas. Ces amendements n'ont pas été frappés par l'article 45 : ils ont donc toute leur place ici.
M. le président. - Amendement identique n°73 rectifié bis, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.
M. Ian Brossat. - Nous souhaitons nous aussi que l'assemblée générale des copropriétaires puisse modifier le règlement à la majorité des deux tiers. Monsieur le ministre, il y a déjà eu suffisamment de manoeuvres dilatoires sur le sujet. Combien de temps a-t-il fallu pour que la proposition de loi soit adoptée ? Le Sénat a supprimé la niche fiscale, mais Bercy a choisi de ne pas appliquer la loi...
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Cette proposition de loi est une belle opportunité. Retrait, sinon avis défavorable.
Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente de la commission des affaires économiques. - Monsieur le ministre, l'inscription à l'ordre du jour de cette proposition de loi est très attendue. La location de longue durée doit être relancée pour répondre à la crise du logement ; or elle est beaucoup moins rentable que la location saisonnière ou touristique, 4 % contre 10 %.
La proposition de loi transpartisane recevra sans doute un accueil favorable au Sénat, qui ne manquera pas non plus de l'enrichir. Mais quand sera-t-elle mise à l'ordre du jour ? Après la suspension d'avril, il ne restera que deux mois, et d'autres grands textes - sur l'agriculture, le logement, la souveraineté énergétique - sont annoncés.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Oui, nous avons besoin d'un rééquilibrage entre location de longue durée et location touristique. La rentabilité et la fiscalité démontrent une distorsion.
Effectivement, monsieur Brossat, il a fallu du temps pour inscrire cette proposition de loi à l'ordre du jour de l'Assemblée nationale, mais vous avez pu me compter, en ma qualité de président de la commission des affaires économiques, parmi vos alliés.
Le Gouvernement inscrira cette proposition de loi à l'ordre du jour du Sénat lors d'une prochaine Conférence des présidents, ainsi qu'il en a été décidé lors d'une réunion interministérielle.
Se pose la question de la constitutionnalité de l'assouplissement proposé par les amendements : il pourrait s'agir d'une atteinte au droit de propriété non proportionnée à l'objectif poursuivi.
Les amendements identiques nos5 et 73 rectifié bis ne sont pas adoptés.
Article 2 bis A (Supprimé)
M. le président. - Amendement n°20 rectifié, présenté par Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.
Rétablir cet article dans la rédaction suivante :
I. - La section 4 du chapitre II du titre Ier du livre III du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifiée :
1° À la fin de l'intitulé, le mot : « énergétique » est supprimé ;
2° L'article L. 312-7 est ainsi modifié :
a) Le I est ainsi modifié :
- au premier alinéa, la première occurrence du mot : « énergétique » est supprimé et, à la fin, sont ajoutés les mots : « et de rénovation des copropriétés en difficulté » ;
- au 2° , la référence : « 26-8 » est remplacée par la référence : « 26-13 » ;
b) À la seconde phrase du IV, les mots : « et la condition de ressources » sont remplacés par les mots : « , la condition de ressources ainsi que les catégories de copropriétés en difficulté ».
II. - Au c du 6° de l'article L. 221-7 du code de l'énergie, le mot : « énergétique » est supprimé.
III. - Au deuxième alinéa de l'article L. 315-14 du code de la consommation, le mot : « énergétique » est supprimé.
Mme Antoinette Guhl. - La réintroduction de cet article supprimé en commission est essentielle. Le champ d'intervention du fonds de garantie doit être élargi, et ses moyens renforcés.
M. le président. - Amendement identique n°91 rectifié, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Mme Viviane Artigalas. - Pas moins de 60 % des copropriétés ne sont pas éligibles à un prêt collectif en raison d'impayés de charges. Or 9 milliards d'euros de travaux devront être financés. La garantie publique est donc indispensable, mais comment sera-t-elle financée ?
M. le président. - Amendement identique n°125, présenté par le Gouvernement.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Le prêt est un outil innovant, mais la garantie publique, c'est le nerf de la guerre. Elle doit couvrir tous les travaux.
La concertation avec les banques et les organismes de caution sur les modalités d'intervention du fonds doit se poursuivre. Le risque d'impayé ne portera que sur le reste à charge, sachant que l'Anah finance déjà 80 à 90 % des travaux.
Les ressources du fonds seront précisées en loi de finances. Il n'y a donc pas de chèque en blanc.
La rédaction proposée est plus précise que le texte initial.
M. le président. - Amendement n°56, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.
Rétablir cet article dans la rédaction suivante :
La section 4 du chapitre II du titre Ier du livre III du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifiée :
1° À la fin de l'intitulé, le mot : « énergétique » est supprimé ;
2° L'article L. 312-7 est ainsi modifié :
a) Le I est ainsi modifié :
- au premier alinéa, le mot : « énergétique » est supprimé et, à la fin, sont ajoutés les mots : « et de rénovation des copropriétés en difficulté » ;
- au 2° , la référence : « 26-8 » est remplacée par la référence : « 26-13 » ;
b) À la seconde phrase du IV, les mots : « et la condition de ressources » sont remplacés par les mots : « , la condition de ressources ainsi que les catégories de copropriétés en difficulté ».
Mme Marianne Margaté. - Nous demandons aussi la réintroduction de cet article. Ce fonds doit être bien doté pour lutter contre la pauvreté et l'habitat dégradé.
M. le président. - Sous-amendement n°175 à l'amendement n°56 de Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky, présenté par M. Buis.
Amendement n° 56
Compléter cet amendement par deux paragraphes ainsi rédigés :
.... - Au c du 6° de l'article L. 221-7 du code de l'énergie, le mot : « énergétique » est supprimé.
.... - Au deuxième alinéa de l'article L. 315-14 du code de la consommation, le mot : « énergétique » est supprimé.
M. Bernard Buis. - Il s'agit d'un amendement de coordination, car le code de l'énergie et le code de la consommation mentionnent aussi le fonds.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Favorable au principe d'une garantie publique, la commission des lois avait supprimé cet article au motif qu'il n'était pas financé.
Monsieur le ministre, vous nous avez répondu sur la méthode, pas sur le financement. Le fonds de garantie n'est toujours pas financé.
Plusieurs pistes ont été évoquées : des certificats d'économie d'énergie, des crédits budgétaires comme pour le fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété...
Sagesse néanmoins, afin que ce fonds puisse fonctionner.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Merci pour cet avis de sagesse : je m'engage à clarifier le financement du fonds dans le prochain projet de loi de finances. Avis favorable aux amendements nos20 rectifié et 91 rectifié.
Je remercie M. Buis pour sa proposition, mais nous préférons notre rédaction. Retrait, sinon avis défavorable à l'amendement n°56 et au sous-amendement n°175.
Les amendements identiques nos20 rectifié, 91 rectifié et 125 sont adoptés et l'article 2 bis A est rétabli.
Le sous-amendement n°175 et l'amendement n°56 n'ont plus d'objet.
L'article 2 bis est adopté.
Article 2 ter A
M. le président. - Amendement n°126, présenté par le Gouvernement.
Rédiger ainsi l'article :
Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° L'article L 634-1 est ainsi modifié :
a) Au premier alinéa du I, après les mots : « le programme local de l'habitat en vigueur », sont insérés les mots : «, s'il existe, » ;
b) Au III, la première phrase du dernier alinéa est ainsi rédigée : « La durée de la délégation est fixée par l'organe délibérant de l'établissement public mentionné au I. »
2° L'article L. 635-1 est ainsi modifié :
a) A la deuxième phrase du premier alinéa du I, après les mots : « le programme local de l'habitat en vigueur », sont insérés les mots : «, s'il existe, » ;
b) Au III, la première phrase du dernier alinéa est ainsi rédigée : « La durée de la délégation est fixée par l'organe délibérant de l'établissement public mentionné au I. »
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Nous confions à l'intercommunalité la compétence du permis de louer, qui pourra être déléguée aux communes, même en l'absence de programme local de l'habitat (PLH) en vigueur : c'est un compromis.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - La commission avait choisi de confier cette compétence à la commune, mais le Gouvernement propose un compromis qui nous convient. Avis favorable. (M. Guillaume Kasbarian remercie la rapporteure.)
Mme Viviane Artigalas. - L'amendement voté en commission mettait les maires au coeur du dispositif. Ce que propose le Gouvernement ne correspond pas à leur demande. Nous voterons contre.
L'amendement n°126 est adopté et l'article 2 ter A est ainsi rédigé.
Article 2 ter
M. le président. - Amendement n°122, présenté par le Gouvernement.
Alinéa 2
1° Deuxième phrase
Compléter cette phrase par les mots :
et avec l'accord de l'occupant
2° Troisième phrase
Supprimer cette phrase.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Nous précisons que le droit de visite du maire est exercé avec l'accord de l'occupant.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Cela ne paraît pas souhaitable dans un contexte de tension sur le marché locatif. Cela risque même de décourager les bailleurs essayant de se conformer à leurs obligations. Avis défavorable.
Mme Audrey Linkenheld. - Notre rapporteure a raison : cette disposition de la loi Alur est nécessaire. Il est très fréquent que le propriétaire dépose sa déclaration ou sa demande d'autorisation alors que le logement est encore occupé ; prévoir l'accord de l'occupant peut être bloquant.
L'amendement n°122 n'est pas adopté.
L'article 2 ter est adopté.
Après l'article 2 ter
M. le président. - Amendement n°96 rectifié, présenté par Mme Linkenheld et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Après l'article 2 ter
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le représentant de l'État dans le département établit un bilan triennal du suivi du traitement de l'habitat dégradé qui porte particulièrement sur le suivi des signalements, des arrêtés pris par les maires et par le représentant de l'État dans le département et de leur exécution, des travaux d'office engagés ou réalisés, des relogements. Celui-ci est communiqué au comité régional de l'habitat et de l'hébergement.
Le représentant de l'État dans le département définit par arrêté les modalités de transmission des données nécessaires à l'établissement du bilan triennal mentionné à l'alinéa précédent et fixe la liste des communes concernées au regard de la proportion d'habitat dégradé sur leur territoire.
Cet article entre en vigueur à compter du 1er avril 2025.
Mme Audrey Linkenheld. - Dans chaque département, un bilan de l'habitat dégradé doit être réalisé tous les trois ans, comme le font déjà certaines communes. C'est une demande d'associations de locataires, qui améliorerait la transparence et permettrait aux préfectures d'informer les communes et les intercommunalités sur les outils à leur disposition.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Oui, nous manquons de données fiables. Mais gare à l'inflation normative ! Demandons plutôt aux préfectures d'accompagner les collectivités. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Je rejoins Mme la rapporteure : avis défavorable.
M. Guy Benarroche. - Le GEST votera cet amendement. L'inflation normative existe : peines de prison supplémentaires, dispositions anti-squat... Mais il ne s'agit ici que d'établir un diagnostic précis, pour adopter la politique au territoire.
Mme Audrey Linkenheld. - Nous ne prévoyons pas de nouvelle norme, mais simplement un bilan établi tous les trois ans, par le préfet, de l'état de l'habitat dégradé.
Il ne s'agirait que d'un arrêté préfectoral - comme ceux dont on parle actuellement pour les agriculteurs... Ou pourquoi pas une circulaire ?
L'amendement n°96 rectifié n'est pas adopté.
Article 3
M. le président. - Amendement n°67, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.
Alinéa 8
Remplacer les mots :
au cours des dix dernières années civiles, d'au moins deux arrêtés
par les mots :
depuis au moins trois ans, d'un arrêté
Mme Marianne Margaté. - Dix ans et deux arrêtés, c'est trop long. Nous proposons trois ans et un seul arrêté pour déclencher la procédure d'expropriation prévue à cet article. Vous étiez moins cléments lorsqu'il s'agissait d'accorder deux mois de sursis aux locataires en difficulté pour payer leur loyer ! (Marques d'ironie au banc des commissions)
M. le président. - Amendement identique n°83 rectifié, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Mme Corinne Narassiguin. - J'ai été émue par les hommages rendus à Claude Dilain, figure emblématique des socialistes et de la gauche en Seine-Saint-Denis.
La création d'un droit d'expropriation des immeubles indignes à titre remédiable est la première recommandation du rapport Hanotin-Lutz. Cependant, la double condition posée - absence d'exécution des mesures prescrites par au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité au cours des dix dernières années - risque de rendre ce nouvel outil inopérant. Il faut donc simplifier pour rendre la mesure plus opérationnelle. Il s'agit d'une amélioration a minima, car notre amendement plus ambitieux a été déclaré irrecevable.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Aller vite, simplifier, oui, mais n'oublions pas que l'expropriation est une atteinte forte au droit de propriété, qui doit être justifiée par un motif d'intérêt général et précisément encadrée. La carence du propriétaire doit être persistante.
La période de dix ans avantage la collectivité qui souhaite exproprier, car elle lui permet de prendre deux arrêtés. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Je partage l'argumentation de la rapporteure. Nous avons trouvé un équilibre avec deux arrêtés sur dix ans - durée maximale - , au terme de longs échanges, notamment avec le Conseil d'État.
La possibilité d'une expropriation après trois ans seulement et un seul arrêté remet en cause cet équilibre. Avis défavorable.
Mme Audrey Linkenheld. - Je m'associe à l'hommage rendu à Claude Dilain, avec lequel j'ai eu l'honneur d'être rapporteure de la loi Alur.
Il s'agit d'un amendement de repli. Les dix ans et les deux arrêtés nous convenaient, mais le cumul des deux arrêtés n'était pas satisfaisant, d'où notre proposition d'une nouvelle rédaction. Malheureusement, la commission des finances a considéré qu'il s'agissait d'un élargissement de l'expropriation, coûteux. Je suggère au Gouvernement de reprendre notre proposition.
Nous pouvons nous faire plaisir en votant une disposition, mais dans les faits elle n'aidera pas les élus locaux...
Les amendements identiques nos67 et 83 rectifié ne sont pas adoptés.
M. le président. - Amendement n°164, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 8, dernière phrase
Rédiger ainsi cette phrase :
Lorsque les arrêtés portent sur une partie privative dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'expropriation engagée sur le fondement du présent article ne porte que sur le lot de copropriété concerné.
L'amendement de précision juridique n°164, accepté par le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°103 rectifié, présenté par Mme Linkenheld et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Alinéas 10 et 12
Supprimer les mots :
ou d'utiliser
Mme Audrey Linkenheld. - L'amendement de coordination de la rapporteure complexifie plus qu'il ne clarifie, car il met sur le même plan locaux d'habitation et locaux commerciaux.
M. le président. - Amendement identique n°147, présenté par M. Buis et les membres du groupe Rassemblement des démocrates, progressistes et indépendants.
M. Bernard Buis. - N'imposons pas à l'expropriant de prévoir le relogement des occupants de locaux à usage autre que d'habitation, car ce serait une contrainte inappropriée.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - La commission a souhaité inclure les locaux commerciaux et professionnels dans la procédure d'expropriation, afin d'en faciliter la mise en oeuvre. Leurs occupants doivent aussi être relogés.
Les deux amendements visent à supprimer l'obligation de relogement lorsque ces locaux sont frappés d'une interdiction temporaire d'utilisation. Il est vrai qu'il est plus difficile de trouver des locaux commerciaux temporaires que des logements temporaires... Avis de sagesse, donc, pour des raisons pragmatiques.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - La procédure d'expropriation de l'article 3 ne s'appliquait initialement qu'aux locaux d'habitation. L'intégration en commission de la notion d'interdiction d'utiliser est pertinente. Avis favorable.
Les amendements identiques nos103 rectifié et 147 sont adoptés.
M. le président. - Amendement n°165, présenté par Mme Gacquerre, au nom de la commission des affaires économiques.
Alinéa 15, première phrase
Après le mot :
indemnité
insérer le mot :
provisionnelle
L'amendement de précision juridique n°165, accepté par le Gouvernement, est adopté.
M. le président. - Amendement n°21, présenté par Mme Guhl, MM. Benarroche, G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.
Alinéa 18, seconde phrase
Supprimer cette phrase.
Mme Antoinette Guhl. - Cet amendement vise à supprimer la subrogation de l'expropriant dans les droits du propriétaire. Cette mesure perturberait le processus et allongerait les délais. Nous voulons revenir au régime ordinaire du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. N'ajoutons pas aux dix ans la durée des baux en cours : au bout de dix-neuf ans, par exemple, on ne sera plus dans une situation remédiable.
M. le président. - Amendement identique n°77, présenté par M. Brossat et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.
M. Ian Brossat. - Une procédure d'expropriation met fin à tous les baux existants sur une parcelle. Les locataires sont protégés et indemnisés. La nouvelle procédure introduite par le projet de loi prévoit un transfert des baux existants au nouveau propriétaire au moment de l'expropriation. Si un immeuble est exproprié avec un commerce en rez-de-chaussée, le bail commercial sera donc maintenu. Les acteurs de la lutte contre l'habitat indigne notent qu'un tel dispositif allongerait les délais de requalification de l'habitat dégradé. Maintenons le dispositif de droit commun existant.
M. le président. - Amendement identique n°97, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Mme Viviane Artigalas. - Défendu.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Ce que vous proposez serait plus simple, mais moins protecteur pour les occupants. La nouvelle procédure visait justement à leur permettre, autant que possible, de rester dans leur logement. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Même avis.
Les amendements identiques nos21, 77 et 97 ne sont pas adoptés.
M. le président. - Amendement n°127, présenté par le Gouvernement.
I. - Alinéas 25 et 29
Supprimer ces alinéas.
II. - Compléter cet article par neuf alinéas ainsi rédigés :
4° À l'article L. 311-8, après les mots : « des articles L. 242-1 à L. 242-7, » est insérée la référence : « L. 311-8-1, » ;
5° Après l'article L. 311-8, il est inséré un article L. 311-8-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 311-8-1. - L'occupant qui a payé à l'exproprié des sommes en contrepartie de l'occupation d'un logement frappé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, en violation des dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, peut en demander la restitution devant le juge de l'expropriation dans le cadre de l'instance en fixation de l'indemnité d'expropriation.
« S'il fait droit à cette demande, le juge fixe le montant de la somme due à l'occupant, ordonne sa déduction de l'indemnité d'expropriation fixée au profit de l'exproprié et son versement à l'occupant, par l'expropriant, dans la limite du montant de l'indemnité d'expropriation.
« Le dispositif du jugement mentionne la créance de l'occupant, le montant de l'indemnité d'expropriation et, selon le cas, la somme restant due à l'exproprié après déduction du montant de la créance de l'occupant ou la somme restant due à l'occupant par l'exproprié après cette déduction.
« Cette condamnation vaut restitution au sens du même article L. 521-2. » ;
6° À l'article L. 311-9, après les mots : « L. 311-8 » sont insérés les mots : « L. 311-8-1 » ;
7° Après l'article L. 323-4, il est inséré un article L. 323-5 ainsi rédigé :
« Art. L. 323-5.- Afin de permettre la saisie des fonds dont la confiscation est prévue par l'article 131-21 du code pénal, l'expropriant débiteur des indemnités fixées en application du présent titre envers une personne mise en cause pour l'une des infractions prévues aux articles 225-14 du code pénal, L. 511-22 et L. 521-4 du code de la construction et de l'habitation informe le procureur de la République du lieu de situation de l'immeuble de la date à laquelle il procèdera à leur paiement ou à leur consignation. »
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Cet amendement contient deux mesures nécessaires à la lutte contre les marchands de sommeil : d'une part, la possibilité de déduire du montant de l'indemnité d'expropriation les loyers que le locataire a continué de verser alors que le logement faisait l'objet d'un arrêté ; d'autre part, une meilleure articulation entre procédures civile et pénale afin que les sommes débloquées par l'expropriant puissent être immédiatement saisies.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Avis favorable.
L'amendement n°127 est adopté.
L'article 3, modifié, est adopté.
Après l'article 3
M. le président. - Amendement n°44 rectifié, présenté par M. Rochette.
Après l'article 3
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après le premier alinéa de l'article L. 511-17 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Si le propriétaire ou toute personne mentionnée à l'article L. 511-10 ne s'est pas, au moins en partie, acquitté de sa créance envers l'autorité compétente à l'expiration d'un délai de deux ans après la date de publication de l'arrêté de mise en sécurité, l'immeuble ou le logement concerné est automatiquement cédé à titre gracieux à cette même autorité. »
M. Pierre Jean Rochette. - Cet amendement vise à soutenir les petites communes rurales qui engagent des frais dans des procédures d'arrêté de péril. Elles doivent pouvoir obtenir automatiquement la propriété du bien concerné en cas d'inaction du propriétaire dans un délai de deux ans. (On s'en étonne au banc des commissions.)
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Il est déjà prévu que les frais avancés soient récupérés. Le comptable public assure le recouvrement des créances y compris via la saisie administrative sur les comptes bancaires, des revenus, des créances du propriétaire débiteur. Ces modalités de recouvrement, si elles ne sont pas parfaites, suffisent. Ce que vous proposez est exagérément attentatoire au droit de la propriété. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - C'est un peu radical (M. Pierre Jean Rochette le conteste) et peut-être inconstitutionnel... Avis défavorable.
M. Daniel Chasseing. - Je voterai cet amendement. La commune dont j'étais maire a pris des arrêtés de péril, nous avons retrouvé la personne propriétaire, procédé à des aménagements dans les immeubles voisins et au bout de plusieurs années, toujours rien ! Il faut pouvoir avancer plus vite.
M. Pierre Jean Rochette. - En matière de droit de propriété, il n'y a pas de différence, car quand le titre de recettes est émis, le bien revient déjà à la commune. Le résultat est donc le même avec la procédure actuelle et avec ce que je propose. La seule différence est un gain de simplicité et d'efficacité. Les maires ruraux en ont besoin.
Mme Nadia Sollogoub. - Je suis très sensible à ce que vous décrivez. Nous connaissons tous de telles situations. Mais votre amendement est un cadeau empoisonné pour les communes qui risquent de se voir confier des bâtiments dans un état catastrophique ! Je ne voterai pas cet amendement.
L'amendement n°44 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°45 rectifié, présenté par M. Rochette.
Après l'article 3
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après l'article L. 511-19 du code de la construction et de l'habitation il est inséré un article L. 511-19-.... ainsi rédigé :
«Art. L. 511-19-.... - En cas de danger imminent manifeste, l'autorité compétente est exemptée de la demande d'autorisation au juge des libertés et de la détention pour procéder aux visites mentionnées à l'article L. 511-7 du présent code lorsque l'occupant s'y oppose ou que la personne ayant qualité pour autoriser l'accès aux lieux ne peut pas être atteinte. »
M. Pierre Jean Rochette. - Cet amendement vise à alléger la procédure pour visiter un bien en arrêté de péril lorsqu'il est occupé, en supprimant la nécessité d'attendre l'autorisation du juge en cas d'urgence.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Si le danger est imminent et manifeste, il n'y a pas besoin de procéder à une visite des locaux, selon la procédure d'urgence prévue au code de la construction et de l'habitation. Cet amendement est aussi excessivement attentatoire à la vie privée. Retrait, sinon avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Votre amendement est déjà satisfait. En cas d'extrême urgence, de danger immédiat, de situation grave et imminente, le maire doit déjà faire usage de ses pouvoirs de police générale conformément au code général des collectivités territoriales, en procédant à l'évacuation des occupants et en prescrivant les mesures de sécurité nécessaires, notamment. En outre, le code pénal protège l'autorité compétente amenée à procéder à une visite en cas de danger imminent et manifeste. Retrait, sinon avis défavorable.
M. Pierre Jean Rochette. - Il y a une différence entre l'arrêté de péril imminent et l'arrêté de péril tout court. Ce que vous décrivez s'applique au premier cas, mais pas au deuxième, laissé à l'appréciation du juge.
Ces subtilités sont très éloignées de la situation des maires ruraux, qui doivent faire face, seuls, avec leur secrétaire de mairie, à une situation d'urgence. Je souhaitais les aider en accélérant la procédure. Maintenant, à votre bon coeur... (Sourires)
L'amendement n°45 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°86 rectifié bis, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Après l'article 3
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après le 4° de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :
« ...° Lorsque l'immeuble ou l'installation est occupée, toute mesure afin que le logement remplisse les conditions minimales de confort et d'habitabilité définies par décret. »
Mme Viviane Artigalas. - L'expérience montre que les conditions de réintégration ne sont pas toujours satisfaisantes : nous proposons que le logement réponde aux normes de confort et d'habitabilité applicables en sortie d'habitat indigne.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - En commission, nous avons rejeté un amendement similaire. Par principe, des normes concernant le confort n'ont pas leur place dans un arrêté relevant de la police spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles : avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Même avis.
Mme Audrey Linkenheld. - De telles normes relèvent bien de cette police spéciale. Notre amendement ne convoque pas d'autres codes ou d'autres règlements : nous avons bien pris la peine de préciser que nous nous situons dans le cadre couvert par ces arrêtés.
L'amendement n°86 rectifié bis n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°66 rectifié, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.
I. - Après l'article 3
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Au II de l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, après les mots : « caractère définitif », sont insérés les mots : « ou d'évacuation à caractère temporaire si les travaux n'ont pas été réalisés dans les délais fixés par l'arrêté pris au titre de l'article L. 511-11 du même code ».
II. - En conséquence, faire précéder cet article d'une division additionnelle et de son intitulé ainsi rédigés :
Chapitre ...
Renforcer la protection des occupants de l'habitat dégradé
Mme Marianne Margaté. - Les occupants peuvent être relogés dans un hébergement temporaire le temps des travaux. Mais cela ne répond pas toujours aux besoins du locataire. Si les travaux excèdent la durée prévue par arrêté, il faudrait alors lui proposer un relogement définitif.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Ce délai est trop court. En cas de défaillance du propriétaire, les travaux peuvent être réalisés d'office par la collectivité. La commission a déjà renforcé la protection des occupants en prévoyant que l'obligation d'hébergement se transforme en obligation de relogement au bout de trois ans. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Même avis.
L'amendement n°66 rectifié n'est pas adopté.
L'article 3 bis AA est adopté.
Après l'article 3 bis AA
M. le président. - Amendement n°33 rectifié, présenté par M. Benarroche, Mme Guhl, MM. G. Blanc et Dantec, Mme de Marco, MM. Dossus, Fernique, Gontard, Jadot et Mellouli, Mmes Ollivier et Poncet Monge, M. Salmon et Mmes Senée, Souyris et M. Vogel.
Après l'article 3 bis AA
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
À la deuxième phrase du II de l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « à ses besoins et à ses possibilités » sont remplacés par les mots : « à ses besoins, ses possibilités, se situant à proximité du logement d'origine pour permettre aux occupants évincés de poursuivre leur vie personnelle, familiale, professionnelle et scolaire, et adaptée à la composition du foyer et le cas échéant aux personnes en situation de handicap. »
M. Guy Benarroche. - Les drames liés à l'habitat dégradé se multiplient. Nous souhaitons répondre aux attentes des associations et des collectifs marseillais qui ont élaboré une charte précisant que le logement de remplacement doit être adapté aux besoins des occupants ; par exemple, il doit se situer à proximité du logement évacué.
Nous précisons les critères encadrant les conditions de relogement, sans complexifier le droit inutilement. Certes, ceux-ci sont déjà pris en compte par la justice en cas de litige, mais ils doivent être effectifs dès la première offre de relogement.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Nous complexifierions le droit si cet amendement était adopté. Ces besoins sont intégrés en cas de litige, comme vous l'avez vous-même souligné. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Le droit existant mentionne tous les critères que vous avez cités : la localisation du logement, la situation familiale, professionnelle et scolaire des occupants et leurs besoins particuliers. Votre amendement est donc satisfait.
À trop détailler la loi, on risquerait d'oublier des critères, ce qui nuirait aux personnes concernées. Retrait, sinon avis défavorable.
M. Guy Benarroche. - Mon amendement est peut-être satisfait, mais les habitants auxquels il est proposé des logements qui ne leur conviennent pas, à Marseille, ne le sont pas du tout, monsieur le ministre ! S'ils refusent une offre de relogement, le juge pourra peut-être répondre à leur demande, mais ils risquent aussi de se retrouver dans une situation encore plus compliquée. Tenons compte de ces critères dès la première offre de relogement.
M. Akli Mellouli. - Très bien !
L'amendement n°33 rectifié n'est pas adopté.
M. le président. - Amendement n°68 rectifié bis, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.
I. - Après l'article3 bis AA
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Les mots : « de bonne foi » sont supprimés ;
2° Sont ajoutés les mots : « sauf mauvaise foi avérée ».
II. - En conséquence, faire précéder cet article d'une division additionnelle et de son intitulé ainsi rédigés :
Chapitre ...
Renforcer la protection des occupants de l'habitat dégradé
Mme Marianne Margaté. - Nous inversons la charge de la preuve en présumant que tous les locataires sont de bonne foi. Jusqu'à présent, cette notion de bonne foi - juridiquement floue - permet au propriétaire de se fonder sur un défaut de paiement pour justifier une résiliation : c'est indécent pour les victimes de marchands de sommeil. Il doit revenir au propriétaire de prouver la mauvaise foi du locataire.
M. le président. - Amendement n°89 rectifié bis, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Après l'article 3 bis AA
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le premier alinéa de l'article L. 521-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Les mots : « de bonne foi » sont supprimés ;
2° Sont ajoutés les mots : « sauf mauvaise foi avérée ».
Mme Viviane Artigalas. - Les associations et collectifs marseillais témoignent que de nombreux habitants sont sous le joug de marchands de sommeil, qui parviennent à obtenir la résiliation judiciaire des baux en raison d'un défaut de paiement des loyers et des charges.
Renforçons la protection des occupants grâce à une présomption de bonne foi de l'occupant.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - La « bonne foi » est un principe général du droit des contrats qui protège les personnes vulnérables contre les abus. Tout modification ferait courir un risque d'insécurité juridique. Je comprends que vous souhaitiez renforcer l'accompagnement des victimes des marchands de sommeil, mais la solution n'est pas la bonne. Retrait, sinon avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Même avis.
L'amendement n°68 rectifié bis n'est pas adopté, non plus que l'amendement n°89 rectifié bis.
Article 3 bis A
M. le président. - Amendement n°92, présenté par Mme Artigalas et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Compléter cet article par un alinéa ainsi rédigé :
« Pendant la durée de l'expérimentation prévue au I, lorsqu'un immeuble en copropriété se trouve dans la situation mentionnée à l'article L. 615-6, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat peut habiliter un opérateur mentionné au II du présent article à conclure avec le syndicat des copropriétaires une convention en vue de l'acquisition à titre onéreux du terrain d'assise de l'immeuble concerné, par laquelle il s'engage à revendre, à une date ultérieure, ledit terrain aux copropriétaires à un prix de vente limité à sa valeur initiale, actualisée selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, et par laquelle les copropriétaires s'engagent à lui verser une redevance d'occupation, ou une convention en vue de l'acquisition à titre onéreux des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, au sens de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, par laquelle les copropriétaires conservent à leur endroit un droit réel de ré-accession et s'engagent à verser à l'acquéreur une redevance d'utilisation, en échange d'un engagement de l'acquéreur à mener des travaux de réhabilitation sur ces parties communes et ces équipements communs. »
Mme Audrey Linkenheld. - Nous réintroduisons une disposition, supprimée en commission au Sénat, étendant une expérimentation prévue par la loi Alur. La création des baux réels solidaires (BRS) - par un amendement de votre serviteur - a entraîné la création d'organismes de foncier solidaire (OFS), qui sont très sollicités et plaisent à tous les bords politiques. Nous devons continuer à tester l'expropriation des parties communes.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Cela soulève plus de difficultés que d'avantages. (Mme Audrey Linkenheld le conteste.) Aucune précision n'est donnée quant au délai dans lequel le terrain devrait être rétrocédé au propriétaire de l'immeuble. De plus, nous ne savons pas ce que recouvre le droit réel de ré-accession des copropriétaires...
Ne créons pas de facto une hypothèque sur les parties communes ou sur le terrain d'assise, sans parler des difficultés pour les collectivités qui pourraient se retrouver propriétaires du seul terrain, dont la valeur serait très faible. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Même avis.
Mme Audrey Linkenheld. - Je suis très déçue : le BRS a fait ses preuves. Pourquoi une telle défiance ? Nous aurions pu sous-amender ou profiter de la navette pour préciser les choses. Cet amendement correspond à des demandes des opérateurs de terrain. Le BRS ne réduit pas la valeur des biens. Nous aurions pu trouver une sortie par le haut...
L'amendement n°92 n'est pas adopté.
L'article 3 bis A est adopté, de même que les articles 3 bis B et 3 bis.
Après l'article 3 bis
M. le président. - Amendement n°8 rectifié, présenté par M. Féraud, Mme Brossel et M. Jomier.
Après l'article 3 bis
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - Après l'article L. 126-15 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article L. 126-15-1 ainsi rédigé :
« Art. L. 126-15-1. - Le propriétaire, l'occupant ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, permet aux agents assermentés du service municipal du logement mentionnés à l'article L. 651-6 d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions, aux parties communes des immeubles d'habitation.
« Les propriétaires ou exploitants d'immeubles à usage d'habitation ou leurs représentants peuvent accorder à ces agents une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de ces immeubles.
« Un décret en Conseil d'État détermine les modalités d'application du présent article. »
II. - Le II de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« ...) L'autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes des immeubles accordée aux agents assermentés du service municipal du logement mentionnée à l'article L. 126-15-1 du code de la construction et de l'habitation. »
Mme Colombe Brossel. - Les agents assermentés du service municipal du logement disposent d'un droit de visite des locaux d'habitation, mais pas d'un droit d'accès de principe aux parties communes. Cet amendement sécuriserait donc leur travail. La sollicitation préalable du syndic entraîne des délais. L'explosion du nombre de meublés de tourisme dégrade les copropriétés, il faut agir.
M. le président. - Amendement identique n°74, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.
Mme Marianne Margaté. - Ce projet de loi traite du partage de responsabilité dans les copropriétés dégradées, dont les parties communes sont souvent les lieux les plus négligés : les agents assermentés doivent pouvoir les visiter sans frein. Se pose de manière incidente la question des moyens dont disposent les collectivités pour mener à bien ces contrôles.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Les agents assermentés sont habilités à visiter les locaux d'habitation, non les parties communes : l'accès à ces dernières leur est autorisé uniquement pour qu'ils accèdent aux logements, sur présentation de leur ordre de mission. Les amendements sont donc satisfaits. (Mme Colombe Brossel le conteste.) Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Une fois n'est pas coutume, je divergerai de l'interprétation de la rapporteure. Dans la pratique, les agents assermentés sont souvent confrontés à des difficultés d'accès aux parties communes. Avis favorable.
Les amendements identiques nos8 rectifié et 74 ne sont pas adoptés.
M. le président. - Amendement n°9 rectifié bis, présenté par M. Féraud et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain.
Après l'article 3 bis
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
À la dernière phrase du premier alinéa de l'article L. 651-7 du code de la construction et de l'habitation, après les mots : « et leurs agents », sont insérés les mots : «, ainsi que les syndics de copropriété, ».
Mme Colombe Brossel. - Lorsqu'un meublé de tourisme est situé dans une copropriété, les agents du service municipal doivent s'adresser au syndic pour effectuer leur contrôle - je pense au code d'accès ou au règlement de copropriété. Les agents se heurtent régulièrement à l'inertie, voire au refus, ce qui assure l'impunité de certains loueurs.
Le code de la construction et de l'habitation prévoit déjà que les administrations compétentes doivent fournir tous les éléments nécessaires : étendons cette obligation aux syndics.
M. le président. - Amendement identique n°75, présenté par Mme Margaté et les membres du groupe Communiste Républicain Citoyen et Écologiste - Kanaky.
Mme Marianne Margaté. - Les syndics seraient tenus de transmettre aux agents municipaux le règlement de copropriété, les plans et tout ce qui peut faciliter leur travail. Collecter ces informations améliorerait la connaissance des copropriétés en difficulté.
Mme Amel Gacquerre, rapporteure. - Ces amendements faciliteraient effectivement le travail des agents municipaux. Avis favorable.
M. Guillaume Kasbarian, ministre délégué. - Convaincu par votre argumentation, je transforme l'avis de sagesse initial en avis favorable.
Les amendements identiques nos9 rectifié bis et 75 sont adoptés et deviennent un article additionnel.
La séance est suspendue à 20 heures.
Présidence de Mme Sophie Primas, vice-présidente
La séance reprend à 21 h 30.