Comptes rendus analytiques officiels du 23 juillet 2018

Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Procédure accélérée - Suite)

Mme la présidente. - Nous reprenons la suite de l'examen du projet de loi, adopté par l'Assemblée nationale après engagement de la procédure accélérée, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.

Discussion des articles (Suite)

ARTICLE 9 BIS A (précédemment réservé)

Mme la présidente. - Amendement n°140, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Supprimer cet article.

Mme Michelle Gréaume. - Nous nous opposons à la réduction des objectifs de mixité sociale dans les communes carencées au titre de la loi SRU.

Toute nouvelle opération de plus de douze logements ou 800m² doit comprendre au moins 30 % de logement social. Il faut que la mixité soit l'alpha et l'omega de toute opération dans les villes carencées, même si ce sujet n'intéresse pas forcément les bailleurs.

Quand il y a une volonté, il y a une solution. Seuls des offices HLM à taille humaine sont en capacité de réaliser ce travail de dentelière urbaine.

Mme la présidente. - Amendement identique n°546, présenté par M. Iacovelli et les membres du groupe socialiste et républicain.

M. Xavier Iacovelli. - Pour atteindre leurs objectifs de réalisation de logements sociaux, les communes carencées doivent imposer 30 % de logements sociaux dans toute opération de construction d'immeubles collectifs.

Une dérogation est prévue pour les petites opérations, c'est-à-dire douze logements ou inférieure à 800 m² de surface de plancher. Le représentant de l'État, sur demande motivée de la commune, peut déroger à cette obligation pour tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l'opération.

La commission des affaires économiques a adopté un amendement qui déroge à cette règle pour les opérations de moins de 2 200 m² en permettant de réaliser des logements sociaux dans un périmètre de 500 mètres. L'amendement supprime cette mesure dérogatoire supplémentaire au bénéfice des communes carencées SRU.

Mme la présidente. - Amendement identique n°809, présenté par le Gouvernement.

M. Jacques Mézard, ministre. - Nous revenons au texte initial. La disposition imposant une part de 30 % de PLUS - PLAI dans les opérations de logements ordinaires de taille significative - douze logements, 800 m² - qui permet cette production et améliore la mixité sociale, doit être appliquée, sans qu'il soit donné aux communes la possibilité de différer la mise en oeuvre de ces logements dans le cadre d'autres opérations situées dans un périmètre de 500 mètres, par ailleurs pas nécessairement connue ou liée à la construction initiale. L'application de cette disposition apparaît complexe.

Le droit actuel permet déjà de déroger, sous réserve de la validation du préfet, à cette clause de mixité, pour tenir compte de la typologie des logements situés à proximité des opérations concernées, et il ne semble pas opportun d'aller au-delà. D'où cet amendement de suppression.

Avis favorable bien sûr aux amendements identiques n^os140 et 546.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Le présent article du projet de loi ne réduit pas les objectifs de mixité sociale, ni à l'échelle de la commune, ni à celle des programmes. Le nombre de logements sociaux à construire reste exactement le même.

En revanche, il autorise les opérateurs à reporter cette création sur une opération voisine, afin de mutualiser les coûts de conception et de réalisation. C'est de nature à encourager la construction de logements. Par ailleurs, il est plus facile pour les bailleurs sociaux de gérer un parc de plusieurs dizaines ou centaines de logements sociaux regroupés, que des unités éparpillées sur de nombreuses opérations.

Avis défavorable aux trois amendements.

Les amendements identiques n^os140, 546 et 809 ne sont pas adoptés.

Mme la présidente. - Amendement n°439 rectifié ter, présenté par MM. H. Leroy, Meurant et Pemezec, Mmes Garriaud-Maylam et Bonfanti-Dossat, MM. Danesi, Revet et Reichardt, Mmes Bories et Lassarade et MM. Rapin et Ginesta.

Au début

Insérer cinq paragraphes ainsi rédigés :

... - Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1 L'article L. 302-9-1 est abrogé ;

2° L'article L. 302-9-1-1 est ainsi modifié :

a) Au huitième alinéa, les mots : « et la mise en oeuvre de l'article L. 302-9-1 » sont supprimés ;

b) Les premier et deuxième alinéas du III sont remplacés par un alinéa ainsi rédigé :

« III. - Préalablement à l'avis rendu sur l'exemption d'une commune des dispositions de la présente section, en application du second alinéa du III de l'article L. 302-5, la commission nationale peut se faire communiquer tous les documents utiles et solliciter les avis qu'elle juge nécessaires à son appréciation. Elle transmet ses avis au ministre chargé du logement. » ;

3° Le 2° du II de l'article L. 435-1 est abrogé.

... - Le code de l'urbanisme est ainsi modifié :

1° La première phrase du deuxième alinéa de l'article L. 210-1 est supprimée ;

2° Le d de l'article L. 422-2 est abrogé.

... - Le I de l'article 26 de la loi n°2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social est abrogé.

... - Au a du 6° de l'article 1^er de la loi n°2013-569 du 1^er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction, les mots : « qui ne font pas l'objet d'un arrêté préfectoral de carence au titre de l'article L. 302-9-1 du même code » sont supprimés.

... - La loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté est ainsi modifiée :

1° La seconde phrase du II de l'article 70 est supprimée ;

2° Le II de l'article 98 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est ainsi rédigé :

« L'article L. 302-9-1-1 du code de la construction et de l'habitation, dans la rédaction résultant de la présente loi, est applicable aux communes soumises à l'article L. 302-5 du même code à compter du 1^er janvier 2017. » ;

M. Sébastien Meurant. - Défendu.

Mme la présidente. - Amendement n°214 rectifié, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Au début

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - À première phrase du deuxième alinéa de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « peut, par un arrêté motivé pris après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement et, le cas échéant, après avis de la commission mentionnée aux II et III de l'article L. 302-9-1-1, prononcer la carence de la commune » sont remplacés par les mots : « prononce la carence de la commune ».

M. Pierre Laurent. - Nous souhaitons limiter le pouvoir d'appréciation du préfet dans la procédure de carence d'une commune qui ne respecte pas ses engagements triennaux. Près de la moitié des 1 152 communes ne respectent pas leurs engagements ; or 233 ont été prononcées en carence, si bien que la commission de suivi SRU a obtenu un relèvement du niveau des communes carencées. L'ensemble des collectivités ne respectant pas leurs engagements triennaux doivent être soumises à une majoration de prélèvement. La prise en compte des particularités locales doit intervenir uniquement dans la définition du montant de cette majoration.

Ainsi le principe d'égalité devant la loi des communes continuera de s'appliquer.

Mme la présidente. - Amendement n°666 rectifié bis, présenté par MM. Dallier et Bascher, Mmes Boulay-Espéronnier, Chain-Larché, Delmont-Koropoulis, Deroche et Deromedi, M. P. Dominati, Mmes Dumas et Eustache-Brinio, M. B. Fournier, Mmes Lamure et Lavarde, MM. Lefèvre, H. Leroy et Mandelli, Mme Micouleau, MM. Milon, Rapin et Sido, Mmes Thomas et Garriaud-Maylam et M. Savin.

Au début

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - Le neuvième alinéa de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation est supprimé.

M. Philippe Dallier. - Pourquoi veut-on absolument interdire la construction de logements locatifs intermédiaires dans les communes carencées ? Si un programme comporte 30 % de logements sociaux et 70 % de logements intermédiaires, cela va dans le sens de ce que vous recherchez ! Or vous en êtes à dire qu'il vaut mieux 30 % de logement social et 70 % d'accès à la propriété. Je ne comprends pas cette logique. À Pavillons-sous-Bois, le PLU impose 30 % de logements sociaux. Un porteur de projet souhaite faire 30 % de logements intermédiaires, qui ont notamment l'avantage d'être prévendus. Grâce à cela, l'opération pourrait être sauvée... C'est une étape intéressante.

Mme la présidente. - Amendement n°212 rectifié, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Au début

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Au quatrième alinéa de l'article L. 302-7, les mots : « à l'article L. 321-10, soit dans des logements conventionnés en application des articles L. 321-4 ou L. 321-8 » sont remplacés par les mots : « dans des logements conventionnés en application de l'article L. 321-8 » ;

2° À la première phrase du dixième alinéa de l'article L. 302-9-1, les mots : « à l'article L. 321-10, soit dans des logements conventionnés en application des articles L. 321-4 ou », sont remplacés par les mots : « dans des logements conventionnés en application de l'article L. 321-8 ».

M. Guillaume Gontard. - L'article 46 a multiplié les dérogations à la loi SRU. La prise en compte du conventionnement intermédiaire ANAH dans la loi SRU ne devrait pas être autorisée dans la mesure où les loyers sont incompatibles avec le public cible et se situent au niveau du PLI.

Mme la présidente. - Amendement n°438 rectifié ter, présenté par MM. H. Leroy, Meurant et Pemezec, Mmes Garriaud-Maylam et Bonfanti-Dossat, MM. Danesi, Revet et Reichardt, Mmes Bories et Lassarade et MM. Rapin et Ginesta.

Au début

Insérer trois paragraphes ainsi rédigés :

... - Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° À la première phrase du deuxième alinéa du III de l'article L. 302-5, les mots : « et de la commission nationale mentionnée aux II et III de l'article L. 302-9-1-1 » sont supprimés ;

2° À la première phrase du deuxième alinéa de l'article L. 302-9-1, les mots : « et, le cas échéant, après avis de la commission mentionnée aux II et III de l'article L. 302-9-1-1 » sont supprimés ;

3° - L'article L. 302-9-1-1 est abrogé.

... - À la première phrase du III de l'article 26 de la loi n°2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, les mots : « , après avis de la commission mentionnée au I de l'article L. 302-9-1-1 du code de la construction et de l'habitation, » sont supprimés.

... - Le II de l'article 98 de la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est ainsi rédigé :

« L'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, dans la rédaction résultant de la présente loi, est applicable aux communes soumises à l'article L. 302-5 du même code à compter du 1er janvier 2017. » ;

2° Au second alinéa, les mots : « aux mêmes articles L. 302-9-1 et L. 302-9-1-1 » sont remplacés par les mots : « au même article L. 302-9-1 ».

M. Sébastien Meurant. - Cet amendement supprime la procédure de carence qui permet au représentant de l'État d'attribuer les logements sociaux en lieu et place d'une commune.

On impose des logements sociaux et on perd le droit d'attribution ? Il est très difficile dans ces conditions de faire accepter le logement social car les habitants ne se sentent plus concernés.

Mme la présidente. - Amendement n°902 rectifié bis, présenté par Mme Létard et les membres du groupe Union Centriste.

Au début

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - Le I de l'article L. 309-1-1 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Elle intervient également au début de chaque bilan triennal auprès des communes qui lui en font la demande afin de les aider à atteindre le taux mentionné au I ou au II de l'article L. 302-5. »

M. Laurent Lafon. - Le renforcement des prérogatives de la Commission nationale SRU la conduirait à intervenir non plus seulement en aval, mais aussi en amont du processus. Elle n'aurait plus uniquement un rôle de sanction mais également d'accompagnement auprès des communes concernées.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - L'amendement n°439 rectifié ter remet en cause le dispositif issu de la loi SRU, qui instaure des obligations communales de construction de logement social. La commission n'a pas cherché à supprimer le dispositif SRU, simplement à faciliter la mise en oeuvre de ses objectifs. Avis défavorable.

Il me paraît souhaitable de conserver de la souplesse et de ne pas prononcer la carence de façon automatique. Avis défavorable à l'amendement n°214 rectifié.

Si la commune est carencée, la priorité doit être de construire des logements sociaux. Retrait ou avis défavorable à l'amendement n°666 rectifié bis.

Avis défavorable à l'amendement n°212 rectifié. La commission a maintenu ce décompte avec pour objectif de développer l'intermédiation locative et remettre des logements vacants sur le marché. Mais le ministre peut-il nous dire quand sera pris le décret ?

Avis défavorable à l'amendement n°438 rectifié ter. Enfin, sur l'amendement n°902 rectifié bis, la commission de suivi SRU n'arrive pas à remplir ses actuelles missions ! Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - Avis défavorable à l'amendement n°439 rectifié ter. Il n'est pas question de supprimer la procédure de mise en carence !

Une procédure qui comporte une appréciation par le préfet et une concertation est beaucoup plus opportune que la carence automatique proposée par l'amendement n°214 rectifié. La procédure suivie pour examiner les résultats 2014-2016 - examiner le travail effectué par les préfets, leur demander de revoir la copie pour plus de fermeté, prendre l'avis de la commission nationale et, le dernier mot revenant à l'État, prendre un décret - est totalement transparente. Mon décret du 28 décembre 2017 n'a pas suscité de recours. Une sanction automatique n'aurait pas les mêmes effets. Avis défavorable.

Monsieur Dallier, les logements intermédiaires ne sont pas interdits. Avis défavorable à l'amendement n°666 rectifié bis.

M. Philippe Dallier. - Dans les communes carencées, si !

M. Jacques Mézard, ministre. - Avis défavorable à l'amendement n°212 rectifié, par cohérence. Les débats ont déjà eu lieu sur l'utilité des commissions et la nature de la procédure : avis défavorable à l'amendement n°438 rectifié ter.

Enfin, l'amendement n°902 rectifié bis correspond peut-être à une demande de la commission nationale ? J'y suis plutôt défavorable car la procédure actuelle fonctionne bien. Avis défavorable.

L'amendement n°439 rectifié ter n'est pas adopté, non plus que l'amendement n°214 rectifié.

M. Philippe Dallier. - Peut-être avons-nous une divergence d'appréciation de l'alinéa 9 de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitat ? Je l'interprète comme la suppression de la possibilité pour les communes faisant l'objet d'un arrêté de carence de faire du logement intermédiaire.

Si vous me garantissez que ce n'est pas le cas, je serai rassuré.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. - L'alinéa précise qu'on ne peut pas inscrire les logements intermédiaires dans le PLU.

L'amendement n°666 rectifié bis n'est pas adopté, non plus que les amendements n^os212 rectifié et 438 rectifié ter.

M. Laurent Lafon. - Les communes qui sont passées devant la commission nationale attendent toujours une réponse. Cependant, je retire mon amendement.

L'amendement n°902 rectifié bis est retiré.

Mme la présidente. - Amendement n°547 rectifié, présenté par M. Iacovelli et les membres du groupe socialiste et républicain.

Au début

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - À l'article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l'habitation, après les mots : « dans toute opération », sont insérés les mots : « de transformation de locaux en bureaux, ».

M. Xavier Iacovelli. - L'objectif de la loi SRU a été atteint voire dépassé en 2016. Cependant, le nombre de communes qui ne respectent pas leurs obligations a augmenté. Peut-être faudrait-il, comme le suggère M. Dallier, renforcer l'obligation des communes carencées à 50 %, sinon le retard ne sera pas rattrapé.

Il est proposé d'étendre l'obligation consistant à imposer 30 % de logements sociaux dans toute opération de construction d'immeubles collectifs aux opérations de transformation de locaux en bureaux, tout en gardant le bénéfice du bonus de constructibilité de 30 %.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Les opérations de transformation des locaux de bureaux en logements sont très coûteuses. Cet amendement aurait sur les professionnels un effet désincitatif. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - Même avis.

M. Xavier Iacovelli. - S'il n'y a pas d'obligation, le décalage entre le parc privé et le parc social ne fera que s'accroître.

L'amendement n°547 rectifié n'est pas adopté.

Mme la présidente. - Amendement n°1154, présenté par Mme Estrosi Sassone, au nom de la commission des affaires économiques.

I. - Alinéa 2

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Pour les opérations de construction d'immeubles collectifs dont la surface de plancher est inférieure à 2 200 mètres carrés, les logements locatifs sociaux dont la réalisation est prescrite par le premier alinéa du présent article peuvent être réalisés dans le cadre de toute opération de construction conduite par le même maître d'ouvrage située à moins de 500 mètres de l'opération principale et dans la même commune, sans préjudice des obligations de construction de logements sociaux prévues au titre de cette autre opération. Un décret en Conseil d'État précise les modalités de contrôle de la réalisation effective de ces logements locatifs sociaux. »

II. - Alinéa 4

Rédiger ainsi cet alinéa :

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Amendement rédactionnel et de précision juridique.

M. Jacques Mézard, ministre. - C'est plus que cela : il assouplit la clause de construction d'immeubles collectifs pour les communes carencées. Avis défavorable.

L'amendement n°1154 est adopté.

L'article 9 bis A, modifié, est adopté.

ARTICLE ADDITIONNEL

Mme la présidente. - Amendement n°142, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Après l'article 9 bis A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L'article 1^er de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris est ainsi modifié :

1° La seconde phrase du troisième alinéa est complétée par les mots : « et à la mixité sociale, y compris en coeur urbain » ;

2° Après le même troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Dans un périmètre de 400 mètres autour des gares nouvelles du Grand Paris, toute opération nouvelle de construction d'immeubles collectifs, de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface plancher doit comprendre au moins 30 % de logements locatifs sociaux, hors logement financé dans le cadre d'un prêt locatif social. »

M. Pascal Savoldelli. - Nous voulons ici, conformément à la proposition de loi que nous avions déposée, sécuriser la nécessaire mixité sociale autour des nouvelles gares et dans toutes les opérations de construction immobilière liées au Grand Paris. Ce projet porte en germe de nouvelles ségrégations urbaines et sociales. Dans toute construction nouvelle de plus de douze logements, dans un périmètre de 400 mètres des nouvelles gares, la proportion de logement social doit être de 30 %. Il s'agit de préserver un équilibre, éviter que dans ces villes populaires les populations soient repoussées plus loin des lignes de transport collectif.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis défavorable. Cette proportion a déjà été rejetée en octobre 2016 à l'initiative de Mme Primas, rapporteur du texte. Les abords de la gare d'Aulnay par exemple comportent déjà 83 % de logements sociaux. Pourquoi imposer une contrainte aussi forte que dans les communes carencées ?

M. Jacques Mézard, ministre. - Avis défavorable mais pour d'autres raisons. L'obligation de production visée par l'amendement ne pèse que sur les communes carencées. L'article 24 de la loi sur le Grand Paris dispose que les opérations d'aménagement des zones doivent comprendre un certain pourcentage de logements sociaux ; les 82 communes concernées par les gares du Grand Paris sont toutes en déficit de logement social. La législation en vigueur satisfait l'amendement.

L'amendement n°142 n'est pas adopté.

ARTICLE 48 (Suite)

L'amendement n°1052 rectifié n'est pas défendu.

Mme la présidente. - Amendement n°219, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Alinéas 2 à 4

Supprimer ces alinéas.

M. Pascal Savoldelli. - L'article 3 de la loi de 1989 précise que le locataire peut demander au propriétaire de lui communiquer le loyer de référence. Vous supprimez là une information utile. À l'heure où l'on vote des lois de confiance et de transparence, pourquoi refuser de faire confiance aux locataires ?

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Dès lors que les dispositions relatives à l'encadrement des loyers sont abrogées, il n'y a aucune raison de maintenir la mention du loyer de référence qui est lié à ce dispositif. Avis défavorable à cet amendement.

M. Jacques Mézard, ministre. - Il est satisfait : le dispositif d'encadrement étant transformé en dispositif expérimental à l'article 49, il faut en tirer les conséquences. Ces dispositions n'ont d'intérêt que dans les zones concernées, c'est l'objet de l'alinéa 28 de l'article 49.

M. Pascal Savoldelli. - Je le retire, c'est une marque de confiance que j'adresse au ministre... (Sourires)

L'amendement n°219 est retiré.

Mme la présidente. - Amendement n°220, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Alinéa 7, après la première phrase

Insérer une phrase ainsi rédigée :

Les associations représentatives des locataires sont reconnues comme personnalités qualifiées.

M. Guillaume Gontard. - Le présent article traite de la composition des organes dirigeants des observatoires locaux des loyers. Cet amendement précise que les associations représentatives des locataires pourront figurer dans la liste des personnalités qualifiées. Disposant d'un savoir-faire et d'une expertise acquise sur le terrain et dans les conseils d'administration des organismes HLM, les associations représentatives peuvent à ce titre être désignées comme personnalités qualifiées.

Action collective active, alimentation, économie, énergie, services bancaires, les associations représentatives ont un rôle essentiel pour leurs deux millions d'adhérents.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Cet article précise déjà que l'observatoire des loyers doit assurer la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires et des gestionnaires. Le texte vous donne satisfaction. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - Il est en effet satisfait. L'article 48 dispose que les organes représentent bailleurs, locataires et gestionnaires de manière équilibrée.

L'amendement n°220 est retiré.

L'article 48 est adopté.

ARTICLE 49

Mme Michelle Gréaume . - Nous défendons l'encadrement des loyers dans son principe mais non les modalités retenues à cet article. La loi ALUR a eu des effets positifs à Paris et à Lille notamment : de 10 % avant 2015, la hausse des loyers est passée à seulement 1 %. La décision du tribunal administratif de supprimer le dispositif à Paris a entraîné une hausse de 3 % des loyers réclamée par les propriétaires. Le Gouvernement semble vouloir s'arroger le pouvoir décisionnaire et appréciatif sur les critères laissant seulement aux collectivités celui de négocier.

La décision du 15 mars 2017 du Conseil d'État d'annuler l'encadrement des loyers, déjà restreinte par le gouvernement Valls à Paris et à Lille, a remis en cause le périmètre d'application et complexifié le dispositif de la loi ALUR. Le Gouvernement, qui n'a que la simplification à la bouche, préfère la complexification juridique quand il s'agit de réguler les marchés.

Mme la présidente. - Amendement n°222, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Supprimer cet article.

M. Pierre Laurent. - Nous ne souhaitons pas que l'encadrement des loyers devienne une simple expérimentation basée sur le volontariat des collectivités. Cela creuserait les inégalités entre nos concitoyens selon leur lieu de naissance. La crise du logement en zone tendue s'explique par la spéculation. Et l'on veut nous faire croire que les promoteurs craignent de construire et de prendre des risques ? Quels risques, quand 40 % des logements sont loués à un prix supérieur au maximum autorisé par la réglementation ?

L'intérêt d'une minorité - entendez les fonds de pension - prime manifestement sur l'intérêt général. Il est temps que l'État intervienne.

L'amendement identique n°1054 rectifié n'est pas défendu.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Le texte de l'Assemblée nationale est un bon compromis. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - Avis défavorable. Le dispositif d'encadrement des loyers prévu par la loi ALUR a été annulé devant deux niveaux de juges administratifs. J'ai saisi le Conseil d'État, mais le dispositif n'est pas sécurisé.

Et s'il a évolué depuis la loi ALUR, ce n'est pas du fait du Gouvernement ! (Mme Marie-Noëlle Lienemann le confirme.) Nous avons décidé quoi qu'il en soit de délier la création d'un observatoire et l'encadrement des loyers. L'expérimentation sera possible pendant cinq ans, les collectivités lanceront l'opération si elles le souhaitent. L'État, nous dit-on souvent, doit s'abstenir d'imposer quoi que ce soit aux collectivités territoriales. Or ici on nous dit : « l'État doit obliger les collectivités »...

J'essaie pour ma part d'être cohérent. Il ne s'agit pas de mettre fin à l'encadrement des loyers, mais d'en rendre le recours par les collectivités territoriales optionnel. Nul doute que la ville de Paris et Lille relanceront les expériences récentes interrompues.

M. Pierre Laurent. - Il ne s'agit pas de brider les collectivités territoriales avec cet amendement, il vise seulement ceux qui profitent des envolées spéculatives. Si le dispositif n'est pas sécurisé, sécurisons-le.

L'amendement n°222 n'est pas adopté.

Mme la présidente. - Amendement n°589, présenté par Mme Guillemot et les membres du groupe socialiste et républicain.

I. - Alinéa 1

Supprimer les mots :

À titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi,

II. - Alinéa 8

1° Remplacer les mots :

Au plus tard six mois avant son terme,

par les mots :

Dans un délai de cinq ans à compter de la promulgation de la présente loi,

2° Remplacer le mot :

expérimentation

par le mot :

disposition

M. Xavier Iacovelli. - Le projet de loi rend le dispositif d'encadrement des loyers optionnel et expérimental. Entré en vigueur le 1^er août 2015 à Paris et le 1^er février 2017 à Lille, l'encadrement des loyers a fait ses preuves.

Dans l'agglomération parisienne, on constate une quasi-stagnation des loyers en 2016 et 2017, qui contraste fortement avec les hausses autour de 6 % de 2006 à 2013.

Le dispositif est, depuis l'origine, mesuré : il vise surtout à bloquer les loyers abusifs. Pour rappel, le prix de référence à Paris pour un T2 dans le 6^e arrondissement est de 26 euros hors charges le mètre carré, 19 euros pour un T3 dans le 20^e et 22 euros pour un T4 dans le 15^e.

Inutile de procéder à une expérimentation. Pérennisons ce dispositif au bénéfice des villes qui souhaitent le mettre en place.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - On ne saurait tirer un enseignement définitif des dix-huit mois de mise en place de ce système à Paris et à Lille.

Le Parlement pourra, lui, dresser le bilan de l'expérimentation de cinq ans que nous proposons. Si cela fonctionne, qui voudra y toucher ? À nouveau, si le dispositif de la loi ALUR a été restreint, c'est du fait du gouvernement de M. Valls.

M. Xavier Iacovelli. - Nous ne sommes pas comptables des erreurs de l'ancien Premier ministre.

M. Philippe Dallier. - Vous le souteniez à l'époque !

M. Xavier Iacovelli. - Nous aurons un autre amendement pour pérenniser le dispositif.

L'amendement n°589 n'est pas adopté.

Mme la présidente. - Amendement n°948 rectifié, présenté par MM. Labbé, Dantec, Guérini et Roux.

Alinéa 1

Remplacer les mots :

peuvent demander

par le mot :

demandent

M. Joël Labbé. - L'amendement supprime le caractère optionnel de l'encadrement des loyers. Ce dernier est un outil de régulation important, pour la mobilité et l'accès au logement, et contre les loyers abusifs. C'est aussi le moyen d'accroître le pouvoir d'achat des ménages à coût nul pour l'État.

Les expérimentations dans plusieurs villes de France ont été concluantes. Les juges en ont validé le principe et n'ont condamné que les choix de périmètre. Les conséquences de ces arrêts sont éloquentes : les loyers sont repartis à la hausse.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - Avis défavorable. Je salue la fidélité de M. Labbé à la loi Duflot initiale. Quant aux effets de décisions de justice rendues en décembre 2017, ils sont encore inconnus.

L'amendement n°948 rectifié n'est pas adopté.

L'amendement n°863 n'est pas défendu.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - La commission des affaires économiques le reprend, en le rectifiant, pour retenir un délai d'un an plutôt que deux.

Mme la présidente. - Il devient l'amendement n°1156.

Amendement n°1156, présenté par Mme Estrosi Sassone, au nom de la commission des affaires économiques.

Alinéa 2

Après le mot :

demandeur

insérer les mots :

transmise dans un délai d'un an à compter de la publication de la loi

M. Jacques Mézard, ministre. - Avis favorable, mais j'aurais préféré conserver le délai de deux ans.

L'amendement n°1156 est adopté.

Mme la présidente. - Amendement n°590, présenté par Mme Lienemann et les membres du groupe socialiste et républicain.

Alinéas 5 et 6

Supprimer ces alinéas.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. - Il faut que ceux qui appliquent l'expérimentation puissent le faire dans un cadre sécurisé. À l'alinéa 5, vous ajoutez des critères qui ne figuraient pas dans le projet initial. Qu'appelle-t-on « un taux de logements commencés rapportés aux logements existant sur les cinq dernières années faible » ? Quant au deuxième critère, il n'est pas plus utile, surtout à Paris, mais aussi dans de nombreuses autres communes, sauf à supposer que le taux de construction serait tellement important qu'il suffirait à réguler les prix par lui-même. Supprimons-les.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Ce sont au contraire des éléments importants, qui doivent être maintenus. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - Le Conseil d'État nous a confirmé qu'ils étaient indispensables et il nous arrive de suivre son avis... Avis défavorable.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. - Il en allait différemment lors de la loi ALUR !

M. Jacques Mézard, ministre. - Ce n'est pas un critère...

L'amendement n°590 n'est pas adopté.

Mme la présidente. - Amendement n°591, présenté par Mme Lienemann et les membres du groupe socialiste et républicain.

Après l'alinéa 8

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

Au regard des conclusions de l'évaluation relative à leur territoire, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence peuvent décider de pérenniser le dispositif d'encadrement des loyers, régi par le présent article.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. - La pérennisation proposée doit s'appliquer à une collectivité qui a engagé l'expérimentation.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Il est nécessaire de passer par la loi pour pérenniser le dispositif d'encadrement des loyers. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - Même avis.

L'amendement n°591 n'est pas adopté.

Mme la présidente. - Amendement n°969 rectifié, présenté par Mme Létard et les membres du groupe Union Centriste.

Après l'alinéa 8

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

Les logements appartenant ou gérés par des organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du code de construction et de l'habitation sont exclus de cette expérimentation.

M. Claude Kern. - Cet amendement exclut les logements HLM du champ de l'expérimentation de l'encadrement des loyers applicables dans le parc privé.

Les bailleurs sociaux voient déjà leurs loyers fortement encadrés, tant au niveau des plafonds qu'au niveau des loyers pratiqués. Le loyer maximum des nouvelles conventions est fixé chaque année, par circulaire, en janvier. Pour les logements non conventionnés, les loyers sont fixés dans la limite prévue au 2^e alinéa de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les deux cas, les loyers fixés ne pourront être révisés chaque année à la hausse au 1^er janvier que dans la limite de l'indice de référence des loyers du 2^e trimestre. Il n'est pas judicieux d'ajouter un nouveau cadre.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Cet amendement maintient le droit en vigueur. Avis favorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - C'est précisément pour cette raison qu'il est satisfait. Retrait ?

M. Claude Kern. - Non.

L'amendement n°969 rectifié est adopté.

Mme la présidente. - Amendement n°223, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

I. - Alinéa 11

Rédiger ainsi cet alinéa :

Le montant du loyer de référence majoré ne peut être supérieur aux plafonds de loyers applicables aux logements financés par le dispositif du prêt locatif social.

II. - Alinéa 25

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Cette majoration est déterminée pour ne pas dépasser les plafonds de loyer applicables aux logements financés par le dispositif du prêt locatif social.

M. Pascal Savoldelli. - Les parlementaires communistes s'étaient prononcés pour l'encadrement des loyers dans l'examen de la loi ALUR à condition que cela débouche sur une baisse des loyers en zones tendues. Je n'ai pas l'impression que le Gouvernement ait cherché à sécuriser l'encadrement des loyers lors de l'expérience vécue par les maires de Paris et de Lille...

Cet amendement fixe un montant de loyer de référence majoré sur la base d'un indice clair, précis et fiable, celui du montant du loyer plafond du prêt locatif social fixé par l'État. Un tel mécanisme de fixation des loyers déconnecté de l'existant facilite la baisse instantanée des loyers.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - L'encadrement des loyers s'applique au parc privé. Il ne me paraît pas souhaitable de procéder à un tel alignement, qui ferait des logements du parc privé soumis à l'encadrement des loyers des logements sociaux de fait. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - Avis défavorable. La fixation du loyer de référence majoré résulte des recommandations de l'observatoire des loyers. Une évaluation du dispositif expérimental permettra de proposer le cas échéant un dispositif adapté.

L'amendement n°223 n'est pas adopté.

L'article 49, modifié, est adopté.

ARTICLE 50

Mme la présidente. - Amendement n°224, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Supprimer cet article.

M. Guillaume Gontard. - Cet article supprime l'adaptation des règles de décence dans les hôtels meublés. C'est renoncer à l'édiction de règles de décence pour les plus démunis.

En cas de colocation à baux multiples, le projet prévoit que les conditions de décence seront appréciées en prenant en compte l'ensemble des éléments, équipements et pièces du logement. C'est faire peu de cas des marchands de sommeil. La division pavillonnaire, par exemple, en plusieurs chambres de 9 m², pourra aboutir à la coexistence d'autant de ménages, au partage d'équipements insuffisants pour leur nombre - toilettes, salle de bain - et à une dégradation rapide du bien et des conditions de vie de ses occupants.

On compte 40 % de logements insalubres dans les villes voisines de Paris. La justice dispose de peu de moyens pour lutter contre. Supprimons cet article qui consacre l'indignité et laisse le terrain libre aux marchands de sommeil.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Pour l'adaptation des caractéristiques de la décence aux colocations, le décret n'a jamais pu être publié car, d'après l'étude d'impact, il existe des incompatibilités entre les différentes règles applicables. L'article règle cette question-là.

La seconde modification concerne les hôtels meublés et prévoit de supprimer l'adaptation des règles de décence aux locaux de ces hôtels meublés, le Gouvernement préférant maintenir cette offre d'hébergement. Les règles de confort minimal sont cependant maintenues. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - Un amendement similaire avait été déposé à l'Assemblée nationale. J'ai convaincu son auteur de le supprimer. Le Gouvernement souhaite que les mêmes règles s'appliquent à tous. Les hôtels meublés ne sont pas des logements pérennes, mais assurent l'hébergement de personnes sans domicile, certes parfois pendant plusieurs années, avant qu'elles puissent retrouver un logement. Quand ils deviennent des logements de long terme, le juge a pouvoir de requalifier les règles d'hébergement. Nous avons la volonté d'avoir un parc hôtelier digne. Elle est satisfaite par l'article 50. Retrait ?

L'amendement n°224 est retiré.

Les amendements n^os626 rectifié et 627 rectifié sont retirés.

L'article 50 est adopté, ainsi que les articles 50 bis et 50 ter.

ARTICLES ADDITIONNELS

Mme la présidente. - Amendement n°592 rectifié ter, présenté par Mme Lienemann et les membres du groupe socialiste et républicain.

Après l'article 50 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - L'article L. 651-6 du code de la construction et de l'habitation est complété par deux alinéas ainsi rédigés :

« Le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic permet aux agents assermentés du service municipal ou départemental du logement d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions de constatation des conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu'ils visitent, aux parties communes des immeubles d'habitation.

« Les modalités d'application du présent article sont définies par décret en Conseil d'État. »

II. - À l'article L. 126-1 du code de la construction et de l'habitation, après le mot : « municipale », sont insérés les mots : « et aux agents assermentés du service municipal ou départemental du logement ».

III. - Le i de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rédigé :

« i) L'autorisation permanente accordée à la police nationale, à la gendarmerie nationale ou, le cas échéant, à la police municipale ou aux agents assermentés du service municipal ou départemental du logement, de pénétrer dans les parties communes ; ».

Mme Marie-Noëlle Lienemann. - Cet amendement vise à rendre efficace le dispositif permettant de vérifier qu'un logement est bien occupé.

Les agents du service municipal du logement ont accès au logement qu'ils souhaitent visiter dans le cadre de leur mission, même sans l'autorisation du propriétaire ou de l'occupant. À cette fin, ils doivent pouvoir accéder aux parties communes leur permettant d'arriver jusqu'au logement.

Pour faciliter l'intervention des services de sécurité, les propriétaires ou exploitants d'immeubles peuvent accorder à la police, à la gendarmerie nationales et, le cas échéant, à la police municipale une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes.

Cet amendement étend cette possibilité aux agents assermentés du service municipal du logement qui en feraient la demande.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis favorable. C'est une extension des mesures prévues pour les services de la police municipale.

M. Jacques Mézard, ministre. - Sagesse !

L'amendement n°592 rectifié est adopté.

Mme la présidente. - Amendement n°225 rectifié, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Après l'article 50 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le II de l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« ...) La décision d'insérer une clause d'habitation exclusivement bourgeoise dans le règlement de copropriété. Cette décision est votée à l'unanimité de l'assemblée générale lorsque la clause d'habitation exclusivement bourgeoise est incompatible avec l'exercice d'activités professionnelles autorisées par le règlement de copropriété et existantes au jour où l'assemblée statue. L'exercice d'une activité commerciale ne fait pas obstacle au vote d'une clause d'habitation exclusivement bourgeoise. »

Mme Michelle Gréaume. - Renforcement de la spéculation immobilière, nuisance pour le voisinage, détérioration de la vie de quartier : telles sont les conséquences du développement des plateformes de location de courte durée, comme AirBnB.

La loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové prévoyait initialement l'obligation pour un copropriétaire de saisir l'assemblée générale pour toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation aux fins de louer pour de courtes durées à une clientèle de passage. Le Conseil Constitutionnel a estimé que cette disposition portait une atteinte disproportionnée aux droits des copropriétaires et l'a, de ce fait, censurée.

Tant que nous resterons à la règle de l'unanimité, nous ne pourrons résoudre ces problèmes. Cet amendement, qui n'a rien d'excessif, permet aux copropriétaires de modifier le règlement de copropriété à une majorité assouplie afin d'éviter les nuisances commises au détriment de tous par une minorité qui loue plus de 120 jours à une clientèle de passage.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - L'assouplissement que propose cet amendement risquerait d'être censuré par le Conseil constitutionnel. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - Même avis. Nous souhaitons assouplir la prise de décision dans les assemblées de copropriété. Votre amendement pose cependant un problème constitutionnel.

L'amendement n°225 rectifié n'est pas adopté.

ARTICLE 51

M. Pierre Laurent . - Cet article concerne le développement des plateformes de location de courte durée. En dehors des cas de sous-location des chambres ou de location de courte durée des habitations principales, cette pratique soustrait de nombreux logements au marché et contribue à la désertification des centres-villes qui n'accueillent plus que des touristes aisés ou la bourgeoisie internationale de passage.

À Paris, 20 % des logements sont soustraits au mouvement locatif dans les quatre premiers arrondissements, soit 20 000 logements soustraits à la location traditionnelle en cinq ans.

En mars dernier, nous avons proposé dans une proposition de loi de limiter le nombre de nuitées de location, de sanctionner les propriétaires contrevenant aux règles de bon voisinage.

Ces plateformes sont utilisées par des multipropriétaires soucieux de rentabilité. Une telle démarche accroît le déficit de l'offre locative en zone tendue. Nous ferons des propositions constructives pour renforcer l'encadrement de cette pratique.

Mme Viviane Artigalas . - Avec Patricia Morhet-Richaud, nous avons travaillé à un rapport sur AirBnB. L'utilisation de la plateforme peut favoriser l'activité touristique de certaines zones et permettre à certains propriétaires, retraités par exemple, d'améliorer leurs revenus.

Cependant, les pratiques spéculatives des multipropriétaires qui se sont engouffrés dans cette activité plus lucrative que ne le serait la location de logements à l'année ne sont pas tolérables et doivent être encadrées.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État auprès du ministre de la cohésion des territoires. - C'est un vrai problème. Les données précises sont difficiles à obtenir ; classiquement, on circonscrit le problème au nombre de nuitées - le fameux 120 jours. Intuitivement, il suffirait de réduire le nombre de nuitées à 90 jours pour régler le problème. Je crois, après avoir beaucoup travaillé, consulté et réfléchi, que ce n'est pas si simple.

Le véritable problème vient de ceux qui achètent des résidences secondaires pour les louer via une plateforme collaborative. Un nombre hors norme d'appartements disparaît ainsi des écrans car ils ne sont plus considérés comme des résidences principales. Nous avons marché sur deux jambes, en appliquant d'une part des sanctions plus fortes en cas d'annonces contrevenant aux règles ; d'autre part, les plateformes ont été tenues de publier un décompte des nuitées pour que la période de la location n'excède pas 120 jours.

Les plateformes devront aussi traiter différemment les personnes qui louent leur résidence principale, pour mettre un peu de beurre dans les épinards et accueillir des hôtes de passage en leur absence, ce qui est bon pour le pouvoir d'achat et la mobilité, de celles qui achètent d'autres logements, résidences secondaires en vérité, et là, des sanctions plus fortes seront appliquées en cas de non-respect de la réglementation. Les plateformes ont pris il y a un mois et demi quatre engagements devant le Gouvernement : tout d'abord, il y aura deux voies d'accès aux plateformes, l'une pour les résidences principales, via un enregistrement, l'autre pour les résidences secondaires, où la réglementation applicable sera rappelée, ainsi que les sanctions encourues ; les plateformes devront toiletter leurs bases de données. Si, comme vous vous en apercevez aisément lorsque vous y êtes invité, un appartement n'est orné que de tours Eiffel et de guides de Paris, il s'agit à l'évidence d'une résidence secondaire, sauf à avoir une conception de la décoration qui me dépasse...(Sourires) Pourquoi pas ? (M. le ministre feint de retourner un objet de la main...) Jacques Mézard m'indique qu'il préfère les boules à neige, chacun ses goûts ! (Rires) Enfin, elles se sont engagées à mieux coopérer avec les collectivités territoriales. Lutter contre l'usage exclusif des résidences secondaires par les plateformes fera progresser la fluidité du marché locatif.

Mme la présidente. - Amendement n°427 rectifié, présenté par M. P. Dominati, Mme Garriaud-Maylam, M. Longuet, Mme Deromedi, MM. Milon, Bonhomme et Bascher, Mme Boulay-Espéronnier, MM. H. Leroy et Laménie et Mme Imbert.

Supprimer cet article.

M. Marc Laménie. - Cet article instaure de lourdes amendes, jusqu'à 10.000 euros pour les particuliers et jusqu'à 50.000 euros par annonce pour les plateformes, pour les annonces de location de meublé de tourisme qui n'auraient pas de numéro d'enregistrement ou dépasseraient, pour les résidences principales, les 120 jours de location au cours d'une même année civile.

Évitons que la France ne surréglemente par rapport à ses voisins européens.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Cet article complète et pérennise le droit issu de la loi pour une République numérique, en ménageant un équilibre satisfaisant entre liberté de louer son bien en meublé de tourisme et encadrement de cette pratique, là où elle peut entraîner des tensions supplémentaires sur le marché local du logement. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. - Même avis.

L'amendement n°427 rectifié est retiré.

Mme la présidente. - Amendement n°758 rectifié, présenté par MM. Chaize et Bizet, Mme Deromedi, MM. Gremillet et Bascher, Mme Garriaud-Maylam et MM. Revet, Savary et Pierre.

Alinéa 4

Remplacer cet alinéa par trois alinéas ainsi rédigés :

2° Le I devient le II et est ainsi rédigé :

« II.- Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

« Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, sauf dans l'hypothèse où le propriétaire du local à usage d'habitation, constituant sa résidence principale, utilise une plateforme numérique prêtant gratuitement son concours à la mise en location de meublés de tourisme. » ;

M. Patrick Chaize. - Cet amendement rétablit l'exemption d'obligation de déclaration préalable pour les propriétaires de résidences principales, à l'exception des loueurs utilisant une plateforme numérique non transactionnelle prêtant gratuitement son concours à la mise en location de locaux meublés.

Cela épargnerait aux hébergeurs consciencieux une contrainte administrative qui avait disparu. La France est en train de devenir le pays le plus compliqué pour la location meublée alors qu'elle souhaite demeurer le premier pays touristique et manque d'hébergements.

Une telle disposition encouragerait les loueurs à se détourner de l'économie grise qui se développe dans le secteur de la location meublée. En outre, l'obligation de déclaration préalable est inutile pour les villes puisqu'au 1^er janvier 2019, les plateformes de location de vacances en ligne qui réalisent les transactions entre les hébergeurs et les touristes auront l'obligation de collecter automatiquement la taxe de séjour auprès de leurs utilisateurs sur tout le territoire pour la reverser aux communes et communautés de communes.

Mme la présidente. - Amendement n°787, présenté par le Gouvernement.

Alinéa 4

Supprimer les mots :

, dont le second alinéa est supprimé,

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. - En effet, un amendement adopté en commission des affaires économiques est revenu sur une disposition qui exonère les particuliers de devoir déclarer leur résidence principale en meublé de tourisme auprès de la mairie. Or, je le redis, le problème concerne selon nous les résidences secondaires. N'alourdissons pas les démarches de ceux qui peuvent gagner un peu d'argent et faciliter la mobilité de leurs hôtes en louant leur résidence principale.

Mme la présidente. - Amendement identique n°855, présenté par M. Bargeton et les membres du groupe La République En Marche.

M. Frédéric Marchand. - Cet amendement supprime la nouvelle obligation de déclaration qui instaure un obstacle supplémentaire à la location de courte durée et dénature l'accord équilibré trouvé en juin dernier entre les plateformes et le Gouvernement.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Le rétablissement d'une déclaration préalable n'était pas une charge disproportionnée pour les loueurs. Cette déclaration pouvait être utile, d'une part, pour mieux percevoir la taxe de séjour, dans le cas des locations via des plateformes non transactionnelles ; d'autre part, afin que les communes mènent une politique de qualité pour ce type d'hébergement.

L'amendement n°758 est intéressant en ce qu'il souligne le risque de fuite vers les plateformes ne respectant pas la régulation qu'entraînerait une surrégulation des meublés de tourisme. Néanmoins, il créerait un biais de concurrence entre différents modèles économiques - transactionnels ou non - et revient sur la position de la commission. Avis défavorable.

Les deux autres amendements reviennent sur la position de la commission, celui du Gouvernement sans nuance, qui avait estimé que le rétablissement d'une déclaration préalable n'était pas une charge disproportionnée pour les loueurs. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. - Avis favorable à l'amendement n°758 rectifié et à l'amendement n°855. On ne réglerait en rien le problème en interdisant, demain, la location des résidences principales !

Mme Viviane Artigalas. - Demander au propriétaire de remplir un formulaire, ce n'est pas grand-chose, et cela sert aussi aux maires, qui pourront mener une politique de tourisme de qualité. Il ne s'agit pas de lutter contre les meublés de tourisme, qui sont propices au développement économique de notre pays.

Mme Patricia Morhet-Richaud. - Nous avons travaillé sur ces questions avec M. Raison, président du groupe de travail Tourisme.

Ce dispositif n'est pas grand-chose et facilitera la perception de la taxe de séjour. Certes, la réglementation est mouvante et lourde, mais le législateur s'est attaché depuis des années à faciliter la perception de la taxe de séjour, la remise sur le marché de logements et à faciliter la politique touristique des maires.

M. Philippe Dallier. - Voilà des années que nous avons mis, à la commission des finances, tous les sujets liés au numérique sur la table, en commençant, naturellement, par la fiscalité : perception de la TVA pour le e-commerce, fiscalité sur les revenus de complément, mais aussi, effets induits par les pratiques des plateformes de location...

Je me réjouis que les choses aient évolué dans le bon sens ; les plateformes hurlaient à la mort, au prétexte qu'on tuait leur modèle économique.

Le consensus s'est fait sur la nécessité de mieux encadrer le phénomène. Le problème, c'est la massification du tourisme à travers le monde. Venise est en train de devenir un musée ; Paris n'en est pas encore là, mais presque.

AirBnB fonctionne même en Seine-Saint-Denis, près du Stade de France, en cas d'événement sportif. Une telle location, même à 120 jours, rapporte plus qu'un bail de mobilité ! Le dispositif est équilibré mais il faudra y revenir.

L'amendement n°758 rectifié est retiré.

Les amendements identiques n^os787 et 855 ne sont pas adoptés.

Mme la présidente. - Amendement n°226, présenté par M. P. Laurent et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Alinéa 13 et alinéa 30, première phrase

Remplacer les mots :

cent vingt

par les mots :

quatre-vingt-dix

M. Pierre Laurent. - Cet amendement porte de 120 à 90 jours le nombre de nuitées autorisées par an aux propriétaires louant leur meublé de tourisme sur les plateformes. L'article de la loi de 1989 qui sert de fondement à ces pratiques est en effet antérieur à l'ubérisation du marché de l'immobilier.

Abaisser ainsi le seuil harmonisera notre droit avec celui de nos voisins. À Amsterdam et San Francisco, le plafond est même à 60 jours par an. Avec 120 jours, nous sommes dans la fourchette haute ! La moyenne constatée est d'ailleurs bien moindre que 120 jours. Nous ciblons ainsi les multipropriétaires.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - La diminution du seuil de location de sa résidence principale ne changerait probablement rien à la tension sur le marché du logement. Le seuil de 120 jours est la référence utilisée pour assurer le respect de l'obligation d'obtenir une autorisation de changement d'usage lorsque le bien loué est dédié à la location touristique. Il faut relativiser la question du seuil, et observer l'ensemble des obligations applicables. À Londres, ce seuil est de 90 jours, mais il s'applique aussi bien aux résidences principales qu'aux résidences secondaires, et aucune autorisation n'est nécessaire en deçà de ce seuil.

À Paris, il est impossible de louer sa résidence secondaire ne serait-ce qu'une journée sans autorisation de changement d'usage et donc sans compensation. Le régime en vigueur est déjà particulièrement strict. Il serait probablement disproportionné, et sans doute contraire au droit européen, de le renforcer. Tâchons de maintenir un équilibre satisfaisant.

Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. - La législation empêche quasiment de louer une résidence secondaire à Paris : il faut construire ou transformer une surface équivalente de logement ! Or des milliers de logements enfreignent la règle : ce sont eux que nous ciblons, en renforçant les sanctions et en nous accordant avec les plateformes pour limiter les effets de bord évoqués par M. Dallier.

Beaucoup de nos concitoyens en profitent, d'ailleurs, ce qui nuance votre argument d'harmonisation des législations. Avis défavorable.

Mme Viviane Artigalas. - Les 120 jours semblent acceptés par une majorité d'acteurs. Ne modifions pas la législation trop souvent.

M. Pierre Laurent. - Le droit européen, c'est aussi à nous de le créer, il ne nous tombe pas du ciel ! À la France de faire oeuvre pionnière et de porter sa transformation.

Ne soyons pas naïfs ! Il faut un arsenal dissuasif, un signal fort envoyé à ces plateformes multinationales. À défaut, nous serons débordés par la croissance de ce phénomène.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. - Pas de malentendu : nous avons instauré des sanctions allant de 12 500 à 50 000 euros : le signal est clair. Quant aux engagements obtenus des plateformes, ils ont été pris par la Fédération des plateformes au terme de sept mois de discussions franches et constructives : c'est inédit dans le monde !

Mme la présidente. - Amendement n°112 rectifié bis, présenté par Mme Morhet-Richaud, M. Raison, Mme Artigalas, MM. Pellevat et de Nicolaÿ, Mme Bruguière, MM. Bascher, Rapin, Bazin, Lefèvre, Grosdidier et Perrin, Mmes Lassarade et Imbert, M. Poniatowski, Mme Deromedi, MM. Kennel, Pierre, B. Fournier et Paccaud, Mmes Lherbier et Deroche, MM. Revet, Savin, Louault, Chatillon, Moga, Mandelli et Babary et Mmes Bories et Lamure.

Alinéa 15

Remplacer les mots :

des II et

par le mot :

Mme Patricia Morhet-Richaud. - L'article 51 recourt au régime d'amende civile dont le montant peut aller jusqu'à 5 000 euros, y compris pour le défaut de déclaration « simple » en mairie.

Cela créerait une différence de traitement difficilement justifiable entre l'absence de déclaration d'une chambre d'hôte et l'absence de déclaration d'un meublé de tourisme, actuellement soumises à la même contravention de 450 euros.

Nous proposons d'en rester au droit en vigueur pour la sanction de l'absence de déclaration « simple », à savoir une contravention. En revanche, nous ne revenons pas sur le régime actuel de l'amende civile.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Ne créons pas de distinction entre deux situations proches et pour lesquelles une différence de traitement n'apparaît pas justifiée. Avis favorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. - Avis favorable, mais il s'agit là des communes n'ayant pas mis en place un système de changement d'usage.

L'amendement n°112 rectifié bis est adopté.

Mme la présidente. - Amendement n°228, présenté par M. P. Laurent et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

I. - Alinéa 16

Remplacer le montant :

10 000 €

par les mots :

100 000 € par local

II. - Après l'alinéa 16

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Si le nombre de locaux est supérieur à trois pour un même propriétaire, le montant de l'amende pour chaque logement est doublé.

M. Pierre Laurent. - Cet amendement alourdissait fortement les sanctions. Je le retire, en appelant cependant à la vigilance.

L'amendement n°228 est retiré.

Mme la présidente. - Amendement n°229, présenté par M. P. Laurent et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Après l'alinéa 35

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local objet de l'annonce, le président du tribunal ordonne la suppression de l'annonce dans un délai qu'il fixe. À l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par annonce. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé. » ;

M. Pierre Laurent. - Cet amendement reprend une mesure de la proposition de loi défendue par notre groupe : une astreinte de 1 000 euros par jour et par annonce contre les plateformes qui ne supprimeraient pas les annonces au terme du délai autorisé ou mettraient en ligne des annonces sans enregistrement.

C'est un bon moyen d'obliger les plateformes à respecter la loi.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis défavorable. L'amendement ne précise pas les motifs pour lesquels l'annonce devrait être retirée et confère à l'autorité publique un pouvoir disproportionné.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. - Avis défavorable. Nous souhaitons que les plateformes mettent en place l'ensemble des dispositifs empêchant la publication d'annonces illégales. Une sanction de 50 000 euros par annonce est déjà très dissuasive.

L'amendement n°229 n'est pas adopté.

L'article 51 est adopté.

ARTICLE 51 BIS A

L'amendement n°227 rectifié est retiré.

Mme la présidente. - Amendement n°426 rectifié ter, présenté par M. P. Dominati, Mme Garriaud-Maylam, M. Longuet, Mme Deromedi, MM. Milon et Bonhomme, Mme Boulay-Espéronnier, M. H. Leroy, Mmes Lherbier et F. Gerbaud, M. Laménie, Mmes Imbert et Morhet-Richaud et M. Gremillet.

Au début

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - Le dernier alinéa de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation est complété par les mots : « à l'exception des résidences secondaires ayant fait l'objet d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre I^er ter de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ».

M. Marc Laménie. - La création du bail mobilité permet de mobiliser des logements qui n'auraient pas été loués sinon, notamment dans les métropoles et villes étudiantes. Pour inciter les propriétaires à y avoir recours, l'amendement élargit l'offre de logements disponibles dans les territoires à la situation locative tendue, notamment en région parisienne.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - L'équilibre actuel repose sur la liberté des communes de mettre en oeuvre un régime correspondant à la situation locale.

L'article 34 permet déjà aux propriétaires de pied-à-terre de louer leur résidence secondaire en bail mobilité sans avoir besoin d'une autorisation de changement d'usage.

Enfin, la notion de résidence secondaire n'est pas définie dans la loi. Demande de retrait, à défaut avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. - Avis défavorable. Les logements utilisés avec des baux mobilités sont régis par les mêmes règles que les autres logements. À Paris, le changement d'usage rend quasi impossible la location d'une résidence secondaire.

L'amendement n°426 rectifié ter est retiré.

Mme la présidente. - Amendement n°113 rectifié bis, présenté par Mme Morhet-Richaud, M. Raison, Mme Artigalas, MM. Pellevat et de Nicolaÿ, Mme Bruguière, MM. Bascher, Rapin, Bazin, Lefèvre, Grosdidier et Perrin, Mmes Lassarade et Imbert, M. Poniatowski, Mme Deromedi, MM. Kennel, Pierre, B. Fournier et Paccaud, Mme Deroche, MM. Revet, Louault, Chatillon, Moga, Mandelli et Babary et Mme Bories.

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... - Au premier alinéa de l'article L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation, les mots : « définie à » sont remplacés par les mots : « dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de ».

Mme Viviane Artigalas. - Cet amendement rend plus lisible le droit en vigueur en renvoyant expressément au décret établissant la liste des communes où une taxe sur les logements vacants peut être appliquée.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis favorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. - Avis défavorable. Nous n'avons aucune remontée de terrain faisant état d'une difficulté d'interprétation de l'article L 631-9.

L'amendement n°113 rectifié bis est adopté.

L'article 51 bis A, modifié, est adopté.

ARTICLES ADDITIONNELS

Mme la présidente. - Amendement n°230 rectifié bis, présenté par M. P. Laurent et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Après l'article 51 bis A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Le chapitre VII nonies du titre II de la première partie du livre I^er du code général des impôts est rétabli dans la rédaction suivante :

« Chapitre VII nonies

« Taxe sur les services fournis par les plateformes de locations de logements entre particuliers

« Art. 302 bis KI. - I. - Il est institué une taxe due par toute personne physique ou morale qui se livre ou prête son concours contre rémunération, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, à la mise en location d'un logement soumis à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme et aux articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation.

« II. - Lorsque le domicile ou le siège social du redevable n'est pas situé sur le territoire métropolitain, la taxe est notifiée à son représentant légal.

« III. - La taxe est assise sur le montant global des commissionnements opérés par la personne, physique ou morale, qui se livre ou prête son concours contre rémunération, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, à la mise en location d'un logement situé sur le territoire métropolitain et soumis à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme et aux articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation transactions opérées par les clients dont le bien est situé sur le sol national.

« IV. - La taxe est calculée en appliquant un taux de 2 % à l'assiette mentionnée au présent III qui excède 50 000 000 €. La taxe est recouvrée et contrôlée selon les mêmes procédures et sous les mêmes sanctions, garanties, sûretés et privilèges que la taxe sur la valeur ajoutée. Les réclamations sont présentées, instruites et jugées selon les règles applicables à cette même taxe. »

II. - Le présent article est applicable à compter du 1^er janvier 2019.

M. Pierre Laurent. - Pour éviter d'affaiblir le parc locatif classique et récupérer le « pognon de dingue » que représente l'évasion fiscale, nous proposons une taxe sur le chiffre d'affaires des plateformes. Le montant de cette taxe est fixé à 2 % des commissionnements opérés par la plateforme sur les transactions dont l'objet est un local situé en France. Cette taxe serait affectée au Fonds national des aides à la pierre afin d'encourager la construction de logements abordables. Il s'agit symboliquement de faire contribuer à l'effort de construction les plateformes qui contribuent à la crise du logement. Ce sujet est à l'agenda au niveau européen : soyons premiers de cordée !

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis défavorable. Les dispositifs fiscaux ont leur place en loi de finances.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. - Même avis. Sur ce sujet, MM. Le Maire et Mahjoubi font entendre notre voix au niveau européen. Il n'y a aucune raison que quiconque ne paie pas ses impôts en France.

L'amendement n°230 rectifié bis n'est pas adopté.

L'amendement n°744 rectifié n'est pas défendu.

Mme la présidente. - Amendement n°45 rectifié bis, présenté par MM. Bascher et Mandelli, Mme de Cidrac, MM. Morisset et Pemezec, Mmes Delmont-Koropoulis et Thomas, MM. Brisson, Charon, Paccaud, Bazin, Pellevat et Cuypers, Mme Lassarade, MM. Cambon et Lefèvre, Mmes Lopez et Deromedi, M. Longuet, Mme Garriaud-Maylam, MM. Rapin et Poniatowski, Mmes Lherbier et Deroche, MM. Gilles et Revet, Mme F. Gerbaud, M. Meurant, Mme Lamure et M. Pierre.

Après l'article 51 bis A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article L. 631-12-... ainsi rédigé :

« Art. L. 631-12-... - Par dérogation aux articles L. 631-7 et L. 631-12, le gestionnaire d'une résidence universitaire qui n'est pas totalement occupée après le 31 décembre de chaque année est autorisé à louer des locaux inoccupés, pour un court ou moyen séjour, à des étudiants, des universitaires, des travailleurs saisonniers, des apprentis, des jeunes adultes en formation ou des jeunes actifs de moins de trente ans, qui n'y élisent pas domicile.

« Lorsque les logements loués au titre du premier alinéa sont libérés, ils sont prioritairement proposés aux personnes mentionnées au premier alinéa de l'article L. 631-12. En toute hypothèse, entre le 1^er octobre et le 31 décembre, le taux d'occupation par les personnes mentionnées à l'article L. 631-12 ne peut être inférieur à 70 %. »

Mme Élisabeth Lamure. - L'objectif de créer 60 000 logements étudiants supplémentaires ne pourra être atteint que si l'exploitation des résidences étudiantes est économiquement viable, ce qui suppose de remédier au taux de vacance.

Cet amendement permet aux résidences universitaires de pratiquer des locations saisonnières à des publics ciblés dans les locaux laissés vacants par les étudiants sans avoir à solliciter une autorisation de changement d'usage ni obtenir un numéro d'enregistrement destiné à figurer sur les annonces de locations en ligne.

Mme la présidente. - Amendement n°727 rectifié quinquies, présenté par Mme Lienemann, MM. Iacovelli et Féraud, Mme Préville, M. Cabanel, Mme G. Jourda, M. Duran, Mme Meunier, M. Tissot, Mme Tocqueville et MM. Tourenne, Jacquin et Kerrouche.

Après l'article 51 bis A

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l'article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation, il est inséré un article L. 631-12-... ainsi rédigé :

« Art. L. 631-12-... - Par dérogation aux articles L. 631-7 et L. 631-12, le gestionnaire d'une résidence universitaire qui n'est pas totalement occupée après le 31 décembre de chaque année est autorisé à louer des locaux inoccupés, pour un court ou moyen séjour, à des étudiants, des universitaires, des travailleurs saisonniers, des apprentis ou des jeunes adultes en formation, qui n'y élisent pas domicile.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. - Les chambres étudiantes libérées en cours d'année constituent des logements vacants ; elles doivent pouvoir être relouées sans donner lieu à détournement à des publics qui ont besoin de chambres pour une durée très limitée et dont ce ne sera pas le domicile.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Un dispositif expérimental a été voté en ce sens dans la loi Égalité et citoyenneté. Attendons ses conclusions avant de voter un dispositif pérenne. Avis défavorable, par prudence.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. - Même avis pour les mêmes raisons.

L'amendement n°45 rectifié bis n'est pas adopté, non plus que l'amendement n°727 rectifié quinquies.

L'article 51 bis est adopté.

ARTICLE 52

Mme la présidente. - Amendement n°231, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Supprimer cet article.

Mme Michelle Gréaume. - La majeure partie des demandeurs de logement social ont des ressources inférieures à 60 % du niveau retenu pour le PLAI. Cet article accorde la priorité au logement locatif intermédiaire, dans une logique de segmentation de l'offre qui encourage les inégalités et la ségrégation spatiale. Il prétend fluidifier le marché - or réaliser des logements, fussent-ils intermédiaires, dans des zones tendues nécessite du foncier ! Quel intérêt de faire du logement intermédiaire outre-mer, où les trois quarts de la population ne paient pas l'impôt sur le revenu, ou dans des quartiers qui abritent une population modeste et mal logée ? La régulation du secteur locatif privé est autrement plus pertinente.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis défavorable. Nous pensons au contraire que nous avons besoin de logements intermédiaires. Le sénateur Dallier ne me contredira pas !

M. Jacques Mézard, ministre. - Cet article 52 favorise la fluidité des parcours résidentiels et la mobilité dans le parc social. Avis défavorable.

L'amendement n°231 n'est pas adopté.

L'amendement n°58 n'est pas défendu.

L'article 52 est adopté.

ARTICLE ADDITIONNEL

Mme la présidente. - Amendement n°951 rectifié, présenté par Mmes Lamure et Morhet-Richaud, MM. Cambon, Revet, Kennel, Milon et Pierre, Mme Bonfanti-Dossat, MM. de Nicolaÿ, Pellevat et Lefèvre, Mme Deromedi, MM. Grand et Chatillon, Mme Garriaud-Maylam, M. Bouchet, Mme Micouleau, MM. Guené, Vogel, D. Laurent, B. Fournier et Danesi, Mmes Lassarade et Deroche, M. Paul, Mme Berthet, MM. Gremillet, Laménie et Babary et Mme Bories.

Après l'article 52

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° À l'article L. 253-1, le mot : « quinze » est remplacé par le mot : « douze » ;

2° Le deuxième alinéa de l'article L. 253-2 est ainsi modifié :

a) À la fin, les mots : « identique à celle de l'usufruit » sont remplacés par les mots : « minimale de quinze années » ;

b) Est ajoutée une phrase ainsi rédigée : « En pareil cas, la convention d'usufruit doit être conclue à l'origine pour une durée supérieure d'une année au minimum à celle de la convention mentionnée à l'article L. 351-2. » ;

3° L'article L. 253-5 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est ainsi modifié :

- au début, les mots « Six mois » sont remplacés par les mots : « Douze mois minimum » ;

- à la fin, le mot : « peut » est remplacé par le mot : « doit » ;

b) Le deuxième alinéa est supprimé ;

c) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« À défaut d'avoir communiqué au locataire son intention en fin d'usufruit, le nu-propriétaire est réputé avoir proposé au locataire un nouveau bail aux mêmes conditions de loyer, prenant effet au terme de l'usufruit, et conforme aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. »

II. - La perte de recettes résultant pour l'État du I est compensée, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

Mme Élisabeth Lamure. - L'usufruit locatif facilite la production de logements intermédiaires, et du même coup de logements sociaux, en zone très tendue. Cet amendement rend le mécanisme plus attractif pour les investisseurs en prévoyant que la pleine propriété, dans la limite de 50 % des logements, peut être reconstituée au bout de douze années au lieu de quinze, pour le seul logement intermédiaire.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis favorable ; cela facilitera la mise en oeuvre de l'usufruit locatif.

M. Julien Denormandie, secrétaire d'État. - Avis défavorable. Le code général des impôts impose un quart de logements sociaux quand on fait du logement locatif intermédiaire : la durée serait donc de douze ans pour les trois quarts des logements, mais de quinze pour les autres, en vertu de la convention du logement social... C'est complexifier le système. Nous pourrons en reparler en loi de finances.

L'amendement n°951 rectifié est adopté et devient un article additionnel.

L'article 52 bis est adopté.

ARTICLE 52 TER

Mme la présidente. - Amendement n°429 rectifié bis, présenté par Mme N. Delattre et MM. D. Laurent, Gabouty, Guérini, Guillaume, Léonhardt, Roux, Dantec et Labbé.

Après l'alinéa 2

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Le représentant de l'État dans le département est tenu de mettre en place un tel diagnostic lorsqu'il est saisi par une ou plusieurs communes non mentionnées au premier alinéa, ou un établissement public de coopération intercommunale, de la nécessité d'évaluer les besoins en logement des travailleurs saisonniers sur le territoire que couvre la ou les communes ou l'établissement public de coopération intercommunale.

M. Joël Labbé. - En Gironde, devant le manque croissant de main-d'oeuvre saisonnière française, les viticulteurs n'ont d'autre choix que de recourir à des saisonniers européens, qui dorment sous des tentes ou dans leur voiture, sans eau ni électricité. Cette situation est inacceptable, indigne. Les élus locaux, impuissants, demandent que l'État endosse sa responsabilité. Cet amendement permet au maire ou au président d'intercommunalité d'obliger le préfet à lancer la concertation dans les mêmes conditions que pour les communes touristiques.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Sagesse, malgré une rédaction assez large.

M. Jacques Mézard, ministre. - Avis défavorable. Avec cet article 52 ter, la commission fait porter sur l'État la responsabilité du diagnostic de la convention relative à l'hébergement des saisonniers plutôt que sur la commune ou l'intercommunalité, échelon pertinent pour définir et mettre en oeuvre une politique du logement et de l'habitat adaptée aux réalités locales.

L'amendement n°429 rectifié bis est adopté.

L'article 52 ter, modifié, est adopté.

L'article 53 est adopté.

ARTICLE ADDITIONNEL

Mme la présidente. - Amendement n°82 rectifié bis, présenté par MM. Lefèvre, Brisson, Vogel, Paccaud et de Nicolaÿ, Mme Deromedi, M. Longuet, Mme Garriaud-Maylam, M. Meurant, Mmes Lherbier et Bories, MM. Milon et Pemezec, Mme Malet, M. Gremillet et Mme Gruny.

Après l'article 53

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Au premier alinéa de l'article 279-0 bis A du code général des impôts, après le mot : « habitation, », sont insérés les mots : « soit aux sociétés d'économie mixte de construction de logement ».

M. Max Brisson. - Un régime fiscal en faveur du logement intermédiaire a été créé afin de soutenir le développement de l'offre en zone tendue : peuvent bénéficier de la TVA à 10 % les organismes HLM, les sociétés d'économie mixte agréées gérant des logements sociaux, les filiales des collecteurs d'Action Logement ainsi que certaines personnes morales.

Cet amendement ajoute les sociétés d'économie mixte de construction de logements ne gérant pas de logements sociaux.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis défavorable à ce dispositif fiscal.

M. Jacques Mézard, ministre. - Même avis.

L'amendement n°82 rectifié bis n'est pas adopté.

L'article 53 bis est adopté.

ARTICLE 53 TER

Mme la présidente. - Amendement n°593, présenté par Mme Guillemot et les membres du groupe socialiste et républicain.

Supprimer cet article.

M. Olivier Jacquin. - Dans une volonté de fluidification, la commission a supprimé l'interdiction pour le bailleur de délivrer congé pour vendre moins de trois ans après l'acquisition du logement. C'est revenir sur la protection du locataire.

Elle propose également un délai de préavis unifié à deux mois, ne conservant le délai d'un mois que pour des raisons de santé ou de difficultés économiques du locataire. Cette uniformisation ne prend pas en compte la réalité du marché locatif et la diversité des situations.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis défavorable. Les limitations au droit de délivrer congé ne participent pas à la fluidité du marché. Peu de temps après avoir acquis un bien loué, l'acquéreur peut avoir besoin de vendre ou de reprendre le logement, pour des raisons autres que spéculatives - divorce, mutation, perte d'emploi ou cessation d'activité... Il s'agit de fluidifier le marché locatif et de redonner confiance aux bailleurs.

M. Jacques Mézard, ministre. - Le Gouvernement recherche l'équilibre entre l'intérêt du locataire et celui du bailleur. Avis favorable.

Mme la présidente. - Amendement n°789, présenté par le Gouvernement.

Rédiger ainsi cet article :

Le II de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation est abrogé.

M. Jacques Mézard, ministre. - Actuellement, le délai de préavis est de trois mois sauf dans certaines zones tendues et pour certains motifs liés à l'emploi, à la santé, aux ressources et à l'attribution d'un logement social : dans ces cas, le préavis est d'un mois. L'uniformisation à deux mois ne permettra plus de prendre en compte certaines circonstances et aura un impact financier non négligeable pour le locataire.

Il convient de préserver l'équilibre actuel entre bailleur et locataire. Cet amendement abroge en outre un article superflu.

M. Olivier Jacquin. - En effet, la commission va un peu loin dans la protection du bailleur au détriment du locataire. Le propriétaire peut vendre son logement même occupé, et il ne lui est pas complètement impossible de récupérer son bien.

L'amendement n°593 n'est pas adopté.

L'amendement n°789, repoussé par la commission, n'est pas adopté.

Mme la présidente. - Amendement n°737 rectifié ter, présenté par Mme Lienemann, MM. Tourenne et Duran, Mme Meunier, M. Tissot, Mme Tocqueville, MM. Jacquin, Féraud et Kerrouche et Mme de la Gontrie.

Alinéa 2

Supprimer cet alinéa.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. - La loi ALUR et la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques ont renforcé la protection du locataire dont le propriétaire souhaitait délivrer un congé.

Le contrôle de l'existence d'éléments sérieux et légitimes pour toute non-reconduction de bail vise des circonstances qui ont pu affecter la vie d'un bailleur depuis qu'il a conclu le bail initial. Quelqu'un qui achète délibérément un logement occupé pour réaliser une plus-value en le revendant vide n'a pas cette légitimité.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - Avis favorable.

L'amendement n°737 rectifié ter n'est pas adopté.

Mme la présidente. - Amendement n°956 rectifié, présenté par MM. Labbé et Dantec, Mme N. Delattre et MM. Gabouty, Guérini et Roux.

Alinéa 4

Rédiger ainsi cet alinéa :

3° Le 1° est abrogé.

M. Joël Labbé. - La commission a unifié à deux mois le délai de préavis donné par un locataire, y compris lorsque celui-ci s'est vu attribuer un logement social. Pour ce locataire, cela représente un mois supplémentaire de loyer au prix du marché et pour le bailleur social, un logement qui reste vacant pendant cette durée.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - La commission unifie à deux mois le délai de préavis donné par un locataire, quelle que soit la nature du bailleur, public ou privé, sur l'ensemble du territoire. Il reste toutefois d'un mois pour les situations concernant l'état de santé et la situation économique du locataire. Nous harmonisons et simplifions. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre. - Sagesse.

L'amendement n°956 rectifié n'est pas adopté.

L'article 53 ter est adopté.

ARTICLES ADDITIONNELS

Mme la présidente. - Amendement n°723 rectifié quater, présenté par Mme Lienemann, M. Iacovelli, Mme Préville, M. Cabanel, Mme G. Jourda, M. Duran, Mme Meunier, MM. Tissot et Tourenne, Mme Tocqueville et MM. Jacquin et Kerrouche.

Après l'article 53 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À la première phrase du premier alinéa du I de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, les mots : « ou de vendre » sont supprimés.

Mme Marie-Noëlle Lienemann. - C'était un amendement d'appel, visant à vous informer qu'en Allemagne, il n'existe pas de congé pour vente... Je le retire. (Sourires)

L'amendement n°723 quater est retiré.

Mme la présidente. - Amendement n°1022 rectifié bis, présenté par MM. Labbé et Dantec, Mme N. Delattre et MM. Gabouty et Guérini.

Après l'article 53 ter

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifiée :

1° Après l'article 22-2, il est inséré un article 22-3 ainsi rédigé :

« Art. 22-3 - Le bailleur ne peut exiger du candidat locataire ou de sa caution la remise, sur un compte bloqué, de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent de quelque montant que ce soit en sus du dépôt de garantie prévu à l'article 22 ou de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil et dans les limites de l'article 22-1-1 de la présente loi.

« En l'absence de dépôt de garantie ou de garantie autonome, la remise sur un compte bloqué, de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent ne peut excéder le montant mentionné au premier alinéa de l'article 22.

« Les manquements au présent article sont punis dans les conditions prévues à l'article 22-2. » ;

2° Au deuxième alinéa de l'article 25-3, après la référence : « 22-2, » est insérée la référence : « 22-3, ».

M. Joël Labbé. - Il est de plus en plus fréquent que le bailleur exige de son candidat locataire la remise, sur un compte bloqué, de plusieurs mois de loyers en sus du dépôt de garantie. Cette pratique était expressément interdite mais la loi ALUR a jeté un doute. Dans les zones tendues, certains locataires sont contraints de se plier à ce type d'exigences. Et les frais de gestion du compte sont à leur charge !

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Retrait ou avis défavorable. La loi ALUR a modifié la logique de l'article qui renvoie à un décret le soin de définir la liste des pièces justificatives qu'un bailleur peut demander. La possibilité de bloquer une somme à la banque n'est pas prévue dans cette liste.

M. Jacques Mézard, ministre. - Cette pratique est de fait interdite. Retrait ?

M. Joël Labbé. - Elle existe toutefois bel et bien. J'invite le Gouvernement à se pencher sur le problème.

L'amendement n°1022 rectifié bis est retiré.

ARTICLE 53 QUATER A

Mme la présidente. - Amendement n°203, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Rédiger ainsi cet article :

L'article 23 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové est complété par un paragraphe ainsi rédigé :

« ... - Le présent chapitre prend effet au 1^er janvier 2019. »

M. Pascal Savoldelli. - Depuis son adoption par le Parlement, la GUL, garantie universelle des loyers...

M. Philippe Dallier. - C'est un gag !

M. Pascal Savoldelli. - ... n'a jamais été mise en place, remplacée par le système Visale bien moins ambitieux.

Comment se fait-il qu'un dispositif voté par les représentants du peuple passe à la trappe sans bruit ni débat ? Hostiles à cet abandon, nous proposons par cet amendement d'appel de fixer une date butoir pour la mise en place de cette GUL, abrogée en catimini.

Mme la présidente. - Amendement n°202, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Rédiger ainsi cet article :

Le Gouvernement remet au Parlement, dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la présente loi, un rapport évaluant l'impact de l'instauration d'une garantie universelle des loyers sur la réalisation de l'objectif à valeur constitutionnelle pour toute personne de disposer d'un logement décent et sur les finances publiques.

M. Guillaume Gontard. - Nous regrettons que la GUL n'ait jamais vu le jour, faute de volonté politique. C'est pourtant une idée d'avenir, qui mérite d'être travaillée sur la base d'un rapport du Gouvernement.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis défavorable, ainsi qu'à l'amendement n°202. La commission a supprimé les dispositions relatives à la GUL qui ne sont jamais entrées en application faute de décrets d'application.

M. Jacques Mézard, ministre. - La vie publique n'est pas toujours facile... (Rires) Certains s'en souviendront, j'ai rapporté, avec efficacité, la création de la GUL. (Sourires) Le Sénat l'a votée ; je persiste à penser que ce n'était pas un mauvais système, mais le gouvernement précédent n'a pas voulu le mettre en application, pour des raisons de coût. Coup de Trafalgar, sinon de Bercy ! J'ajoute que le monde assurantiel n'était pas très proactif...

Mme Marie-Noëlle Lienemann. - C'est le moins qu'on puisse dire !

M. Jacques Mézard, ministre. - Au nom du Gouvernement, après concertation avec le secrétaire d'État, nous envisageons d'émettre un avis défavorable. (Rires)

Mme Marie-Noëlle Lienemann. - J'ai toujours dit mon regret que les gouvernements précédents n'aient pas voulu mettre en oeuvre les dispositions votées par le Parlement. Dans ce cas, la moindre des choses serait de repasser devant nous !

M. Jean-Pierre Grand. - Absolument !

Mme Marie-Noëlle Lienemann. - Je crois le dispositif applicable, cela dit, sans en faire une usine à gaz. Si Bercy a des chiffres, qu'il les donne ! Le rapport demandé aurait le mérite de faire le point sur le coût, qui n'est sans doute pas si considérable sur la longue durée.

Locapass, GUL, Visale... Cela n'a jamais été opérationnel. Pourtant, je suis persuadée qu'un mécanisme de mutualisation garantissant leurs loyers aux bailleurs et responsabilisant les locataires serait le plus efficace pour remettre en location le parc vacant.

M. Philippe Dallier. - Merci au groupe CRCE d'avoir actionné la machine à remonter le temps ! Je me souviens de notre travail sur cette GUL, dans l'hémicycle et en dehors. Il faut tirer les conséquences de notre incapacité à la faire aboutir ; il y a cinq ans, le gouvernement que vous souteniez n'y est sans doute pas parvenu en raison du coût réel du dispositif, bien que les chiffres n'aient jamais été rendus publics. À cette heure, ne rouvrons pas le débat !

L'amendement n°203 n'est pas adopté, non plus que l'amendement n°202.

L'article 53 quater A est adopté, ainsi que l'article 53 quater B.

ARTICLE 53 QUATER C

Mme la présidente. - Amendement n°233, présenté par Mme Cukierman et les membres du groupe communiste républicain citoyen et écologiste.

Supprimer cet article.

Mme Michelle Gréaume. - Réintroduire la possibilité de clause pénale dans les contrats de location - en pratique, des frais de retard - est censé dissuader les locataires de mauvaise foi en cas de non-paiement en temps et en heure. Or il s'agit souvent de ménages surendettés ou très précaires qui doivent choisir entre payer le loyer et nourrir les enfants. Ne laissons pas le bailleur se faire justice lui-même.

Mme la présidente. - Amendement identique n°594, présenté par Mme Guillemot et les membres du groupe socialiste et républicain.

M. Marc Daunis. - C'est le même. Cet article aggrave encore le déséquilibre dans les rapports locataires-bailleurs.

Mme la présidente. - Amendement identique n°788, présenté par le Gouvernement.

M. Jacques Mézard, ministre. - On a beaucoup parlé d'équilibre bailleur-locataire ; dans une période de tension, c'est important. La Commission des clauses abusives est aussi défavorable à cette mesure.

Mme la présidente. - Amendement identique n°856, présenté par Mme Rauscent et les membres du groupe La République En Marche.

M. Frédéric Marchand. - Défendu.

Mme Dominique Estrosi Sassone, rapporteur. - Avis défavorable. Depuis la loi ALUR, le bailleur n'a plus la possibilité d'introduire une clause pénale qui lui permettrait, face à un locataire de mauvaise foi, de réclamer une pénalité pour le contraindre à régler les impayés. Cela a déséquilibré les relations bailleur-locataire.

C'est d'autant plus regrettable que le juge garantissait que ces clauses n'étaient pas abusives puisqu'il pouvait en réviser le montant s'il était manifestement excessif ou dérisoire.

Les amendements identiques n^os233, 594, 788 et 856 ne sont pas adoptés.

L'article 53 quater C est adopté.

Mme la présidente. - Nous avons examiné 185 amendements ; il en reste 198.

Prochaine séance, aujourd'hui, mardi 24 juillet 2018, à 9 h 30.

La séance est suspendue à minuit trente.

Jean-Luc Blouet

Direction des comptes rendus